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Atos54
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 Posté - 13 août 2009 : 00:37:10
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Bonjour,
Notre Syndic Professionnel ne nous satisfaisant pas pour différentes raisons, je me suis portée candidate comme Syndic Bénévole et j’ai été élue à notre A.G.O. du 10 août dernier.
Lors de cette A.G. nous avons mis et mentionné des réserves au moment du vote de l’approbation des comptes 2008, car le syndic pro avait fait des erreurs ou omissions qui ont coutées + ou – 300 € à la copropriété.
Pour cela, nous avons demandé au syndic pro de faire un effort financier sur ses honoraires...
J’arrive à mes questions :
1) Prétextant le fait que nous avons mis des réserves au moment de l'approbation des comptes 2008, le syndic me fait savoir qu’il me transmettra les comptes « sans les répartitions individuelles ». S’il ne le fait pas je m’en chargerai, mais peut-il le refuser ? Sur quel texte se base-t-il, je n’ai rien vu à ce sujet.
2) Pour la demande d’effort sur ses honoraires, il me dit qu’il en est « hors de question » et que ses prestations seront arrêtées fin août. Je voudrais savoir jusqu’à quelle date ses prestations sont elles dues ? Jusqu’au 10 août date de l’A.G., ou « tout mois commencé étant du » jusque fin août ?
Merci de vos réponses.
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Posté - 13 août 2009 : 08:29:45
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d'abord votre syndic pro ayant été renvoyé dans les cordes, il n'y a aucune chance qu'il fasse un effort avec vous  . Les syndic sont des êtres humains qui ont leurs humeurs même si elles sont contraires à la loi... 
1- vous avez émis de sréserves sous quelle forme : réserves vagues ou refus de factures ou prestations ?
Votre syndic n'est plus syndic depuis le soir de l'AG donc il est en droit de ne pas calculer la nouvelle répartition suite à l'approbation avec réserves des comptes. Vous devrez le faire vous même.
2- il n'est plus syndic depuis le soir de l'AG, donc sauf stipulation contraire au contrat, ses honoraires cessent le soir de l'AG. Par contre est-il prévu des frais de transfert dans son contrat ?.... . D'ailleurs comment a-t-il payé ses nonoraires en début de mandat : en fin de mois, en début de mois à la date de l'AG ? |
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JB22
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Posté - 13 août 2009 : 11:05:44
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En application de l'article 8 du Décret N°2005-240 du 14 mars 2005, votre syndic devait, pour l'"A.G. du 10 aoùt, présenter les comptes après répartition:
"Les exédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges."
L'annexe 1 doit comporter "l'état financier après répartition au..."
Par contre, comme le dit rambouillet votre Ex-syndic ne l'ai plus depuis le 10 aoùt, il n'a donc pas d'obligation de modifier les comptes pour tenir compte des décisions d'A.G., il doit donc remettre les comptes arrêtés au 10 aoùt 2009.
Vous dites:"S'il ne le fait pas je m'en chargerai."
Quelle est l'importance de votre copropriété: nombre de copropriétaires et les moyens dont vous disposez pour la gestion ? |
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Atos54
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Posté - 13 août 2009 : 12:08:04
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Pour répondre à Rambouillet et JB22 que je remercie :
- Au moment de l’approbation des comptes 2008 nous avons émis les réserves suivantes (je tais les noms sur ce forum bien évidemment) :
« L’assemblée Générale approuve avec les réserves suivantes la répartition des comptes de l’exercice arrêté au 31/12/2008 :
- poste « Chauffage » : un dépannage Entreprise AAA facturé en Régie car le Syndic XXX a omis de signer le contrat d’entretien de la chaudière en temps utile avec cette société ;
- poste « Entretien Immeuble » : factures BBB non vérifiées avant paiement par le Syndic XXX ;
- erreur constatée ce jour dans la répartition des millièmes par le Syndic XXX : le lot 11 (4/1000èmes) a été imputé à tort au copropriétaire CCC alors que MM. DDD en sont propriétaires.
