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BIBI
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 Posté - 02 mars 2012 : 07:16:09
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 Un syndic peut il inscrire en résolution ( article 24 ):
-jouissance exclusive pour x du local à poubelles ( inutilisé) jouxtant un appartement , qui permettra à x , d'agrandir son lot , pour 5000 € ..
( pas de protocole , pas de bail , pas de détails à propos des tantièmes , des charges en + ...
je comprends bien qu'il y a des irrégularités ..
BIBI
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Posté - 02 mars 2012 : 08:17:15
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1- ce n'est déjà pas à l'article 24 que se "décrète" cette question, mais à l'article 26
2- il y a augmentation de ce fait non de la surface puisque c'est une jouissance exclusive mais de "l'interet" de cette surface pour y vivire et pour la revente, donc les tantièmes devraient être augmentés.
à titre personnel :
1- il est dommage que la communauté se sépare d'un local, mais je reconnais que c'est une affaire interne
2- il serait plus judicieux si la communauté veut se séparer de ce local (jouissance exclusive), autant qu'elle le vende, car de toute façon, elle ne pourrait le récupérer, même en jouissance exclusive. |
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nefer
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 2
 Posté - 02 mars 2012 : 08:34:59
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est ce le bénéficiaire de cet éventuel droit de jouissance qui a demandé l'inscription à l'ordre du jour ?
si oui la copie de son courrier est elle jointe à la convocation ? |
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2012 : 09:19:45
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L'origine de cette inscription importe peu, l'éventuelle demande de ce copropriétaire n'a pas à être jointe à la convocation. C'est celui qui convoque qui fixe l'ODJ, qu'il n'a pas à justifier.
Outre l'indication de majorité qui est inexacte (concession d'un droit de jouissance : double maj.art.26 (*)), cette affaire est mal ficelée. En l'état, il est impossible de statuer.
On peut noter que la concession d'un droit de jouissance ne permet pas "d'agrandir" le lot qui jouxte : ce local restera "partie commune" quand bien mêle seul M.X en aura seul usage. Usage et non propriété.
Sans parler de l'imputation éventuelle de tantièmes en sus au lot auquel serait attaché ce droit de jouissance, concession du droit de jouissance et autres modifications entraainant modification du RDC, donc sa publication au fichier immobilier (notaire).
En résumé, il est impossible de statuer valablement sur cette question faute d'un dossier complet joint à la convocation. Le CS doit être vigilant et ne pas se laisser manœuvrer.
(*) sauf si l'AG estime que ce local commun est nécessaire à la destination de l'immeuble : unanimité |
Édité par - Gédehem le 02 mars 2012 09:21:18 |
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Posté - 02 mars 2012 : 09:46:04
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Le local poubelle est un élément commun du SDC. Pour le supprimer et mofidier le RDC, c'est l'Unanimité !!
Si un SEUL copropriétaire désire se servir de ce local poubelle figurant au RDC, aucune majorité ne peut lui supprimer cette jouissance !!! 
L'article 24 est totalement innaproprié, et en aucun cas l'accord unanime de l'AG pour une jouissance exclusive ne permettra à ce copro. d'agrandir son lot de copropriété .
Ce n'est plus une jouissance exclusive mais une aliénation des parties communes !!!!
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etc
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5
Posté - 02 mars 2012 : 11:44:51
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Pour moi, c'est également l'unanimité...
Art. 26f, loi 1965:
Elle [l'AG] ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
...à moins que ce local poubelle ne soit déplacé dans un autre local.
Mais bon, ce local libéré pourrait devenir un local vélos ou autre.
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2012 : 11:53:12
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Le local poubelle est un élément commun du SDC. Pour le supprimer et mofidier le RDC, c'est l'Unanimité !!"
Dans la mesure où ce local n'est plus du tout utilisé comme "local poubelles", l'AG ayant décidé de mettre les poubelles ailleurs, et qu'il ne sera plus jamais affecté à cet effet, l'unanimité n'est pas/plus nécessaire.
Ce local devenu "ex-poubelles" reste un élément commun, son affectation en est modifié, ainsi que l'AG en a le pouvoir.
La concession d'un droit de jouissance sur tel local commun, sur telle partie du sol (jardin) sur tel élément ne retranche rien au syndicat.
La concession d'un droit de jouissance sur une partie commune ne vaut pas transfert de propriété. Il n'y a pas aliénation d'une partie commune mais concession d'un droit d'usage sur cette partie commune.
