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ericl
Nouveau Membre
France
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 Posté - 25 mai 2012 : 17:55:55
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Passionné d'immobilier bonjour,
Après avoir fait l'acquisition l'année dernière d'un T3 pour un investissement locatif. Crédit sur 20 ans 836€/mois pour un loyer de 800 HC.
Notre dévolue s'est penché il a un mois sur un immeuble situé dans le sud de la France (3 mins de chez moi en voiture).
Ce bien de 230m² est à la vente depuis presque un an pour la somme de 290k€. (déjà en vente lorsque j'ai acquis le T3)
Il se compose fiscalement de 4 lots sur 4 étages.
RDC - local commercial (vide depuis plus d'un an) et un t3 par étage (les 3 vide depuis plus d'un an).
Ce bien est à vendre via un professionnel dont au tout début on m'aviez confié par téléphone sans aucune négociation et visite que se bien est vendue 40k€ trop cher...
A l'heure d'aujourd'hui nous avons fait une première visite du bien. Les 3 T3 sont dans un état d'insalubrité mais la structure général du bâtiment est très saine. Le local commercial est très propre.
Au quatrième étage il y a également une surface identique au 4 autres niveaux cependant hauteur sous toiture inférieur à 2m
Se bien est idéalement répartie pour accueillir 4 T1 et 4 T2 (1 T1 + 1 T2 par étage) hors 4eme étage
Après rdv avec l'urbanisme le changement de destination pour le local commercial est "valable" comme le rehaussement de la toiture de quelque alors pour finalement faire 5 T1 et 5 T2.
T1 - 22m²
t2 - 32m²
Prix du marché location et revente pour ce type avec cette surface :
Location T1 - 310 € minimum
Location T2 - 400 € minimum
Vente T1 - 62000 € minimum
Vente T2 - 70000€ minimum
Travaux :
- Électricité de A a Z / norme + consuel
- Plomberie de A a Z
- Menuiserie double vitrage intégrale
- La création des lots s’avère très facile niveau agencement car aucune cloison est à démolir si ce n'est de condamné par placo quelque porte et de créer les salles de bain dans les T1.
- Actuellement équipé gaz de ville que on compte démonter
- Sol en tomette bon état sauf sur un niveaux légèrement affessé -> chape à couler -> pose carrelage
- Démolition des trois cuisine existante pour les déplacer et trois cuisine à créer (ou 5 si 4eme étage )
- les trois salle de bains existante sont a rafraichir trois sont à créer (ou 5 si 4eme étage )
Nous sommes dans la capacité de réaliser l'ensemble des travaux excepté la pose des menuiserie, couler les chapes, démontage remontage toiture + rehaussement.
Rehaussement que nous hésitons à faire car cout trés élevé car au quatrième les deux lots sont à créer entièrement sur une base en rénov de 800€ m² + cout du rehaussement nous arrivons vite à 60/70k€ de travaux uniquement pour ça ?
L'alternative serait de coupler ce 4eme étage avec les deux lots du troisième pour que le T1 et T2 du troisième devienne un T2 duplex et un T3 en duplex. Il serait uniquement nécessaire de séparer le 4eme étage en deux par un cloison et de faire une ouverture dans le plancher.
Gain à la location si création des lots 310 + 400 €
Gain à la location si création duplex 120 + 120 (+/- 10 %)
Estimation des travaux avec duplex : 85 000€
+ option rehaussement toiture + 70 000 €
Comme création de lots et bien en centre ville semi piétonne pas de place de parking, cout de place : 6000€/lots
Financement :
SCI plusieurs associé avec copro pour la revente
Cout total du projet :
le bien non négocié : 290 000
Notaire : 10% : 29 000
Travaux : 85000€
+ cout place de parking
Revenue locatif HC estimé : 3320 €
Revenu locatif estimé avec les deux duplex en plus : 3240
(le but serait d'en revendre la moitié pour autofinancer le projet)
Soit 455 400 - apport = 401 400 avec le quatrième étage
soit 390 600 - apport = 327 600 avec les duplex
Crédit sur 20 ans avec report 1 an avec apport 10% (financement acceptable, tous les associés sont à moins de 8% d'endettement)
Soit avec les taux actuels :
Avec quatrième étage : 2783 €/mois
Avec duplex : 2387 €/mois
L'idée serait de revendre pour avoir du cash en gardant la plus value est réinvestir le cout d'achat au m² du lot vendu dans le crédit pour le faire diminué.
