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ramses2
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 Posté - 30 juil. 2009 : 15:04:32
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Bonjour
Notre syndic professionnel n’a pas fait d’AG depuis 2007. Or il me semble qu’un syndic a l’obligation de convoquer une AG / an.
Le CS n’ayant pas l’air de bouger, en tant que simple copropriétaire j’envisage de saisir le président du TGI afin que soit désigné un administrateur provisoire.
La question que je me pose est : s’agit-il d’un « référé au fond » ou d’un « référé classique »
Référé classique : habilitation d'un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer l'assemblée générale (art. 50 Décret 1967)
Référé au fond : désignation d'un administrateur provisoire, d'un mandataire de justice ou d'un copropriétaire à l'effet de convoquer une assemblée générale, en cas de carence du syndic.
Quel choix dois-je faire ?
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ETASPAK
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Posté - 30 juil. 2009 : 21:59:24
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Bonsoir,
Dans votre cas, il s’agit d’un référé au fond.
Voyez ce lien :
La procédure de référé ou de requête devant le Tribunal de Grande Instance (ou son président) :
http://sos-net.eu.org/copropriete/4/refere.htm
PS : Le mandat de votre syndic est-il toujours valide ?
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Posté - 31 juil. 2009 : 07:29:23
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lors de l'AG, avez vous désigné un nouveau mandat pour ce syndic (pro ?) et pour quelle durée ?
En effet, aujourd'hui vous etes :
* pour un mandat de 3 ans, face Ă une carence du syndic qui ne fait pas son travail citation: Article 49
Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété.
L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.
Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.
* pour un mandat de 1 ans, sans syndic citation: Article 47
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
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ramses2
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 Posté - 31 juil. 2009 : 09:48:05
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Bonjour
Merci pour vos réponses.
Nous avons eu une AG en septembre 2007 au cours de laquelle le syndic (pro) a été reconduit pour 1 an. Dans le contrat est mentionné de mémoire : 1 an jusqu’à la prochaine assemblée chargée d’approuver les comptes.
Donc d’après moi le mandat n’est plus valide aujourd’hui (cf jurisprudence arrêt cass du 22 septembre 2004).
Par ailleurs lors de l’AG 2007 des travaux ont été votés (budget voté et chronologie des appels de fonds). Mais rien n’a été fait, pas même les appels de fonds qui auraient du démarrer en janvier 2008.
Que me conseilleriez vous de faire ?
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ETASPAK
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Posté - 31 juil. 2009 : 10:05:54
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Bonjour rambouillet,
Dans le cas de ramses2, dans un premier temps, il s’agit uniquement de convoquer une assemblée générale par le biais de l’article 50 du décret du 17 mars 1967.
Donc, si le mandat du syndic est toujours valide, c’est l’article 50 du décret qui s’applique et non l’article 49 du décret comme vous l’indiquez.
Par contre, si le mandat du syndic n’est plus valide, c’est bien l’article 47 du décret qui s’applique comme vous l’indiquez à juste titre.
L’article 50 du décret du 17 mars 1967 permet tout simplement d’éviter, dans un premier temps, l’administrateur provisoire prévu par l’article 49 du décret du 17 mars 1967.
Dans un second temps, comme le précise l’article 49 du décret du 17 mars précise :
« Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret,………… »
Et l’article 50 du décret du 17 mars 1967 de préciser :
« Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée. »
« Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical. »
Ainsi que l’article 8 du décret du 17 mars 1967 qui précise :
« La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée. »
« Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. »
« Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret. »
« Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic. »
Voyez ces liens :
Que peut faire la copropriété en cas de défaut ou défaillance du syndic ?
http://www.mon-immeuble.com/intervi...cesyndic.htm
Informer le syndic qu’on va soi-même convoquer une assemblée générale……
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/0305/ag.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20080213
DĂ©cret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20080213
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ETASPAK
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Posté - 31 juil. 2009 : 10:15:24
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Bonjour ramses2,
Vous avez raison, le mandat de votre syndic n’est plus valide, vous êtes donc sans syndic.
Dans ce cas, c’est l’article 47 du décret du 17 mars 1967 qui s’applique :
« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic. »
« Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. »
Voyez ce lien :
L'administrateur judiciaire en copropriété :
2. Une copropriété sans syndic
« Si la copropriété n’a pas ou plus de syndic (exemple : un syndic a démissionné au cours de son mandat), ce n’est pas l’article 46 qui s’applique, mais l’article 47 du décret. Dans ce cas, tout " intéressé " (même s’il n’est pas copropriétaire, donc), peut saisir le tribunal pour faire nommer un " administrateur provisoire " qui aura essentiellement pour tâche de récupérer les archives et les fonds auprès de l’ancien syndic et de convoquer une assemblée générale ».
