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moumoune
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 Posté - 09 avr. 2012 : 17:07:57
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Depuis 4ans , chaque année , la mise en place d'une barriere électrique pour l'accès au parking est refusée en AG .Le vote se faisant suivant l'article 26.
Cette année, la meme résolution est soumise au vote suivant l'article 26 (dans l'ordre du jour) et est à nouveau refusée .......mais un propriétaire dit que la loi été modifiée il y a une année et que c'est à l'article 25 qu'il faut se référér........et là , la barriere est acceptée. Le Président de l'AG indique dans le PV de L'AG, que si l'article 25 doit s'appliquer il fera installer la barriere et a fait voter la dépense correspondante.
ALORS : Ce proprietaire avec l'article 25 bluff ou les articles 26 et 25 ont été modifiés pour cette résolution et il a raison? Ou trouver ces nouveaux textes dans ce cas ?
Merci pour votre éclairage
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Louis92
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Posté - 09 avr. 2012 : 22:25:36
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Prenez le Guide Juridique dans la marge à gauche et la loi de 67, allez jusqu'à l'article 25, vous lirez citation: n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ; Deux cas :
- il y avait une barrière différente : si la sécurité n'est pas meilleure avec la nouvelle c'est l'article 26 (amélioration sans rapport avec les atteintes aux personnes et aux biens),
- il n'y avait pas de barrière du tout : amélioration vis-à -vis des atteintes aux personnes et aux biens et donc article 25.
Pour ce qui est d'une résolution rejetée en séance mais adoptée sur le PV, je crois savoir qu'on ne peut même pas changer l'article de majorité juste avant le vote ... alors après le vote et l'AG ! je laisse quelqu'un d'autre répondre.
Cdlt. Louis92. |
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moumoune
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Posté - 10 avr. 2012 : 08:49:23
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MERCI pour cette premiere réponse et je précise :
Il n'éxistait pas de barriere sur ce parking qui est une surface en plein air et sans délimitation ni attribution de places aux propriétaires
La mise en place d'une barriere avait uniquement pour but d'éviter le stationnement sauvage de voitures étrangeres à l'immeuble.
Dans une certaine mesure je ne pense pas qu'il n' y avait atteinte aux personnes ni aux biens .
QU'en est il de la modification de l'article 26.....en juillet 2010? si modifications il y a comme le prétend ce proprietaire ? |
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Posté - 10 avr. 2012 : 09:46:22
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moumoune : "Il n'éxistait pas de barriere sur ce parking qui est une surface en plein air et sans délimitation ni attribution de places aux propriétaires"
Ce parking est donc une partie commune du SDC.
Il s'agit simplement de poser une simple barrière pour empêcher les non résidents de se garer.
Pas de modification de la destination de 'limmeuble; on peut penser que c'est aussi pour la sécurité des biens, vol de véhicule c'est alors l'article 25.n qui s'applique ; on peut dire aussi que c'est une amélioration, alors c'est le 26.c , mais si l'on parle de la sécurité des biens ce 26.c n'est pas applicable.
Article 25 pour cette pose de barrière, avec la possibilité de passer au 25.1, soit majorité article 254, si un tiers des copros à voté POUR.
Si personne ne conteste cette décsion de 'lAG dans les 2 mois après la réception du PV, alors cette résolution doit être exécutée.
moumoune :" Le Président de l'AG indique dans le PV de L'AG, que si l'article 25 doit s'appliquer il fera installer la barriere et a fait voter la dépense correspondante."
ATTENTION, le président de séance n'a pas décider de l'exécution de la résolution. Ce n'est pas du tout dans son rôle. D'ou sort ce président de séance ????? Il ne fera pas installer cette barrière !!!! il n'en a pas le pouvoir.L e président de séance n'est qu'un simple copro.
Parler de majorité de vote, et ne pas connaitre son rôle de président de sénace !!! Ce copro. doit revoir sa copie.
Ou était le syndic pour dire la loi ???
SEULE l'AG décide en copropriété. le CS n'a pas pouvoir de décision, le syndic exécute les décisions de l'AG.
Le PV ne doit pas comporter que les votes sur chaque résolution,, le noms des opposants et des abstentionnistes, et les réserves.
L'indication de 'larticle de majorité n'est pas une obligation. |
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filomat
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Posté - 10 avr. 2012 : 10:47:15
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citation: Initialement posté par philippe388
Le PV ne doit pas comporter que les votes sur chaque résolution,, le noms des opposants et des abstentionnistes, et les réserves.
