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jameson
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 Posté - 17 août 2009 : 17:36:00
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Bonjour à tous,
Je vous expose mon problème actuel ; nous avons acheté à un promoteur, il y a 4 mois un appartement, le dernier lot d'un immeuble. Cet immeuble était auparavant une ancienne cinémathèque qui a été redécoupée en 9 lots par un promoteur puis qui ont été commercialisés. Chaque appartement était vendu hors d'eau et hors d'air; bref vendu en "l'état", il y avait donc tout à faire à l'intérieur.
Notre appartement étant le dernier vendu, nous devons signer, quand le promoteur se décidera à convoquer les copropriétaire en AG la fin des travaux, puis procéder à la création du conseil syndical; le promoteur est donc le syndic provisoire.
Or le promoteur ne semble pas pressé de nous convoquer en AG... selon vous pour quelles raisons tarde il ?? manque de temps car trop de boulot ??
Bref, après quelques mois nous nous apercevons que le promoteur n'a pas finalisé certains travaux dans les parties communes et que certains travaux ne sont mêmes pas digne d'un bricolo amateur. En passant partout ca fait beaucoup de choses : escalier sans rambarde, fuite de canalisation PVC dans les garages, terrasse non étanche causant des fuites dans les parking en sous sol, gachettes endomagées, portes sans gache, chemin de cable électrique qui se détache du plafond du garage, GTL des communs sans verrous, facade en bois qui ternie déjà avec le soleil...
Donc ma question est la suivante : Peut on exiger du promoteur qu'il réalise ces travaux avant de signer pour la "reprise" du syndic ? quel moyens avons nous pour l'obliger à finaliser ces travaux qui peuvent pour certains causé un danger ! Peux t on refuser de signer la "reprise" du syndic s'il n'exécute pas ces travaux.
Voila je vous remercie par avance pour vos réponses.
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Posté - 17 août 2009 : 18:27:35
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vous ne nous dites pas une chose TRES importante : avez vous réceptionné donc récupéré les clés de votre lot ? les autres copropro aussi ? |
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ALH14U
Contributeur senior
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 2
Posté - 17 août 2009 : 22:23:59
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La question "réceptions des travaux" m'intéresse également,
Je suis en train de me rendre compte au niveau des préjudices civils que la procédure et l'obligation de réception des travaux parait très souvent oubliée, voire niée dans le domaine de la copropriété par les gestionnaires d'immeubles et naturellement malheureusement encore plus souvent par les conseils syndicaux.
Cette réception fait jouer la mise en responsabilités et indique les parties qui ont éventuellement non finis.
Il faudrait que vous voyez celà pour votre lot, celà devrait être évident également dans votre acte notarié, qui concerne tout de même la partie privative mais à l'occasion duquel vous auriez du être informé sur les travaux communs restant éventuellement à charge des copropriétaires.
Il faut sans doute voir votre acte notarié, contacter votre notaire et compléter les infos :
1 / travaux non finis ? y a t'il eu réception ? il faut vous activer auprès des maîtres d'oeuvre (architectes, maçons,... )
2 / Travaux à la charge du maître d'ouvrage (si rien n'a été signalé lors de l'achat de votre lot),
N'engager point de prise en charge par la copropriété et par votre syndicat avant d'avoir régler définitivement ce problème, de finition des travaux dans les parties communes et de responsabilté dans la maîtrise d'ouvrage de la part du promoteur.
Attention : il vaut mieux engager la responsabilité professionnelle actuelle du promoteur maître d'ouvrage (pour les parties communes, car certainement pour les parties privées vous n'avez sans doute plus la possibilité de contestation) qu'une discussion sur les travaux à effectuer par la copropriété !
Contactez certains maître d'oeuvre dont les travaux paraissent non ou mal finalisés et voyez si votre promoteur les relance.
Naturellemen essayer d'avoir une démarche commune à plusieurs, ce qui vous servira pour votre future syndicat.
Bonne chance.
