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MFr
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 Posté - 26 avr. 2012 : 07:29:16
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Bonjour,
Passé : les 2 copropriétés ont en commun un gardien qui a 2 contrats de travail. La mise à sa disposition d'un logement de fonction (sur la copropriété 1) comme accessoire de ses contrats de travail, se perd dans la nuit des temps (de la copropriété).
Il y a plusieurs années (ce n'était pas le même syndic), pour agrandir cette loge, un local attenant avait été réquisitionné. La copropriété 2 avait réglé les frais d'aménagement, en compensation de la mise à disposition du local par la 1ère copropriété.
Situation actuelle : la loge a besoin d'être rafraîchie mais le concierge demande aussi le changement des portes et fenêtres.
Le CS (dont je suis membre) de la copropriété 2 accepte de participer à la remise en état des peintures mais pas aux frais de changement des fenêtres arguant que cette amélioration restera sur le bâti et que, si la loge vient un jour à être louée ou vendue, seule la copropriété 1 en aura le bénéfice puisque ce local fait partie de ses parties communes.
Le syndic dit qu'en ce cas, la copropriété 2 devrait payer un loyer à la copropriété 1.
Quelle est la réalité de l'affaire ? Merci d'avance pour votre aide et vos avis.
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Posté - 26 avr. 2012 : 07:48:30
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votre syndic n'a pas tout à fait tort :
* la loge est propriété indivise de tous les copros de la résidence 1.
* le concierge a deuc contrats de travail distincts avec 1 et 2, mais seul 1 paie un avantage en nature.
* hormis les cas particuliers que vous citez (aménagement, peinture, etc...), rien ne semble existé officiellement entre 1 et 2 au propros de la loge
* la rénovation extérieure de la loge profite aux copros 1 (entretien et sauvegarde du patrimoine) et non à ceux de la 2
deux solutions existent :
* soit mettre sur un document écrit (convention) qui fait quoi à quel prix et quelle contribution le tout entériné par les 2 AG.
* soit comme le dit le syndic : la résidence 2 paie un loyer à la résidence 1 ; cette solution présente l'avantage aux proprios de la 2 de se retire comme ils veulent, si un jour ils décident la suppression du poste gardien ou trouvent une autre solution (employé à temps partiel sans logement) |
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MFr
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 2
Posté - 26 avr. 2012 : 09:25:58
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Merci Rambouillet pour ces avis, mais j'ai oublié de préciser que la copropriété 2 paie également des avantages en nature au gardien.
En fait, l'ancien syndic ne faisait pas de distinction entre les 2 copropriétés, le concierge avait donc 1 seul contrat pour l'ensemble.
Au changement de syndic, 2 contrats ont été établis pour correspondre aux 2 copropriétés, mais le temps de travail et les avantages en nature ont été tout simplement calculés à la grandeur des copropriétés, soit 65 % pour la copropriété 2 (5 entrées) et 35 % pour la copropriété sur laquelle est située la loge (3 entrées).
Ne peut-on considérer que nous payons déjà un loyer puisque 65 % des avantages en nature sont à notre charge ?
Merci |
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nefer
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3
Posté - 26 avr. 2012 : 10:19:39
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citation: Initialement posté par MFr
Au changement de syndic, 2 contrats ont été établis pour correspondre aux 2 copropriétés, mais le temps de travail et les avantages en nature ont été tout simplement calculés à la grandeur des copropriétés, soit 65 % pour la copropriété 2 (5 entrées) et 35 % pour la copropriété sur laquelle est située la loge (3 entrées).
je pense que les contrats ont été mal établis.
le salarié ne peut avoir un contrat de gardien avec un logement que dans la copropriété qui est soit propriétaire du logement soit titulaire d'un bail de location au profit du syndicat
le salarié devrait avoir un contrat de travail d'employé d'immeuble pour l'immeuble qui n'a pas de logement de fonction
comment le syndic justifie t il un avantage nature logement pour un syndicat qui ne possède pas de logement de fonction ? |
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JB22
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Posté - 26 avr. 2012 : 13:55:18
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Le problème de deux contrats vient du fait que l'une des copropriétés dispose du logement de fonction, avec les engagements de durée que cela comporte , l' autre pas.
