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milio64
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 Posté - 25 mai 2012 : 23:20:49
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Bonjour
Pour une pose de cloture , portail et ouverture par interphonie
la répartion se fait au lot ou au tantième?
Merci
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nefer
Modérateur
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Posté - 26 mai 2012 : 09:09:52
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citation: Initialement posté par milio64
Bonjour
Pour une pose de cloture , portail et ouverture par interphonie
la répartion se fait au lot ou au tantième?
Merci
il faut relire votre réglement de copropriété pour voir ce qui y est indiqué |
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Posté - 26 mai 2012 : 09:17:18
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c'est le RdC de copropriété qui vous dit quel est la répartition, mais il y a trsè peu de chance que ce soit au lot.
En l'absence d'informations c'est une répartition aux tantièmes des charges communes :
citation: Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
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milio64
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 Posté - 26 mai 2012 : 19:17:54
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bonjour
Notre règlement n'aborde pas ces cas
Une cloture est -elle équipement commun alors c'est les tantièmes
La cloture considérée comme dépense exeptionnelle dans le cadre de la sécurité des biens et des personnes :utilité égale pour tous donc par lot
Interphone: l'utilité étant égale pour tous, on peut répartir les charges par lot
Est ce l'AG qui décide , y a-t-il des textes plus précis? |
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Posté - 26 mai 2012 : 19:40:29
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la cloture, le portail sont des biens communs, donc paiement aux tantièmes, le fait qu'ils soient pour la sécurité ne justifie pas l'utilité donc le paiement au lot.
Quant à l'interphonie, les parties communes : centrale, "filerie", et platine du portail, sont à payer en parties communes donc à payer aux tantièmes. Les parties à l'intérieur des appartements sont privatifs donc payer par chaque proprio. (un proprio peut refuser son installation chez lui.)
l'AG ne peut modifier la répartition aux tantièmes, le RdC sauf à le faire à l'unanimité. |
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milio64
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Posté - 26 mai 2012 : 21:35:56
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bonjour
Je crois que je vais échanger un peu car j'ai trouvé quelques textes difficiles à interpréter ou qui se contrdisent
.La cloture sera neuve.Il s'agit donc de travaux d'amélioration dans le cadre de la protection des biens qui ne porte pas sur le bâti.Ce serait donc en fonction de l'utilité donc au lot .Mais est-ce seulement réservé aux dépenses d'entretien et de fonctionnement? |
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Posté - 27 mai 2012 : 08:13:39
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citation: Il s'agit donc de travaux d'amélioration dans le cadre de la protection des biens qui ne porte pas sur le bâti.Ce serait donc en fonction de l'utilité donc au lot
quel texte vous permet de dire cela.... ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 mai 2012 : 09:57:39
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Milio, vous posez une question, ce qui laisse entendre que vous ne connaissez pas la réponse.
La cloture de l'immeuble n'est pas un élément d'équipement commun, comme peut l'être un ascenseur par exemple.
La cloture de l'immeuble est indistinctement une "partie commune", au même titre que les fondations et murs porteurs, la toiture, la tondeuse à gazon ou les balais nécessaires à l'entretien.
Les dépenses nécessaires à leur achat et entretien sont réparties selon les tantièmes généraux, les quotes-parts de parties communes de chaque lot.
Le fait que la cloture soit une construction nouvelle, relevant donc de l'amélioration, ne détermine pas du tout son mode de répartition.
Il s'agit là , et uniquement, de déterminer la majorité requise pour décider de son adoption.
Sauf qu'ici, s'agissant de travaux pour (théoriquement !!) sécuriser biens et personnes, les textes prévoient une dérogation au principe : leur adoption peut relever de la majorité prévue L.art.25.
Sur le fond de votre question, qu'il s'agisse de travaux relevant des majorités art.24, 25 ou 26 ne présage en rien de leur mode de répartition. Par principe, s'agissant de parties/choses communes : tantièmes généraux.
