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9720fm
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 Posté - 22 mai 2012 : 10:02:46
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Précaution : merci aux habitués du forum de bien s'installer et de rester calmes.
Il y a 30 ans, deux immeubles d'une résidence ont été construits l'un après l'autre à 1 an d'intervalle. Le premier a son RCP avec son EDD et a dû avoir une AG seul. Le deuxième a eu un autre RCP même contenu sauf l'EDD évidemment. Depuis toujours, les 2 immeubles sont gérés comme une copropriété unique : contrat unique de syndic, AG unique, CS unique (nombre de membres = somme des nombres des RCP), contrat d'employé unique, contrat unique avec chaque prestataire.
Les 2 immeubles partagent :
- l'alimentation électrique EDF de + de 300 kW (compteur, abonnement, sectionneur, disjoncteur) située dans le premier immeuble construit évidemment,
- des parties communes avec d'autres immeubles encore : gérées par un syndicat primaire.
Les 2 RCPs donnent le poids (tantièmes) des immeubles les uns par rapport aux autres : les charges communes aux 2 sont donc réparties conformément aux RCPs.
L'intérêt des 2 immeubles est de rester en gestion commune : effet d'échelle (ils sont identiques), partage du coût des déplacements des prestataires, meilleure probabilité de trouver des conseillers syndicaux actifs (il s'agit de résidences secondaires). L'inconvénient à séparer la gestion est la dépense pour séparer les alimentations électriques (nouveaux équipements des 2 côtés de moindre puissance) et le travail pour renégocier des contrats séparés (tous renégociés sur les 3 dernières années).
Il faudrait tout de même que les textes (RCPs ou autre) soient rendus conformes à la pratique en oeuvre depuis 30 ans. La répartition des charges est déjà conforme aux RCPs et ne changera donc pas avec de nouveaux textes.
Crainte du syndic : un copropriétaire procédurier pourrait faire annuler les AGs. Question 1 : ce copropriétaire serait-il probablement débouté au motif qu'il n'a pas intérêt à saisir la justice ?
La solution de facilité serait de se contenter d'acter en AG (résolution + PV) que les copropriétaires des 2 immeubles sont d'accord pour continuer la gestion commune.
Question 2 : cette solution aurait quelle valeur ?
Question 3 : Quelle majorité pour en décider ? art 24 pour l'ensemble puisque la résolution consisterait à ne rien changer sur le fond ? art 24 pour chaque immeuble ?
Une solution plus coûteuse serait de créer un RCP chapeau pour les 2 immeubles déclarant la communauté de gestion et faisant référence aux 2 RCPs. Question 4 : quelle majorité pour engager le processus et la dépense ? art 24 aussi ?
Merci de vos réponses car le syndic n'est pas neutre dans l'affaire et peut suggérer une solution lui générant des honoraires.
PS : la solution normale est évidemment de fusionner les 2 RCPs ce qui suppose les mettre en conformité avec les textes législatifs parus depuis leur création, il n'est pas sûr que les copropriétaires acceptent une dépense de l'ordre de 4.000 € si une solution moins chère valide existe.
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9720fm
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1
Posté - 29 mai 2012 : 10:25:39
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Aucune réponse en 7 jours à mes questions. Sont-elles si délicates que cela ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 29 mai 2012 : 11:39:28
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Parce que dans votre cas, il faut avoir des docs dous le nez, sans parler des pièces d'origine comme les PV des 1ères AG, pour pouvoir avancer quelques pistes.
Une tentative :
"Question 1 : ce copropriétaire serait-il probablement débouté au motif qu'il n'a pas intérêt à saisir la justice ?
Dans la mesure où 2 syndicats tiennent ensemble leur AG, considéré comme unique, les copropriétaires de A mélangés à ceux du B, bien entenu que l'AG serait annulée ! Pas besoin d'un préjudice, d'un grief.
La solution de facilité serait de se contenter d'acter en AG (résolution + PV) que les copropriétaires des 2 immeubles sont d'accord pour continuer la gestion commune.
Il n'y a pas de gestion commune possible s'agissant de 2 syndicats distincts (comprenez : 2 'personnes' séparées juridiquement parlant) : il faut dans un tel cas créer une structure commune (union de syndicats) a même de gérer des parties/équipements communs à 2 personnes/syndicats
Question 2 : cette solution aurait quelle valeur ?