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jameson
Nouveau Membre
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3
Posté - 18 août 2009 : 11:50:48
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Oui en effet, j'ai bien les clés puisque je suis passé devant le notaire et suis propriétaire depuis 4 mois
Nous n'avons pas encore signé la fin des travaux; cependant tous les copropriétaires veulent que ces travaux soient finalisés avant signature;
Dans mon acte notarié, il n'est pas fait mention des aménagements à porter aux parties communes.
Du coup difficile de savoir si ces travaux relèvent d'une obligation d'achèvement des travaux ou non ?
Faut il se référer au permis de construire dans ce cas ? Ces travaux devaient ils être énumérés dans le permis de construire ?
j'avoue ne pas savoir réllement ce qu'il y a dans un permis de construire...
La déclaration de fin de travaux doit se faire a priori sur la base de ce qui était prévu dans le permis de construire ?
Le promoteur se doit à priori de commercialiser un bien exempt de tout danger non ?, ce qui n'est pas le cas car pas de rambarde dans un escalier, pas de verrou dans la GTL...
Toute votre aide me sera très précieuse, merci encore
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ALH14U
Contributeur senior
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4
 Posté - 20 août 2009 : 00:12:31
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Encore une fois tout réside dans les définitions des fonctions et qualification avec les obligations professionnelles,
Votre promoteur était il maître de l'ouvrage et donc de votre immeuble, celà doit être facile à voir,
L'absence d'indication et d'écrit quand à des charges surajoutées à postériori de votre occupation et réception de votre lot privé est tout à fait en votre faveur,... tant que n'a pas été signé la fin des travaux.
Encore une fois on l'oublie un peu mais en matière de fins des travaux, le start up à rebourd c'est finalement la réception des travaux,.....
Comme je vous l'indiquais, et l'interêt de votre demande, c'est que faut il faire en cas de carence d'action quand à la procédure de déclenchement de réception des travaux, y a t'il notamment une prescription permettant in fine au promotteur ou bien au syndic professionnel de faire le mort et qu'ainsi rien ne puisse lui être reproché.
D'autant que personne ne lui demande.
Dans votre cas faute d'autre réponse, je vous conseille, d'envoyer au promotteur une lettre recommandé en R AR notifiant des défauts dans les parties communes et comme je vous l'indiquais lui demandé ce que font les maîtres d'oeuvre éventuels ett à quelle date estime t'il faire la réception de la finition des travaux sur les parties communes.
Selon la réponse et ou l'absence de réponse et selon ce que vous estimez être un préjudice vous verrez s'il faut mettre en cause la responsabilité professionnelle du promoteur.
En effet le problème si vous vous mettez en syndicat ou si vous êtes en syndicat c'est alors d'engager une procédure contre la mauvaise gestion de l'immeuble de votre syndicat, donc contre vous même (votre représentant vous disant à juste titre que c'est vous qui êtes juridiquement responsable) ! De ce fait par ailleurs les syndics professionnels jouent sur du velours vis à vis des conseils syndicaux qui à mon avis devraient plus souvent engager des procédures contre ciblés contre l'absence de bonne gestion et d'entretien des parties communes (l'on m'a montré certains dossiers effarant de surcouts et de travaux non conformes mis à la charge de l'ensemble des copropriétaires, ...!). Celà risquant de vous arriver si vous faîtes un syndicat et qu'il n'y a pas eu réception des travaux.
Je vous joins des demandes identiques concernant les travaux en copropriété :
Qui est mon syndic le gérant ou gestionnaire ? Juil 09 alphone
http://www.universimmo.com/forum_un...D=1364#11115
Réception des travaux de copropriété et documents ALH juillet les travaux
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1565
Absence de réception des travaux et préjudice
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1588
Comme vous le voyez en matière réception des travaux et surtout absence de réception et conséquences en cas de préjudices, inachèvement ou défaut, voire dégradations surajoutées par les entreprises qui font les travaux, c’est le silence complet sur le forum,
Sinon c'est sûr qu'il faut tout de même lire ce que vous avez achetté en copropriété, théoriquement vous avez des documents commerciaux et les documents architectes et déposé à la Direction de l'Equipement,... il faut effectivement les lire, Vous ne pouvez actuellement pas vous plaindre objectivement, votre discours est subbjectif et doit donc évoluer avec la réalité en matière de références des projets déposés.