S'il s'agit d'éléments de parties communes, ce que n'est pas la cloture de l'immeuble pas plus que la porte d'accés (automatique ou non), la répartition se fait selon le critère "utilité" pour le besoin de chaque lot. Cas classique de l'ascenseur.
- Installer un ascenseur nouveau "élément d'équipement communr" : maj.art.26, répartition selon le critère "uilité".
- Construire un local à vélo (y compris pour ceux qui n'en ont pas!) . maj.art.26, répartition aux tantièmesz généraux.
- Construire une cloture pour fermer l'immeuble : maj.art.25 par dérogation au principe de l'art.26, répartition aux tantièmes généraux.
La majorité nécessaire à l'adoption d'une résolution est fonction de la nature de la question et de son importance pour le syndicat.
Cette majorité décisionnelle ne détermine pas du tout le mode de répartition des dépenses engagées. |
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milio64
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Posté - 27 mai 2012 : 11:48:57
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Merci Ă tous
J'avais mal interprété(quand on on préfère une solution la lecture n'est pas toujours objective et c'est pourcelà que je m'informe)
Ce sont les dépenses d'entretien et de fonctionnement qui relèvent du critère d'utilité
Et pour refaire la moquette de l'escalier?
Meme grille de répartition que dépenses d'ascenceur |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 mai 2012 : 12:42:26
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"Ce sont les dépenses d'entretien et de fonctionnement qui relèvent du critère d'utilité"
Pas du tout s'agissant globalement de celles du syndicat !
Seules les dépenses nécessaires aux "services collectifs" ainsi qu'aux "éléments d'équipement commun" sont répartis selon l'utilité objective, matérielle de chaque lot, peu importe leur utilisation ou non.
Il en est ainsi pour l'ascenseur, que chacun supporte (sauf le RdeCh, qui n'en a aucune "utilité"), y compris s'il ne l'utilise jamais ayant une peur bleue à monter dedans .... ou qu'il n'utilise que l'escalier pour se maintenir en forme.
Idem pour les résidences "avec services collectifs", où chacun supporte la part de "services" qui lui revient quand bien même, par convenance personnnelle, il ne les utilise pas.
Pour le reste, les dépenses d'entretien et de fonctionnement des choses communes, pour vous dans le futur de la cloture et portes d'accés, sont supportées par tous selon les tantièmes, comme ilen est lors des ravalement de façades, nettoyages des entrées et allées d'accés et tontes des pelouses, s'il y en a .....
La moquette de l'escalier : élément d'équipement commun. Répartition selon la grille "escalier/ascenseur" (l'escalier est un équipement commun aux tantièmes (L.art.10 al.2)).
Le tapis de sol/confort sur les marches est "élément d'équipement commun" répartition sur critère "utilité' (L.art.10 al.1)
Ajout, pour exemple :
- changer la moquette de l'escalier se décide à la maj.art.24 (entretien courant), répartition selon "utilité".
- décider d'acheter une moquette jusque là absente de l'escalier, maj.art.26 (amélioration) répartition selon "Utilité".
Majorité décisionnelle et répartition de la dépense n'ont pas de lien. |
Édité par - Gédehem le 27 mai 2012 12:47:42 |
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milio64
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Posté - 28 mai 2012 : 15:39:04
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Bonjour
Merci pour ces explications Je vais continuer d'approfondir
Mais nous n’avons pas la répartition selon la grille "escalier/ascenseur"
J’ai essayé de comprendre comment était faite la répartition des charges ascenceur.Le syndic n’a pas le temps de m’expliquer les calculs de ce qui fonctionne a fonctionné de tout temps.
Il me semble qu’une partie est non sur les tantième , mais le type d’appartement (un T4 étant supposé avoir plus de résidant (ou résident) qu’un T2 .et une un coefficent ou un « pas » en fonction de l’étage
N’est-il pas plus simple étage 1 x1 étage 2 x2…..cela fait cher au 10 étage ?
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GĂ©dehem
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Posté - 28 mai 2012 : 22:35:39
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Le syndic n'a sans doute pas le temps de vous expliquer la grille "ascenseur" ....... parce qu'il n'a pas d'explication ! 
