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eolien40
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 Posté - 06 janv. 2012 : 00:41:43
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Bonjour,
lors de la prochaine AG il va être question du ravalement. Je souhaite faire et présenter mes propres devis. Le syndic semble ne pas vouloir que j'arrive le jour J avec mes devis mais me demande pour les valider que je leur présente auparavant pour qu'il les fassent passer eux même dans la convocation. Ils répondent pourtant aux préconisations exigées.
je soupçonne donc le syndic de vouloir favoriser une de ses entreprises.
Ai-je légalement le droit d'arriver à l'assemblée et de présenter mes devis.
Merci
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felix1930
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Posté - 06 janv. 2012 : 07:32:14
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si vous reprenez l'article D11 il est clairement précisé que pour la validité d'une décision (en AG) doivent être notifiées au plus tard en même temps que l'ODJ
..............................
3° les conditions essentielles du contrat ou,en cas d'appel à la concurence,des contrats proposés lorsque l'AG est appelée à approuver un contrat,un devis ou un marché,notamment pour la réalisation de travaux
citation: je soupçonne donc le syndic de vouloir favoriser une de ses entreprises.
ce n'est pas le syndic qui vote mais les copropriétaires donc......
En ne notifiant pas votre demande,devis à l'appui, c'est vous qui risquez de favoriser les entreprises, éventuellement présentées par le syndic.
L'avantage de cet envoi ,en plus d'être légal, c'est que tous les copropriétaires peuvent examiner tranquillement tous les articles desdits devis et demander,avant l'AG,des précisions sur tel ou tel point.....pas clair pour eux |
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 2
Posté - 06 janv. 2012 : 08:22:17
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dans la même veine, il est normal que le syndic en ait connaissance avant l'AG afin de pouvoir comparer effectivement si caractéristiques, garanties et assurances sont comparables.
Il vous faut donc les envoyer au syndic avant que la convoc soit envoyée. S'il ne les mets pas dans la convoc emmenez x exemplaires pour pouvoir tout de même le présenter en AG. |
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Posté - 06 janv. 2012 : 09:36:21
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eolien40 : vous devez notifier, et par précaution en RAR, au syndic ce que vous désirez proposer un devis concurrent pour le ravalement, et ceci bien à l'avance ( au moins 2 mois vana tla date de l'AG)
le syndic sera dans l'obligation de le joindre à l'ODJ.
Le syndic et le CS n'ont pas à valider un devis concurrent.
le CS peut donner son avis lors de l'AG sur ces devis; en mettant devant le fait accompli le CS, celui-ci ne va certainement pas aller dans votre sens. Vous êtes vous rapprocher de votre CS avec ce devis ?
C'est le syndic qui rédige l'ODJ, les devis doivent TOUS être joints à la convocation.
Ce sont les copropriétaires qui décident du devis et de l'entreprise pendant l'AG, et non le syndic. Ils pourront ainsi comparer pendant les 21 jours l'ensemble des propositions.
Un syndic qui "oublerait" votre devis alors que vous l'avez envoyé bien avant l'envoi des copnvocations commettrait une faute, et vous pourriez contester devant le TGI dans les 2 mois après l'AG cette résolution.
Verifier bien le cahier des charges de votre devis, qu'il soit identique à ceux du syndic et du CS.
Si vous arrivez à l'AG avec vos devis, aucun des copropriétaires présents, et encore moins les absents ou représentés, pourront étudier ce devis. Vous n'avez aucune chance de faire passer votre devis, et cela semble tout à fait normal; un ravalement est une chose importante dans uen copropriété. |
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Gédehem
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Posté - 06 janv. 2012 : 12:05:32
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Le problème dans ce genre d'affaire (hormis la notification qui doit être impérativement faite au syndic) c'est généralement l'absence d'une sorte de "cahier des charges", d'un descriptif des travaux souhaités.
Obtenir 3 devis de 3 entreprises ne permet pas une comparaison pertinente : elles ne sont généralement pas 'comparables', portant sur des points qu'on ne peut rapprocher ... faute d'un descriptif commun de départ.
On peut discuter sur une différence de métrage, sur une quantité de produit. Mais pour le copropriétaire lambda, comment comparer le produit 'Duchmol532X' préconisé par l'un (342 € ht le bidon de 25 l, il en faut 10) avec le produit 'Gribouil AZX' précisé par l'autre (265 € ht les 25 l, il en prévoit 12) ??
Il faut faire attention dans ce genre d'affaire à ne pas se focaliser sur le total indiquée en bas à droite, sur le montant annoncé du chantier.
(C'est comme pour les honoraires du syndic : il ne fait pas s'arréter à la comparaison des totaux de 2 ou 3 propositions.