Difficultés d' appliquer la convention collective avec deux contrats.
Je pense qu'il faudrait envisager la constitution d' une "Union de syndicats de copropriétaires" chargée de gérer l'entretien des parties communes.
Sur les unions de syndicats voir l' article de JPM sur son site.
Extrait:
"Les opérations de gestion s’entendent de toutes les actions incombant à un propriétaire avisé. Mais le caractère collectif de l’institution imposent en outre certaines prestations à l’union et notamment la répartition des charges liées entre les membres de l’union, conformément aux dispositions de ses statuts. La répartition incombe à l’union même si elle n’est pas chargée d’une mission générale d’assistance à la gestion des syndicats."
Avantage d' un seul contrat de travail avec possibilité de convenir des répartitions des charges entre les syndicats.
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MFr
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Posté - 28 avr. 2012 : 11:19:03
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Bonjour et merci pour vos avis.
Nefer, le syndic ne justifie rien ... à la reprise de la copropriété, l'agent F. d'alors ne s'est pas cassé la tête. Constatant que notre situation n'était pas légale (d'après lui), il a demandé 2 numéros SIRET pour chacune des copropriétés qui jusqu'alors n'en avait qu'un (malgré 2 règlements de copropriétés différents).
Par contre, il a appliqué le % dont j'ai parlé. En fait, il a repris ce que faisais l'ancien syndic mais en déclarant (URSSAF) sous 2 numéros différents.
Il n'a pas été jusqu'à s'occuper du problème de la loge ou du statut du concierge sur l'un ou l'autre immeuble ! Et pour le conseil syndical dont je fais partie, difficile de connaître tout : c'est au cas par cas des problèmes que l'on affine nos savoirs ... Merci donc de votre aide.
"L'Union de Syndicats de Copropriétaires" préconisée par JB22 avait été évoquée au tout début de la reprise par F. mais elle s'est perdue dans le temps ...
Je vais lire en détail l'article de JPM pour en savoir plus.
Encore merci à vous. Sincères salutations |
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nefer
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Posté - 28 avr. 2012 : 11:53:58
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citation: Initialement posté par MFr
Bonjour et merci pour vos avis.
Nefer, le syndic ne justifie rien ... à la reprise de la copropriété, l'agent F. d'alors ne s'est pas cassé la tête. Constatant que notre situation n'était pas légale (d'après lui), il a demandé 2 numéros SIRET pour chacune des copropriétés qui jusqu'alors n'en avait qu'un (malgré 2 règlements de copropriétés différents).
Par contre, il a appliqué le % dont j'ai parlé. En fait, il a repris ce que faisais l'ancien syndic mais en déclarant (URSSAF) sous 2 numéros différents.
Il n'a pas été jusqu'à s'occuper du problème de la loge ou du statut du concierge sur l'un ou l'autre immeuble ! Et pour le conseil syndical dont je fais partie, difficile de connaître tout : c'est au cas par cas des problèmes que l'on affine nos savoirs ... Merci donc de votre aide.
"L'Union de Syndicats de Copropriétaires" préconisée par JB22 avait été évoquée au tout début de la reprise par F. mais elle s'est perdue dans le temps ...
Je vais lire en détail l'article de JPM pour en savoir plus.
Encore merci à vous. Sincères salutations
il n'est normal que 2 employeurs différents aient 2 numéros de siret différents: cela n'a rien à voir avec l'imputation du logement de fonction
votre problème vient du contrat de travail pour le syndicat où le salarié ne bénéficie pas d'un logement de fonction |
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Gédehem
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Posté - 06 mai 2012 : 11:00:23
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Il est sauté un point incontournable : l'avantage en nature logement clause du contrat de travail.
Si l'on comprend que le contrat de travail de la copropriété 1 accode cet avantage, disposant d'un logement, il n'en va pas de même pour la copropriuété 2.
Mais dans la mesure où les 2 contrats font mention du bénéfice d'un logement de fonction, les 2 employeurs (copro 1 et 2, d'où 2 n°Siret) doivent assumer tout ce qui à trait au logement de fonction.
