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saxo42
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 Posté - 10 juil. 2009 : 17:28:54
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Bonjour,
J'ai appris (incidemment) il y a deux jours, que le syndic gérant l'immeuble dans lequel je suis propriétaire occupant d'un appartement était en liquidation judiciaire depuis le 17/06 (avec sans doute des malversations à la clef). Renseignement pris, un administrateur provisoire a été nommé. Celui-ci n'a toujours pas pris contact avec le copropriétaires, est-il tenu de le faire?
D'autre part, certains copropriétaires ont décidé de convoquer une Assemblée Générale extraordinaire afin de procéder à la nomination d'un nouveau syndic, est-ce une procédure régulière sachant que nous ne possèdons aucun document précisant la "situation juridique" de notre syndic actuel? Ces personnes disent avoir été conseillées dans leurs démarches par un syndic professionnel.
Bref, quelle est selon vous la bonne marche à suivre compte tenu de la situation?
Merci pour vos réponses
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 10 juil. 2009 : 19:28:30
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Si ces copropriétaires ont été conseillés par un syndic professionnel ilo ne faut pas choisir ce dernier comme votre futur syndic;ce qu'il a indiqué est erroné.
Dans le cas ou il n'y a plus de syndic ,des copropriétaires ne peuvent,éventuellement, convoquer une AG qu'après une demande auprès du Pt du TGI,et ce dans le cadre de l'article D50:
< Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 d 1967 le président du TGI,statuant en matière de référé,peut, à la requête de tout copropriétaire,habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale >
l'article D8 lui indique de quelle façon le président du CS peut convoquer une AG mais ce n'est qu'après que le CS, ou des copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires, est notifié au syndic (en place) une demande de convoquer l'AG et, qu'à cette demande, le syndic n'est donné aucune suite au bout de 8 jours |
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Posté - 10 juil. 2009 : 19:43:29
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saxo42 : j'espère que votre CS a copie de tous les documents importants et ceci depuis plusieurs années : relevés de banques, les comptes de dépenses , les grands livres,.... Ils vous permettront de connaitre la situation comptable et de la trésorerie.
Il faut que votre CS prenne contact au plus vite avec l'administrateur provisoire pour connaitre la situation de votre copropriété, et de vos fonds.
L'administrateur a été nommé par le tribunal, il gère votre copro., vous ne pouvez donc certainement pas élir un autre syndic. A confirmer par nos juristes d'UI , car il me semble que le syndic pro. qui vous a conseillé se trompe.
Le CS doit prendre les choses en main, le président peut convoquer une AG sans problème.
Malheureusement vous n'allez certianement pas récupérer les fonds de votre syndicat si votre syndic est en faillite : fonds de roulement, fonds travaux, appels de fonds,......L'administrateur judiciaire devra s'informer si les fonds sont réellement garantis par la caisse de garantie de ce syndic ??? Tout cela demandera beaucoup de temps, et aussi beaucoup d'argent!!!
Certains syndics professionnels nous ont affirmés sur ce site que les syndics ne faisaient jamais faillite, nous en avons la preuve maintenant.
Une question se pose pour nous copropriétaires: si le SDC a un compte séparé, le syndic peut également vidé ce compte ( il a le chéquier), alors cette faillitte sera également frauduleuse. !! |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 10 juil. 2009 : 20:58:46
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citation: Le CS doit prendre les choses en main, le président peut convoquer une AG sans problème .
désolé le président ne peut légalement convoquer une AG hors l'application de l'article D50
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saxo42
Nouveau Membre
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4
Posté - 11 juil. 2009 : 12:28:23
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Merci pour ces éléments de réponse, pouvez-vous svp me dire ou je peux trouver l'intégralité de l'article D 50 que vous citez ainsi que l'article 8d 1967. Autre précision, quand vous parlez du syndic "en place", est-ce pour nous l'administrateur provisoire ou notre syndic?