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
Voyez Ă©galement la jurisprudence que vous citez :
Cour de cassation du mercredi 22 septembre 2004 N° de pourvoi : 02-21416
Sur le moyen unique :
Attendu que la société Satrag fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que la durée maxima du mandat du syndic est de trois ans et lorsque le syndic est nommé pour une année qui prendra fin lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice, son mandat n'expire que lors de la tenue d'une assemblée qui, après épuisement de son ordre du jour, refuse son renouvellement ; qu'ainsi en considérant que le mandat de la société Satrag, qui avait été nommée pour une telle durée, avait pris fin lors de l'assemblée du 8 juin 1998, qui avait approuvé les comptes et s'était interrompue après le vote d'une résolution refusant le renouvellement de son mandat, la cour d'appel a violé l'article 28 du décret du 17 mars 1967 ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le mandat de la société Satrag avait été renouvelé le 22 mai 1997 pour une durée d'un an prenant fin lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 1997, ce qu'elle ne pouvait ignorer et qu'il appartenait à celle-ci de faire en sorte que ce vote intervînt avant le 22 mai 1998, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le mandat de la société Satrag prenant fin le 22 mai 1998, celle-ci ne pouvait après cette date convoquer une assemblée générale et qu'elle devait rembourser diverses sommes que le syndicat avait dû payer en raison du maintien de son activité ;
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...10&fastPos=1
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Édité par - ETASPAK le 31 juil. 2009 10:48:49 |
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ramses2
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Posté - 31 juil. 2009 : 11:54:50
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ETASPAK Vous dites :
Vous avez raison, le mandat de votre syndic n’est plus valide, vous êtes donc sans syndic.
Je ne pense pas qu’il est juste de dire cela. Cela ne relève t-il pas d’une décision judiciaire ? En effet il me semble avoir lu que le mandat est toujours valide tant qu’une décision judiciaire ne l’a pas déclaré non valide.
Qu’en est-il exactement ?
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ETASPAK
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Posté - 31 juil. 2009 : 12:43:28
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Ramses2,
A votre avis, à quoi peu bien servir l’article 47 du décret si ce n’est de prendre une décision judiciaire :
« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic. »
« Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. »
Voyez également le commentaire du site « mon immeuble » concernant justement la jurisprudence que vous citez :
« Le contrat de mandat de syndic doit indiquer sa durée (trois années maximum) et sa date de prise d'effet (la date de l'assemblée, le plus souvent), un point c'est tout.
La clause, habituellement prévue dans les résolutions mises au vote par le syndic, selon laquelle le mandat conclu pour une durée donnée prendra fin lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant est totalement inutile : le mandat prend fin dès que la durée prévue au contrat est écoulée.
Si le syndic ne prend pas la précaution de convoquer l'assemblée suivante pendant son mandat, la convocation est tout simplement nulle, la clause ci-dessus n'ayant pas à être prise en considération. »
http://www.mon-immeuble.com/Lois/ju...09.04Ter.htm
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ramses2
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Posté - 31 juil. 2009 : 13:25:16
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Oui en effet notre cas semble relever de l'art 47 du décret de 1967.
En pratique je suppose qu'il faut adresser une requête au Président du TGI du lieu de l'immeuble. Un avocat est-il obligatoire ?
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Posté - 31 juil. 2009 : 13:51:07
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ramses2 avant d'aller au tribunal dites nous la grosseur de votre copro et le nombre de proprios résidents (à peu près). Ceci peut avoir un impact financier important sur votre démarche. |
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ramses2
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Posté - 31 juil. 2009 : 14:00:26
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C’est plutôt une petite copro : 20-25 copropriétaires.
Je me pose en effet la question de lancer cette procédure. Surtout que je ne connais pas le cout d’un administrateur judiciaire !
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ramses2
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Posté - 31 juil. 2009 : 14:07:50
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Cela dit j’ai toujours un doute sur la pertinence de l’art 47 pour notre cas .
En effet d’après http://sos-net.eu.org/copropriete/4/4-4.htm :
nomination d'un administrateur provisoire
o en cas de copropriété en difficulté - art. 29-1 s. Loi 1965 et art. 62-1 s. Décret 1967 (il est également possible d'agir par voie de référé)
o si la copropriété est dépourvue de syndic - art. 47 Décret 1967
o en cas d'empĂŞchement ou de carence du syndic (art. 18 al. 3 Loi 1965 et art. 49 DĂ©cret 1967)
Or nous ne sommes pas « dépourvus de syndic » (il n’a pas démissionné par exemple). Il procède toujours aux appels de charges etc .
Que recouvre cette notion de « dépourvue » telle que rédigée dans l’art 47 ?
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ETASPAK
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Posté - 31 juil. 2009 : 14:38:17
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citation: Initialement posté par ramses2
Oui en effet notre cas semble relever de l'art 47 du décret de 1967.