Compte tenu de ces erreurs, supportées pécuniairement à hauteur de + ou – 300 € par la Copropriété, l’Assemblée des Copropriétaires demande au Syndic XXX de faire un effort financier sur ses honoraires (période du 1er janvier au 9 août 2009)."
- L’ex syndic a bien joint à la convocation à l’A.G. l’annexe 1 « Etat financier après répartition au 31/12/2008 ». Mais pour le chauffage et l’eau, nous avons une répartition en fonction des consommations de chacun (chaudière commune avec compteurs de calories + compteurs d’eau froide). La répartition dans l’annexe 1 présentée par le syndic n’a pas tenu compte des consommations exactes (chauffage et eau) de chaque copropriétaire au 31/12/2008.
- Dans son contrat de syndic la transmission des archives est incluse dans son forfait et je ne trouve pas trace dans son contrat de stipulation contraire au fait qu’il ne soit payé que jusqu’à la date de l’A.G. Il se paye chaque trimestre : Janvier, Avril, Juillet… Avez-vous un texte sur lequel je puisse m’appuyer pour qu’il ne mentionne ses prestations que jusqu’au 9 août ???
- Nous sommes 8 copropriétaires occupants et nous nous entendons tous très bien. Je ferai la gestion sous Excel (m’intéresse à la copro depuis près de 4 ans maintenant et m’entraine sous Excel depuis quelques temps déjà ). Je m’étais renseigné pour un logiciel, mais trop cher surtout pour la maintenance. Si vous avez des idées… je suis toute ouïe
Merci de vos réponses
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nefer
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 Posté - 13 août 2009 : 12:54:52
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quel est le montant de votre budget prévisionnel ?
concernant vos réserves émises dans le PV , elles ne servent à rien
il aurait fallu approuver les comptes sous déduction des factures x pour un montant de ....(ne correspondant à aucun contrat),y....,z....
on ne peut pas refuser des factures sous prétexte qu'elles n'ont pas été vérifiées
il appartenait au CS d'effectuer le controle des comptes
les honoraires sont dus jusqu'au jour de l'AG inclus
mais comme le syndic imputera ses honoraires avant la transmission des archives, vous ne pourrez contester des montants que plus tard |
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JB22
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Posté - 13 août 2009 : 13:29:14
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De nefer:
"mais comme le syndic imputera ses honoraires avant transmission des archives, vous ne pourre contester des montants que plus tard."
Effectivement c'est ce que fera le syndic en toute illégalité, puisque n'étant plus syndic il ne peut plus effectuer aucun acte de gestion, donc payer des factures, y compris les siennes.
A défaut d'accord amiable il n'y a, en copropriété que le recours en justice, ce qui demande une décision d'A.G., entraîne des frais importants et des délais pour un résultat incertain, et les syndics le savent bien, ils en usent et abusent, qui n'a pas entendu en A.G. de la part de son syndic:"Si vous n'êtes pas content vous n'avez qu'à ma faire un procès." |
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Posté - 13 août 2009 : 13:51:34
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je confirme ce que disent les autres participants :
* vous avez approuvé les comptes et donc leurs répartitions telles que les a prévues l'ancien syndic. Les réserves émises ont permis de vous "défouler" en AG, cela fait du bien , mais est sans effet.
si rien n'est prévu au contrat, votre syndic n'est plus syndic depuis le 10 aout au soir. Donc à partir du 11 aout il n'a plus le droit de faire d'acte de gestion, mais croyez moi, il y a peu de chances qui se privent. Pour récupérer votre argent ainis indument prélevé vous devrez aller au tribunal (avec des billes). Zvez vous un compte séparé et avez vous envoyer à la banque dès le 11 aout, le changement de syndic.
si OUI, féliciattions, il ne peut plus prélever.
si NON, faites le IMMEDIATEMENT, avec LRAR et un extrait du PV. Et quand je dis IMMEDIATEMENT, c'est IMMEDIATEMENT.
