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mbou
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 Posté - 25 févr. 2012 : 00:14:08
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Bonjour,
Syndic bénévole, nous somme confrontés à un problème avec la copropriété voisine :
En effet, un immeuble de la copropriété à une gouttière dont le l'écoulement se déverse dans la copropriété voisine depuis toujours.
Aujourd'hui les voisins sont en plein travaux de reconstruction et refont les canalisations. Lors d'une réunion de chantier (leur chantier), ils ont dit t être d'accord pour que la gouttière reste branchée chez eux tout en nous précisant qu'ils nous faisait une faveur, mais moyennant une modification liée à leur rénovation. Ils nous ont depuis envoyé une facture d'un montant assez prohibitif pour la mise en place d'un regard et d'un tuyau arrivant en limite de copropriété afin que nous puissions nous raccorder, en nous donnant un délai très court (une quinzaine de jours pour réunir ladite somme).
Dans notre règlement de copropriété, il n'y as pas mentionné de servitude mais, n'y a t-'il pas servitude par était de fait (par rapport au fait que le raccordement existe depuis toujours) ?
Ont t'ils le droit de nous couper du jour au lendemain le raccordement (vu le délai très court et la réticence de certains copropriétaire à avancer l'argent) ?
Existe t'il un texte de loi ou un article que l'on puisse utiliser pour faire valoir nos droits ou sommes nous obliger de coopérer ?
Merci beaucoup par avance de bien vouloir nous éclairer rapidement afin que nous puissions prendre nos dispositions.
Bien cordialement.
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Édité par - mbou le 25 févr. 2012 10:50:34 |
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Posté - 25 févr. 2012 : 11:17:51
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mbou : [blue]"nous somme confrontés à un problème avec la copropriété voisine :
En effet, un immeuble de la copropriété à une gouttière dont le l'écoulement se déverse dans la copropriété voisine depuis toujours."[/blue]
Ce prroblème n'est pas une surprise pour votre copropriété !!! Votre SDC n'a jamais chercher à régler ce vieux problème.
Il vous faut maintenant le régler rapidement.
sur RTL.conso
La servitude d'égout de toits
Conformément à l'article 681 du code civil, tout propriétaire d'une construction (maison, garage, hangar...) doit faire en sorte que l'eau de pluie ruisselant sur son toit s'évacue dans son jardin ou sur la voie publique.
En outre, le toit de votre maison et les gouttières doivent être construits de manière à ce que les eaux de pluie qui y tombent s'écoulent d'abord sur votre terrain et non chez le voisin. Donc, votre toit et les gouttières ne doivent pas se prolonger chez votre voisin, sinon ce dernier pourrait vous obliger à modifier votre toiture. Cependant, il n'est pas impossible qu'une servitude de surplomb se mette en place, obligeant le voisin à supporter votre gouttière. Une servitude de surplomb peut s'établir de trois façons :
Par acte écrit sous seing privé ou devant notaire,
les deux voisins peuvent convenir que la gouttière déborde. Cet acte doit répondre à un certain nombre d'exigences. En particulier, il doit donner la description de la toiture concernée et sa situation au regard du fonds servant. Et en cas de servitude réciproque, le document devra indiquer la provenance des eaux bénéficiant au fonds inférieur de même que la manière dont elles y sont reçues. À défaut de titre constitutif de la servitude et de tout commencement de preuve par écrit, ni les actes du propriétaire du fonds ni les énonciations d'un constat d'huissier ne seraient de nature à constituer un aveu implicite.
Par prescription trentenaire,
la servitude ne disparaît que si l'état de non-construction de votre maison a duré pendant trente ans. Pour que votre voisin puisse invoquer une servitude, il faudrait d'une part qu'il ne se soit pas écoulé trente ans entre la démolition et la reconstruction et, d'autre part, que le nouvel écoulement ne crée pas une aggravation de la situation de votre fonds. Dans ce dernier cas, il vous faudra justifier d'un préjudice et le voisin ne pourra être condamné qu'à mettre fin à l'aggravation de la servitude ainsi que, le cas échéant, à vous verser des dommages-intérêts.
mbou : avez vous la possibilté que votre gouttière se déverse dans votre propre copropriété ?
