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lilo
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 Posté - 07 juil. 2009 : 12:19:40
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Bonjour, nous avons visité 1 maison(qui nous a tout de suite plu) avec 1 agence et nous avons signé 1 MNE pour la somme de 210000€ (200000 pour le vendeur et 10000 pour l'agence).  L'agence nous rapelle pour nous dire que c'est non car d'autres propositions plus intérréssantes. 
1 semaine après, l'agence rappelle pour nous demander si on ne pouvait pas augmenter 1 peu car peut-être que le proprio réétudirait notre proposition.
Etonné, nous lui disons que notre budget ne nous le permet pas . L'agence nous laissant peu d'espoir, transmet au proprio et depuis plus rien.
Cela fait 15 jours.
Peut-on passer directement par le proprio vu que l'agence ne fait pas d'effort sur ces frais, qu'elle ne nous rappelle pas?? et dans quel délai?
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allezquesi
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 Posté - 07 juil. 2009 : 12:32:44
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C'est un peu facile, et surtout pratique...
Non vous ne pouvez pas passer directement par le propriétaire.
Rapprochez vous de nouveau de votre négociateur, pour lui demander ce qu'il est ressorti de sa négociation; à savoir que était le prix plancher net vendeur...
Ensuite, si ca devait se jouer à quelques petits milliers d'euros, voyez avec le négo pour qu'il fasse un effort sur sa commission. |
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maoyann
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 Posté - 07 juil. 2009 : 15:25:07
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Lilo,
Quel est le prix de vente de ce bien ?
Si vous n'êtes pas trop pressé, patientez et refaites cette proposition dans quelques semaines ; si le vendeur n'a pas entre temps eu d'autres propositions, peut-être reverra-t-il ses ambitions à la baisse.
Qu'appelez vous MNE, je dirai bien mandat non exclusif, mais c'est plutôt un document qui se contracte entre vendeur et agence ; vous ne voulez pas parler de bon de visite ?
OK avec allezquesi, si vous avez signé un bon de visite, ce n'est pas réglo de contacter le vendeur en direct.
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maoyann
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Posté - 07 juil. 2009 : 15:31:14
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En envoyant le message, j'ai relu le titre : MNE = mandat de négociation exclusif ?
Donc vous ne pouvez prendre contact ni directement avec le vendeur ni avec un autre AI qui aurait eu un mandat de vente.
Question aux AI : si un acheteur potentiel refuse de signer un mandat de négociation exclusif et demande à signer un mandat de négociation non exclusif (pour profiter à postériori de l'offre d'autres agences dont les commissions seraient plus faibles), quelles sont les possibilités laissées à l'AI ? |
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lilo
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Posté - 07 juil. 2009 : 16:09:43
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merci pour ses réponses. Le prix de départ est de 235000€.
En ce qui concerne l'agence, c'est moi qui a chaque fois appelle pour savoir ce que le proprio a décidé car l'agence essaie à plusieurs reprises de nous faire augmenter notre prix d'achat. Je trouve ça limite . |
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maoyann
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Posté - 07 juil. 2009 : 16:13:29
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Continuez à prospecter (il y a beaucoup de biens actuellement sur le marché) mais si la maison vous plaît vraiment, n'hésitez pas à refaire la même proposition dans 1 mois puis 1 mois plus tard ... |
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amepi
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Posté - 07 juil. 2009 : 16:17:58
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Il ne s'agit pas d'un problème d'exclusivité mais d'interdiction d'acheter CE BIEN CI par un autre intermédiaire.
Ce qui me semble la moindre des choses.
Un AI se décarcasse pour trouver un bien pour un acheteur potentiel, il a des honoraires, si la vente de CE bien se fait à CET acquéreur ils sont dus, point.
Faire intervenir une deuxième agence serait aberrant. Vous voulez la rémunérer pourquoi ? Parce qu'elle prend moins cher ? Mais elle n'a fourni aucune prestation ! Simplement comme chambre d'enregistrement que vous payez un professionnel, mais le moins cher de la région ?
A suivre votre raisonnement, pourquoi ne pas aller manger chez Bocuse et payer la note au Macdo du coin ? |
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amepi
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Posté - 07 juil. 2009 : 22:40:07
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C'est faux, lenabot, et vous le savez, parce qu'on en a déjà parlé plusieurs fois..
Cour de cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 13 décembre 2005
N° de pourvoi: 03-17695 :
« Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d'appel qui relève par motifs propres que les époux X... avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu'ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu'elles n'empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps » ;
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Édité par - amepi le 07 juil. 2009 22:42:01 |
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amepi
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Posté - 08 juil. 2009 : 09:09:46
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TOUS les bons mandats contiennent cette clause. Bizarrement, pas ceux de Tissot. Ceux de la Fnaim la contiennent systématiquement, ainsi que ceux d'Editions Préférence.