Il faut s'attacher à la qualité des produits er du travail effectué ailleurs par les postulants et non au seuls prix ou à la bonne mine du "démarcheur".
" mais me demande pour les valider que je leur présente auparavant pour qu'il les fassent passer eux même dans la convocation."
Il n'existe pas de "commission de tri" ou de censure pour les questions dont l'inscriptioon est demandée dans les règles (D.art.10).
"LRAR.
M. le syndic,
Ainsi qu'il est prévu par l'art.10 du décret du 17.03.1967 modifié, je vous demande d'inscrire la question suivante à l'ODJ de notre prochaine AG :
- travaux de ravalement des façades.
Devront être joints les (2) devis annexés à la présente.
Remerciements
Eolien40.
PJ : Devis Martin, Devis Dupont."
Bien entendu, cette notification doit intervenir très en amont, avant la notification de la covocation par le syndic.
Dans le cas où cette notification convocation AG a déja eu lieu mais qu'une demande d'inscription est faite dans un délai permettant la notification d'un ODJ complémentaire (au moins 21 jours) le syndic doit y procéder. |
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eolien40
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Posté - 06 janv. 2012 : 12:06:31
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Bonjour,
merci pour ces réponses.
Les 2 entreprises que j'ai contacté sont par connaissances et je sais que le travail sera bien fait. Ce sera de la peinture et non pas de la barbouille comme les autres "usines à ravalement" qui sont toujours les mêmes que les syndics proposent. C'est une petite ville et d'un syndic à l'autre on retrouve toujours les même grosses entreprises. Jamais les petites et moyennes qui existent pourtant depuis très longtemps.
Bien que ne connaissant pas encore les prix des entreprises contactées par le syndic (l'envoie des convoc aura lieux dans un mois et demi) je reste persuadé que mes deux devis seront bien moins cher. Et je ne voudrais pas que le syndic demande à l'un ou l'autre de revoir sa copie pour tenter de favoriser quelqu'un avec qui il pourrait en retirer quelques avantages.
Quant à moi je n'ai rien à en retirer si ce n'est le fait de faire travailler un petit artisan eu lieu d'un mastodonte de la barbouille.
Ensuite je serais bien entendu arrivé avec suffisamment de copies pour l'assemblée. Fiches techniques comprises pour valider le cahier des charges.
Merci |
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Gédehem
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Posté - 06 janv. 2012 : 12:12:47
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Pour des travaux importants de cette sorte, il faut envisager l'intervention d'un représentant d'une ou des entreprises, chargé d'expliquer à l'AG le travail envisagé, de répondre aux questions pratiques (organisation chantier, passage et stationnement d'engins, échaffaudages, etc ....)
Il ne fait pas se limiter à la seule présentation d'un "papier", d'un devis. |
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felix1930
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Posté - 06 janv. 2012 : 13:12:06
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citation: Ce sera de la peinture et non pas de la barbouille comme les autres "usines à ravalement"
Nous avons refait les façades de notre immeuble en 2010 ; 5 "grosses" entreprises ont été consultées avec un cahier des charges très précis.
L'entreprise retenue par l'AG est une "grosse" et c'est bien de la peinture qui a été mis en place;celle prévue au cahier des charges et pas de problème particulier pendant le chantier ni actuellement
un contrôle a régulièrement été fait par nous mais surtout par un technicien du fabricant de peinture non seulement pour SON produit mais également sur la préparation et la mise en oeuvre ; la peinture X ou Y peut aussi avoir sa responsabilité recherchée en cas de problèmes (validité de la mission d'assistance à vérifier)
comme l'assurance de l'entreprise prestataire; l'attestation doit être valable pendant toute la durée du chantier
Tous les gros + les syndics ne sont pas des "rigolos" |
Édité par - felix1930 le 06 janv. 2012 13:34:29 |
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Posté - 06 janv. 2012 : 14:11:29
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eolien40 : citation: Ensuite je serais bien entendu arrivé avec suffisamment de copies pour l'assemblée. Fiches techniques comprises pour valider le cahier des charges.
Vérifier le cahier des charges à l'AG en proposant vos deux devis ne servira pas à grand chose !!! Du temps perdu pour ces 2 entreprises si le cahier des charges n'est pas identique à celui du syndic !!
Il est impératif d'avoir ce même cahier des charges avant de contacter vos artisans, et d'envoyer ces devis bien avant l'envoi des convocations.
Comme il a été précisé, la taille de l'entreprise n'a rien à voir avec le montant du devis et de la qualité des travaux !!! Si votre chantier est important, un petit artisan va être un peu léger.
Une autre chose très importante que le CS et le syndic doivent vérifier, est la situation financière des entreprises proposées à l'AG.