Je vous conseille de vous rapprocher également d’associations de promoteurs et d’architectes pouvant éventuellement mieux répondre (se méfier toujours des professionnels qui ne se dénoncent pas dans un secteur du BTP dans lequel les escroqueries et surcoûts ne sont plus a démontrés au vu de services collectifs parfois minables, faute de réception ou de représentant physique qualifié lors de la réception.
Vous avez achetté il y a peu de temps, mais déjà plusisuers mois, il faut agir rapidement car certaines fraudes ou infractions ne peuvent être invoquées au delà d'un an. C'est pour celà que la lettre R AR peut matérialiser une insuffisance professionnelle du promoteur ou une mise en cause rapide de la responsabilité professionnelle, s'il n'y a pas de réponse, votre courrier ne doit pas être agressif mais demander des précision sur sa participation et la méthodologie de réception des travaux à l'achevement des parties communes, (convocation des parties,... réceptions et discussions des griefs constétés ?) qui d'après ce que vous dîtes n'est pas total aujourd'hui... Vous préciserez avec des photos les parties communes actuellement concernées, celà pour être complet en précisant que c'est dès votre aménagement que vous avez constaté ces défauts. Sinon il pourrait être reproché des actes de dégradations postérieures et ou de vieillissement naturel, d'où experts, huissiers,.... éviter au maximum, sauf au dernier moment quand la mauvais foi de votre interlocuteur deviendra évident et que ces frais vous seront remboursés.
Attention également aux conseils d'avocats !
Bref merci de compléter vos recherches en ce sens, et de nous tenir informé sur ce sujet (devoir et responabilité du promoteur, comment éviter la carence ou l'absence de réception des travaux fins, comment et à qui porter plainte pour faire réaliser cette procédure théoriquement obligatoire) sur lequel il y a peu de littérature apparemment et de professionnels compétents.
Bon courage.
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jameson
Nouveau Membre
France
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Posté - 20 août 2009 : 11:32:08
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Merci beaucoup pour votre réponse, je vais patienter jusqu'à la fin du mois; le promoteur m'a dit qu'il devait nous convoquer pour début septembre.
Je vais contacter aussi le notaire qui nous a vendu le bien.
Je ne manquerai pas de vous tenir informé de la suite.
J'aurais 2 autres questions :
Savez vous si lorsqu'on on achète un bien (ici appartement) vendu Hors d'air et Hors d'eau, cela concerne aussi la cave (non étanche et qui s'inonde dès qu'il pleut) ?
Enfin le promoteur ayant "rénové" un bien existant avant de le commercialiser en lot, est il tenu de respect la garantie de parfait achèvement ?
Encore merci |
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 20 août 2009 : 12:34:20
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Le notaire a t'il établi un ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION (=les lots) et un REGLEMENT DE COPROPRIETE (désignation de la "résidence", définition et description des parties communes, jouissance des parties privatives etc...)?
Quel est la DESIGNATION DU BIEN VENDU dans votre acte de vente? |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 20 août 2009 : 14:29:02
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Voici les délais de prescriptions, sachant en plu que le point de départ court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu, ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer (code civil : art.2224). Il sera identique pour les actions réelles immobilières.
En effet la majorité des ******* sont astucieux, avec une police et une administration très crédule, ce qui oblige de fait pour les escroqueries astucieuses à compenser par un point de départ de la prescription au moment de la connaissance de l’aspect frauduleux (cf : escroqueries astucieuses et code pénal)
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ANIL commentaires sur les nouveaux délais de prescription en matière civile copropriétés, constructeurs, sous traitants, notaires, huissiers, ….. :http://www.anil.org/fr/analyses-et-...iere-civile/
La loi du 17 juin 2008 simplifie et clarifie le régime des prescriptions civiles et procède à la réécriture des dispositions du code civil relatives à la prescription.