Si le contrat avec "copro 2" ne prévoit pas de "logement de fonction", copro 2 n'a rien à assumer (sauf convention décidée par l'AG hors contrat de travail
Si l'obligation d'entretenir le logement comme il est prévu par le CCN pèse sur les 2 syndicats en raison des clauses des 2 contrats, les modifications matérielles ne sont supportées que par le propriétaire du logement.
S'il doit y avoir une prise en charge par la copro 2, cela doit faire l'objet d'une convention adoptée par l'AG de copro 2 (et acceptée par celle de copro 1)
Sur le fond de cette affaire, il faut le rabacher :
- il est évident que la copro 2 ne disposant pas en propre d'un logement pouvant être attribué au titre du contrat de travail, ne peut pas avoir un employé "Cat B logé dans l'immeuble".
C'est un employé Cat.A qu'il faut, travailleur horaire non logé (sur le fond il fait le même travail.) |
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JB22
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Posté - 06 mai 2012 : 14:05:35
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De Gédehem
"Sur le fond de cette affaire, il faut le rabacher :
- il est évident que la copro 2 ne disposant pas en propre d'un logement pouvant être attribué au titre du contrat de travail, ne peut pas avoir un employé "Cat B logé dans l'immeuble".
Ce qui confirme que la solution juridique proposée dans mon post du 26 avril:
"Je pense qu'il faudrait envisager la constitution d' une "Union de syndicats de copropriétaires" chargée de gérer l'entretien des parties communes."
semble être la seule solution valable: Un seul interlocuteur contractant. |
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Gédehem
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Posté - 06 mai 2012 : 17:22:05
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Cela ne change rien du tout, le logement de fonction étant propriété du syndicat 1.
Il faudrait affecter ce logement à l'Union (location ?) pour que celle-ci puisse établir un contrat de travail avec attribution de ce logement de fonction à celui qui deviendrait employé de l'union.
A défaut, union ou pas, ce logement reste à la copro 1. |
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MFr
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Posté - 06 mai 2012 : 17:51:06
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Bonjour et merci pour toutes ces précisions. Mes excuses pour le retard apporté à vous répondre, j'étais "hors ordi" !
Je vais voir comment faire avec les conseillers syndicaux pour régulariser cette situation, le tout à la lumière de vos avis. Le concierge ne sera en retraite que dans 7 ans, cela vaut sans doute la peine d'être en règle et aux normes !
Encore merci. Sincèrement. |
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Gédehem
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Posté - 07 mai 2012 : 12:10:49
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Il arrive parfois qu'un employé d'immeuble à temps partiel Cat.B logé dans l'immeuble ait aussi un autre employeur, chez lequel il travaille selon des "heures travaillées", employé Cat.A non logé.
C'est ce qui semble être le cas ici, avec (mettons) 8000 UV chez copro 1 et XX heures chez copro 2.
Sans doute que le contrat de travail de copro 2 est à revoir dans ce sens, sur la base du contrat actuel (pas de diminution du salaire/revenu global).
Eventuellement pour plus, si les nécessités des activités l'impose.
Cette modification du contrat (cat B vers cat A) doit être accepté par l'"employé (il doit donc y trouver un avantage.)
Le fait que cet employé soit logé dans la copro 1 voisine est sans effet ici.
C'est le choix de copro.1 dont copro 2 n'a que faire.
PS : faute d'une convention de location entre Copro 1 et Copro 2, on ne voit pas comment copro 2 peut mettre à disposition de son employé un logement de fonction au titre d'un contrat de travail en l'absence d'un logement pouvant être mis à disposition.
La seule solution passe par la modification du contrat de travail copro 2 en employé cat A non logé.
Copro 1 se débrouillera avec son logement.
Un employeur (ici copro 2) n'a aucune obligation de loger ses employés.
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Édité par - Gédehem le 07 mai 2012 12:18:57 |
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MFr
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Posté - 07 mai 2012 : 18:24:08
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Bonjour Gedehem et merci pour ce nouveau résumé, clair, d'une situation bien complexe !
Pour le moment, les contrats sont tous les 2 établis en UV (3500 copro 1 et 6500 copro 2) puisque repris de l'ancien système comme je l'explique plus haut. C'est donc nous qui payons le plus car nous avons 5 entrées quand l'autre en a 3.