En pratique je suppose qu'il faut adresser une requête au Président du TGI du lieu de l'immeuble. Un avocat est-il obligatoire ?
Il me semble bien que dans votre situation « Le CS n’ayant pas l’air de bouger » il soit préférable pour vous de faire appel à un avocat.
Sachez que vous pourrez vous faire rembourser ces frais d’avocats, par un vote de l’assemblée générale, à hauteur des tantièmes correspondant à chaque copropriétaire.
Voyez ce que précise ce lien :
Comment faire un référé sans avocat au tribunal de grande instance ?
Le référé est une procédure dispensée de l'assistance d'un avocat.
Elle peut être utilisée dans plusieurs cas :
La récupération des archives et fonds auprès de l'ancien syndic.
La convocation d'une assemblée générale selon la procédure de l'article 8 du décret.
La nomination d'un administrateur judiciaire en cas de carence du syndic.
Demander une date d'audience au greffe du tribunal.
Rédiger une assignation (voir modèle dans le guide de l’ARC : « Le Manuel du conseil syndical »).
Aller voir un huissier pour lui remettre l'assignation remplie et lui demander de la délivrer à l'adversaire (ancien syndic ou syndic en place).
http://www.unarc.asso.fr/site/quest...reponses.htm
Sachez également que les frais de procédure exposés par le demandeur (de même que les frais et honoraires de l’administrateur provisoire) constituent des charges communes supportées par les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriétés.
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Édité par - ETASPAK le 31 juil. 2009 14:41:54 |
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Posté - 31 juil. 2009 : 14:45:02
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il semble que vous soyez dépourvu de syndic puisque son mandat est de 1 an. Il n'a plus le droit de faire des appels et vous n'êtes pas obligé de les payer puisque en plus aucun budget n'a pu être voté.
de toute façon, vous devez changer de syndic, vu l'état.
soit vous passez par le tribunal,
soit ce que certains font : vous etes confiant dans les copros, à plusieurs vous convoquez une AG avec un devis de syndic pro, vous votez pour ce syndic et vous attendez 2 mois pour voir si un copro conteste. Je répète que cette procédure n'est pas la procédure légale, mais elle a le mérite d'un cout moindre pour arriver au même résultat approuvé par tout le monde de votre copro... aujourd'hui vous etes depuis plus d'un an en illégalité, car vous etes sans syndic officiellement, même s'il y a un "individu" qui ramasse votre argent  . |
Édité par - rambouillet le 31 juil. 2009 14:47:47 |
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ramses2
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Posté - 31 juil. 2009 : 14:58:21
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Merci pour toutes ces infos.
J'ai une question concernant le cout de l'admin judiciaire. Ce cout ne peut-il pas être mis à la charge du syndic défaillant (via son assurance pro) ? |
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ramses2
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Posté - 31 juil. 2009 : 16:02:13
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Rambouillet :
« vous etes confiant dans les copros, à plusieurs vous convoquez une AG avec un devis de syndic pro, vous votez pour ce syndic et vous attendez 2 mois pour voir si un copro conteste »
Il faut pour cela avoir la liste actualisée de tous les copropriétaires. Comment l’obtenir ? Le syndic est-il tenu de nous la communiquer sur simple demande ?
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Posté - 31 juil. 2009 : 18:19:08
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1- il doit la communiquer au conseil syndical s'il le demande
2- vous, à titre de propriétaire, pourriez demander la liste d'émargement de l'AG 2007, par LRAR, et le syndic a obligation de vous la fournir. S'il n'y a pas eu de mutation depuis cette date de l'AG 2007, cela devrait vous convenir. |
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ramses2
Nouveau Membre
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Posté - 31 juil. 2009 : 18:42:31
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je viens de retrouver le texte de la "durée du mandat"
il est écrit dans le contrat du syndic voté à l'AG de 2007 :
"le présent contrat est conclu pour une durée d'1 an prorogé s'il y a lieu jusqu'à l' AG pouvant valablement décider de la nomination ou du renouvellement du syndic"
je suppose que cela est illégal meme si le contrat a été accepté lors de l'AG de 2007 ?
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Posté - 31 juil. 2009 : 19:50:01
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BANZAI
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Posté - 31 juil. 2009 : 20:52:13
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donc le mandat Ă©tait d'un an Ă compter de la date de l'AG de 2007 |
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ramses2
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Posté - 01 août 2009 : 12:48:36
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ce qui me chiffonne tt de meme, c'est cette avis de JPM en répone à Elisabeth ici :
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=20568
citation: Citation d'Elisabeth :
Citation :
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Je pense ne pas me tromper en concluant que ce syndic n'est plus syndic depuis le 1er octobre 2004 ?
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Ce syndic est tout ce qu'il y a de plus syndic et il le restera jusqu'à ce que sa désignation ait été annulée par une décision judiciaire devenue définitive.
comment obtient on cette décision judiciaire ?
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