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 Sujet  |
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alan2
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 Posté - 03 mars 2012 : 14:31:10
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Je souhaite avoir un conseil sur la manière de procéder pour contester une résolution votée en AG.
J’ai déjà posé des questions et obtenu conseils et analyses sur un problème concernant cette future AG. Après avoir tenu compte des conseils donnés sur ce forum j’ai demandé par L avec AR au syndic de proposer aux votes de l’AG les résolutions suivantes :
1) Voulez vous modifier le règlement de copropriété et continuer à faire appliquer la clef de répartition des tantièmes de charges, validée par l’assemblée générale de 1978. Cette modification devra être publiée et enregistrée et conforme aux dispositions de la version consolidée de la loi N°65- 557 du 10 juillet 1965.
2) Voulez vous, sans modification du règlement de copropriété, faire appliquer la clef de répartition de 1967.
Je reçois aujourd’hui la convocation à l’AG, et je constate que le syndic de sa propre initiative propose aux copropriétaires de voter la première résolution à l’article 25.
Il est important de vous informer que la résolution à été voté en 1978 à l’article 25 et jamais contesté, jamais enregistrée et jamais publiée comme le demandait l’AG.
Mon problème est, qu’ayant acheté en 2006 je conteste la résolution (dont le calcul de tantièmes a été réalisé par le président du conseil syndical en 1978 sans aucune base juridique ni légale) qui ne m’est pas opposable. Je souhaite dans un premier temps revenir au RDC de 1967, ensuite il sera temps de proposer de faire les choses de façon légale et réglementaire.
Pour moi et sauf erreur de ma part, cette résolution doit être votée à l’unanimité puisqu’elle propose de modifier le RDC et la répartition des tantièmes.
Compte tenu de la répartition des tantièmes de vote (la copropriété est composée de 2 bâtiments, dont le BAT1 qui est très avantagé par cette répartition et qui comporte un nombre plus important de copropriétaires) il est donc fort probable que cette résolution obtienne la majorité de l’article 25.
Pour moi et tenant compte des conseils de ce forum, la résolution 1 doit être votée à l’unanimité.
Mes questions sont les suivantes :
1) Avant que le vote ne se passe, dois-je demander au syndic de faire appliquer un vote à l’unanimité, ou bien dois-je attendre la fin du vote pour demander de faire figurer le motif de mon opposition sur le procès verbal ?
2) Le syndic doit il dans un cas semblable obligatoirement porter à la connaissance de tous les copropriétaires le détail de la résolution de 1978 (afin que chacun puisse voter en connaissance de cause) et dans le cas ou il ne le fait pas, est-ce un motif d’annulation de la résolution, voire de report à une autre AG. Dois-je le mentionner sur le PV ?
3) En cas de vote positif, puis-je demander au juge d’annuler cette résolution pour vote non conforme et dans ce cas comment procéder ?
Lettre au juge où prendre un avocat ?
Merci de vos conseils éclairés.
PS : je passe sous silence le rôle du syndic qui depuis sa prise de fonction fait appliquer des tantièmes sans base juridique et qui botte en touche dès que le problème est abordé verbalement ou de façon écrite.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 03 mars 2012 : 15:38:10
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Sur ce que vous exposez :
- une grille de répartition adoptée en 1978, non contestée, est connue et appliquée dans votre syndicat depuis 34 ans, manifestement sans discontinuer.
Bien que non publiée, et donc inopposable à ceux qui ont acheté depuis 1978, elle est devenue la règle pour tous les autres. (jurispridence "droit coutumier").
pour modifier cette grille il faut une autre décision d'AG sur une grille précise.
Cette grille 78 existe, est appliquée, peut-être pas pour tous, ce qui rend l'affaire impossible à gérer. Il n'y a pas au sens strict "modification des charges".
La seule décision d'AG qui serait nécessaire pour le point 1 : publication de la grille adoptée en 1978 modifiant le RDC, adoption du budget pour ce faire (acte notaire, frais d'enregistrement) maj.art.24.