Si cela est possible, un devis établi rapidement vous permettra de choisir le moindre cout pour votre copropriété. |
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mbou
Nouveau Membre
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Posté - 25 févr. 2012 : 11:53:00
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Merci beaucoup pour cette réponse claire.
l'immeuble concerné est relié au réseau pluvial de la copropriété voisine depuis plus de 30 ans (certainement 100 ans) peut-t-on considérer qu'il y a prescription et que signifie la prescription qu'il est toujours en droit d'être raccordé chez le voisin ? ou est t'on obligé de se soumettre à l'article 681.
Le voisin coopératif nous autorise à continuer à être branché chez lui, mais nous impose de délai très court pour prendre une décision (nous avons reçu un courrier la semaine dernière, avons informer les copropriétaires et les travaux doivent commencer milieu de semaine prochaine) et les copropriétaires ne sont pas tous disposés à payer dans les temps. Y a t-il des arguments que l'on peut utiliser pour retarder ces travaux ?
Cet immeuble se trouve en bout de copropriété , derrière la cour centrale, et la gouttière donne sur un jardin privatif appartenant à un des copropriétaire. L'immeuble est collé à la limite avec les voisins. Il est de ce fait difficile d'envisager un autre raccordement à moins de faire passer le tuyau par les caves et le cout serait démentiel. La seule solution serait de déverser peut être l'eau sur le fond du jardin. Est ce autorisé ?
Merci par avance
Bien cordialement |
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nefer
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Posté - 25 févr. 2012 : 14:17:28
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citation: Initialement posté par mbou
Merci beaucoup pour cette réponse claire.
l'immeuble concerné est relié au réseau pluvial de la copropriété voisine depuis plus de 30 ans (certainement 100 ans) peut-t-on considérer qu'il y a prescription et que signifie la prescription qu'il est toujours en droit d'être raccordé chez le voisin ? ou est t'on obligé de se soumettre à l'article 681.
Le voisin coopératif nous autorise à continuer à être branché chez lui, mais nous impose de délai très court pour prendre une décision (nous avons reçu un courrier la semaine dernière, avons informer les copropriétaires et les travaux doivent commencer milieu de semaine prochaine) et les copropriétaires ne sont pas tous disposés à payer dans les temps. Y a t-il des arguments que l'on peut utiliser pour retarder ces travaux ?
Cet immeuble se trouve en bout de copropriété , derrière la cour centrale, et la gouttière donne sur un jardin privatif appartenant à un des copropriétaire. L'immeuble est collé à la limite avec les voisins. Il est de ce fait difficile d'envisager un autre raccordement à moins de faire passer le tuyau par les caves et le cout serait démentiel. La seule solution serait de déverser peut être l'eau sur le fond du jardin. Est ce autorisé ?
Merci par avance
Bien cordialement
si vous êtes le syndic de votre copropriété vous devriez savoir que toute dépense doit faire l'objet d'un vote en AG et qu'il existe un délai pour la convocation d'une AG (21 jours) qui dans votre cas ne peut pas être réduit puisqu'il ne s'agit pas de travaux d'urgence
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mbou
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Posté - 26 févr. 2012 : 21:00:39
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oui bien sûr, mais dans notre cas il y a tout de même urgence vu que la copropriété voisine, va entreprendre ses travaux et donc déconnecter notre réseau pluvial, sans nous donner le choix et en nous ayant informé à peine 15 jours avant le début des travaux. Nous étions dans un premier temps en négociation avec eux pour garder le branchement chez eux. Bien qu'ils aient accepté, ils nous ont donné leur réponse tardivement et veulent enchainer directement les travaux en nous obligeant a passer par leur artisan. Les copropriétaires n'étant pas tous d'accord, nous sommes dans une situation délicate.
Merci de nous dire ce que nous pouvons faire d'un coté ou de l'autre.