La modification de l'usage (local poubelles > vélos, espaces verts > parkings en sus, etc ..)) ou la concession d'un droit de jouissance sur une partie commune : "acte de disposition sur parties communes autre que ceux prévus L.art.25d" = décision maj.art.26 (a). |
Édité par - Gédehem le 02 mars 2012 12:01:21 |
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Posté - 02 mars 2012 : 12:07:12
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gedehem :" Dans la mesure où ce local n'est plus du tout utilisé comme "local poubelles", l'AG ayant décidé de mettre les poubelles ailleurs, et qu'il ne sera plus jamais affecté à cet effet, l'unanimité n'est pas/plus nécessaire."
Mais BIBI n'a pas précisé cela !!!!! |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 02 mars 2012 : 12:11:02
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Gédehem,
citation: L'origine de cette inscription importe peu, l'éventuelle demande de ce copropriétaire n'a pas à être jointe à la convocation. C'est celui qui convoque qui fixe l'ODJ, qu'il n'a pas à justifier.
- OK que la demande du copro ne soit pas jointe à la convocation.
- OK, si le copro n’a pas fait la demande en A.R., le syndic peut quand même l’inscrire.
- En revanche, l’origine de cette inscription est plus qu’importante.
Qu’est ce qui se passerait alors pour vous si un copro opposant à une décision (dont il sait que la question est à l’origine d’un autre copro) demandait à voir l’A.R. pour éventuellement, en l’absence de celui-ci, contester la décision ???
Le syndic n’aurait qu’à dire : « Non non, c’est pas ce copro qui m’a demandé de mettre cette question, c’est moi-même qui ait choisi de l’inscrire… »???
Désolé mais ça ne marche pas comme ça...
Non, l’A.R. c’est pas seulement pour obliger le syndic à inscrire une question.
Bien qu’inscrite à l’ordre du jour, la question d’un copro qui n’aurait pas été ‘notifiée’ est annulable !
Pour éviter toute ambigüité, il est judicieux, pour telle question d’un copro, de mettre dans le PV : « à la demande d’untel… »
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2012 : 12:29:15
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Comme vous le dites "Désolé mais cela ne 'marche' pas comme cela !!!!"
La justification de la demande d'inscription ne concerne que syndic et demandeur.
Pas les tiers, les questions demandées ou non dans les règles ne les concernant pas ! (il ne manquerait plus que ça : la censure est en marche, un droit de contrôle ????)
Vous (un autre copropriétaire opposant ou non) n'êtes pas recevable pour demander la justification de la demande.
Une question inscrite à l'ODJ suite à une demande téléphonique est valable !
Sauf que si la question n'est pas inscrite, le demandeur, et lui seul, n'a rien à opposer ! Voila où est la raison d'être de la demande LRAR.
La contestation n'existe que pour le demandeur exclusivement, lorsque le syndic n'inscrit pas sa question .... inscription ou non qui ne regarde pas les autres.
Encore une fois ("100 fois sur le métier ...."), c'est celui qui convoque qui a le monopole de la rédaction de l'ODJ, des questions soumises au vote, sans qu'il ait à justifier quoi que ce soit aux copropriétaires qui n'ont pas fait de demande d'inscription.
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Édité par - Gédehem le 02 mars 2012 12:33:57 |
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etc
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Posté - 02 mars 2012 : 12:41:26
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Gédehem,
Pour info (Art. 13, Décret 1967) :
L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
Ce n’est pas parce que le syndic a accepté de mettre à l’ordre du jour une question qu’un copropriétaire ne lui a pas ‘notifiée’ par A.R. que la validité de la décision ne peut pas être contestée!
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Posté - 02 mars 2012 : 12:48:56
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etc :" Bien qu’inscrite à l’ordre du jour, la question d’un copro qui n’aurait pas été ‘notifiée’ est annulable !"
????????????? sur quels textes vous basez vous pour affirmer cela ?
A la demande de qui ?? des autres copros ? une telle demande devant le TGI serait bien évidement rejettée. C'est le syndic qui rédige l'ODJ.
Seul le demandeur peut demander l'annulation de l'AG si une demande notifiée en RAR n'a pas été portée à l'ODJ par le syndic.
L'AG adopte ou non la résolution portée à l'ODJ; peut importe si celle-ci a été faite par mail, courrier simple ou RAR; cela ne regarde pas les autres copropriétaires.
Dans le cas de BIBI, le copropriétaire est indentifiable puisqu'il demande une jouissance exclusive sur une partie commune. Son nom est forcément inscris dans la résolution de l'ODJ.
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2012 : 13:42:24
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"..... dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I."
Personne n'a prétendu le contraire !!!
Mais les copropriétaires qui n'ont rien demandé ne sont pas fondés à contester une question inscrite qui concerne un voisin au motif que leur voisin ne l'a pas notifié comme il est dit D.art.10.