Il n'en reste pas moins que ce que vous avez écrit est faux :
"En signant un mandat de négociation exclusif, vous vous interdisez de faire jouer la concurrence. Alors que vous pouvez le faire avec un bon de visite si le vendeur a octroyé un mandat non exclusif à l'agent immobilier. Dans ce dernier cas, vous pouvez conclure chez l'agent immobilier le moins cher si tel est votre intérêt."
Ce n'est pas parce qu'un mandat est non exclusif que l'on peut faire travailler une agence et aller conclure avec une autre pour le même bien.
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Édité par - amepi le 08 juil. 2009 09:10:43 |
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amepi
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Posté - 08 juil. 2009 : 13:47:28
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Oui, c'est parce que vous ne tirez pas toutes les conséquences de l'arrêt que vous nous infligez pour la 472ème fois. Vous confondez commission et dommages et intérêts. La cour de cassation, elle, ne s'y laisse pas prendre.
Qoi qu'il en soit, ce que vous avez écrit est faux. Un mandat non exclusif peut - et c'est le cas des bons mandats - interdire de contracter par l'intermédiaire d'une autre agence, avec un client trouvé par le mandataire. C'est très précisément ce que dit la cour de cassation. L'arrêt que j'ai cité. (Celui que vous avez cité ne va pas aussi loin, probablement parce que cette question précise ne lui a pas été soumise, mais la cour prend la précaution de préciser "sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.")
Vous écrivez exactement le contraire, je vous cite :
"En signant un mandat de négociation exclusif, vous vous interdisez de faire jouer la concurrence. Alors que vous pouvez le faire avec un bon de visite si le vendeur a octroyé un mandat non exclusif à l'agent immobilier. Dans ce dernier cas, vous pouvez conclure chez l'agent immobilier le moins cher si tel est votre intérêt."
Ce qui est, encore une fois, simplement FAUX. |
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amepi
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Posté - 08 juil. 2009 : 16:12:47
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Dans l'arrêt que vous citez le mandat ne prévoyait probablement pas l'interdiction de traiter par un autre intermédiaire, avec un client trouvé par le mandataire. D'où l'absence de droit à des DI. Pas de droit à commission, c'est logique, c'est l'agence qui conclut l'opération qui y a droit.
Dans l'arrêt que je cite, pas de droit à commission, mais droit à des DI, contrairement à ce que vous affirmez.
Mais je vois que vous tentez de dévier subrepticement le sujet, en parlant de l'acquéreur et du mandat de vente... Vous détournez le problème.
Vous avez affirmé :
"En signant un mandat de négociation exclusif, vous vous interdisez de faire jouer la concurrence. Alors que vous pouvez le faire avec un bon de visite si le vendeur a octroyé un mandat non exclusif à l'agent immobilier. Dans ce dernier cas, vous pouvez conclure chez l'agent immobilier le moins cher si tel est votre intérêt."
Et c'est faux, point. |
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amepi
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Posté - 08 juil. 2009 : 18:11:28
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LeNabot, je reprends ma démonstration.
Dans l'arrêt que vous citez, pas de droit à commission, c'est l'agence qui a conclu l'opération qui y a droit. Pas de DI non plus. Qui n'étaient peut-être même d'ailleurs pas demandés.
Dans l'arrêt que je cite, on est dans le même cas de figure, une agence fait visiter, une autre conclut, pas de droit à commission pour la première, mais droit à des DI, conformément au mandat, et contrairement à ce que vous affirmez. La cour précise bien que le mandat est effectivement non exclusif.
Donc quand vous écrivez :
"En signant un mandat de négociation exclusif, vous vous interdisez de faire jouer la concurrence. Alors que vous pouvez le faire avec un bon de visite si le vendeur a octroyé un mandat non exclusif à l'agent immobilier. Dans ce dernier cas, vous pouvez conclure chez l'agent immobilier le moins cher si tel est votre intérêt"
vous avez TORT.
Et le tort tue.
A propos de reptiles, connaissez-vous le proverbe africain qui prétend qu'il n'y a pas de place pour deux crocodiles dans le même marigot ? |
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amepi
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Posté - 08 juil. 2009 : 21:56:25
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LeNabot,
Je n'ai pas l'intention d'y changer une virgule.
Sauf à être bouché, chacun comprendra que ces deux arrêts se complètent.
Il n'en reste pas moins que vous avez écrit une contre vérité.