Pour régulariser le tout, il faudra en effet que le concierge n'y perde pas et que la copro 2 verse un loyer à la copro 1. Mais nouveau problème : comment déterminer ce loyer ???
J'espère que vous pourrez me donner des pistes et je vous en remercie à l'avance.
Sincères salutations. |
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nefer
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Posté - 07 mai 2012 : 20:38:02
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citation: Initialement posté par MFr
Bonjour Gedehem et merci pour ce nouveau résumé, clair, d'une situation bien complexe !
Pour le moment, les contrats sont tous les 2 établis en UV (3500 copro 1 et 6500 copro 2) puisque repris de l'ancien système comme je l'explique plus haut. C'est donc nous qui payons le plus car nous avons 5 entrées quand l'autre en a 3.
Pour régulariser le tout, il faudra en effet que le concierge n'y perde pas et que la copro 2 verse un loyer à la copro 1. Mais nouveau problème : comment déterminer ce loyer ???
J'espère que vous pourrez me donner des pistes et je vous en remercie à l'avance.
Sincères salutations.
vous n'avez pas bien lu les interventions!
il doit être établi 2 contrats de travail : un en catégorie B et un en catégorie A
le logement, accessoire du contrat de travail, ne peut être imputé que sur la copropriété 1 qui est propriétaire des locaux!
la copropriété 2 n'a pas de loyer à payer...
le syndic doit faire une simulation pour que les 2 contrats au total aboutissent en salaire net au même montant pour le salarié: le salarié aura un contrat de gardien logé et un contrat d'employé d'immeuble |
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MFr
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Posté - 07 mai 2012 : 22:42:36
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Bonsoir Nefer,
Il me semble avoir bien lu, contrairement à ce que vous me reprochez, puisque Gedehem dit : "faute d'une convention de location ..." !
Il parait évident que, si l'on doit tout remettre à plat, la copro "logeuse" ne va pas se laisser faire et supporter tous les frais : elle demandera sûrement cette convention.
Étant donné que le salarié ne doit pas y perdre, j'aurais pensé qu'il était possible d'appliquer une espèce de "barème" de location et que le complément pour arriver au salaire actuel serait fait sous la forme d'une "compensation" à définir.
C'est pour cela que je sollicitais vos connaissances, pour obtenir des tuyaux : s'il n'y en a pas, tant pis, on fera au mieux des intérêts de tous et de chacun.
Bonsoir |
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Posté - 08 mai 2012 : 07:58:12
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citation: une espèce de "barème" de location et que le complément pour arriver au salaire actuel serait fait sous la forme d'une "compensation" à définir.
il n'est jamais bon de faire des choses à moitié ou tarabiscoté ; mettez le dossier à plat et essayez de le remonter suivant les textes comme le dit gedehem. |
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JB22
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Posté - 08 mai 2012 : 11:13:38
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De rambouillet
"il n'est jamais bon de faire des choses à moitié ou tarabiscoté ; mettez le dossier à plat et essayez de le remonter suivant les textes comme le dit gedehem."
Entièrement d' accord.
Cependant la difficulté vient du fait que la convention collective définit un salaire conventionnel "Avantages en nature, logement et complémentaires ( électricité, eau chaude, chauffage,...) compris".
Pour la détermination du salaire en espèces la valeur des avantages en nature est déduit forfaitairement du salaires net.
Cette évaluation forfaitaire est nettement inférieure à la valeur réelle, d' où un "avantage indirect" pour le salarié et une charge pour le syndicat.
Un exemple, un syndicat n'est pas propriétaire de la loge, il loue donc un appartement, disons pour 680 € mois.
Il ne pourra déduire du salaire net que 3 € du mettre carré dans la limite
de 60 M2 soit un maximum de 180 €.
Le coût supplémentaire est dans dans ce cas de 500 € supportés par le syndicat 1.
De MFr
"la loge a besoin d'être rafraîchie mais le concierge demande aussi le changement des portes et fenêtres. "
La convention collective prévoit les conditions d' entretien, en aucun cas il n' y a obligation de "changer les portes et fenêtres." si le logement est décent. |
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Gédehem
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Posté - 08 mai 2012 : 23:59:05
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Mfr : "Il parait évident que, si l'on doit tout remettre à plat, la copro "logeuse" ne va pas se laisser faire et supporter tous les frais : elle demandera sûrement cette convention. "
La belle affaire !!! 