Je ne manquerai pas de vous tenir au courant de la tournure des évènements... |
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felix1930
Contributeur vétéran
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5
Posté - 11 juil. 2009 : 14:10:56
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en page accueil d'Universimmo, à gauche de votre écran vous cliquez dans la partie " S'y Retrouver" - Le Guide Juridique- et vous trouverez le décret 67-223 du 17 mars 1967 >>>>donc les articles 8 et 50 et.... les autres;
par la même occasion ,il est souhaitable de "récupérer" la loi de base pour la copropriété ,n°65-557 du 10 juillet 1965
le syndic en place était celui que vous aviez avant la nomination (par qui et à la demande de qui???????????) de l'administrateur provisoire |
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saxo42
Nouveau Membre
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 Posté - 15 juil. 2009 : 11:44:04
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Je viens de contacter l'administrateur provisoire (un huissier), il me signifie qu'il n'est que l'administrateur très provisoire, qu'il est en train de procéder à la liquidation et qu'il est urgent pour notre copropriété de trouver un nouveau syndic. Encore eut-il fallu que nous soyions au courant de la situation! Il me soutient que c'est au président du CS de convoquer une assemblée générale et ce sans passer par notre syndic qui n'a plus le droit de le faire du fait de sa "situation juridique". L'assemblée Générale a déjà été convoquée par le Président du CS avec pour ordre du jour "nomination d'un nouveau syndic". Comment à votre avis dois-je me positionner le et que risque-t-on en cas de nomination irrégulière d'un nouveau syndic?
Pour répondre à la question de Felix1930, d'après les infos que j'ai, c'est le tribunal de commerce qui a prononcé la liquidation. |
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Posté - 15 juil. 2009 : 11:55:54
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l'administrateur qui a été nommé s'occupe de la gestion de la société"Syndic", ses fournisseurs, son personnel, et... mais pas des copropriétés.
Normalement vous devriez demander au tribunal de désigner un administrateur provisoire car votre syndicat est dépourvu de syndic. Cet adminsitrateur aura pour tache de trouver un syndic, convoquer une AG et faire désigner ce syndic.
Dans votre cas, des copros ont convoqué cette AG, mais celle ci peut être déclarée illégale.
Toutefois si personne ne conteste cette AG et donc la désignation d'un nouveau syndic, vous aurez gagné du temps et de l'argent.
Il faut donc apprécier cette solution, voir comment se déroule l'AG et attendre 2 à 3 mois, s'il y a contestation... |
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saxo42
Nouveau Membre
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Posté - 15 juil. 2009 : 13:19:02
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Merci pour votre réponse, Rambouillet, quelques précisions toutefois,
citation: l'administrateur qui a été nommé s'occupe de la gestion de la société"Syndic", ses fournisseurs, son personnel, et... mais pas des copropriétés.
Si j'ai bien compris, ce sont les copropriétaires qui sont responsables des créances éventuelles...et non pas le syndic?
Quel document peut-on réclamer au syndic pour connaître le détail des finances de notre copropriété?
citation: si personne ne conteste cette AG et donc la désignation d'un nouveau syndic
Qui serait susceptible de contester cette AG, des copropriétaires? Notre syndic actuel? A-t-il la possibilité de le faire dans sa situation (liquidation judiciaire)? |
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Posté - 15 juil. 2009 : 14:02:55
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question importante : etes vous en compte séparé ou en compte unique.... ?
Bien sur le syndicat est responsable de ses créances, mais qu'a fait le syndic de vos appels de fonds, ont-ils été mis sur son propre compte ou sur le compte du syndicat ? A-t-il pioché dans les comptes du syndicat pour payer les frais de sa propre sociéte (personnel, cotisations, impots, frais généraux, etc...) qui a été mise en liquidation judiciaire.
Il faudrait se rapprocher de l'administrateur judiciaire pour savoir où est passé votre argent ? Car il pourrait y avoir du pénal dans cette affaire ... Le syndic a t il utilisé l'ragent des copropriétaires pour financer sa société/agence
Le détail des finances : ce sont les factures payées et non payées et les relevés bancaires de votre syndicat d'où l'importance de la première question.
Qui peut contester l'AG : seulement un ou plusieurs copros. pas le syndic actuel, car depuis fin juin vous n'avez plus de syndic... . |
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Posté - 15 juil. 2009 : 19:05:00
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saxo42 : citation: Si j'ai bien compris, ce sont les copropriétaires qui sont responsables des créances éventuelles...et non pas le syndic?
ce syndic est en faillite. Le syndic est le mandataire du syndicat, il gère les fonds et la copro. Le syndicat et par conséquent TOUS les copros devront payer les factures, l'administrateur provisoire, le gaz, l'électricité, tout comme avant la faillite, mais également les factures impayées par ce syndic en faillite.
