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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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jpb
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 Posté - 09 avr. 2012 : 09:56:19
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Une AG de la copropriété a eu lieu il y a moins de deux semaines. J'étais jusqu'alors président du CS. Parmi les sujets sensibles à l'ordre du jour, l'approbation des comptes de trois exercices passés, le choix d'un prestataire pour les travaux de mise aux normes de huit ascenseurs, le renouvellement du conseil syndical, la suite à donner à des études pour des travaux d'étanchéité, de ravalement, etc...
Je précise que la consultation des ascensoristes a été conduite par un maître d'oeuvre spécialisé. L'une des entreprises consultées (actuellement en charge de l'entretien du parc) a montré de tels écarts entre sa première offre et sa dernière offre qu'elle est apparue peu crédible à notre conseil, qui par ailleurs ayant constaté de nombreux défauts d'entretien, avait décidé de l'exclure de sa recommandation. Dix jours après la clôture des offres et la remise du rapport définitif au CS et au syndic, cette même entreprise - que j'appellerai X - est revenue avec une proposition la plaçant moins disante (avec 35% de baisse sur son offre de départ !). Devant l'instance de certains membres du CS, un nouveau tour de table a été organisé auprès des compétiteurs et un nouveau rapport a été établi dans lequel, bien que moins disante de 2% par rapport à son plus proche concurrent, notre conseil recommandait d'écarter cette entreprise X en raison de ses prestations d'entretien et de son comportement commercial douteux.
Le contexte de l'AG a été particulièrement détestable. En résumé :
- Le syndic a remis - en ma présence - avant le début de l'assemblée une pile de pouvoirs à un des membres du CS (farouche opposant aux dépenses).
- Ce membre et son épouse ont accumulé chacun le maximum possible de 5% des tantièmes, les autres pouvoirs ont été répartis entre un petit groupe de personnes soigneusement sélectionnées, partageant les mêmes opinions, qui ont dû finalement accumuler 30% des tantièmes.
- Bien entendu, le syndic a nié avoir reçu le moindre pouvoir en blanc à l'agence et aucun n'a été distribué en début d'AG.
- En dépit des anomalies flagrantes relevées par certaines personnes sur les comptes du dernier exercice, celui-ci a été approuvé (sur recommandation du membre du CS ayant reçu la pile de mandats... et qui est censée au sein du CS, contrôler les comptes tenus par le syndic)
- Contre toute logique et en dépit de l'intervention de notre spécialiste, le choix de l'ascensoriste s'est porté sur l'entreprise X. Une énorme majorité en nombre ayant choisi son concurrent, mais la minorité gorgée de pouvoirs a préféré l'entreprise X.
- Ce même groupe de personnes a rejeté la réélection d'anciens membres pour en faire entrer de nouveaux, favorables à leurs points de vue.
- Pour finir, nous ne sommes même pas sûrs de la composition finale du CS et le syndic est parti sans même faire signer le PV aux scrutateurs.
Depuis, j'ai demandé par LRAR au syndic une copie du PV, de la liste d'émargement et des pouvoirs et j'attends sa réponse. Il est certain qu'un certain nombre de copropriétaires non résidents pourront d'attester qu'ils ont envoyé leur pouvoir en blanc au syndic.
Compte-tenu de l'accumulation d'irrégularités, il y a peu de doute pour qu'une demande d'annulation soit rejetée. Le problème est qu'avec le temps qu'il faut pour obtenir une telle décision, les ascenseurs seront installés et nous aurons de nombreuses années pour regretter ce choix imposé.
A moins, de pouvoir invoquer la nullité en référé ou d'engager une action pénale, je ne vois pas comment éviter cette catastrophe. Quelqu'un aurait-il une suggestion permettant une procédure accélérée et efficace ?
Merci...
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JB22
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France
4457 message(s)
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Posté - 09 avr. 2012 : 11:41:03
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Vous ne pouvez vous faire justice à vous-même.
Toute contestation doit être faite devant le T.G.I dans les deux mois de la réception du P.V. d ' A.G.
"Le problème est qu'avec le temps qu'il faut pour obtenir une telle décision, les ascenseurs seront installés et nous aurons de nombreuses années pour regretter ce choix imposé"
Dans un premier temps vous pouvez rappeler, au syndic; par L.R.A.R., les dispositions de l' article 42 de la loi:
"Sauf en cas d' urgence, l' exécution par le syndic des travaux décidés par l' assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue j'usqu' à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa."
Ensuite s' il y a contestation devant le T.G.I. le syndic engagerait sa responsabilité s' il engageait les travaux. |
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jpb
Nouveau Membre
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 2
Posté - 09 avr. 2012 : 20:54:36
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Je vais effectivement considérer cette option. Toutefois, elle bloque tous travaux jusqu'à la décision du TGI, ce qui n'est pas idéal et risque d'être mal compris par les copros.
Ce qui me gène, c'est qu'une telle accumulation d'irrégularités ait réellement besoin d'attendre un à deux ans avant d'être jugée et annulée. C'est pourquoi je recherche toute bonne idée qui permettrait de qualifier les faits de manière à autoriser une action plus rapide.