Aucune, 2 syndicats ne pouvant "fondre" leur gestion (il y aura toujours 2 syndics, 2 CS, 2 AG décisionnelles.
La confusion vient chez vous de la présence d'un même syndic pour différents syndicats.
Question 3 : Quelle majorité pour en décider ? art 24 pour l'ensemble puisque la résolution consisterait à ne rien changer sur le fond ? art 24 pour chaque immeuble ?
L'adhésion à une Union (sa création par convention entre 2 syndicats) maj.art.25 des assemblées respectives, de chacun des syndicats.
Sur le fond de votre problème : dans la mesure où 2 syndicats distinctes partages des services (concierge) ou équipements (réseaux d'eau, d'élecricité, etc), l'établissement de conventions est incontournable !
Une solution plus coûteuse serait de créer un RCP chapeau pour les 2 immeubles déclarant la communauté de gestion et faisant référence aux 2 RCPs.
Question 4 : quelle majorité pour engager le processus et la dépense ? art 24 aussi ?
Les solutions ne se déterminent pas en fonction du prix mais de leur conformité juridique. La fusion de vos syndicats (syndicat principal) avec sans doute création de syndicats secondaires nécessite l'intervention d'un notaire très au fait des questions de copropriété.
Cela coute ...ce que cela doit couter.
Cela ne se décide certainement pas à la maj.art.24, sans doute à la maj.25.
PS : Votre cas n'est pas unique. Voyez ce sujet et les réponses apportées qui vont dans le même sens que dans votre affaire :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12677 |
Édité par - Gédehem le 29 mai 2012 11:42:58 |
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9720fm
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3
Posté - 29 mai 2012 : 19:06:49
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Merci Gédehem pour vos éléments de réponse. Je n'ai pas trouvé beaucoup de choses à retenir du lien donné car :
- il porte sur 2 syndicats distincts en gestion partageant des ressources communes,
- ici 2 syndicats formels partagent une gestion commune (1 syndic, 1 AG, 1 CS, 1 contrat par prestataire) et des ressources communes.
Je retiens de votre réponse que la solution la plus sûre juridiquement serait de fusionner formellement les 2 syndicats (ils le sont, de fait, depuis 30 ans), en 1 seul en fusionnant les 2 RCPs en 1 seul. Ce serait la solution la plus claire.
Les RCPs sont d'origine et, à cette occasion, ils pourraient être mis en conformité avec la réglementation récente.
Il va falloir éviter d'ébruiter la possibilité de faire annuler toutes les AGs en défendant la proposition de fusion des RCPs. Je suppose qu'après la fusion des 2 RCPs, les mêmes AGs restent annulables par un procédurier  . |
Édité par - 9720fm le 29 mai 2012 19:07:25 |
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Gédehem
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4
Posté - 29 mai 2012 : 21:08:33
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Pardon, mais vous entretenez vous même votre propre confusion !
Le sujet indiqué par le lien est exactement dans la même ligne que la votre, c'est à dire :
- 2 syndicats distincts qui ne peuvent avoir de gestion commune pour quoi que ce soit !
Vous le précisez :
"- (1 syndic, 1 AG, 1 CS, 1 contrat par prestataire) et des ressources communes."
Vos 2 syndicats sont dans la plus totale illégalité, peu importe vos pratiques depuis 30 ans !
Non seulement les syndicats sont responsables de cette situation, mais la position DU syndic est intenable.
Ouvrez les yeux : lorsqu'existe 2 syndicats, chacun doit avoir SON syndic (même si c'est le même que pour le voisin), mais surtout SON AG, les AG de chacun des syndicats désignant SON CS ....
Qu'il y ai des éléments de gestion en commun, comme dans l'autre sujet, cele se traite par des accords, une convention destinée à l'encadrer .
Certainement pas comme chez vous par une fusion qui n'a aucune légitimité, aucune valeur, sauf demain à fusionner les syndicats.
C'est à dire à leur faire abandonner leur personnalité initiale pour en créer une nouvelle qui viendrait au droit des 2 autres !
Mais comprenez qu'on ne peut avoir 2 entités juridiques distinctes sans les instances fonctionnelles de chacunes !
