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ericl
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 Posté - 29 mars 2012 : 23:38:58
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Bonjour à tous j'ai 24 ans et je viens d'acquérir mon premier appartement, une petite affaire, un beau T3 a rénover. Étant logé à titre gratuit, ce bien est destiné à la location.
En espérant un loyer au prix du marché mon bien s’autofinancera à quelques dizaine d'€ prêt !
Je découvre donc les joies de l'immobilier et des travaux.
J'ai une petite question sur les charges :
Les charges de copropriété sont de 73€/mois. Ce qui est assez élevé pour ce genre de copro sans ascenseur (c'est le seul hic de cette affaire)
Je suis actuellement en plein travaux de rénovation. J'ai passé une annonce et commence à faire visiter l'appartement en chantier et je m’aperçois que les gens réagisse négativement sur ces 73€ de charge.
Étant novice puis je faire passer le loyer de 750 + 73€ à 790 + 33€ de charges SUR LE FUTUR BAIL ?
Ce qui revient au même pour moi comme pour le futur locataire. n'ayant pas encore recu le détails des charges, qu'est ce qui doit être à ma charge et à celle du futur locataire ?
Merci de votre retour.
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Édité par - ericl le 29 mars 2012 23:39:28 |
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philippe30
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1515 message(s)
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Posté - 30 mars 2012 : 09:26:38
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Bonjour,
Vous commencez mal si vous faite ce genre de montage.
Vous déterminez un loyer en fonction de la taille , de l'état , du quartier.
Les charges de la copro sont approximativement à un tiers pour vous et 2 tiers pour le locataire , donc le locataire sera redeveable de 2/3 de 73 €.
Si vos charges sont trop élevées alors baissé le loyer.
Autre chose , ne faites pas visiter tant que vous n'avez pas fini cela ne sert Ă rien
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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stef45
Nouveau Membre
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 Posté - 30 mars 2012 : 10:10:58
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savez vous la répartition des charges ?entretien espaces verts ,femme de ménage,chauffage inclus etc etc.
J'ai eu le cas similaire d'un appartement avec charges "élevées" pour le locataire ,mais j'ai insisté sur les points positifs (présence d'un agent entretien,entretien espace verts ) ,ca met en valeur le bien .
De toute manière ,en général,les petites copro on souvent des charges assez lourde (genre studio ,dans résidence de 4 étages avec ascenseur ) quand il y a peu de logement,la répartition est plus lourde.
Inutile de "bidouiller" entre loyer et charge comme dit plus haut.
Quand a faire visiter le bien pendant les travaux ,difficile pour les Ă©ventuels locataires de se projeter dans l'appartement . |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 30 mars 2012 : 10:18:20
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et puis tout dépend ce qui est inclus dans les charges, si c'est eau et chauffage compris c'est pas cher...
il me semble donc que pour répondre à votre question il serait bon de nous fournir le détail des charges
nous pourrions ainsi vous dire si elles incombent au locataire (ou a vous)
et ce qu'on en pense...
au fait en parlant de charges avez vous inclus dans ce montant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 30 mars 2012 : 11:14:32
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il est impératif que vous fassiez le calcul sur l'exercice précédent des charges récupérables et des charges non récupérables
si vous sous estimez le montant de la provision sur charges que vous proposerez pour votre bail....vous aurez des problèmes avec le locataire lors de la régularisation annuelle des charges
autre solution, si vous louez en meublé, prévoir un loyer charges incluses |
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ericl
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France
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 Posté - 30 mars 2012 : 11:35:53
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Je parle uniquement des charges de copropriété (hors EDF/EAU/GAZ)
J'ai eu à régler l'appel de fond pour les charges du second trimestre (premier trimestre 2012 réglé par le vendeur) soit 225 € j’attends donc le détail par courrier du syndic d’ici début semaine prochaine.
J'ai également réclamé la dernière taxe foncière de l'année dernière pour savoir à combien s’élève la TEOM. J'attends de la recevoir pour y voir le détail.
