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 Posté - 02 mars 2012 : 15:21:44
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Préambule : j'ai constaté récemment que plusieurs de mes éclairages étaient repris sur le web. Si mes textes sont effectivement postés sur un forum public, il reste néanmoins ma propriété intellectuelle. Ceci étant rappelé, j'autorise qu'ils soient repris, même intégralement, mais à la condition express que vous me citiez en tant qu'auteur, et que vous me contactiez préalablement via la fonction courriel de ce site. Merci.
Le 1er mars 2012, le système de calcul des surfaces urbanistiques qui aura perduré plusieurs décennies a disparu (un exploit ?) est abandonné, emporté par une réforme... ma foi bienvenue. 
Les SHOB/SHON, grandes créatrices de conflits et de désaccords, ne sont plus !
Vive la Surface Plancher !
NOTA : au moment où j'écris ces lignes, on sait qu'une toute nouvelle circulaire est en gestation au ministère.
Mes commentaires ci-dessous sont donc sous toutes réserves.
Dès celle-ci connue, je mettrais à jour ce sujet.
Reste qu'en attendant, il faut bien calculer les surfaces avec ce qu'on a...
La Surface Plancher est créée par l'Article L112-1 qui renvoit au décret R112-2.
Ce décret précise que :
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
ne pas compter les petites surfaces devant les portes-fenĂŞtres ou fenĂŞtres qui sont en renfoncement par rapport au reste du mur (cas des vieux batis).
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
La trémie ne se déduit que lorsqu'elle forme réllement un trou dans le plancher. Dans le cas d'une maison avec un 1 étage, la surface de l'escalier ne se déduit qu'à l'étage.
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
Mais on déduit sous la volée de l'escalier au RDC la surface où la hauteur est inférieure à 1m80.
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
A noter que dans le cadre d'un immeuble de logement, le sas coupe-feu n'est pas nommé...
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
Ici, il sera sage de continuer d'utiliser les préconisations de l'ancienne circulaire, à savoir de considérer que le comble n'est pas "aménageable" (à noter que ça n'a rien à voir avec "aménagé" !!) que s'il faut renforcer/créer le solivage supportant le plancher, et/ou modifier les fermettes de la charpente industrielle. En tout cas, ce n'est certainement pas parce que le plancher de votre grenier n'est accessible que par une trappe, et/ou qu'il n'est pas isolé, et/ou pas éclairé naturellement, qu'il doit être considéré comme non aménageable.
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
Il n'existe donc plus de locaux techniques dans les maisons individuelles. Au moins, c'est clair.
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
Les caves ne sont plus déductibles ! Voilà du travail en moins pour les juges. Le sous-sol, vrai ou faux et quoi qu'on y fasse, on ne le déduit plus !
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Ici, il s'agit de densifier encore plus les immeubles collectifs en permettant la déduction des circulations internes.
A priori, je pense que c'est une réelle simplification, tant pour les professionnels que surtout pour les particuliers.
A voir Ă l'usage !
Une précision pour finir : le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) que l'on trouve dans certaines règles locales d'urbanisme (POS, PLU, etc.) permet de connaitre, une fois multiplié à la surface totale de tous les terrains contigus vous appartenant, la Surface Plancher maximale que peut supporter cette unité foncière (également appelé tènement).
Bon calcul !
Laurent CAMPEDEL
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 24 avr. 2015 12:18:58 |
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zooen
Nouveau Membre
France
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1
 Posté - 18 mars 2012 : 16:50:23
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La nouvelle circulaire est disponible! des ambiguïtés sont levées d'autres demanderont des "éclairages": il y a des experts! |
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 2
Posté - 18 mars 2012 : 17:06:18
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Moi, je veux bien un "éclairage" sur l'emprise au sol sur les beaux croquis eu égard à sa définition!
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tuispserv
Contributeur débutant
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 Posté - 19 mars 2012 : 17:57:18
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Inclure les caves c'est voir le problème par le petit bout de la lorgnette de ""fraudeurs"" largement minoritaires.
C'est aussi faire l'inverse de ce qui est souhaité avec les 30% en plus - sans parler du casse tête fiscal que ça va engendrer ... |
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4
Posté - 19 mars 2012 : 18:48:29
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Pourquoi "casse tĂŞte"? Faut juste payer! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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tuispserv
Contributeur débutant
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 Posté - 20 mars 2012 : 10:41:31
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Pour les nouveaux logements ok. Mais pour les anciens dont la surface se trouve brutalement augmentée ? |
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Posté - 20 mars 2012 : 10:56:56
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on ne paye que pour les surfaces créées...
en revanche, il est vrai que de nombreuses habitations individuelles sont devenues, le 1° mars, surdensitaires ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 20 mars 2012 : 11:49:54
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tuispserv
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Posté - 21 mars 2012 : 16:56:10
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Oui mais va-t-il falloir augmenter d'autant la valeur fiscale des appartements avec cave ? |
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Posté - 21 mars 2012 : 17:07:43
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ne mélangez pas taxes locales foncière et d'habitation avec taxes d'urbanisme dont la TA. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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tuispserv
Contributeur débutant
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10
Posté - 22 mars 2012 : 08:35:28
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Est-il utopique d'envisager qu'un jour une seule surface fera foi pour toutes les taxes et impĂ´ts ainsi qu'entre acheteurs et vendeurs ? |
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Posté - 22 mars 2012 : 09:40:25
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on peut toujours rĂŞver d'un monde meilleur |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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rthome2001
Contributeur débutant
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Posté - 30 sept. 2012 : 23:57:14
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Bonjour,
J'ai une question concernant l’évaluation de la hauteur sous plafond.