2 personnes juridiques = 2 mandataires désignés par chacune des 2 AG, chacune des AG désignant le CS de son syndicat.
Ceci s'entend d'une convocation nominative pour chacun des syndicats, d'une séance avec un bureau spécifique pour chacun des syndicats, un PV pour chacun des syndicats.
D'où 2 comptabilités, 2 situations financières, 2 budgets prévisionnels, 2 présentations des comptes, chaque syndicat les approuvant au cours de 2 AG tenues distinctement.
Que ces 2 personnes/syndicats passent ensuite des accords (convention, statuts Union) pour la gestion en commun de services ou équipements, c'est possible puisque prévu.
Que vos 2 entités fusionnent la gestion, qui plus est avec 1 AG et 1 CS pour l'ensemble, non, vraiment non !
Imaginez demain un litige avec un syndic autorisé à agir par une AG qu'il faut bien qualifier de "fantoche" : qu'adviendra t-il, qui sera débouté, qui subira un préjudice ?
Certainement pas vos adversaires qui ne manqueront pas d'enfoncer le clou !
"la solution normale est évidemment de fusionner les 2 RCP ....."
Confusion : ce n'est pas la fusion des RCP qu'il faut entreprendre, mais celle des syndicats !
Le reste n'en est qu'une suite.
Avancer des arguments financiers dans cette affaire est totalement à coté de la plaque, puisque vous (vos 2 syndicats, votre syndic) êtes dans la plus totale illégalité.
Ceci y compris pour les contrats des prestataires, dont on peut se demander avec quelle entité (quelle personne juridiquement parlant) ils ont été passés !
Si c'est avec le syndicat A, ils ne peuvent travailler pour B, émettre des factures pour B.
Sauf convention adoptée par les AG respectives (comme dans l'autre sujet !), le syndicat B ne peut "facturer" A pour des prestation communes facturées à B par son prestataires.
Désolé, mais c'est le "foutoir" : votre situation (celle des 2 syndicats) n'est pas tenable, totalement illégale !
PS : "Crainte du syndic : un copropriétaire procédurier pourrait faire annuler les AGs. "
Grosse crainte du syndic (un nul !!!!) en effet, que vous devriez avoir : une seule AG "communes" pour 2 syndicats n'a aucune légalité/validité.
Même pas besoin d'attendre 2 mois.
Il ne fait pas l'ombre d'un doute qu'une simple demande faite à un juge, vos syndicats seraient placés sous administration judiciaire, l'administrateur investi des pouvoirs non seulement du syndic mais aussi de l'AG (copropriétaires 'incapables' mis sous tutelle), les membres du CS (des nullités aussi!!!!) sans existence légale pouvant aller à la peche ..... |
Édité par - Gédehem le 29 mai 2012 21:44:40 |
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JB22
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Posté - 30 mai 2012 : 08:41:02
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Je partages les avis de Gédehem:
"Confusion : ce n'est pas la fusion des RCP qu'il faut entreprendre, mais celle des syndicats !
Le reste n'en est qu'une suite."
Deux bâtiments, un SEUL syndicat. |
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Gédehem
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6
Posté - 30 mai 2012 : 09:59:37
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Peu importe le nombre de bâtiments.
C'est l'entité "syndicat" qui compte, serait-elle composée de plusieurs bâtiments.
Dans le cas exposé il y 2 syndicats distincts, chacun devant donc avoir son fonctionnement propre avec chacun les 3 organes prévus nécessaires à la gestion : son syndic, son AG, son CS, ces instances se réunissant distinctement.
Si les 2 syndicats veulent fusionner il faut que leurs AG respectives le décident, AG convoquées par le syndic de chaque syndicat.
Sauf que je doute de la validité des convocations de ces AG, ayant de gros doutes sur la validité du mandat de ce syndic, qui semble désigné par une AG 'commune' ... elle même sans aucune validité.
(Il serait pertinent de vérifier le registre des PV du syndicat A, s'il existe, comme celui des PV du syndicat B, s'il existe, ces 2 syndicats n'ayant semble t-il jamais tenus leurs AG spécifiquement, avec PV du A et PV du B....)