La question 2 est idiote : sans publication, la grille 1978 reste inapplicable pour les acquéreurs depuis.
Un autre aspect serait la grille 78 non publiée non conforme aux textes.
Ici vous n'indiquez rien.
Dans la mesure où elle ne serait pas conforme, il serait nécessaire d'adopter une grille en adéquation avec les dispositions légales actuelles. Il y a certes débats sur cette question : les charges sont immuables, non concernées par la "mise en conformité" de l'art.49.
Sans doute .... Peut être !
Dont on pour autant laisser en place une grille non conforme ? Pour ma part je ne le pense' pas.
Sur vos 3 questions finales, vous comprenez que votre affaire n'est pas bien engagée.
La question inscrite est très mal ficelée, certes. Mais au final elle revient à demander à l'assemblée si elle décide la publication ou pas de la modification de 1978. Avec un vice : aucun budget "publication" n'est proposé.
Il aurait été sans doute pertinent de rapporter la résolution adoptée en 78. Sauf que depuis 34 ans, tout le monde est censé savoir comment sont réparties les charges ! En cas d'action en contestation le juge peut effectivement estimer qu'un rappel s'imposait..... Comme il peut estimer que depuis 34 ans ce n'est plus nécessaire et vous débouter .....
En conclusion, sur les éléments que vous exposez, sauf à relever un vice substantiel dans la grille 1978, je ne vois pas comment vous pourriez contester quoi que ce soit ..... |
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alan2
Contributeur actif
France
300 message(s)
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 2
Posté - 03 mars 2012 : 16:34:41
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Gedehem vous écrivez
La question 2 est idiote : sans publication, la grille 1978 reste inapplicable pour les acquéreurs depuis.
Merci pour le qualificatif, mais ma totale inexpérience excuse peut être ma manière de formuler cette résolution.
Je pensais en proposant cette résolution (surement à tort puisque vous la qualifiez d'idiote) que si la résolution 1 qui selon vous ne s'applique qu'à une partie des copropriétaires, les copropriétaires ayant acheté après 1978 devraient être soumis aux regles du RDC initial.
En vérité tous les copros sont soumis à la règle de 1978.Donc avec mon absence de compétence j'ai pensé que si le RDC n'avait pas été modifié il sufisait de voter la résolution 2 pour que tous soit soumis à une seule règle celle de 1967.
Gedehem vous ecrivez:
Un autre aspect serait la grille 78 non publiée non conforme aux textes.
Ici vous n'indiquez rien.
Dans la mesure où elle ne serait pas conforme, il serait nécessaire d'adopter une grille en adéquation avec les dispositions légales actuelles. Il y a certes débats sur cette question : les charges sont immuables, non concernées par la "mise en conformité" de l'art.49.
Sans doute .... Peut être !
Dont on pour autant laisser en place une grille non conforme ? Pour ma part je ne le pense' pas.
Mais comment contester une grille pour laquelle personne n'a le mode de calcul (le syndic applique la grille de son prédécésseur sans autre discussion)de plus la majorité des copropriétaires bénéficiaires de ce calcul vont toujours voter contre un changement.
Gedehem vous ecrivez:
En conclusion, sur les éléments que vous exposez, sauf à relever un vice substantiel dans la grille 1978, je ne vois pas comment vous pourriez contester quoi que ce soit
Impossible de connaitre la manière dont la grille à été etablie, il ressort du PV de 1978 que le président du CS faisant référence à une lettre de calcul adressée à chaque copropriétaire, il demandait à l'AG de voter l'application d'un coefficient pondérateur de 1.076 (?? de mémoire) à chaque quote part des copropriétaires du BAT 2
Gedehem vous ecrivez
Il aurait été sans doute pertinent de rapporter la résolution adoptée en 78. Sauf que depuis 34 ans, tout le monde est censé savoir comment sont réparties les charges ! En cas d'action en contestation le juge peut effectivement estimer qu'un rappel s'imposait..... Comme il peut estimer que depuis 34 ans ce n'est plus nécessaire et vous débouter .....