Tiens, regardez ce que j'ai exhumé :
http://www.universimmo.com/forum/to...&whichpage=1
Rien de nouveau sous le soleil. |
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maoyann
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Posté - 09 juil. 2009 : 15:26:00
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Sur plusieurs posts d'UI (nouveau mais aussi ancien forum), Amepi et LeNabot, se contre disent concernant ce sujet des mandats exclusifs. Quelqu'un d'autre pourrait-il intervenir et essayer (je sais, ça va être difficile) de les mettre d'accord ?
Pour le public non spécialiste dont je fait partie, c'est un peu perturbant de lire ces avis se basant sur des décisions de justice qui sont à l'opposée.
Merci d'avance. |
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mitch_b
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Posté - 09 juil. 2009 : 16:41:38
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Perso:
J'ai visité par le biais d'une agence une maison avec un premier agent, un bon de visite a été signé avec des clauses inscrites comme quoi je devais passer par "ladite agence" pour acheter ce bien.
Les propriétaires avaient mis le bien dans plusieurs agences. Nous sommes passés par l'agence la moins chère (tout en étant transparent avec le premier agent : Tu baisses pas ta commission, on va ailleurs). Les mandats étaient tous non exclusifs, la seule obligation que nous avions (pour ne pas causer de problèmes aux propriétaires) était de passer par une agence...
Le premier agent a tenté un coup de bleuf en écrivant une LRAR au notaire mais s'est fait remettre dans les clous aussi sec. |
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amepi
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Posté - 10 juil. 2009 : 08:21:01
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citation: Initialement posté par maoyann
Sur plusieurs posts d'UI (nouveau mais aussi ancien forum), Amepi et LeNabot, se contre disent concernant ce sujet des mandats exclusifs. Quelqu'un d'autre pourrait-il intervenir et essayer (je sais, ça va être difficile) de les mettre d'accord ?
Pour le public non spécialiste dont je fait partie, c'est un peu perturbant de lire ces avis se basant sur des décisions de justice qui sont à l'opposée.
Merci d'avance.
Non, ces deux décisions sont strictement identiques. |
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amepi
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Posté - 10 juil. 2009 : 08:24:08
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citation: Initialement posté par mitch_b
Perso:
J'ai visité par le biais d'une agence une maison avec un premier agent, un bon de visite a été signé avec des clauses inscrites comme quoi je devais passer par "ladite agence" pour acheter ce bien.
Les propriétaires avaient mis le bien dans plusieurs agences. Nous sommes passés par l'agence la moins chère (tout en étant transparent avec le premier agent : Tu baisses pas ta commission, on va ailleurs). Les mandats étaient tous non exclusifs, la seule obligation que nous avions (pour ne pas causer de problèmes aux propriétaires) était de passer par une agence...
Le premier agent a tenté un coup de bleuf en écrivant une LRAR au notaire mais s'est fait remettre dans les clous aussi sec.
Eh bien dans votre cas soit le mandat signé par le vendeur était mal rédigé, soit l'agence s'est dégonflée en route.
Avec un mandat bien rédigé elle aurait pu se retourner contre le vendeur, lequel ne pouvait vous vendre ni en direct ni par un autre intermédiaire. |
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amepi
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Posté - 10 juil. 2009 : 09:40:40
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citation: Initialement posté par LeNabotcitation: Initialement posté par mitch_b
Le premier agent a tenté un coup de bleuf en écrivant une LRAR au notaire mais s'est fait remettre dans les clous aussi sec.
Le notaire a eu raison. C'était bien un coup de bleuf de la part de l'agent immobilier.
N'importe quoi.
Vous n'en savez rien, tant que vous ne connaissez pas les clauses du mandat. |
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amepi
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Posté - 10 juil. 2009 : 11:02:55
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Ah ça y est vous comprenez ENFIN que c'est cette clause qui change tout !
Mais vous concluez trop vite. Je n'ai jamais rencontré un notaire qui comprenne quoi que ce soit à la loi Hoguet. Surtout sur des points de détail comme celui qui nous occupe.
Donc tant qu'on n'a pas une copie du mandat sous les yeux, votre affirmation :
"Le notaire a eu raison. C'était bien un coup de bleuf de la part de l'agent immobilier"
ne repose sur rien de concret. |
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amepi
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Posté - 11 juil. 2009 : 08:48:42
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Vous avez sondé combien de notaires, et combien d'agents immobiliers ?
Pour ma part, je n'ai jamais rencontré un notaire qui connaisse quoi que ce soità la loi Hoguet. Alors la comprendre ! Elle n'est même pas évoquée lors des études de droit.
La réalité est là aussi... |
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