Il n'ont pas à vérifier si notification de la demande il y a eu ou pas. C'est inscrit à l'ODJ, point (99% des questions inscrites ne sont jamais "demandées") !
Celui qui convoque est libre d'inscrire les questions nécessaires, celles qu'il souhaite, y compris celles demandées par mail ou téléphone !
"Seul le demandeur peut demander l'annulation de l'AG si une demande notifiée en RAR n'a pas été portée à l'ODJ par le syndic. "
Le défaut d'inscription d'une question notifiée dans les règle n'entache' pas l'AG de nullité ! Il n'y a aucun vice ...
L'action est éventuellement engagée pour obliger le syndic à convoquer une autre AG, pourquoi pas à ses frais, afin de statuer sur le point demandé. On voit bien toute la limite de cette affaire' en raison du monopole du syndic sur l'ODJ des AG qu'il convoque.
Eventuellement, si le défaut d'inscription de la question porte préjudice au demandeur, le syndicat et le syndic (ou lui seul) peuvent se voir condamnés à réparer. |
Édité par - Gédehem le 02 mars 2012 13:48:39 |
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Posté - 02 mars 2012 : 14:47:08
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gedehem : "Le défaut d'inscription d'une question notifiée dans les règle n'entache' pas l'AG de nullité ! Il n'y a aucun vice ..."
Si cette résolution est proposée en RAR par le CS, et concerne la mise en concurrence de celui-ci avec un nouveau contrat. C'est ce que j'avais en tête en activant cette phrase.
Pour compléter, ce syndic avait également zappé les 9 autres résolutions de cette même notification du CS.
Il me semble que le "vice" est assez gros pour contester l'ensemble de l'AG.
Ce syndic fût donc renouvellé pour un an faute de contrat concurrent et pour cause !!!
Naturellement un copropriétaire peut demander des DI pour un "oubli" de résolution normalement notifiée ayant entrainer un préjudice pour ce copro; demande d'acord de l'AG pour effectuer des trvaux privatifs par exemple. Mais lorsqu'il s'agit de zapper une mise en concurrence pour ne pas être renouvelé !!!! |
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etc
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Posté - 02 mars 2012 : 15:22:04
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Gédehem, philippe388,
Base légale : article 13 et 10 du Décret de 1967.
Sans doute cette demande serait rejetée mais serait-elle recevable ?
OK, cette affirmation n’est sans doute pas la bonne interprétation à faire car très certainement pas l’esprit du rédacteur, je le pense moi-même.
Cependant (faille exploitable), c’est la traduction de l’article 13…
D’où nait alors l’ambiguïté ?
Selon moi, l’article 13 n’aurait pas du être rédigé ainsi :
L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Mais de cette façon :
...dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 et 11-I
(Rappel) quelles sont les notifications des articles 9, 10, et 11-I :
Art. 9 : notification par le syndic (ou celui qui convoque) aux copropriétaires de la convocation( + délai de cette notification).
Art. 10 : notification par les copropriétaires au syndic de la question (+ projet et documents nécessaires).
Art. 11 : notification par le syndic aux copropriétaires de ce qui doit être joint à la convocation
Simple et bonne raison : l’article 10, ne vous en déplaise, ne rentre pas dans le même champs d’application que les articles 9 et 11-I.
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etc
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Posté - 02 mars 2012 : 15:29:28
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Gédehem, philippe388,
Sur l' "oubli" d'inscription d'une question
- Annulation de l’AG ?
- Convovation d’une autre AG pour le point oublié ?
Autre cas :
- Annulation d’une autre décision !
> Si la question demandée mais ‘oubliée’ offrait une alternative à cette autre question !
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nefer
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Posté - 02 mars 2012 : 15:31:31
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citation: Initialement posté par philippe388
Mais BIBI n'a pas précisé cela !!!!!
désolé, cela a été précisé dans le 1er message:
"jouissance exclusive pour x du local à poubelles ( inutilisé) " |
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2012 : 15:58:36
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"Art. 10 : notification par les copropriétaires au syndic de la question (+ projet et documents nécessaires)."
Dans la mesure où telle question est inscrite à l'ODJ d'une AG, avec tous les documents nécessaires à l'information préalable des copropriétaires, où serait le motif à une éventuelle action en contestation ????
Les copropriétaires n'ont pas à juger des questions inscrites à l'ODJ, demandées ou non , demande dans les règles ou non !!
La demande de concession d'un droit de jouissance sur un ex-local poubelles est inscrite à l'ODJ.
Où est le vice pour la validité de la prise de décision ????