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mbou
Nouveau Membre
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Posté - 27 févr. 2012 : 10:02:51
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Pouvez vous juste me dire s'il après plus de 30 ans de branchement de notre gouttière chez les voisins, il a y une servitude de fait ou si dans tous les cas il faut se reporter à l'article 681 ?
Merci, bien cordialement |
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 Posté - 27 févr. 2012 : 10:15:06
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il n'y a pas "servitude de fait" : il y a servitude acquise par prescription trentenaire à condition que vous puissiez en démontrer l'existence trentenaire et le caractère visible (pas en tréfond).
si le fond servant veut en modifier les conditions d'usage, il doit le faire à ses frais. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 27 févr. 2012 10:17:11 |
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mbou
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Posté - 27 févr. 2012 : 10:48:12
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Merci beaucoup pour ces informations précieuses.
Qu'entendez vous par caractère visible (pas tréfond) ?
Et dans notre cas précis qui est le fond servant ? la copropriété voisine chez qui le réseau pluvial est branché ?
Et une dernière question, existe t-il un article ou texte de loi que je puisse soumettre à mes voisins pour expliquer cela.
bien cordialement.
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Posté - 27 févr. 2012 : 11:59:32
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vous êtes fonds dominant, les voisins, asservis, sont donc servants .
caractère visible : pour être acquise par prescription trentenaire, la servitude doit être visible pour que les voisins ne puissent pas affirmer qu'ils ignoraient que l'évacuation des EP passait par chez eux.
article de loi : 690 et 701 du code civil |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Édité par - Emmanuel Wormser le 27 févr. 2012 12:00:39 |
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mbou
Nouveau Membre
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Posté - 27 févr. 2012 : 13:21:14
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Encore une fois merci pour ces précisions très importantes.
Bien cordialement.
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ajaf84150
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Posté - 29 mars 2012 : 17:10:04
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Bonjour, je ne sais pas si je fais bien de poster dans ce sujet ou s'il valait mieux en ouvrir un autre.
Voilà mon problème:Propriétaire d-un appartement en locatif au rez de chaussée d'un immeuble en copropriété (2 étages) , les eaux de pluie du toit se déversent en surface dans ma cour par une gouttière qui a été installée au printemps 2011 sans que je sois au courant. Quand il pleut fort, j'ai rapidement 10 à 20cm d'eau dans ma cour (qui fait seulement 10 à 12m2)
J'ai fait une lettre (juillet 2011) avec AR au syndic invoquant l'article 681 du code civil mais aucune réponse. Que faire?
Merci de votre aide.
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Édité par - Gédehem le 29 mars 2012 17:27:46 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 29 mars 2012 : 17:25:50
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"Votre" cour : elle est prévue dans le bail de location, elle fait partie de "la chose louée" ?
C'est vers votre propriétaire qu'il faut vous tourner (copie au syndic et au pdt du CS, pour info.)
C'est lui qui est concerné par ce trouble de jouissance, du moins si cette cour fait partie du bail.
(Pas de lien juridique syndic<>locataire : il ne vous connait pas.) |
Édité par - Gédehem le 29 mars 2012 17:28:06 |
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ajaf84150
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Posté - 01 avr. 2012 : 08:26:11
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Non, mais c'est moi le propriétaire! |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 01 avr. 2012 : 09:29:00
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ajaf84150, mettez dans le coup le président du CS et les conseillers syndicaux de votre bâtiment ou escalier qui peuvent constater vos désagréments facilement. Il y a soit une erreur de conception pour évacuer les eaux (mauvaise solution) soit une mauvaise exécution.
Dans les 2 cas, l'inadaptation de la solution ne peut se voir qu'à l'usage par fortes pluies. Le travail remonte à 1 an environ, il faut le faire reprendre, architecte ou entreprise responsable ou pas.
Les solutions aux infiltrations ou aux évacuations d'eau ne sont pas toujours effcicaces du premier coup.
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2012 : 10:09:01
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L.art.14 : le syndicat est responsable du vice de construction. Il doit réparation aux personnes qui en subissent un préjudice.