Est-ce qu'un "plénum technique" (je reprends le terme du PC) de 0.4m situé en haut d'une pièce peut être pris en calcul pour baisser la hauteur à 1.80m ? (le but étant évidement de diminuer la surface plancher de la construction).
Il s'agit d'un niveau entier ("sous-sol" ) déduit ainsi !
Merci!
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Posté - 01 oct. 2012 : 05:14:35
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la SP est déclarative : son respect se mesure à l'achèvement. si le "plénum" est fermé et sert de au passage des gaines et réseaux, où est le problème ?
le pétitionnaire n'a pas a présenter dans la demande de PC la coupe de sa construction faisant figurer les niveaux de plancher !
Ă©dit tardif : orthographe! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 01 oct. 2012 11:53:05 |
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rthome2001
Contributeur débutant
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 Posté - 01 oct. 2012 : 11:44:35
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Merci pour votre réponse, toujours aussi prompte. J'ai pris un petit coup de massue, à l'occasion  :
je comprends donc que je ne peux rien faire (je suis le voisin) - et les services instructeurs non plus - autre que de contempler que là où le COS permet moins 70m2 de SP, le voisin construit deux niveaux de 55mp chacun plus mansarde 15mp (un total de 125mp), en déduisant entièrement les 55mp du niveau en demi-sol avec l'aide d'une sorte de faux-plafond de +40cm ( visible dans le plan en coupe du PC ).
Pire, c'est en réalité plutôt vers 140mp, mais comme les plans ne sont plus obligatoires... Je trouve ça gonflé, mais cette notion n'est pas dans le code de l'urbanisme ;-) |
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Posté - 01 oct. 2012 : 11:54:15
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si, ça entre dans le code de l'U : si le résultat n'est pas conforme au PC, action pénale sur base des L480-1 et L480-4 du CUrb... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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betabey
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Posté - 18 janv. 2013 : 20:24:27
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bonjour,
je suis en train de monter un dossier de permis de construire, selon le conseiller en urbanisme de mon village, la surface sous escalier dont la hauteur sous plafond est inférieure a 1m80 ne serait pas déductible de la surface de plancher, or je viens de lire ça dans ce sujet
"3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
Mais on déduit sous la volée de l'escalier au RDC la surface où la hauteur est inférieure à 1m80.
Auriez vous un texte officiel qui dit clairement que cette surface est déductible, il reste une ambiguïté dans tout les textes que j'ai pu lire.
l'enjeu est important pour moi, pour le moment ma surface de plancher fait 125m carré et le PLU ne m'autorise que 120m, pouvoir déduire cette surface sous escalier résoudrait mon problème, en effet dans ce projet, j'ai trois mezzanine et donc trois escalier...
merci de votre réponse.
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Posté - 18 janv. 2013 : 20:38:55
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Il suffit juste..... De changer de conseiller en urbanisme!
DĂ©duisez votre SP sous escalier de moins ou Ă©gal Ă 1.80m!
http://www.developpement-durable.go...ure%20la%20réforme%20de%20surface%20de%20plancher%20version%201ermars(1).pdf |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 18 janv. 2013 20:45:33 |
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betabey
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18
Posté - 18 janv. 2013 : 21:54:03
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merci de votre réponse, je ne réussis pas a ouvrir le lien que vous m'avez donné, mais je crois deviner ce que vous voulez me faire lire.... cependant pour moi il y a toujours une ambiguïté..; j'aurais aimé trouvé un texte ou un exemple de calculs avec croquis éventuellement qui ne laisse plus de places aux doutes.
merci encore
cordialement |
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Posté - 18 janv. 2013 : 22:03:37
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http://circulaires.legifrance.gouv....ir_34719.pdf
voir croquis 12 |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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tortoise
Nouveau Membre
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Posté - 05 avr. 2014 : 03:17:53
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Bonjour,
Je viens de passer pas mal de temps à chercher la réponse à une question que je me pose au sujet des conséquences de ce changement de calcul, sans succès. Voici la situation :
Je suis actuellement en train d'envisager l'achat d'un bien d'une surface habitable de 180 m2, disposant de trois annexes (dont deux garages) dont l'agent immobilier me dit qu'elles peuvent être aménagées en T2. Je souhaiterais faire ces travaux pour faire de la location saisonnière.
Sur le site web de l'urbanisme de la commune où se situe ce bien, un document indique que la zone ne fixe pas de COS (zone ND) mais que la SHON est limité à 180 m2. J'avais cru comprendre que la notion de SHON avait disparu, dois-je en déduire que ce document est obsolète ?
En supposant que l'absence de COS soit toujours d'actualité (il faudra que je vérifie), cela signifie-t-il que je pourrai aménager ces annexes sans aucun problème étant donné que cela n'a pas d'impact sur l'emprise ? Ou dois-je m'attendre qu'une version à jour du document remplace la notion de SHON par celle de surface de plancher moyennant un ajustement (par exemple, 200 m2 de SP), auquel cas mon projet tomberait à l'eau ?
Je ne comprends pas bien la logique en fait... Si le but de l'urbanisme en zone ND est de limiter les constructions, pourquoi se baser sur la SHON (ou la SP) plutĂ´t que sur la SHOB ou sur l'emprise au sol ?
Merci d'Ă©clairer ma lanterne.
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