Ce qui est généralement le cas lorsque la méthose de calcul n'est pas précisé, pas plus que les coefficients d'étage.
Une vieille fiche que j'ai retrouvé dans un fond de tiroir ....(JC Copropriété 2002)
"– Bases de calcul de la répartition
99. – La loi du 10 juillet 1965 ne fournit pas de points de repère particuliers pour concrétiser le concept de l'utilité à propos de l'ascenseur. Il a donc incombé aux spécialistes de déterminer des paramètres objectifs et fiables susceptibles de correspondre au critère de l'article 10, alinéa 1er, de la loi.
Tout d'abord, deux éléments essentiels doivent être pris en considération dans la recherche d'une clé de répartition équitable :
- la situation des lots dans l'immeuble;
- leur capacité d'occupation eu égard à leur affectation.
Situation des lots dans l'Immeuble
10. – D'évidence, il doit y avoir proportionnalité entre l'étage et la quote-part de charges à attribuer : plus les lots sont à un niveau élevé, plus leur contribution aux dépenses doit être importante (cf. CA Paris, 9 juin 1995 : Juris-Data n° 021672).
La méthode consiste, en partant du rez-de-chaussée, au niveau 0, à augmenter progressivement le taux de participation. Mais tous les calculs ne sont pas forcément identiques, les experts disposant d'une marge d'appréciation en fonction des caractéristiques propres de chaque installation et aussi des deux considérations suivantes :
- d'une part, les dépenses d'énergie nécessaire pour le démarrage d'un ascenseur sont sensiblement plus importantes que celles imputables à la circulation de l'appareil dans les étages ; précisément, cette énergie initiale tend à être constante quel que soit le parcours de l'ascenseur;
- d'autre part, dans les frais d'exploitation, le coût de l'entretien, qui n'est pas directement lié aux variations d'utilisation, d'un local à l'autre, constitue le poste le plus lourd ; sa répartition en appliquant un taux progressif uniforme en fonction des étages risquerait de pénaliser les locaux situés dans les étages supérieurs.
Capacité d'occupation des lots
11. – Il est évident que la fréquence d'utilisation de l'ascenseur dépend directement du nombre de personnes qui occupent effectivement les lieux. Cependant, il n'est pas possible de fonder la répartition des charges sur le critère de l'usage réel que chacun fait de l'élément d'équipement, pour des motifs tant juridiques (V. supra n° 1 s.) que matériels.
Force a été de choisir une solution qui, tout en écartant l'utilisation effective, prenne néanmoins en compte l'usage vraisemblable, potentiel, que les occupants feront de l'ascenseur ; or, le facteur apte à l'exprimer le mieux est certainement la capacité d'occupation des différents lots. En effet, le nombre de pièces d'un appartement – ou sa surface – peut, au moins théoriquement, permettre de déduire le nombre de personnes qui l'occupent (cf. Rép. min. : JO Sénat Q 16 mai 1991, p. 1033) : plus un logement est vaste, plus ce nombre doit être élevé (V. par exemple la norme DTU n° 75-1 prévoyant l'occupation d'une pièce par personne plus une personne par appartement dans un immeuble de classe moyenne).
12. – Le nombre de pièces ou la surface n'est pourtant pas suffisant pour déterminer entièrement la capacité d'occupation. Il faut également tenir compte de l'affectation donnée aux locaux. À dimensions égales et situé à un même étage, un lot réservé à l'exercice d'une profession impliquant la visite d'une clientèle, bénéficie davantage du service de l'ascenseur, en retire une plus grande utilité qu'un lot à usage exclusif d'habitation ; le même raisonnement peut être avancé pour des locaux affectés à une activité commerciale.
Le problème se pose par conséquent dans les immeubles à usage mixte, ainsi qu'à propos des lots dont une partie seulement est destinée à l'habitation. Des coefficients de majoration doivent être appliqués aux locaux professionnels ou commerciaux par rapport à ceux d'habitation de manière à refléter, autant que faire se peut, les utilités différentes que présente le service de l'ascenseur pour chaque catégorie de lots dans l'immeuble.
