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Stilla
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 Posté - 07 juin 2012 : 16:41:44
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Bonjour
Dans la résolution appelant à voter l’approbation des comptes de l’exercice 2011 le syndic indique en plus des dépenses courantes, des travaux votés en AG qui ont fait l’objet d’un appel de fonds spécial ( travaux dans les espaces verts)
l’apuration (plutôt que l'approbation?) de ces travaux votés, réalisés et réglés, devrait faire l’objet d’une résolution à part je pense.
Qu'en pensez-vous?
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Posté - 07 juin 2012 : 17:05:33
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Stilla : l'approbation des comptes chaque année concerne le compte de dépenses de charges courantes dont le budget a été adopté, ET les comptes de travaux votés par l'AG.
Une résolution concerne le compte de dépenses ET une résolution par compte de travaux.
Après l'adoption des résolutions sur l'approbation du compte de dépenses courantes ET de chaque compte travaux mors de l'AG, le syndic apurera chacun de ces comptes.
Il y a un appel de charge trimestriel pour les charges courantes ET un appel spécifique pour CHAQUE compte travaux. Cela figure sur les appels de fonds individuel.
le syndic doit séparé chaque appel de fonds, comme il doit séparé chacune des résolution - cpte de charges courantes et chacune des dépenses travaux.
le CS doit vérifier tout cela, tous ces comptes ne peuvent pas être mélangés - résolutions différentes, appels de fonds différenciés.
Chacun doit pouvoir vérifier si sa quote-part correspond au budget et aux montants des travaux votés, ET aux appels de fonds effectués sur la base des montants votés par l'AG, ET aux dépenses réelles du compte de dépenses courantes et des factures payées des travaux.
Chaque compte pourrait présenté un solde créditeur, débiteur ou nul !!!!  |
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Posté - 07 juin 2012 : 18:56:13
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dans l'approbation des comptes, c'est bien sur l'approbatuion de tous les comptes de l'exercice d'où la présentation en 5 annexes.
Mais cela n'empeche pas l'AG de faire des commentaires, voir des votes différents pour ce qui concerne le budget de gestion courante et le budget travaux |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 juin 2012 : 22:01:14
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C'est même à mon avis une nécessité, un impératif !
Un compte "travaux" n'est pas contestable généralement, les choses étant bien identifiées,.
Tel n'est pas le cas pour les dépenses de gestion courante, qui sont bien plus diverses puisque selon des postes très différents, parfois nombreux, à la différence des dépenses "travaux hors budget".
Il n'est donc pas sain d'approuver par un vote unique compte gestion courante et compte travaux hors budget.
On peut même s'interroger sur la validité d'un tel vote global, vote "bloqué". |
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Posté - 08 juin 2012 : 07:50:04
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citation: Il n'est donc pas sain d'approuver par un vote unique compte gestion courante et compte travaux hors budget.
On peut même s'interroger sur la validité d'un tel vote global, vote "bloqué".
sauf si le CS a bien fait son travail et a fait avec le syndic les corrections nécessaires en amont.  |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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Posté - 08 juin 2012 : 09:09:31
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Dans un but pédagogique, il est préférable se séparer dépenses courantes et travaux votés par AG pour les nouveaux copropriétaires et peut-être pour de plus anciens.
Les 2 sujets sont indépendants, ce n'est pas forcément la même partie de l'AG qui refusera telles lignes de dépenses courantes et telles lignes de dépenses travaux. C'est mieux d'avoir 2 votes séparés sur les lignes à rejeter.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 08 juin 2012 : 10:13:14
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gedehem : "Un compte "travaux" n'est pas contestable généralement, les choses étant bien identifiées,."
Généralement et normalement OUI !!!! mais dans la vrai vie de la copropriété avec un grand syndic cela peut être très différent.
Pas d'approbation de comptes travaux distincts à l'ODJ; les appels de fonds systématiquement différents des montants votés !!! des soldes créditeurs jamais recrédités dans les comptes persos, et restant sur des comptes d'attente ( 10 000 € en quelques années) !!!, des changements dans les devis sans aucun accord de l'AG, des appels de fonds effectués mais des travaux jamais commandés !!, des honoraires travaux forfaitaires ou délirants, .....
Les annexes jointes OK, le compte de dépenses joints OK !!! mais les comptes travaux distincts les uns des autres joints également à l'ODJ, avec le montant appelé, le montant payé, et le montant des honoraires me parait essentiel pour les copropriétaires, nouveaus ou anciens !! 
Nous, CS, l'avons exigé depuis longtemps. Dans le rapport d'activité du CS, je commence TOUJOURS par le rapport financier avec toutes les explications concernant ces comptes travaux et leur solde, comme ceux du compte de dépenses.
les copropriétaires ne lisent généralement pas ces comptes de dépenses et de travaux, et ne comprennent pas grand chose aux annexes, qui sont souvent fausses d'ailleurs !!!!
La mission du CS est de vérifier ces comptes sérieuement; les comptes traux cachent souvent des petits ou gros soucis !!! notre ancien grand syndic y plassait toujours des écritures dormantes, si facile à chacher lorsque le CS ne vérifie pas le grand livre, et combien le font !!!
Ce grand syndic y avait placé un appel de fond solidarité pour boucher un trou suite à un gros mauvais payeurs.