Pour exemple : la copropriété de mes parents, un gros ravalement, 4 entreprises proposées : 2 en grosse difficulté financière et 1 en redressement judiciaire !!! la quatrième n'ayant pas été retenue, une autre AG a été convoquée plusieurs mois plus tard; le boulot à reprendre à zéro !!!
eolien40 : sur un dossier aussi sérieux qu'un ravalement, il ne faut pas surprendre le syndic et le CS qui ont travaillé et monté d'autres dossiers, et balancer d'autres devis le jour de l'AG !!! vous n'avez aucune chance dans cette démarche de " faire" passer vos petits artisans. |
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eolien40
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Posté - 06 janv. 2012 : 17:27:29
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Le syndic m'a envoyé le cahier des charges suivant les préconisations d'un gros groupe de peintures "Z..."
Je l'ai transmis pour mes devis pour partir sur les mêmes bases.
Les entreprises tiennent la route pour ce chantier, Ã ce jour.
je viens de voir avec le syndic et j'irais donc peu avant l'envoie des convocations porter mes devis. ce qui me permettra de voir leur devis et être certain qu'il n'y aura pas de changement ou autre afin que la concurrence soit réellement respectée. |
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Gédehem
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Posté - 06 janv. 2012 : 17:38:53
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"j'irais donc peu avant l'envoie des convocations porter mes devis ...."
Excellente façon d'être "roulé dans la farine" : remis à la main, le syndic n'a AUCUNE obligation de les joindre à la convocation.
D'autant plus ici où vous n'avez aucune idée de la date "..peu avant l'envoi des convocations.
La SEULE précédure opposable : la notification LRAR comme il est précisé plus haut (même si vous lui en remettez copie à la main !) |
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Posté - 06 janv. 2012 : 17:58:35
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eolien40 : citation: Le syndic semble ne pas vouloir que j'arrive le jour J avec mes devis mais me demande pour les valider que je leur présente auparavant pour qu'il les fassent passer eux même dans la convocation.
eolien40 : vous commencez par un post ou le syndic vous dit qu'il va valider le devis avant de les porter à l'OdJ ce qui est totalement faux; le syndic ou le CS n'ont pas à valider un devis; et vous souhaitez donner en main propre vos devis ??
Si vous dédirez absolument que ces devis figurent à l'ODJ, il vous faut les envoyer en RAR assez longtemps avant l'envoi des convocations. Il faut un certain temps pour préparer une AG et son ODJ. Quelques jours avant cela sera déjà trop tard pour vos devis.
Ce syndic vous balade. ne faites pas cette erreur, et envoyer vos devis 2 mois avant le date de l'AG.
Connaissez vous la date de l'AG ?? si OUI? le syndic doit envoyer au moins 25 à 30 jours avant les convocations pour respecter le délai légal des 21 jours. Déposer 2 mois avant la date de l'AG ne laisse qu'un seul mois pour préparer et rediger l'ODJ, faire toutes les photocopies, les enveloppes, ...... quelques jours avant l'envoi, tout le gros travail a déjà été fait; facile pour votre syndic de vous dire : désolé trop tard !! les convocations viennent juste d'être imprimées !! nous n'allons pas recommencer et faire payer double le SDC pour placer vos devis !!!
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eolien40
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Posté - 06 janv. 2012 : 17:58:40
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Quand je dis remise en main propre c'est contre signature et cachet avec date et heure.
J'ai causé avec le gestionnaire du syndic aujourd'hui. On devrait se voir première quinzaine de février au plus tard pour un départ des convocations deuxième quinzaine. Ou avant si il a reçu tous les devis et moi aussi.
Et là je verrais aussi ses devis. |
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Gédehem
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Posté - 06 janv. 2012 : 19:03:50
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"Quand je dis remise en main propre c'est contre signature et cachet avec date et heure."
Désolé, mais cela n'a pas de valeur dans notre cas, sinon nous vous l'aurions déja indiqué !
D.67 art.64 :
A l'exception de la mise en demeure mentionnée à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée qui se fait par acte extrajudiciaire (*), toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé (**). Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
LRAR incontournable, même si par ailleurs, par simplification, vous remettez votre demande avec les devis en main propre. Pas besoin de faire signer quoi que ce soit.
(*) = huissier de justice
(**) = authentification de l'expéditeur et AR du destinataire : tous les envois par fax ne remplissent pas cette condition
PS : Le syndic ne peut se faire juge de la pertinence ou non des questions dont la demande lui est notifiée selon la procédure prévue D.art.10. Il doit impérativement déférer à la demande (jurisprudnce) |
Édité par - Gédehem le 06 janv. 2012 19:19:06 |
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