Est ce clair ?
Pour la compléxité :
Si votre budget est inférieur à 15000 € et une copro de moins de 10 lots, votre comptabilité est simplifiée car vous n'avez pas obligation de la faire en partie double (loi ENL du 13/07/2006). Mais vous serez tenu à élaborer les 5 annexes (ce n'est pas compliqué). |
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Atos54
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Posté - 13 août 2009 : 13:54:28
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Notre budget prévisionnel est de 13 000 €.
Quand aux factures, elles sont payées depuis plus d'un an. Donc difficile après coup d'approuver les comptes sous déduction des factures litigieuses. De plus, le Syndic ne réunissait pas le CS. J'en faisait parti et ai constaté les erreurs en allant de moi même voir. Les autres copros sont nouveaux et pas encore bien au fait des textes. Je les informe au maximum et joue à fond la transparence.
C'est un fait que les syndics se sentent fort et abusent : aller en justice est contraignant et surtout onéreux. Nous ne le ferons pas (c'est le plus intelligent qui s'arrête).
La loi pourrait bien bouger aussi un peu Ă ce niveau !
Enfin, notre copro va fonctionner nettement mieux maintenant... et à moindre coût puisque qu'elle aura un syndic bénévole.
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Atos54
Nouveau Membre
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Posté - 13 août 2009 : 14:01:57
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Pas de problème, je suis allée à la banque le lendemain de l'A.G.
C'est le Directeur qui s'occupe des copros et il ne peut me recevoir que la semaine prochaine... Mais ils ont mon courrier concernant le changement de syndic + Cpte rendu AG + Contrat syndic bénévole + copie de ma C.N.I.. (mieux vaut en mettre plus que pas assez).
Pour la compta je suis au courant pour les copros de moins de 10 lots principaux et de moins de 15 000 € de budget. Pour les annexes, j'arriverai bien à me débrouiller, ce n'est pas si compliqué.
Je ne suis pas experte comptable mais suis carrée, méticuleuse et curieuse. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 13 août 2009 : 16:15:10
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Bonjour Atos54,
Bienvenue au club  .
L’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé. »
« Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement. »
« Toutefois, un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 Euros, n'est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice.»
« Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. »
Dans votre cas, il s’agit d’un syndicat de 8 lots à usage de logements mais avec un budget prévisionnel annuel de 13000 €.
Ceci dit, il me semble bien que vous allez faire une substantielle économie à partir d’aujourd’hui.
Concernant l’ouverture du compte bancaire, parfois la banque exige le règlement de copropriété.
Si ce n’est déjà fait, pensez à prévenir l’assurance de la copropriété du changement de syndic.
PS : Si cela vous est possible, essayez de prendre une adhésion collective à l’ARC, elle comprend une assurance en responsabilité civile du syndic bénévole et des membres du conseil syndical.
http://www.unarc.asso.fr/
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
DĂ©cret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
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Édité par - ETASPAK le 13 août 2009 16:16:09 |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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Posté - 13 août 2009 : 17:44:44
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bonjour,
je vous rappelle que ce n'est pas le syndic qui convoque le CS
le CS est autonome et décide seul de ses réunions et de son ordre du jour
il aurait d'ailleurs du se réunir après la dernière AG pour élire son président |
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Atos54
Nouveau Membre
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Posté - 13 août 2009 : 17:57:40
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Bonjour Etaspak,
Effectivement, nous allons faire une bonne Ă©conomie et tous les copros en sont heureux.
Je suis au courant de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965. Cela m’arrangera de ne constater les engagements qu’en fin d’exercice.
Pour l’assurance, j’avais prospecté avant l’A.G. et présenté après mon élection le jour de l’A.G. des devis avec ou sans RC Syndic bénévole. Donc en plus, nous allons avoir une assurance moins chère que celle d’avant, RC syndic bénévole comprise.