Comme je vous l'ai dis c'est mon premier investissement locatif j'ai 24 ans. J'ai attendu 6 mois avant de tomber sur une affaire comme ça ! J'ai eu l'appartement et le garage pour une bouchée de pain !!
Je m’aperçois donc ma deuxième erreur : les charges
La première : Je n'étais pas courant que l'AG il y 7 ans a voté que le garage était indissociable de l'appartement pour la location ! (comme pour la vente car même lots mais ça j'étais au courant avant de signer!) Sous peine de poursuite judiciaire par le syndic. J'essaie de rentrer en contact avec un propriétaire qui s'y est frotté pour en savoir un peu plus.
Bref, malgré tout ça, je désespère pas car cela reste extrêmement rentable financièrement parlant !
Je reviens vers vous quand j'ai tout ça sous les yeux pour en débattre !
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Édité par - ericl le 30 mars 2012 11:56:56 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 30 mars 2012 : 12:34:42
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citation: Initialement posté par ericl
Je parle uniquement des charges de copropriété (hors EDF/EAU/GAZ)
J'ai eu à régler l'appel de fond pour les charges du second trimestre (premier trimestre 2012 réglé par le vendeur) soit 225 € j’attends donc le détail par courrier du syndic d’ici début semaine prochaine.
J'ai également réclamé la dernière taxe foncière de l'année dernière pour savoir à combien s’élève la TEOM. J'attends de la recevoir pour y voir le détail.
Comme je vous l'ai dis c'est mon premier investissement locatif j'ai 24 ans. J'ai attendu 6 mois avant de tomber sur une affaire comme ça ! J'ai eu l'appartement et le garage pour une bouchée de pain !!
Je m’aperçois donc ma deuxième erreur : les charges
La première : Je n'étais pas courant que l'AG il y 7 ans a voté que le garage était indissociable de l'appartement pour la location ! (comme pour la vente car même lots mais ça j'étais au courant avant de signer!) Sous peine de poursuite judiciaire par le syndic. J'essaie de rentrer en contact avec un propriétaire qui s'y est frotté pour en savoir un peu plus.
Bref, malgré tout ça, je désespère pas car cela reste extrêmement rentable financièrement parlant !
Je reviens vers vous quand j'ai tout ça sous les yeux pour en débattre !
concernant l'appartement et le garage, il était obligatoirement annoncé que c'était un seul lot
de plus le descriptif précis est indiqué dans le compromis
ne pas oublier qu'un candidat acquéreur a le droit de demander à consulter tous les documents avant de s'engager dans un compromis: il vous appartenait de la faire
concernant les visites, il n'est pas judicieux de mettre en location et donc en visite avant la fin des travaux... |
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ericl
Nouveau Membre
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Posté - 30 mars 2012 : 14:04:44
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par ericl
Je parle uniquement des charges de copropriété (hors EDF/EAU/GAZ)
J'ai eu à régler l'appel de fond pour les charges du second trimestre (premier trimestre 2012 réglé par le vendeur) soit 225 € j’attends donc le détail par courrier du syndic d’ici début semaine prochaine.
J'ai également réclamé la dernière taxe foncière de l'année dernière pour savoir à combien s’élève la TEOM. J'attends de la recevoir pour y voir le détail.
Comme je vous l'ai dis c'est mon premier investissement locatif j'ai 24 ans. J'ai attendu 6 mois avant de tomber sur une affaire comme ça ! J'ai eu l'appartement et le garage pour une bouchée de pain !!
Je m’aperçois donc ma deuxième erreur : les charges
La première : Je n'étais pas courant que l'AG il y 7 ans a voté que le garage était indissociable de l'appartement pour la location ! (comme pour la vente car même lots mais ça j'étais au courant avant de signer!) Sous peine de poursuite judiciaire par le syndic. J'essaie de rentrer en contact avec un propriétaire qui s'y est frotté pour en savoir un peu plus.
Bref, malgré tout ça, je désespère pas car cela reste extrêmement rentable financièrement parlant !
