Pour disposer des locaux nécessaires au fonctionnement de son entreprise, l’exploitant peut utiliser ceux qu’il possède déjà (A) ou s’en procurer auprès de tiers (B).



A L’utilisation des immeubles de l’exploitant


Le créateur d’entreprise dispose de deux possibilités aux conséquences fiscales distinctes : affecter un immeuble à l’exploitation de l’entreprise, tout en le conservant dans son patrimoine privé (a), ou l’inscrire à l’actif du bilan de l’entreprise (b).


a) Le maintien de l’immeuble dans le patrimoine privé de l’exploitant


Afin de garder l’immeuble dans son patrimoine privé l’exploitant a tout d’abord la possibilité de le mettre gratuitement à la disposition de l’entreprise. ...
La seconde solution dont dispose l’exploitant pour conserver l’immeuble dans son patrimoine privé est de le louer....


........... (parties supprimées pour aller à l'essentiel)


b) L’inscription de l’immeuble au bilan de l’entreprise


L’inscription au bilan va professionnaliser l’immeuble dont les charges, les produits et la plus-value ultérieure éventuelle deviennent assujettis au régime fiscal des entreprises.
Les charges et les produits de l’immeuble, qui fait désormais partie de l’actif, vont être constater par l’entreprise. Ainsi, la construction devient amortissable d’après sa valeur d’inscription au bilan. La taxe foncière, liée au droit de propriété, ainsi que les charges de réparation, d’entretien sont déductibles des résultats. En contrepartie, la location totale ou partielle de l’immeuble à des tiers, oblige à constater en produits accessoirs les loyers, imposables suivant le régime professionnel de l’entreprise. La réservation par l’exploitant d’un logement dans l’immeuble rend imposables l’avantage en nature correspondant ainsi que les charges locatives afférentes, acquittés par l’entreprise.
En cas de cession de l’immeuble, la plus-value réalisée n’est pas exclusivement professionnelle, mais présente un caractère mixte. En effet, l’inscription de l’immeuble au bilan par l’exploitant ne constitue pas une cession faite à l’entreprise. Aussi, seule apparaît une plus-value latente, non imposable, résultant de la différence entre la valeur d’inscription au bilan et le prix de revient de l’immeuble pour l’exploitant. Cependant, cette plus-value latente sera prise en compte en cas de cession ultérieure de l’immeuble par l’entreprise. Cette cession amène donc à distinguer deux plus-values soumises à des régimes différents. D’une part, une plus-value privée correspondant à l’accroissement de valeur de l’immeuble pendant son séjour dans le patrimoine privé de l’exploitant ; d’autre part, une plus-value professionnelle expressive de la différence entre la valeur comptable nette de l’immeuble et sa valeur de réalisation par l’entreprise. Lors du calcul de cette dernière plus-value, la construction et le terrain qui la supporte doivent être dissociés en raison du caractère amortissable de l’une et non de l’autre. Enfin, dans l’hypothèse où l’immeuble retournerait dans le patrimoine privé de l’exploitant et serait vendu, les deux périodes de détention privées sont confrontées. Si une moins-value privée est apparue dans l’une de ces périodes, elle devient imputable sur la plus-value de même nature de l’autre période.

L’immeuble utilisé par l’entreprise peut provenir de l’exploitant mais il existe aussi la possibilité qu’il provienne de tiers (B).



B L’obtention des immeubles auprès des tiers
......

Plus-values professionnelles

L'article 151 septies [exonération des plus-values des petites entreprises] n'est ouvert qu'aux contribuables exerçant leur activité depuis au moins cinq ans.
Pour le décompte de la durée d'exercice à titre professionnel de l'activité, il y a lieu de cumuler les périodes d'exercice à titre professionnel de l'activité.

Pour bénéficier de cette exonération, les loueurs en meublé professionnels doivent réaliser des recettes inférieures à 90.000 €, pour une exonération totale, et à 126.000 € pour une exonération partielle.

Contrairement aux règles prévues pour le régime des micro-entreprises, la loi ne dispense pas les gîtes ruraux, les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme de ces nouvelles dispositions.

Il est toutefois rappelé que ces activités peuvent relever du régime de la para-hôtellerie en raison des prestations annexes offertes et conséquemment des seuils de 250.000 € et 350.000 € pour l'application de l'article 151 septies.

Passage de LMP à LMNP

Le changement de qualité n'entraîne pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité au sens des articles 201 ou 202 ter" [imposition immédiate des résultats et plus-values latentes].

En cas de cession d'immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d'imposition applicable lors de la cession.
Le contribuable ne sachant pas nécessairement lors de la cession s'il sera considéré, au titre de l'année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non professionnel, il pourra être admis que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l'année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l'imposition des revenus de l'année de cession.

Sous réserve des cas visés à l'article 1729, cette régularisation pourra s'effectuer sans pénalités ni intérêts de retard.

Sauf dans l'hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé [bien migrant], l'article 151 sexies n'est pas applicable en cas de cession d'un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.

Lorsque la plus-value relève du régime prévu aux articles 150 U à 150 VH [plus-values immobilières des particuliers], l'abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d'années de détention du bien depuis son acquisition.
Dans cette hypothèse, une seule plus-value doit être déterminée selon les règles prévues aux articles 150 U à 150 VH, que l'immeuble ait ou non fait successivement partie du patrimoine privé et du patrimoine professionnel au sens de l'article 151 sexies.