Le défaut de notification de la question par le copropriétaire concerné n'est pas "vice de forme", le syndic ayant pouvoir d'inscrire les questions qu'il veut/souhaite sans que le syndicat ne puisse les contester.
Aucun texte ne limite son droit à inscrire les questions qu'il souhaite/veut, questions demandées dans les règles OU NON !
La seule contestation possible est l'absence d'inscription d'une question demandée dans les règles.
Sur le fond de l'affaire présentée par BIBI, il serait préférable (CS) de se pencher sérieusement sur le dossier destiné à concéder ce droit de jouissance, dossier manifestement mal ficelé, plutot que d'ergoter sur une éventuelle absence de demande, ou même de la LRAR qui ne serait pas jointe à la convocation (*), ce point ne concernant que le demandeur et le syndic.
(*) elle est parfois jointe car elle détaille, explicite la demande, alors "dossier d'information des copropriétaires".
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Édité par - Gédehem le 02 mars 2012 16:04:49 |
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BIBI
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Posté - 02 mars 2012 : 19:12:31
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Pécisions de BIBI ,
1) en lettre simple , le copropriétaire a demandé si il pouvait acheter le local inutilisé ...
le syndic et le C.S.ont décidé de proposer cette résolution .. en l'intitulant : PRODUITS FINANCIERS !!
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L'A.G. a eu lieu .. ) j'apprends : que le syndic a maintenu l'article 24 , et voici ce qui sera retranscrit sur le PV :
" le cons.synd propose d'accepter le prix proposé pas x , en spécifiant que cette A.G atteste d'une transmission de jouissance exlusive , perpétuelle de cet espace ( RDC....4M2 ..) .Le C.S. propose cette solution afin d'éviter des frais d'enregistrement coûteux .
l'A.G. donne mission au syndic pour signer tous documents afin de réaliser cette transmission de jouissance .."
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*** Il semblerait qu'il y ait eu un seul "contre " et 1 abstention .
* QUE VA DONC SIGNER LE SYNDIC ?? CHEZ LE NOTAIRE ??
* SI LOCAL PAS VENDU ?? ne devait il pas y avoir un BAIL ??
* Quid si une fois l'extension de son lot effectuée , le copropriétaire vend son appartement ainsi agrandi ??
Est il légal de jouer sur les mots .. jouissance exclusive perpétuelle = cession définitive , sans les formalités légales !!
BRAVO au C.S. tricheur
MERCI au Syndic : n'a t'il pas un devoir de conseil ??
Y a t'il matière à faire annuler cette résolution ?? pour un autre motif que la non application du vote à l'article 26 ??
Je remercie les contributeurs ( trés motivés ) et chapeau bas !!
BIBI |
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etc
Contributeur senior
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19
Posté - 02 mars 2012 : 20:54:14
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Gédehem,
mon affirmation vous déplaît et je comprends.
Ce que vous dites est très juste et c'est très certainement l'esprit du rédacteur, je le pense moi-même.
Après, telle qu'est sa rédaction, l'article 13 du Décret de 1967 dit (pour faire encore plus simple) que pour la validité des décisions:
- il faut que les questions soient à l'ordre du jour (cela personne ne le conteste).
- et que les articles 9 à 11-I aient été respectés.
Personne ne conteste les conditions des article 9 et 11-1, OK, mais pourquoi contester les conditions de l'article 10???
PS: ce n'est pas moi qui le dit c'est l'article 13...(faille exploitable? demande recevable? on ne vous a pas entendu sur cela...)
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2012 : 21:30:56
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Personne ne conteste ce que précise D.art.10 !!!!!!
A suivre votre explication, les questions inscrites à l'ODJ ont toutes besoin d'avoir été notifiées au syndic comme il est dit D.art.10, que ces questions soient demandées par le CS et/ou un copropriétaires ???
Si tel était le cas, de très nombreuses AG, pour ne pas dire toutes, seraient entachées de nullité, à commencer par celles dont les questions ont été demandées oralement par le CS lors de la réunion de préparation !
Il faudrait systématiquement les notifier "pour leur validité" ????
Désolé, cela ne tient pas debout un instant.
Le syndic n'a pas à justifier l'inscription des questions ...... à commencer par celle du quitus (qui pour certains n'existe pas, invention des syndics, question qu'il ne devrait pas inscrire !!!!! !)
Il semble que certains ici n'aient pas bien compris que le syndic a le monopole de l'ODJ des AG qu'il convoque, et qu'il n'a pas à justifier l'inscription des questions soumises aux voix, peu importe par qui et comment elles ont été demandées, si elles ont été demandées.
D.art.10 ne change rien du tout à cette affaire ! |
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