Sans la vigileance de notre nouveau CS, nous avons exigé que celui ci soit comptablement placé comme sur un compte avance de trésoreir qui est remboursable en cas de vente ou de récupération des impayés.
Gros souci car des copropriétaires ont vendu leur lot, sans que le syndic ai remboursé cette avance, placé sur ce compte travaux !!
Peeut-être une histoire simple pour gedehem, ou tous les comptes trvaux de son SDC sont exacts avec un solde de 0€ !!!! mais attention, la réalité d'une comptabilité est loin de la perfection espérée par gedehem !!!
On ne zappe en aucun cas les comptes travaux, une résolution par compte trvaux à approuver par l'AG. Pas de vote global.
Sans approbation par l'AG de chaque compte trvaux, le syndic ne peut pas l'apurer, rembourser un trop perçu ou appeler des fonds supplémentaires pour payer les facture !! |
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Stilla
Contributeur actif
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Posté - 08 juin 2012 : 23:43:51
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Merci à tous, Philippe388 votre témoignage m’intéresse . Je commence à comprendre et à savoir lire « à peu près » les docs comptables, annexes comprises mais y a encore bien du boulot……
étant au CS, nous avons fait un courrier circonstancié -et courtois- au syndic, car J’ai soulevé 2 problèmes assez semblables à ceux que vous évoquez, concernant deux comptes travaux. La réponse du syndic est plaisante: il est bien "embêté" mais son informatique ne lui permet pas de faire ce type de régularisations (c’est balot  ) ……mais son informaticien va bientôt revenir de vacances (après l’AG sans nul doute….) et il « va voir » ce qu’il peut faire mais « rien n’est sûr »
il y a de la mise en demeure dans l’air……
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Posté - 09 juin 2012 : 09:35:04
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Stilla :" La réponse du syndic est plaisante: il est bien "embêté" mais son informatique ne lui permet pas de faire ce type de régularisations (c’est balot ) ……mais son informaticien va bientôt revenir de vacances (après l’AG sans nul doute….) et il « va voir » ce qu’il peut faire mais « rien n’est sûr »
il y a de la mise en demeure dans l’air…… "
Plaisante mais très inquiétante !!! un syndic qui n'a pas d'informatique pour faire sa comptabilité !!! Une telle réponse est grave !!! et il prend le CS et tous les copropriétaires pour des imbéciles,; j'ai connu la même chose.
Stilla : une régularisation d'un compte peut se faire sur TOUS les comptes, sans exception ! OUmet il donc les soldes créditeurs ?? Il les laisse sur ces comptes trvaux en attendant qui'il sache compter !!
Stilla : dès à présent demandez copies du grand livre des 5 dernières années. Car c'est le seul document ou vous pouvez vérifier tous les mouvements et les comptes trvaux non apurés, et des comptes d'attente qui sont interdits !!
Les annexes et les docs fournis à l'ODJ ne vous permetteront jamais de vérifier la totalité de la comptabilité. Cette verif. du grand livre est absolument nécessaire. Vousdevez vérifier également les relevés de compte bancaire, mais si vous êtes en compte individulaisé dans le copte du syndic il vous sera impossible de fiaire un VRAI rapprochement bancaire, d'ou le compte séparé oblgatoire pour un VRAI controle des comptes et de la gestion du syndic!!
Cette réponse totalement idiote et inacceptable cache naturellement autre chose.
Prévoir un changement de syndic !! aucune confiance n'est possible avec une telle réponse!
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 09 juin 2012 : 11:27:34
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La réponse ( franchise ou naiveté) de ce syndic montre une évidence : il n'a pas la capacité, la compétence, la structure, le personnel nécessaires à la gestion de syndicats de copropriété, au nombre qu'il a en porte-feuille.
Ce qui veut dire qu'il vend des prestataions qu'il n'a pas la capacité d'assurer.
C'est de ce coté là qu'il faut "sanctionner" ce type de "commerçant" : le prix de ses "salades" ne correspond pas à la qualité de ses "salades". |
Édité par - Gédehem le 09 juin 2012 11:29:53 |
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Posté - 09 juin 2012 : 12:57:02
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gedehem : les mêmes réponses nous furent apporter par L..y, deuxième syndic de France !!! qui ajoutait également que nous étions des incapables et nuls en comptabilité !!!
Pas forcément une question de structure, pour raconter des salades et rouelr les copros dans la farine !
Pour L..y, plus de 20 000 € de comptes non apurés découver en 2005 par notre CS pugnace, les premiers datant de 1999 !!!
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Stilla
Contributeur actif
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Posté - 09 juin 2012 : 14:27:32
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Philippe , Gedehem, aviez –vous saisi l’ironie de ma précédente intervention ?  …… Evidemment, que nous avons demandé et obtenu TOUS les docs comptables nécessaires au contrôle , ( GL, Balances, relevés bancaires etc…..) Quand un syndic « démasqué » et à bout d’arguments évoque un problème informatique imaginaire …… ça va se régler mais c'est un peu usant.
citation: les mêmes réponses nous furent apporter par L..y, deuxième syndic de France !!! qui ajoutait également que nous étions des incapables et nuls en comptabilité !!!citation:
Nous y avons au droit aussi avec l'ancien syndic, qui plus est dans un courrier envoyé à tous les copros |
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