Elle porte essentiellement sur la prescription extinctive qui a été clarifiée. Il s’agit d’un « mode d’extinction du droit résultant de l’inaction par son titulaire pendant un certain laps de temps » (code civil : art.2219). La prescription acquisitive est définie comme « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre, ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi » (code civil : art.2258).
Ex : la propriété s’acquière au bout de trente ans, le délai étant porté à dix ans pour ceux qui acquièrent de bonne foi et à juste titre, sans aucune autre conditions (code civil : art.2272).
Elle instaure également de nouvelles définitions pour la suspension et l’interruption : la suspension arrête temporairement le cours de la prescription sans effacer le délai acquis, tandis que l’interruption efface le délai acquis et fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien (code civil : art.2230, 2231). Par ailleurs, la suspension a été étendue aux litiges pour lesquels les parties conviennent de recourir à une médiation ou à une conciliation (code civil : art.2238).
Certaines règles sont maintenues. Ainsi, le droit de propriété reste imprescriptible, la prescription se compte en jours, la citation en justice, même en référé, interrompt la prescription. De même, et sans mention expresse de la loi, certaines dispositions spécifiques découlant du droit de la copropriété et du droit locatif sont conservées.
Ex : les actions découlant de l’article 42 al 1 du 10.7.65 restent soumises à la prescription de dix ans : respect des clauses du règlement de copropriété, les actions en paiement ou en répétition des charges de copropriété… De même, les actions en répétition des loyers et charges pour les locations HLM ou les baux issues de la loi de 1948 se prescrivent par trois ans (loi du 1.9.48 : art.68).
De nouveaux délais de prescription extinctive
La prescription de droit commun est fixée à cinq ans (Code civil : art.2224)
La prescription trentenaire n’est plus le délai de droit commun, celui-ci étant porté à cinq ans pour les actions mobilières ou personnelles, y compris en matière commerciale.
Ex : les actions en paiement ou en répétition de l’indu des loyers et charges pour les baux d’habitation issus de la loi du 6.7.89, les actions en paiement des loyers pour les baux d’habitation issus de la loi de 1948 ainsi que les baux HLM, les actions engagées sur le fondement des vices du consentement tels que le dol.
Ce délai reste de trente ans pour les actions réelles immobilières (code civil : art.2227, à l’exclusion de celles relatives au droit de propriété qui reste imprescriptible).
Ex : une action tendant à la démolition d’un équipement empiétant sur une partie privative d’une copropriété, ou une action en revendication d’une partie commune engagée par le syndicat contre le copropriétaire sont des actions réelles se prescrivant par trente ans.
Une nouvelle architecture pour les prescriptions particulières qui sont simplifiées :
Prescription de deux ans : les actions en responsabilité engagées contre les huissiers pour la perte ou la destruction de pièces confiées dans l’exécution d’une commission ou d’une signification d’acte.
Prescription de cinq ans :
· les actions en responsabilité engagées contre les personnes assistant ou représentant les parties en justice (code civil : art.2225) ;
· les actions en recouvrement exercées par les notaires, huissiers ou avoués pour le recouvrement de leurs frais (loi 17.6.08 : art.8) ;
· les actions engagées entre un non commerçant et un commerçant (loi 17.6.08 : art.15).
Ex : les actions en responsabilité engagées contre un syndic ayant la qualité de commerçant, contre les agents immobiliers, contre les banquiers à l’occasion d’un prêt immobilier.
Prescription de dix ans :
· les actions en responsabilité engagées contre les constructeurs et les sous-traitants qu’il s’agisse de la responsabilité de plein droit, ou de la responsabilité contractuelle de droit commun, sous réserve des règles spécifiques relatives à la garantie biennale pour les équipements, et à la garantie de parfait achèvement (code civil : art.1792-4-3),
Le texte consacre les solutions retenues par la jurisprudence des deux dernières années, alignant le régime de responsabilité contractuelle de droit commun sur celui de la responsabilité légale, à savoir dix ans à compter de la réception.
· les actions engagées pour l’exécution des titres exécutoires (jugements, sentences arbitrales, transactions homologuées ou constatées par un juge), sauf si les actions en recouvrement en découlant se prescrivent par un délai plus long (loi 17.6.08 : art.23).