Je m’étais également renseignée auprès de l’ARC (et ailleurs), pour assurance et logiciel de compta. Mais bon, un peu cher pour nous le logiciel (qui est parait-il compliqué) et pour la maintenance. Alors je me débrouillerai sur Excel.
Encore merci Ă tous
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Posté - 13 août 2009 : 18:38:36
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atos54 je vous félicite, vous avez magnifiquement oeuvré.
Il y a peu de chances que le syndic puise dans la caisse, sinon la banque sera responsable.
Bon courage, vous semblez bien armée pour la suite. |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 13 août 2009 : 20:53:16
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Certes pour une copropriété de moins de 10 lots et un budget inférieur à 15.000 €, vous n'êtes pas assujetti à une comptabilité en partie double.
Mais pourquoi vous priver d'un instrument de gestion.
Pour vous familiariser avec la compta, voir ce lien, donné par un U.I. dont je ne me souviens plus le speudo:
compta-entrepreneurs.com
C'est à la portée de tous et bien fait, et cela vous aidera pour la rédaction des annexes. Vous comprendrez mieux l'annexe 1: Situation financière. |
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Atos54
Nouveau Membre
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 Posté - 13 août 2009 : 21:01:24
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Cest parce que je me documente depuis longtemps et que cela me plait Rambouillet.
Mais je ne crie pas encore Victoire. C'est certain que le Syndic ne pourra plus se prélever de frais (postaux ou papeterie par exemples). Car là la Banque comme vous dites, sera responsable !
Mais quant à ses honoraires, il a du logiquement les prélever en juillet pour le 3ème trimestre... Il devra donc légalement nous en rembourser une partie (par chèque ou virement ?). Mais quelle partie ? Du 10 août (date de l'A.G.) au 30 septembre ? Mais pour ça il a dit "hors de question !". Je pense qu'il ne nous redonnera que septembre.
Je n'ose pas trop faire encore "un bras de fer" avec lui, de crainte qu'il ne me remette les archives qu'à la fin du délai légal... Mais ça me démange, si vous saviez...
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Posté - 14 août 2009 : 08:51:02
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atos vous etes certainement au courant de la compta, mais je vous propose ce lien qui montre un ouvrage simple que moi-même j'ai distribué à tous les membres du CS.
http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf...uin_2007.pdf |
Édité par - rambouillet le 14 août 2009 13:00:37 |
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JB22
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Posté - 14 août 2009 : 10:42:47
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Atos54
Vous n'avez pas ouvert mon message personnel du 13 aoĂąt Ă 23.31. Votre adreese mail ne fonctionne pas.
rambouillet
Apparemment il y a un problème avec les liens.
S'il s'agit du "Guide d'information pour les copropriétaires. Le décret comptable, édité par la "direction générale de l'urbanisme de l'habitat et de la construction" je vous informe qu'il y a une erreur à la page 9.
J'ai signalé cette erreur à l'ARC ayant participé à l'élaboration de cette brochure.
Voici la réponse:
"Le Ministre n’a pas jugé bon de faire relire la dernière épreuve de cette plaquette (nous avions déjà fait corriger beaucoup de points).
Dès parution nous avons demandé au ministère de corriger cette bourde et avons fait un communiqué publié sur notre site Internet. Peine perdue.
Le pire est que le compte 408 ne doit être utilisé qu’en fin d’exercice et surtout PAS en cours d’exercice…" |
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Atos54
Nouveau Membre
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Posté - 14 août 2009 : 11:14:00
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JB22 j'ai essayé de vous envoyer un message électronique. Mais cela m'est refusé car apparemment je n'ai pas encore assez de messages...
Alors, tant pis, je me lance et la donne sur cette page, en espérant que vous pourrez me joindre, car suis fortement intéressée :-)
***moderation: suppression de coordonnées***
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Édité par - nefer le 14 août 2009 14:11:47 |
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