Formellement ces 2 syndicats seraient dépourvus de syndic, et ce depuis des années ! |
Édité par - Gédehem le 30 mai 2012 10:06:34 |
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JPM
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Posté - 30 mai 2012 : 10:56:07
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Bien sur.
Vous parlez d'une résidence dans laquelle deux bâtiments ont été construits. Rien de nouveau sous le soleil.
Il suffit certainement de lire le chapeau du règlement de copropriété initial pour constater que le second n'a pour objet que de constater la situation après construction du second.
Il suffit de "lever" une fiche hypothécaire à la Conservation pour avoir confirmation de ce qu'il n'existe qu'un seul syndicat de copropriétaires.
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9720fm
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8
Posté - 30 mai 2012 : 17:14:26
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Gédehem, vous y allez un peu fort dans votre message du 29 mai 2012 : 21:08:33. Le syndic et le CS actuels ne sont pas des nuls car ils essayent de se sortir de la situation héritée 30 années plus tôt. D'où le sujet ouvert sur UI. Les copropriétaires se trouvent très bien de cette gestion commune. Syndic et CS actuels cherchent une solution pour sortir de cette situation.
A la lumière de l'intervention de JPM, j'ai tout de même appelé la conservation des hypothèques du lieu, la personne m'a répondu qu'elle n'avait à connaître que les règlements de copropriété, pas de documents chapeau expliquant que X et Y forment un seul syndicat malgré leur RCP chacun. Peut-être une personne pas assez pointue.
Je ne suis pas à mon domicile et n'ai pas les documents utiles sous les yeux notamment les statuts de l'union des syndicats.
Je les examinerai à la lumière des réponses d'ici. Merci pour elles.
A suivre.
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Édité par - 9720fm le 30 mai 2012 17:18:48 |
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JPM
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Posté - 30 mai 2012 : 18:43:48
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Je n'ai pas parlé d'un document chapeau.
J'ai parlé du " chapeau " du premier, comme du second règlement de copropriété.
Il n'y a pas lieu de téléphoner à la conservation. Il faut demander la délivrance de la, ou des deux fiches générales. La lecture de ces fiches permet de voir comment la situation se présente du chef de la publicité foncière.
Dans le passé une démarche auprès de n'importe quel notaire (mais de préférence celui qui a reçu les règlements de copropriété) vous aurait permis de connaître clairement la situation.
J'ajoute que, s'il y a eu une vente de lot récente, notamment dans le bâtiment le plus récent, il est vraisemblable que la situation est clairement relatée dans l'acte de vente.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 30 mai 2012 : 19:23:48
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"Il y a 30 ans, deux immeubles d'une résidence ont été construits l'un après l'autre à 1 an d'intervalle.
Le premier a son RCP avec son EDD et a dû avoir une AG seul.
Le deuxième a eu un autre RCP même contenu sauf l'EDD évidemment. "
Le "même contenu" s'explique souvent par un "copier/coller", nobre de RCP étant identique d'un syndicat à l'autre, mis à part l'EDD spécifique à chacun et les grilles de répartitions.
S'il y a 2 RCP distincts c'est qu'il y a eu 2 enregistrements au fichier immobilier. Dans le cas contraire le "second" RCP aurait été modification du RCP initial avec mention d'un EDD pour chaque bâtiment du même syndicat....
Mais cela ne coute rien d vérifier ce qu'il en est comme l'indique JPM.
"Le syndic et le CS actuels ne sont pas des nuls car ils essayent de se sortir de la situation héritée 30 années plus tôt......"
Bravo pour syndic et CS actuel (très récent ?) ....
Il n'en reste pas moins que 30 ans d'ibernation pour syndics et CS, cela fait tout de même beaucoup ...... |
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9720fm
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Posté - 12 juin 2012 : 12:11:19
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Suivant l'idée de JPM, j'ai contacté une vendeur récent. Il me dit qu'il n'aura l'acte définitif de vente que dans 6 mois. Pour l'instant, il n'a qu'une attestation de vente de la part du notaire qui ne fait pas mention du syndicat des copropriétaires. |
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JPM
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12
Posté - 12 juin 2012 : 13:40:07
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Impossible !
Que l'acquéreur ne reçoive l'acte avec la mention de publication que dans six mois, c'est d'accord.
Qu'il n'ait pas une copie simple de son acte, ce n'est pas normal.
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