Ne seront pas concernés les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ou les titres délivrés par les huissiers en cas de non-paiement d’un chèque.
Prescription de trente ans
Les actions en responsabilité en raison de dommages causés à l’environnement par des installations, travaux, ouvrages et activités régis par le code de l’environnement (loi 17.6.08 : art.14).
Les délais de prescription peuvent être aménagés contractuellement, sous certaines conditions (code civil : art.2254).
Les parties peuvent réduire ou augmenter les délais par écrit sans toutefois qu’ils puissent être inférieurs à un an, ou supérieurs à dix ans. Elles peuvent également instaurer de nouvelles causes de suspension ou d’interruption des délais, en dehors de celles prévues par la loi.
Ces aménagements ne sont pas applicables dans les cas suivants :
· les actions en paiement des charges locatives, ou plus généralement les actions en paiement de tout ce qui est payable par années, ou à des termes périodiques plus courts ;
· les actions résultant d’un contrat d’assurance (code des assurances : L.114-3) ;
· les actions résultant de contrats passés entre un consommateur et un professionnel (code de la consommation : L.37-1).
De nouvelles modalités de décompte de la prescription extinctive
Un point de départ a été fixé pour le délai de droit commun (code civil : art.2224)
Il court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu, ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer (code civil : art.2224). Il sera identique pour les actions réelles immobilières.
Un délai butoir de vingt ans a été instauré (code civil : art.2232)
Pour éviter que certaines actions soient imprescriptibles en raison du point de départ cité ci dessus, un délai butoir a été instauré : l’action sera prescrite 20 ans après le fait générateur, c’est-à -dire le fait ayant donné naissance au droit et non après la connaissance du fait par son titulaire. On parle alors de « point de départ glissant ».
Ainsi, la suspension ou l’interruption du délai ne peut avoir pour effet de porter la prescription au delà de 20 ans, à compter de la naissance du droit.
Certains butoirs qui existent déjà ont été maintenus.
Ex : l’action en responsabilité du fait des produits défectueux reste soumise à un délai de prescription de dix ans à compter de la mise en circulation du produit défectueux (code civil : art.1386-16).
Application de la loi dans le temps
La prescription est acquise au moment de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle
La loi nouvelle n’aura alors aucune incidence dès lors que l’action est prescrite.
Par exemple, dans le cas d’un notaire qui souhaite recouvrer ses frais auprès de l’acquéreur d’un bien immobilier dont la créance est née le 18 janvier 2006. Au terme des dispositions antérieures, l’action du notaire est prescrite (deux ans). Au moment de l’entrée en vigueur de la présente loi, la prescription est acquise pour l’acquéreur, le notaire ne pouvant alors se prévaloir des dispositions nouvelles portant le délai de prescription à cinq ans.
La prescription n’est pas acquise au moment de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle
La loi nouvelle réduit le délai de prescription
Le nouveau délai s’applique aux prescriptions en cours, sans toutefois que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
La loi nouvelle allonge le délai de prescription
Le nouveau délai s’applique dès lors que la prescription antérieure n’est pas expirée. Il est tenu compte du délai déjà écoulé.
Reprenons l’exemple des frais de notaire : si la créance naît le 18 janvier 2007, la loi nouvelle allonge le délai de prescription et le porte à cinq ans au lieu de deux. Au moment de son entrée en vigueur, un délai de un an et cinq mois est déjà écoulé. Il faudra alors en tenir compte. En conclusion, la prescription sera acquise dans trois ans et sept mois soit le 18 janvier 2012.
Une instance est introduite avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle
L’action sera poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne que l’affaire soit jugée en première instance, en appel ou en cassation.
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Pour les travaux, il est clair qu'il faut un suivi et une réception, (celà sans doute à partir d'une certaine dépense ?) par le promoteur lors des changements. Surtout s'il s'agit d'une revente avec bénéfices associés, faciles à faire si le bien vendu et ses particularités ne sont pas celles attendues !
