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dontacte
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 Posté - 09 janv. 2012 : 15:38:58
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Bonjour. 2 lots de copropriété ayant des propriétaires différents se jouxtent et sont séparés par un mur maitre ou existe en son milieu un contour en pierre marquant ce qui devait être autrefois l'emplacement d'une porte mais aujourd'hui remplacé par des briques légères. Les occupants commerciaux de chacun de ces lots ont un même candidat acquéreur pour leurs fonds dans la mesure où il pourra faire une liaison entre eux par l'emplacement pour avoir une même unité commerciale. Les propriétaires des lots sont d'accord pour donner l'autorisation d'ouvrir par le mur en briques mais le notaire exige une délibération en AG. Est-il fondé dans son exigence dans la mesure où, à l'évidence, le mur maitre n'est pas touché ? Merci.
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Posté - 09 janv. 2012 : 16:30:09
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dontacte : ce ne sont pas les copropriétaires qui décident des parties communes mais l'AG.
Les 2 copropriétaires vendent leur lot à cet acheteur unique, qui devra informer l'AG de la réunion des lots. Les 2 vendeurs ne sont plus du tout concerner par la réunion des 2 lots, même si l'acheteur demande cela avant son achat !!!
Les 2 vendeurs n'ont rien à voir avec la décision future.
Le mur mitoyen en dur, en brique, en platre, .... est une partie commune, cela regarde le SDC. Tous les trvaux privatifs affectant une partie communes demandent l'autorisation de l'AG.
Le Notaire a parfaitemant raison !!! Mais cela ne le regarde pas plus que les 2 vendeurs. 2 lots, 2 vendeurs copropriétaires, et 1 acheteur, c'est 2 actes notariés, et cela pourrait être 2 notaires !!!! 
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dontacte
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 Posté - 09 janv. 2012 : 17:40:46
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Philippe388, il ne s'agit pas de la vente des 2 lots mais des fonds de commerce qui y sont exploités à un acquéreur unique qui souhaite avoir une unité commerciale en se servant du "passage" entre les lots. Je note que vous analysez le mur en brique autrefois "emplacement d'une porte" comme partie commune. Je m'interroge quand même puisqu'il ne s'agit pas du mur maitre. Et les 2 locataires commerciaux vendant leur fonds renvoient aux 2 copropriétaires (qui demandent rien) l'exigence du notaire qui veut rédiger son acte de vente de (2) fonds de commerce avec une autorisation de l'AG pour en définitive rétablir une porte qui existait auparavant... A mon avis seule l'autorisation des 2 copropriétaires est nécessaire. |
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Posté - 09 janv. 2012 : 18:11:00
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A mon sens, les parties communes sont définies comme telles par la rédaction du RC.
Il convient donc de s'y remporter.
Dans l'hypothèse, ce que je pense, où il y eu volonté de murer cette ancienne ouverture et donc de l'inclure dans les parties communes, vous pouvez:
- solliciter l'accord de la réouvrir
- et faire affecter ce trançon de partie commune en une partie commune spéciale affectée à ces deux lots
(l'on pourrait aussi envisager une servitude de passage au profit de ces deux lots sur ce tronçon de PC, mais je reste peu favorable aux évolutions en la matière du droit des servitudes entre lots de copropriété, même si....) |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 09 janv. 2012 : 19:01:17
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donacte : Les 2 vendeurs de leurs fonds de commerce restent donc copropriétaires. Le vendeur est donc un locatire, il achète 2 fonds de commerce, avec 2 baux distincts !
Mais le mur reste une partie commune. C'est un mur mitoyen entre 2 lots de copropriétés distincts et 2 copropriétaires.
L'AG doit être sollicité pour donner son accord de travaux sur les parties communes.
Je ne comprends pas pourquoi le notaire réclame une décison d'AG ?
Il y a 2 ventes de fonds de commerce. L'acheteur se retrouve avec 2 propriétaires et 2 baux commerciaux. Le problème d'ouverture sur des parties communes ne regardent que les 2 propriétaures et le SDC !!!
Les 2 copropréiataires devornt faire une demande commune de trvaux privatifs sur parties communes, chacun pour son coté du mur !!!  Ce n'est pas la réunion de lots de copro. d'un même propriétaire. |
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dontacte
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Posté - 09 janv. 2012 : 19:51:04
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Le notaire demande une décision d'AG parce qu'il est le conseil essentiellement de l'acquéreur qui ne veut acheter les fonds que tout autant que la liaison entre les 2 lots puisse se faire. Et les vendeurs des fonds renvoient à leurs propriétaires bailleurs respectifs la demande afin qu'ils la présentent en AG.
Je pensais que le mur en briques autrefois porte pouvait être démoli sur autorisation des propriétaires de chaque lot et se dispenser d'une autorisation en AG dans la mesure ou le mur maitre n'était pas touché. Mais si votre analyse est que le mur en briques doit être considéré comme une partie commune à la copropriété et non comme une partie commune privative à 2 lots, il est vrai que le SDC a son mot à dire. |
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Posté - 09 janv. 2012 : 20:17:02
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dontacte : Mais ce mur qu'il soit en brique, en béton ou en papier, est un mur mitoyen à 2 lots de copropriétés, c'est une partie commune, cela regarde le SDC.
De plus ce sont des locataires qui vendent leurs fonds de commerce à une seul acheteur, qui doivent demander à leur bailleur une autorisation que seule l'AG peut leur donner. !!!
ET sans un dossier précis sur les futurs travaux d'ouverture entre 2 lots de copropriété, de 2 copros différents, l'AG ne pourra rien décider.
Les 2 copropriétaires ne peuvent pas faire autrement que de passer par l'AG; mais sont ils interressés et d'accord pour ouvrir un passage entre leur 2 lots ???
Bien compliqué ! |
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dontacte
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Posté - 09 janv. 2012 : 20:30:31
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Oui, ils sont plus qu'intéressés par ce que cette vente va permettre de renflouer leurs locataires moribonds et en retard de loyers!!! et en installer un autre a priori plus crédible...
Pour le reste, je pensais qu'une partie commune privative à 2 lots et ne pouvant desservir que ces lots...en plus de l'intérieur, n'était pas commune à la copropriété mais seulement aux 2 lots desservis. |
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ainohi
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Posté - 09 janv. 2012 : 21:29:19
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Le mur maître est sans doute possible une partie commune et non seulement une partie mitoyenne. Y percer un passage nécessite donc une autorisation de l'assemblée. Le fait qu'apparaisse dans ce mur un ancien passage simplement obturé par des briques peut donner à penser qu'on pourrait sans inconvénient rétablir ce passage.
Mais voilà , nous sommes en copropriété où l'on peut être très à cheval sur la loi et le règlement de copropriété, même sans raison : pour toucher aux parties communes il faut une autorisation de l'assemblée générale. Le notaire prévoit donc le cas tout à fait vraisemblable où des chicaneurs s'opposeraient au rétablissement du passage. |
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