Pour plus de précision, j'ajouterai le Président de séance a été élu par tous les présents et représentés car tous les mandats avaient été remis en main propre auparavant (je l'ai vu de mes yeux!). Evidemment, c'était un membre du "clan" qui a été élu. L'un des scrutateurs était la personne qui a reçu les mandats. L'autre était une personne neutre en qui j'ai toute confiance et qui m'a assuré n'avoir rien signé après l'assemblée. A ce jour, elle attend toujours d'être recontactée pour signer le PV.
J'attends moi aussi de voir si ce PV va être produit sans qu'il soit signé par les scrutateurs et ce qu'il va pouvoir indiquer en termes de décisions et de majorités. Je crains le pire...
Toujours est-il que je me propose de contacter les personnes (spécialement les non résidents) dont les mandats ont été utilisés par le "clan" afin de démontrer que ces pouvoirs en blanc ont été adressés chez le syndic qui n'en a remis aucun lors de l'AG, ni au Président du CS, ni au Président de scéance.
Je suis intéressé par la qualification de "faux et usage de faux" qui permettrait une action pénale plus efficace, voire celle d "abus de confiance" qui pourrait être opposée au syndic dans cette remise de mandats. Qu'en pensez-vous ?
Bien sûr, je sais qu'il faut être patient, mais je sais aussi qu'une action doit être entreprise rapidement, faute de quoi, les copropriétaires ne comprendraient pas... Et une action qui permettrait de confondre les gens malhonnêtes permettrait aussi d'en débarrasser la copropriété. J'ai pensé contacter l'ascensoriste malhonnêtement éconduit pour l'informer de ce qui s'est passé. Il me semble qu'il serait fondé lui aussi à engager une action pour fraude à l'encontre du syndic et des personnes qui ont triché dans cette consultation.
Un autre point également important sur lequel je recherche plus d'information :
Nous avons huit ascenseurs. Deux à usage commun qui déservent les sous-sols et six à usage particulier qui déservent chacun une cage d'escalier. Les tantièmes sont calculés par cage d'escalier, pour les ascenseurs particuliers et en charges générales pour les autres.
Il me semble qu'il aurait dû y avoir sept votes : un pour les ascenseurs en charges générales et un pour chaque ascenseur particulier. Ca n'a pas été le cas et selon ma compréhension, la majorité de l'article 25 ne peut pas être déterminée sur un vote unique et global auquel ont participé des personnes qui habitent le rez de chaussée et ne participent pas aux charges ascenseurs.
Si ce point de vue est confirmé, cette décision n'est pas applicable car elle n'a pas été votée régulièrement. |
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Posté - 11 avr. 2012 : 13:17:18
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Bonjour,
En effet, il doit y avoir 1 vote par ascenseur, du moins par spécialisation des charges. Mais attention on ne vote pas en fonction des CCG (charges communes générales) pour les ascenseurs desservant les sou-sols, mais selon la grille de répartition propre à ces dépenses, selon logiquement les tantièmes attribués à chaque lot. Il doit sûrement exister 8 grilles de répartition si vous avez 8 appareils.
Le mieux à faire dans votre situation est de réunir un maximum d'attestations de copropriétaires :
- pour attester qu'ils ont envoyé leur pouvoir en blanc chez le syndic
- pour attester avoir vu le syndic remettre des pouvoirs en blanc à des personnes identifiées avant le début de l'AG
Vous ferez ainsi copie de ces attestations au syndic en lui indiquant qu'à défaut de nouvelle AG convoquée à ses frais pour voter convenablement, vous serez contraints de contester la précédente AG, que toutes ces attestations seront portées à la connaissance du Juge, et que la responsabilité du syndic sera bien entendu engagée étant donné la fraude avérée.
Le principe est de montrer les crocs, et non forcément de mordre de suite. Histoire de le convaincre que vous ne bluffez pas.
Pour le modèle d'attestation à remplir : https://www.formulaires.modernisati...rfa_11527.do |
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jpb
Nouveau Membre
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Posté - 11 avr. 2012 : 19:59:58
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Vous avez raison, les ascenseurs parkings sont répartis en charges parking et charges générales, ce qui fait bien huit grilles. Cela dit, le seul vote intervenu en AG a été (par la totalité des copropriétaires) sur le choix du prestataire et aucune vote par clé de répartition n'ayant eu lieu, je ne vois pas comment la décision pourrait être appliquée. La majorité de l'article 25 se calculant par poste de répartition de charges et non globalement.
Je suis de votre avis concernant la pression à mettre sur le syndic et sur le caractère accablant des preuves qui peuvent être réunies. Hélas, mes voisins sont plutôt désireux de laisser passer, considérant qu'une nouvelle assemblée va causer du tort à tout le monde, sans que sa réussite soit assurée... La même partie étant à rejouer.
J'attends de voir le PV. Celui-ci n'ayant pas été signé à l'issue de l'AG, il se pourrait que de nouvelles surprises apparaissent. Apparemment, les scrutateurs ont été sollicités pour apposer leur signature a posteriori... Une autre cause de nullité, si je ne m'abuse.
Merci pour vos conseils et pour le formulaire. Quoi qu'il arrive, j'ai l'intention de construire un dossier et de réunir des attestations. |
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