Mais il y à surement plus de copropriétaires ayant achetés après 1978 qu'avant.
Pensez vous qu'un juge doit donner raison à une minorité ou bien doit il comptabiliser le temps de présence ou l'antériorité de chacun pour prendre sa décision.
En tout cas merci de prendre le temps de répondre à ma demande même si parfois certain terme employé sont pas très charitable. |
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nefer
Modérateur
14590 message(s)
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 Posté - 03 mars 2012 : 17:49:36
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***alan2 (identifiant modifié à la demande de son titulaire***: il ne faut pas oublier qu'il appartient au demandeur d'inscription d'une résolution à l'ordre du jour derediger:
- le texte de la résolution
ET
- le projet de résolution
"voulez vous que" n'est pas une décision:
il aurait fallu écrire; décision à prendre concernant la publication de la clé de répartition votée lors de l'AG du...../1978 selon le devis joint |
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Gédehem
Pilier de forums
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4
Posté - 03 mars 2012 : 17:50:40
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Désolé pour le "idiote" !!!
Le RDC initial est celui de 1967. Faute de publication de la modif 78 ce sont les grilles 67 qui s'appliquent aux acquéreurs, à tous les acquéreurs, le seul RDC joint à leurs acte étant celui de 67.
Il n'y a donc pas pour eux de modification RDC puisque le seul qu'il connaissent est celui de 67.
La difficulté dans votre copropriété, et c'est en cela que l'affaire est bloquée, c'est qu'il semblerait que la grille 78 est appliquée depuis cette date, à tous, y compris à ceux qui ont acheté il y a quelques mois/années .... dont vous même.
Sans doute que personne jusqu'ici n'a contesté cette répartition, fait un "rappel au règlement" : " Ayant acheté en 1996, ....en 2003, ... la seule grille qui me soit applicable est celle du RDC joint à mes actes, RDC enregistré au fichier immobilier en 1967, cette grille 1967 n'ayant pour moi pas été modifiée."
C'est très précisément ce qui est prévu D.art.4, en particulier al.3.
Les nouveaux acquéreur ont "entériné' la répartition habituelle sans se poser de question (on sait que personne de consulte rien après l'acquisition, en particulier si les répartitions appliquées sont conformes.)
Pour statuer dans votre affaire, il ne fait aucun doute que le juge éventuellement sollicité va uniquement s'appuyer sur le fait que depuis 34 ans c'est la grille approuvée par une AG en 1978 qui est utilisée, décision alors non contestée, seule grille de répartition mise en œuvre sans qu'aucun nouvel acquéreur ne conteste, ne fasse référence à la grille 67 qui leur était applicable.
Cette grille 78 appliquée depuis longtemps de façon constante est donc devenue la règle, opposable à tous, sans que le juge ne puisse rien modifier.
Il appartient à l'AG de rectifier/modifier cette grille, ou plutot ici de la publier si personne (une majorité) ne veut rien changer.
Il vous appartient maintenant de monter un dossier, avec d'autres, montrant la non conformité de la grille 78, et éventuellement d'en établir une autre avec méthode de calcul et la proposer à une nouvelle AG.
""Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
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Édité par - Gédehem le 03 mars 2012 18:15:47 |
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alan2
Contributeur actif
France
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Posté - 03 mars 2012 : 18:28:22
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merci à nefer
Effectivement j'aurais du poser la question avant et obtenir des intervenants du forum une bonne formulation pour la resolution.
Merci à Gedehem
aucun probléme pour la petite remarque.Je lis et tiens compte de vos conseils avisés.
Je vais donc intervenir fermement auprès du syndic pour obtenir la base ayant permis la modification des tantièmes en 1978;Il parait anormal que le syndic ne possède rien dans ses archives. |
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