En quoi cela vous (copro 2) concerne t-il, en quoi la copro 1 pourrait vous "obliger" Ã quoi que ce soit ??? 
La copro 1 a passé contrat avec un employé, contrat de CAT.B qui prévoit l'attribution d'un logement de fonction.
C'est son affaire, qu'elle s'en débrouille.
Non seumlement elle ne peut rien exiger de vous mais ce que vous faites et décidez ne la regarde pas.
Vous êtes 2 syndicats distincts, ne l'oubliez pas, chacun avec son RDC, son syndic, son CS, son AG, .... son employé.
Le contrat de travail que vous (copro 2) avez pu passer avec cette personne qui disposait d'un peu de temps ne regarde pas copro 1, pas plus que vous n'avez à vous préoccuper des états d'âme de vos voisins de la copro 1 !
Qu'un employé ai 2 ou 3 employeurs est un grand classique dans le monde de 'l'entretien'. On fait 3 heures ici, 2 là , et 5 par ailleurs.
La journée est bien remplie mais les 3 employeurs n'ont pas à s'occuper des clauses des contrats de travail passés avec les 2 autres.
La "mise à plat" dont il s'agit ici est celle que vous devez faire avec VOTRE employé, sans vous soucier de ses conditions d'emploi par ailleurs.
La mise à plat ici : passage d'un contrat cat B pour X UV à un contrat Cat A pour XXX heures travaillées.
Il faut donc voir ce qu'il touche actuellement, non seulement au niveau du brut mais surtout du "net à payer", et voir comment faire le passage B>A sans perte de salaire, voire avec un petit (ou gros) 'plus'.
A commencer par la déduction "logement" : il n'y aura plus de déduction "avantage en nature logement", puisqu'il n'existe pas de logement attribué chez vous pour cet employé de Cat.A.
Tout ceci est à négocier avec lui, en ayant travaillé le projet à l'avance (syndic+ CS), afin de lui présenter un projet qui tienne la route.
La copro voisine "copro. 1" ?
Ce qu'elle fait ou pas ne vous (copro 2) regarde pas. Elle doit se débrouiller avec son employé logé dans l'immeuble.
PS : la difficulté vient sans doute du fait que les 2 copropriétés ont le même syndic ?
Dans ce cas il faut que vous mettiez le votre au pas : il ne doit pas confondre VOS interet de copro 2 avec ceux de la copro 1.
Même chose si ce n'est pas le même syndic : il doit défendre VOS interets, pas ceux du voisin.
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zz top
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 Posté - 09 mai 2012 : 09:59:24
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JB 22, vous dites: La convention collective prévoit les conditions d' entretien, en aucun cas il n' y a obligation de "changer les portes et fenêtres." si le logement est décent.
Soit.
Mais qui juge si cette habitation est décente ou non? Un syndicat qui ne veut pas investir dans la loge diras que l'habitation est décente, et l'employé qui voudrais des portes et des fenetres qui ferment bien, sans laisser passer le froid ou les courants d'air voudras du neuf, afin d'économiser sur l'energie chauffage en hiver....Mais qui, et selon quelles critéres, est habilité à trancher et proclamer que la loge est décente ou non? |
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| Quand on voit ce qu'on voit, quand on entend ce qu'on entend...On a raison de penser ce qu'on pense. |
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JB22
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Posté - 09 mai 2012 : 11:09:33
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De Gédehem:
D'accord avec vous les deux syndicats sont indépendants et peuvent avoir chacun un employé à temps partiel.
Cependant il ne faut négliger les conventions et engagements qui peuvent avoir été conclus entre les deux copropriétés.
De zz top:
"Mais qui juge si cette habitation est décente ou non?"
Application du décret N° 2002 du 30 janvier 2002, qui definit les conditions d'un logement décent. |
Édité par - JB22 le 09 mai 2012 11:10:45 |
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JB22
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Posté - 09 mai 2012 : 11:14:55
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Rectification: Décret 2002-120 du 30 janvier 2002. |
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