L'indication de 'larticle de majorité n'est pas une obligation.
Le procès verbal n'indique pas forcément l'article de majorité, mais il indique le résultat du vote, c'est à dire adopté ou non adopté, et en plus il "précise" les noms et nombre de voix des "opposants" ainsi que ceux des "abstinents".
Incidemment une lecture attentive de l'article 17 du décret fournit une réponse à la question de l'imprimante en assemblée dans le cas où le procès-verbal est écrit sur ordinateur : les signatures sont alors établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil (que je reconnais ne pas avoir encore recherché avec l'ami google, mais je suppose en attendant que l'imprimante n'est pas alors forcément nécessaire) - Toutefois la commission relative à la copropriété recommande : "- de n'utiliser la signature électronique que lorsqu'il sera possible techniquement de mettre en place un procédé d'identification pour recueillir la signature de tous les signataires du procès verbal ; "
Article 17 Â
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 11 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Â
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l’article 1316-4 du code civil.Â
Â
Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.Â
Â
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Â
 Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
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Édité par - filomat le 10 avr. 2012 10:58:39 |
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Posté - 10 avr. 2012 : 11:23:09
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filomat : et la réponse à la question de moumoune, article 25 ou 26 ?????
L'article 17 ne répond pas à la question, il me semble!!! 
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filomat
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 Posté - 10 avr. 2012 : 11:56:40
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L'article 17 répond à l'affirmation de philippe388 selon laquelle le procès verbal ne mentionne pas l'article de majorité associé au résultat du vote.
Pour la question de la barrière du parking on peut comprendre qu'il est difficile d'admettre que la majorité des copropriétaires se voit imposer des frais décidés par une minorité d'entre eux ( le tiers des voix a obtenu le vote à l'article 25 parce-que seuls ceux qui voulaient la barrière ont pris la peine de se déplacer ou se faire représenter), mais c'est la loi : La question était inscrite à l'ordre du jour des convocations, s'ils ne voulaient pas payer il leur fallait venir à l'assemblée ou se faire représenter. La loi est dure.
Il leur reste la possibilité de faire retirer la barrière à l'article 26 en convoquant une assemblée pour le décider, pourvu qu'ils représentent le quart des voix du syndicat ! |
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Édité par - filomat le 10 avr. 2012 12:03:46 |
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Posté - 10 avr. 2012 : 13:12:00
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filomat :" Pour la question de la barrière du parking on peut comprendre qu'il est difficile d'admettre que la majorité des copropriétaires se voit imposer des frais décidés par une minorité d'entre eux ( le tiers des voix a obtenu le vote à l'article 25 parce-que seuls ceux qui voulaient la barrière ont pris la peine de se déplacer ou se faire représenter), mais c'est la loi : La question était inscrite à l'ordre du jour des convocations, s'ils ne voulaient pas payer il leur fallait venir à l'assemblée ou se faire représenter. La loi est dure."
filomat : l'AG décide, et les copropriétaires qui se déplacent prennent leurs responsabilités. ce sont eux qui décident et pas ceux qui ne viennent pas ou jamais aux AG.
Tant pis pour ceux qui préfèrent la télé, au lieu de s'occuper de leur bien commun !!! ils n'ont pas d'excuses, ils doivent respecter le vote de l'AG, et de ceux qui se déplacent chaque année.
La loi n'est pas dure, elle est juste. ET ce n'est pas une minorité qui décide MAIS la majorité en AG.
Nous savons que sans ce passage à l'article 25.1, les travaux n'étaient jamais votés, et que les résidences se dégradent.
Mais vous ne répondez toujours pas à la question : article 25 ou 26 pour cette petite barrière ????
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filomat
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Posté - 10 avr. 2012 : 13:37:11
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D'après moi article 25 puisqu'il s'agit de protéger les biens de certains copropriétaires, mais aussi article 26 puisque c'est une restriction d'accès aux parties privatives.
C'est pour celà que j'écrivais que l'article 26 pouvait défaire ce qu'avait fait l'article 25.