Plus concrètement : revendre deux T1 et deux T2, les mieux placé soit RDV et R+1
Soit 60k€ *2 + 70€*2
prix d'achat au m² 290k / 230 -> 1260€ m²
Cout travaux par appart (option duplex) : 370€ m²
Soit prix d'achat T1 22*1260 = 27 720
Plus value : 60 000 - 27 200 - travaux pour 22m² = 24660 €
impôt PV : 8014 €
Plus value net pour 1 T1 : 16 646 €
Même calcul pour T2 soit plus value net : 12470 €
Soit plus value net sur les 4 lots 58232€
4 loyers en moins revenu locatif sur l'option duplex les revenus locatif passe 1820€ HC pour un crédit de 2387€
Garder la plus value pour un autre projet et réinjecter le prix de revient des lots dans le crédit : soit environ 138 800 € 2*T1 +2*T2 et donc faire tomber le crédit à 1528€/mois. Ce qui laisserais un bénéfice de 292€/ mois pour la taxe foncière /frais et charge diverse. Le projet sautofinancerais.
J'espère vous avoir mis dans le bain et en situation, Votre avis sur le projet dans l'ensemble ? les duplex ou pas ? la revente ? la plus value ? réinjecter dans le crédit ?
Merci de vos précieux retour.
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 26 mai 2012 : 09:49:06
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pouvez vous donner un tableau plus clair de votre coût d'acquisition global et des loyers anuel par logement
et eventuellement à vendre à coté de ceux que vous vendriez
en un bref regard le montant de vos travaux me semble assez faible (même si vous faites tout vous même)
avez vous pensé à l'isolation phonique entre les logements
c'est une point essentiel pour que l'immeuble soit considéré comme agréable à vivre
savez vous que pour ce type de réhabilitation vous devez prendre un architecte ?
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 2
 Posté - 26 mai 2012 : 11:37:45
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pourquoi "faut" il un archi ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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pepimmo
Contributeur débutant
68 message(s)
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3
Posté - 27 mai 2012 : 00:46:30
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Il faut un archi car il y a création de nouveaux logements dans un immeuble de plus de 170m2 de SHON . |
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ericl
Nouveau Membre
France
10 message(s)
Statut:
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4
Posté - 27 mai 2012 : 11:08:25
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Il est nécessaire d'avoir un archi + ingénieur batiment si je choisi l'option de rehaussement de la toiture car effectivement le SHON est effectivement supérieur a 170m².
Pas dans le choix des duplex. |
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phtx
Nouveau Membre
40 message(s)
Statut:
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5
Posté - 04 juin 2012 : 17:11:56
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Bonjour.
Attention : ScI / copro /revente partielle = problème !
Vous ne pourrez pas vendre juste un lot, mais des parts de l'ensemble... |
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ej3359
Contributeur actif
France
102 message(s)
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6
Posté - 04 juin 2012 : 22:13:31
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Bonjour,
Effectivement, attention à l'isolation phonique
Attention également à la colonne ErDF avec les contraintes associées...
Avez vous prévu la norme accéssibilité?
Sinon, ne pouvez vous pas garder le local commercial? avec un bail 3/6/9, cela est interessant (TF, assurance, ...)
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ej3359
Contributeur actif
France
102 message(s)
Statut:
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7
Posté - 04 juin 2012 : 22:16:05
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Autre point: si vous renovez les appartements, les travaux seront déductibles , pas si vous redivisez ... |
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Posté - 22 août 2012 : 08:47:39
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plus de nouvelles ? avez-vous avançé dans votre projet ?
les conseils des contributeurs sont avisés, j'ai moi même fait un projet similaire l'année dernière, vos travaux sont effectivement très sous évalués ( même réalisés par vous ). La colonne ERDF est à elle seule un gros "sujet", ect...
A mon avis ce projet est ( très ) intéressant si vous ne réaliser aucun trvx justifiant d'un permis de construire, vous rénover les logements et les mettez tous en location meublée ( impératif ), vous pouvez toujours modifier vos cuisines, sdbain ect... à condition de mettre à jour par la suite votre H1 ou H2 aux services fiscaux, le cas du local commercial est à étudier ( un changement d'affectation est possible ) mais dans ce cas il faut effectivement intégrer le coût des pkg ...
Ce profil de projet est destiné à de la monopropriété pour du locatif meublé idéalement étudiants
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ericl
Nouveau Membre
France
10 message(s)
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Posté - 04 nov. 2012 : 20:54:26
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Bonjour à tous,
J'ai le plaisir de vous informer que nous signons cet immeuble le mois prochain. Aprés avoir bataillé avec les banques. Nous avons obtenus tout ce que nous voulions (report d'un an sans intérêt intercalaire, une enveloppe de 110k pour les travaux, et une main levée partielle pour la revente de deux lots dans N+1...)
Si vous souhaitez suivre l'aventure sa se passera ici :
http://www.facebook.com/scih2l
Salut !
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