Je reviens vers vous quand j'ai tout ça sous les yeux pour en débattre !
concernant l'appartement et le garage, il était obligatoirement annoncé que c'était un seul lot de plus le descriptif précis est indiqué dans le compromis ne pas oublier qu'un candidat acquéreur a le droit de demander à consulter tous les documents avant de s'engager dans un compromis: il vous appartenait de la faire concernant les visites, il n'est pas judicieux de mettre en location et donc en visite avant la fin des travaux...
Tout à fait l'appartement et le garage font parti du même lot, mais il n'était stipulé nul part excepté dans un résumé d'AG vielle de 7 ans qu'il était interdit de le louer dissocié de l'appartement. |
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nefer
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Posté - 30 mars 2012 : 15:09:20
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en réalité c'est parce que vous ne pouvez pas identifier les tantièmes de charges de l'un et de l'autre que vous ne pouvez pas faire deux baux
la loi de 89 impose une régularisation des charges: c'est normal puisque le locataire verse une provision sur charges |
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ericl
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Posté - 30 mars 2012 : 15:29:45
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citation: Initialement posté par nefer
en réalité c'est parce que vous ne pouvez pas identifier les tantièmes de charges de l'un et de l'autre que vous ne pouvez pas faire deux baux
la loi de 89 impose une régularisation des charges: c'est normal puisque le locataire verse une provision sur charges
Sur le fond je suppose que votre expérience donne raison. Je suis propriétaire en indivision du lot de 20 garages pour un certain tantième (et celui ci est attribué à l'appartement), mais le syndic et les propriétaire ont voté cette interdiction pour mettent en avant un problème de place de parking. A titre d'exemple à force de commérage ils savent que sur les 20 garages de la copro 14 ne sont pas destiné à recevoir une voiture. AG de 2007 avec rappel interdiction Du moins ne sont pas utilisé comme tel et générerai des difficultés à se garer. C'est une hérésie mais cela à été voté il y a plusieurs année.
Il me semble que les charges du garage soit distincte du reste j'ai cru vori ca sur le résume de l'AG J'attends confirmation lors de la réception du détails de charge de copro.
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nefer
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Posté - 30 mars 2012 : 15:53:08
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citation: Initialement posté par ericlcitation: Initialement posté par nefer
en réalité c'est parce que vous ne pouvez pas identifier les tantièmes de charges de l'un et de l'autre que vous ne pouvez pas faire deux baux
la loi de 89 impose une régularisation des charges: c'est normal puisque le locataire verse une provision sur charges
Sur le fond je suppose que votre expérience donne raison. Je suis propriétaire en indivision du lot de 20 garages pour un certain tantième (et celui ci est attribué à l'appartement), mais le syndic et les propriétaire ont voté cette interdiction pour mettent en avant un problème de place de parking. A titre d'exemple à force de commérage ils savent que sur les 20 garages de la copro 14 ne sont pas destiné à recevoir une voiture. AG de 2007 avec rappel interdiction Du moins ne sont pas utilisé comme tel et générerai des difficultés à se garer. C'est une hérésie mais cela à été voté il y a plusieurs année. Il me semble que les charges du garage soit distincte du reste j'ai cru vori ca sur le résume de l'AG J'attends confirmation lors de la réception du détails de charge de copro.
il va falloir nous donner exactement la désignation des lots privatifs que vous avez acquis
quant vous parlez d'indivision pour les 20 garages, cela signifierait que les garages sont une partie commune générale |
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ericl
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Posté - 30 mars 2012 : 21:14:05
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voici l extrait notarié et un extrait de AG, je fais suivre le détail des charges quand je reçois le courrier.
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Édité par - ericl le 30 mars 2012 21:16:14 |
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ericl
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Posté - 04 nov. 2012 : 21:04:38
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Je reviens donner des nouvelles appartement rénové et loué 760 € HC pour un crédit de 620 hors assurance
nous nous attaquons à un immeuble le mois prochain avec mon frère et mon amie en sci, si vous souhaitez suivre l'aventure : http://www.facebook.com/scih2l
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