Que le syndicat se retourne ensuite vers constructeurs, architectes,etc .... est une autre affaire qui ne concerne pas les personnes ayant subit un dommage/préjudice. |
Édité par - Gédehem le 01 avr. 2012 10:09:24 |
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ajaf84150
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Posté - 01 avr. 2012 : 14:50:39
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. C'est quoi le CS? On m'a conseillé de faire une lettre RAR pour dénoncer le problème en AG. De quel article 14 parlez-vous? que je puisse le citer dans ma lettre. |
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nefer
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Posté - 01 avr. 2012 : 16:01:01
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citation: Initialement posté par ajaf84150
. C'est quoi le CS? On m'a conseillé de faire une lettre RAR pour dénoncer le problème en AG. De quel article 14 parlez-vous? que je puisse le citer dans ma lettre.
L 14 = article 14 de la loi de 65
CS = conseil syndical |
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2012 : 16:03:05
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ajaf, si vous êtes copropriétaire il serait grand temps de vous pencher très sérieusement sur les textes qui régissent les copropriétés, dont la votre.
A commencer par la loi du 10 juilet 1965 modifiée (on dit L.65)
son décret d'application du 17 mars 1967 (on dit D.67)
et vos règles internes spécifiques, votre RDC (règlement de copropriété).
L.art.14 = loi de 1965 article 14. (Loi et décret sont accessibles dans le cartouche de gauche, menu "Guide juridique")
Le groupement de tous les copropriétaires de votre copropriété = syndicat.
Lequel syndicat est géré par un syndic, élu par l'AG du syndicat,
Lequel syndic est assisté et controlé par un groupe de copropriétaires, le "Conseil syndical" (CS) dont les membres sont aussi désignés par l'AG du syndicat.
C'est là du B A BA que tout copropriétaires devrait savoir avant de se préoccuper de l'eau de pluie dans la cour !
Pour votre problème, il faut écrire au syndic ne LRAR afin qu'il engage les actions nécessaires pour mettre fin aux désordres dans cette cour lorsqu'il pleut (travaux à soumettre à une AG). Copie de la lettre au Pdt du CS, dont vous devriez connaitre le nom (au moins le nom des conseillers, qui est précisé dans le PV de l'AG qui les a désigné).
Vous pouvez faire référence à L.art.14, sauf que n'étant pas familier des textes vous risquez d'être contré facilement.
Vous faites partie d'un groupement (le syndicat) auquel il est indispensable que vous vous interessiez, et pas uniquement pour régler des questions d'eau ! |
Édité par - Gédehem le 01 avr. 2012 16:06:50 |
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ajaf84150
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Posté - 04 avr. 2012 : 08:23:26
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Je vous remercie pour ces charmantes précisions. J'avais juste pas fait le rapprochement entre CS et conseil syndical, j'ai effectivement la liste des membres du "CS" et désolé de ne pas avoir apprit par coeur le règlement de copropriété.
Ceci dit il n'y a en plus aucune trace dans les AG d'autorisation de gouttière dans mon bâtiment.
Donc je fais une lettre au syndic et une au "CS", c'est bien ça? (pas de président sur le compte-rendu d'AG, juste des conseillers) |
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Posté - 04 avr. 2012 : 08:30:21
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ajaf : L'AG designe les membres du CS; ces memebres se réunissent après l'AG pour élir leur président. C'est pourquoi le PV d'AG ne mentionne que les conseillers élus !!!
Téléphoner à un des membres, il vous donnera le nom du président, OU téléphoner au syndic !!!  |
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ajaf84150
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Posté - 03 avr. 2013 : 07:23:20
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Bonjour,
un an après jour pour jour, ou presque, rien n'a bougé. Après lettre avec AR au syndic, débat en AG, le remise en l'état avant travaux a été acceptée par le poseur de gouttière mais il demande un devis de 6000,00 pour remettre échaffaudage! ...les travaux seraient gratuits! Le syndic n'est pas d'accord. Que faire? |
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