C'est un peu de la même nature que la pose des interphones (les "vigiks") |
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Posté - 10 avr. 2012 : 13:56:04
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filomat : pas de restriction d'acès aux parties privatives, c'est un parking en plain air, sans place de parking privatives. C'est une partie commune sans plus !!!
moumoune à écrit :" ce parking qui est une surface en plein air et sans délimitation ni attribution de places aux propriétaires"
Rien de privatif dans cette affaire !!!!
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filomat
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Posté - 10 avr. 2012 : 19:33:04
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Je cite l'article 26
Article 26 Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;
d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
fin de citation
La porte d'entrée aux parkings est indéniablement une porte d'accès aux immeubles, dès lors qu'on doit passer par le parking pour accéder aux immeubles donc article 26
... mais article 25 : n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ;
A noter que la fermeture des parkings entraine l'obligation d'autoriser la pose de prises de recharge pour véhicule électriques au vu des articles 24 et 25 :
24 : Article 24-5 Créé par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 57
Lorsque l'immeuble possède des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif et n'est pas équipé des installations électriques intérieures permettant l'alimentation de ces emplacements pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides et des conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet.
et 25 :l) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;
Il s'agit d'installation "intérieures" donc elles ne concerneraient pas en principe les parkings "extérieurs", le décret du code de la construction est plus explicite puisqu'il mentionne les emplacements de parkings "sécurisés et couverts".
Pour conclure, 25 ou 26 pour la pose de la barrière de parking : "je ne sais pas", Philippe388 m'a posé la question, j'ai essayé de répondre mais le décryptage des articles 24, 25 et 26 me parait dans ce cas réservé aux gens de métier (que je ne suis pas).
Il me parait très probable que les dérogations à l'article 26 qui se trouvent à l'article 25 concernant la protection des biens ont facilité la pose des accès à digicode ou badge : On ne touche pas aux portes d'accès aux immeubles sauf s'il s'agit de renforcer la sécurité des biens, ce qui est bien le cas ici, donc article 25.
Il reste à discuter de l'influence de la barrière sur la sécurité ... Or on nous dit qu'il ne s'agit pas d'une question de sécurité mais d'une question d'encombrement du parking.
Je ne vois pas d'autre solution (pour ce qui me concerne) que laisser les avocats discuter entre eux.
Dans ma copropriété le problème est résolu d'avance : le règlement de l'association des syndicats de la commune interdit de clôturer les parkings (et de couper les arbres) ... Même si toutes les autres copropriétés ont mis des barrières et si leurs copropriétaires viennent garer leurs voitures (les clients du centre commercial régional aussi le samedi) dans la mienne !
Selon certaines rumeurs il serait envisagé de créer des parkings privatifs dans la copropriété.
Selon le président de kaufman et broad que j'ai vu hier à la télé les parkings en sous-sol reviennent très cher à la construction, raison pour laquelle il envisage de développer les nouveaux programmes en grande couronne, là ou le prix du terrain permet de réaliser les parkings en surface. |
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Édité par - filomat le 10 avr. 2012 19:44:13 |
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Posté - 10 avr. 2012 : 19:52:40
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filomat : OUh la !!!
Vous ne prenez pas en compte que cet emplacement est en plein air, et c'est une partie commune du SDC, et non des places privatives.
IL ne s'agit ici que d'une création et amélioration sur les parties communes.
Pas besoin de débattre sur les prises électriques !!! 
Article 25, ou 24 si 1/3 des copros ont voter pour. pas besoins de dépenser de l'argent pour un avocat !! |
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filomat
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Posté - 10 avr. 2012 : 20:37:51
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D'accord Philippe388, je vous fais confiance ... Quand à moi je suis complètement noyé dans ces lois, ces décrets, ces majorités ... et je suis probablement pas le seul copropriétaire dans ce cas !
Heureusement que les syndics existent ! |
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Louis92
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Posté - 10 avr. 2012 : 22:35:43
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filomat a écrit citation: Quand à moi je suis complètement noyé dans ces lois, ces décrets, ces majorités attention à ne pas trop noyer les sujets du forum en sus  . Insérer des liens hypertextes préserverait déjà la lisibilité des sujets au lieu de copier et coller. L'initiateur du sujet exploiterait plus facilement les réponses reçues. |
Édité par - Louis92 le 11 avr. 2012 09:10:46 |
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filomat
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Posté - 11 avr. 2012 : 09:49:30
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Je veux bien Louis92, quand à moi je suis toujours gêné quand il me faut cliquer sur un lien hypertexte (car je ne sais jamais où il va me mener et quelquefois le chargement des pages est assez lent et aléatoire), d'autres auront des difficultés à lire les petits caractères des sujets entre "quote".