Si celui-ci s'est égaré avec votre argent et votre chéquier, il devrait être poursuivi par votre Syndicat et TOUS les copros devront payer l'avocat et les frais de procès. Si par miracle celui-ci est solvable et qu'il n'a pas d'autres dettes importantes ( impots, charges sociales,...) vous pourrez espérer dans plusieurs années récupérer quelques Euros. Généralement, vous avez autant de chances que de gagner le GROS gain au loto !! 
Vous avez parlé d'un administrateur provisoire, mais celui ne gère que la faillite du syndic ( salariés, et état des créances) et non les problèmes des copropriétés gérés par celui-ci. Le CS DOIT le rencontrer au plus vite, car il n'est pas en charge de votre copro. N'oubliez pas les autres copropriétés qui se retrouvent dans les mêmes soucis, vous n'êtes pas les seuls, soyez très réactifs sur ce coup.
C'est une faillite du syndic. le CS doit immédiatement rencontrer la caisse de garantie et les assureurs de celui-ci, pour savoir si les fonds du SDC ( fonds de roulement, fonds travaux,...) seront garantis en cas de cette liquidation ???
Le compte séparé ou le compte unique ?? ce n'est plus le problème si il est vide!! Le compte séparé vidé par le syndic, c'est du pénal, donc plaintes, procès, appels, recours,.... des années devant vous.
Que fait votre CS ??? Il doit posséder les copies des documents comptables et il ne doit lui manquer que les derniers mois. Le CS doit réclamer au mandatiare judiciaire les copies de tous les documenst comptables arrétés à la date de sa faillite - compte bancaire, grand livres, copies des factures, la situation des dépenses,..... Qu'il fasse un point précis des fonds dispos, des factures impayées, des factures à payer,..... Ce n'est pas très compliqué si le CS obtient tous les docs. Attention un mandataire judiciaire prend tout son temps, ce n'est pas son seul dossier, et il va être "agressé" par les copropriétés lésées !!!
Vous aurez besoin de ses documents pour avancer sur un budget à appeler aux copros, sur la base de l'ancien en ajoutant les impayés et les frais d'avocats.
Il doit se renseigner aussi auprès d'une association comme l'ARC, qui vous donnera les bons conseils, et la manière de convoquer une AG pour nommer un nouveau syndic. Le CS doit rapidement se mettre à la recherche d'un syndic qui VOUDRA bien prendre votre copro en plein problèmes !!
Pour l'instant vous n'avez plus de syndic, plus de comptable, plus de gestion, plus de factures d'eau , d'électricité, payées,..... j'espère que votre CS est très performant, sinon ne le laissez pas tomber. Faites le point précis de votre situation financière, et chercher un syndic pour commencer.
Bon courage. |
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saxo42
Nouveau Membre
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Posté - 31 juil. 2009 : 12:18:13
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Comme promis, je vous donne des nouvelles, l'AG extraordinaire a eu lieu, convoquée par le président du CS, sans passer par le Président du TGI... Etant une petite copropriété , nous avons "tenté le coup". 10 copropriétaires sur 11 étaient présents à cette AG et un nouveau syndic a été élu à l'unanimité. Il y a donc peu de chance pour que le 11ème copropriétaire dénonce cette AG...
Quant à l'ancien syndic, les soupçons de malversations se confirment et le montant de ces malversations serait de plus de 3 Millions d'euros. Notre copropriété ne semble à priori pas touchée (sauvée par sa petite taille, d'où des sommes brassées peu importantes?). C'est peut-être là l'épilogue pour nous, mais pour les autres...Merci pour votre aide qui a été précieuse! |
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Posté - 31 juil. 2009 : 15:03:09
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saxo42 : avez vous contacté une association comme l'ARC pour les prévenir de la faillite de ce syndic. peut-être d'autres copropriétés ignorent la situation de ce syndic. 3 millions d'€uros, l'information doit circuler.
Il est noté que certians syndics professionnels intervenant sur UI nous ont expliqué qu'il était impossible qu'un syndic fasse faillite !!!
saxo42 : avez vous contacté sa caisse de garantie pour savoir si il vont vous rembourser votre perte - trésorerie, fond de roulement, fond travaux, même si le montnat est de quelques centaines ou milliers d'euros??? quelle fût la réponse de cette caisse. ?? |
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