13. – Sur les clés de répartition proposées en matière de charges d'ascenseur, Voir Arnaud et Bouyeure, Millièmes et charges de copropriété (p. 203 s.). – Guignard, La répartition des frais d'exploitation des ascenseurs (AJPI 1981, p. 197). – H. Navoiseau, La répartition des frais d'ascenseur dans les copropriétés (Rev. Loyers 1994, p. 185 : JCP 1994, éd. N, prat. p. 385. – CA Nîmes, 16 sept. 1987 : Juris-Data n° 000144).
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milio64
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Posté - 31 mai 2012 : 11:08:27
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Merci pour ce cours
Cela m'a permis d'établir des grilles de répartition
Quand on propose une grille avec les coefficients d'utilisation , d'Ă©tage, d'occupation cela jette un froid
et on s'appercoit qu'on est loin de ce qui est actuellement en place
Je me retrouve donc dans deux situations
Pour la nouvelle réalisation pas de problème puisque c'est juste , équitable ...
Mais pour l'ascenseur qui est déjà en application depuis longtemps .La grille que je présente fait apparaitre que 2 lots d' anciens responsables du CS qui ne sont plus résidents) sont favorisés .
Il n'y apas de trace de grille de répartitionn ni de vote d'AG.
C'est la tradition .Le syndic actuel est le troisième et n'a peut-etre pas les documents.Quel conseil ?j'ai cru comprendre que ce n'était pas facile
Merci |
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FREFRE
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Posté - 06 juin 2012 : 09:38:14
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Bonjour Ă tous
Sur le même sujet:dans le cadre d un projet de clôture de copropriété qui laisse dehors deux bâtiments sur quatre composant la totalité de la copro .
- est il normal de mettre celle ci en charges communes générales alors qu il existe dans le rdc des charges spéciales par bâtiment ?
- peut on dire que l utilité de cette clôture n est valable que pour les deux bâtiments concernés par cette fermeture ?
Les quatre bâtiments étant par ailleurs déjà sécurisés par des portes à digicode :
-cela est il sécurisation ou amélioration pour les travaux ?
- peut on aller plus loin en pouvant penser que ces deux bâtiments annexent une partie commune compose d une cour avec espaces verts ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 juin 2012 : 15:25:59
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Le fait qu'existe des charges spéciales par bâtiment induit que seules les charges "bâtiment" sont spécifiques à chacun.
Les aires communes, les voies de desserte, les espaces verts sont communs Ă tous sans distinction.
Le bâtiment qui souhaite fermer l'espace autour de son emprise au sol doit y être autorisé par une AG "générale", AG qui décidera éventuellempent de l'imputation à ce seul bâtiment des charges de pose et d'entretien de la fermeture.
Si l'AG ne décide rien en ce sens, la cloture est supportée par tous.
Ainsi que cela a été précisé dans le cas de Molio64, il ne peut en aucun cas être mis en avant un critère "utilité" pour cette cloture "partie commune" à tous.
Milio64 :
"Mais pour l'ascenseur qui est déjà en application depuis longtemps (.....) ...Il n'y a pas de trace de grille de répartitionn ni de vote d'AG.
C'est la tradition. Le syndic actuel est le troisième et n'a peut-etre pas les documents ......"
Vous avez un ascenseur. S'il y a une répartition des frais c'est qu'il y a une "grille" ascenseur, une modalité de répartition appliquée par le syndic.
S'il n'existe pas de grille spécifique ascenseur dans le RDC, ou une grille adoptée par une AG lors de l'installation de l'ascenseur après la construction de l'immeuble, sur quelle base le syndic fait-il la répartition ??
D'oĂą sort cette grille "traditionnelle" ... ????? |
Édité par - Gédehem le 06 juin 2012 15:36:38 |
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FREFRE
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Posté - 06 juin 2012 : 18:29:23
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Merci Gédehem pour cette reponse , par contre pour la fermeture; securisation (majorité article 25) ou amelioration (article 26) pour le vote a votre avis ? |
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