Je revenais sur le sujet (après une nuit de réflexion) pour essayer de résumer en disant que l'article 25 peut-être évoqué pour poser la barrière électrique à l'entrée du parking, au titre de la protection des biens, mais que l'article 26 pourrait aussi l'être par un opposant qui se plaindrait du préjudice que cette barrière lui cause (risque de panne, d'oubli du système de commande de la barrière etc...) pour accéder en voiture à son logement.
Alors ce serait un juge qui ferait le bilan entre les avantages et le préjudice pour le plaignant et les avantages (la facilité de trouver une place libre) l'emportent manifestement sur les inconvénients (la restriction à l'accès), donc en général il me semble que le plaignant serait débouté.
Etant donné que le sujet semble assez courant il serait étonnant qu'on ne trouve pas de jurisprudences : Je m'aperçois qu'en plus de la loi de 1965, du décret de 1967, des recommandations de la crc, de la convention collective des employés d'immeubles, du décret fixant les charges locatives récupérables, du code de la construction, du code civil, il faut aussi avoir accès aux jurisprudences pour être un bon copropriétaire.
J'ai déjà repéré des sites donnant les jurisprudences ( google donnera les liens hypertextes aux intéresés : cabinet perrault, inglesemarin, jusrisdata) et il en existe probablement d'autres.
Pour la pose des interphones pour l'accès au hall de mon immeuble, qui remonte assez loin, nous avions eu deux assemblées consécutives (réservées aux appartements desservis par ce hall d'entrée) donc probablement article 25.1, d'autant plus que si cette "dérogation" du 26 au 25 est apparue dans la loi les lobbies des constructeurs de systèmes de sécurité n'y sont peut-être pas étrangers, le gouvernement non plus puisque chaque fois que les particuliers supportent la charge des systèmes de sécurité c'est autant de gagné pour celle de la sécurité publique. |
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Édité par - filomat le 11 avr. 2012 10:05:55 |
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Posté - 11 avr. 2012 : 10:19:34
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filomat :" d'autant plus que si cette "dérogation" du 26 au 25 est apparue dans la loi les lobbies des constructeurs de systèmes de sécurité n'y sont peut-être pas étrangers, le gouvernement non plus puisque chaque fois que les particuliers supportent la charge des systèmes de sécurité c'est autant de gagné pour celle de la sécurité publique."
Beaucoup d'amalgames !!! Un digicode n'a strictmement rién à voir avec la sécurité publique !!!
Pas de politique la dedans !!
La sécurité publique concerne le domaine publique et non le domaine privé. !!!
DE plus ce sont les copropriétaires qui choississent d'équiper leur immeuble avec des digicodes. Aucun lobby n'impose quoique ce soit. Les digicodes ne sont pas obligatoires !!!
filomat :" mais que l'article 26 pourrait aussi l'être par un opposant qui se plaindrait du préjudice que cette barrière lui cause (risque de panne, d'oubli du système de commande de la barrière etc...) pour accéder en voiture à son logement."
Ou avez vous lu cela dans l'article 26 ??? Le SDC n'est pas responsable de l'oubli du code, de la télécommande !!!! Une barrière en panne reste en l'air !!!!!
filomat: ne vous torturez pas comme cela !!! la copropriété peut -être simple.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 11 avr. 2012 : 15:06:29
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filomat a écrit citation: je suis toujours gêné quand il me faut cliquer sur un lien hypertexte (car je ne sais jamais où il va me mener et quelquefois le chargement des pages est assez lent et aléatoire) Il est plus facile de coller un lien hypertexte que de coller du texte, exemple avec l'article 24 loi de 65 :
- aller dans la marge gauche Le Guide Juridique,
- cliquer sur la loi de 65,
- arrivé sur Legifrance, aller dans la marge gauche Sommaire, aller jusqu'à l'article 24, clic droit "copier l'adresse du lien",
- coller directement dans le message http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006471773, l'application forum sait reconnaître un lien hypertexte.
Les novices dans la législation de la copropriété auront l'adresse de la loi et pourront aller à d'autres articles ce qui est très pédagogique : toujours faire apprendre à pêcher plutôt que donner un poisson .
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 11 avr. 2012 15:17:04 |
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