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 20 août 2009 : 20:16:32
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Votre question sur la garantie de parfait achévement, ne joue que s'il y a eu réception des travaux : préreception par le maître d'oeouvre vers le maître d'ouvrage.
Il en est de même des autres garanties, biennale et décennaire,
Question si le promotteur a fait une réception des travaux hors logements, quelle date et avec des réserves ou sans réserves ?
Il faut lui demander !
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Posté - 22 août 2009 : 21:58:42
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citation: Initialement posté par Mout
Le notaire a t'il établi un ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION (=les lots) et un REGLEMENT DE COPROPRIETE (désignation de la "résidence", définition et description des parties communes, jouissance des parties privatives etc...)?
Quel est la DESIGNATION DU BIEN VENDU dans votre acte de vente?
Ca me semble une question essentielle.
En effet, savez-vosu ce que vous avez acheté?
POur le syndic, il ne peut pas y avoir refus de création de syndic, ca ne veut pas dire grand chose.
Question 1: Le syndicat existe t'il?
Question 2: Qui est syndic actuellement? Pourquoi ce serait le promoteur qui convoquerait l'AG? |
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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10
Posté - 24 août 2009 : 00:25:15
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Théoriquement c'est le promoteur de l'immeuble qui est équivalent du "premier" syndic, je crois avoir lu quelque chose là dessus. Il ne peut se décharger par la vente même complète de l'ensemble des appartements, de cette responsabilité, me semble t'il !
Par ailleurs lien interessant que j'ai trouvé :
Question :
J’ai acheté une maison en VEFA dans une résidence en indivision, et j’ai emménagé il y a deux ans. Des désordres sont apparus (étanchéité mal effectuée ==> humidité + moisissures sur les murs), et j’ai voulu faire intervenir la DO. Las, celle-ci refuse de le faire prétextant qu’il n’y a pas eu de livraison des travaux entre le promoteur et l’entrepreneur (ce qui est vrai, l’entrepreneur a déposé son bilan peu avant la fin des travaux). J’ai donc deux questions :
..........
..........
Réponse :
Aux termes de l’article 1792-6 du Code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable soit à défaut, judiciairement. Elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement. En outre, la réception n’est soumise à aucun formalisme et peut-être tacite. Dans ce cas, il appartient au juge de rechercher si la prise de possession manifeste une volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage. Celle-ci peut résulter de la prise de possession jointe au paiement intégral du prix de l’ouvrage.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/f...article=2761
Tenez nous informé, car comme je vous l’ai dit, apparemment, certains professionnels (maître d’ouvrage représentant le syndicat) semblent n’avoir aucun formalisme, même quand des défauts leurs sont signalés ou bine eu maîtres d’oueuvres (architectes, …).
Il ne semble pas y avoir quelque chose concernant un formalisme sur le suivi des travaux et leurs réceptions par les gestionnaires d'immeubles, syndics et conseils syndicaux, dans le domaine des travaux sur les appartements en coprpriété.
Il faudra que nos associations, administrations et organismens représentatrifs professionels y travaillent,... car sans formalisme de réception c'est alléatoire et celà peut être n'importe quoi, par n'importe qui !
A faire suivre et
A suivre,…
Ce que dit par ailleurs Mout sur les actes notariés est forts judicieux (il doit y avoir des infos sur les parties privées et communes) !
Bon courage.
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Posté - 24 août 2009 : 19:01:44
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Attendons peut-etre les réponses de Jameson..... |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 24 août 2009 : 23:11:31
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Nous atendrons les répèonsres sur la situation particulière de Jamesone, concernant un achat par promoteur,
En attendant si certains ont des réponses quand à la réception des travaux, à son formalisme pour le suivi et surtout quand à la réception des travaux par le gestionnaire d'immeuble ou le syndic professionnel, elles seraient bienvenues
Pouvez vous y répondre cher Ribouldingue, à moins que
comme les autres vous n'ayez aucune idée à ce sujet ?
Celà parait incroyable ! n'y a t'il pas de syndic professionnel dans ce forum pour nous indiquer ou nous expliquer les habitudes et les obligations !
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