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tosca
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 Posté - 27 mai 2012 : 19:31:25
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Je suis proprietaire depuis peu, dans la copro un proprietaire a aménager sans autoristaion de la copro la moitié des greniers (dont il est devenu implicitement propriétaire après divers echanges...) et la partie commune d'acces a ces dits greniers. A ce jour cette surface existe en tant que grenier et sa fille habite dedans !!! (environ 40 à 50 m2 au dessus de 1m80) outre le fait qu'elle paie les charges pour un grenier, il n'y a pas eu d'installaltion de compteurs EDF ou EAU (elle est branché chez son père par les gaines techniques :2 étages séparent l'appartement des greniers), donc les risques en cas d'incendie sont réels et à ce jour nous devons faire ravaler la façade et je trouve totalement injuste qu'elle ne paie pas la somme équivalent à la suface habitable... Comment peut on imposer la régularisation de cette transformation ?
d'avance merci
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nefer
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Posté - 27 mai 2012 : 20:12:04
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citation: Initialement posté par tosca
Je suis proprietaire depuis peu, dans la copro un proprietaire a aménager sans autoristaion de la copro la moitié des greniers (dont il est devenu implicitement propriétaire après divers echanges...) et la partie commune d'acces a ces dits greniers. A ce jour cette surface existe en tant que grenier et sa fille habite dedans !!! (environ 40 à 50 m2 au dessus de 1m80) outre le fait qu'elle paie les charges pour un grenier, il n'y a pas eu d'installaltion de compteurs EDF ou EAU (elle est branché chez son père par les gaines techniques :2 étages séparent l'appartement des greniers), donc les risques en cas d'incendie sont réels et à ce jour nous devons faire ravaler la façade et je trouve totalement injuste qu'elle ne paie pas la somme équivalent à la suface habitable... Comment peut on imposer la régularisation de cette transformation ?
d'avance merci
comment se fait il que le syndic n'ait pas réagi???
si cette surface est une partie commune, il y a annexion de partie commune
le syndic doit donc exiger la remise à l'état initial ou exiger de l'occupant qu'il remette un dossier complet au syndic pour la mise à l'ordre du jour d'une AG la création du lot, le projet de modificatif du réglement de copropriété et éventuellement la vente du lot....
il faudrait que l'occupant propose un prix attractif pour le syndicat, car actuellement il squatte
pour rappel, un copropriétaire peut agir en restitution des parties communes
il est évident que les travaux importants ne seront envisagés que lorsque cette question sera réglée |
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tosca
Nouveau Membre
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 2
Posté - 28 mai 2012 : 08:58:38
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Merci pour ce début de réponse, en effet , le syndic aurait du ... Mais il n'a rien fait et encore à ce jour il traine les pieds!!!
le propriétaire leur fait peur , pourquoi ? je ne sais pas !!!
J'ai pris qq notes sur les differentes questions du meme genre traitées sur le forum et je vais relancer le syndic demain avec les qq arguments trouvés... J'aurai voulu une vraie bonne raison qui les empèche de se défiler... |
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nefer
Modérateur
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3
Posté - 28 mai 2012 : 09:06:52
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citation: Initialement posté par tosca
J'aurai voulu une vraie bonne raison qui les empèche de se défiler...
c'est l'annexion de parties communes!
le syndic est responsable de l'application des textes réglementaires (loi de 65, décret de 67)..et du réglement de copropriété
les parties communes sont un bien indivis à tous les copropriétaires |
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2012 : 09:53:25
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Ce qui laisse supposer que les copropriétaires sont "complices" de celle aliénation de parties communes par l'un des leurs, à commencer par le CS dont vous ne dites rien.
On peut éffectivement tirer sur le syndic ! Mais tout de même : de tels travaux d'aménagement n'ont pas été réalisé en douce, en 1 nuit, les copropropriétaires mis devant le fait accompli le lendemain matin.
Nouvel arrivé, il serait pertinent que vous alliez à la peche aux renseignements auprès de vos "moutons" de voisins/collègues copropriétaires avant de sortir le fusil ou l'artillerie lourde.
Car dans ce genre d'affaire, il est évident que le syndic n'a pas levé le petit doigt en raison de l'absence de réaction des copropriétaires, à commencer par le CS.
Si la majorité "silencieuse" ne dit rien (et pour cause, elle s'en moque) pourquoi donc voulez-vous que le syndic aille contre la passivité de cette majorité silencieuse ?
Il ne faut donc pas mettre en avant des éléments accessoires (augmentation de surface habitable, habitant supplémentaire
, etc ...) mais "juridico-administratifs : ces combles sont des parties communes, l'accés commun doit subsister ne serait-ce que pour répondre à l'entretien de la toiture, des équipements privatifs (gaines électriques) circulent dans les gaines techniques sans que le syndicat ne les ai autorisé et surtout sans que le syndicat n'ai procédé à la vérification de la conformité (dossier technique présenté à l'AG) de ces installations privées.
Il faut mettre en avant la responsabilité 1ère du syndicat pour des dommages éventuels occasionnés par les travaux privatifs, les circuits électriques non conformes transitant dans les parties communes, sans^parler des aspects fiscaux s'agissant de la création d'un logement supplémentaire non autorisé (par le syndicat et l'administration). |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2012 09:55:56 |
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tosca
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Posté - 28 mai 2012 : 15:47:54
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Désolée, je ne suis pas habituée aux forums et je ne découvre vos réponses que maintenant !!
Pour répondre à la question des copropriétaires silencieux, en fait, la quasi totalité des propriétaires à changé en 4 ans, je suis la dernière arrivée, le propriétaire incriminé est là depuis plus de 20 ans, quand au conseil syndical( le proprio incriminé en a fait partie pdt de nombreuses années mais n'y est plus...), dont j'ai demandé à faire partie, est au courant mais a peur des vagues, par contre il me suive dans la démarche...
Quand au syndic, la personne qui gère l'immeuble (9 copropriétaires)a changé il y a un an et il ne semble pas plus au courant du pb, lors de la dernière réunion extraordinaire pour accord à posteriori d'un percement de dalle pour accès comble par un autre copro dans le but d'amenager ses 2 greniers au dessus de son logement,( situation pour laquelle j'ai demandé à ce que les documents de conformité des installations présentes et à venir soient transmis et la transformation au niveau des tantième de la copro) j'ai évoqué le pb en parlant des risques incendie ou degats des eaux, et la seule chose que j'ai obtenue c'est la'accord des coproprietaires et une mention sur le compte rendu disant " l'AG demande à ce que toutes les situations similaiores soient régularisées lors de la prochaine AG", cependant un des membres du CS m'a dit qu'ils avaient déjà fait ce genre de chose et que rien ne s'est passé derrière...Alors je ne veux pas lacher !!! |
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oldman24
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Posté - 28 mai 2012 : 18:10:32
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tosca,
Connaissez vous la différence entre les termes "combles" et "grenier" ?
Le savoir vous serait utile pour la suite de vos démarches ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 28 mai 2012 18:57:55 |
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tosca
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Posté - 28 mai 2012 : 18:19:31
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Non !! D'ailleurs chez nous il s'agit de galtas !!! |
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tosca
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8
Posté - 28 mai 2012 : 18:21:30
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galetas !!!... quelle est la différence? Les combles n'ont pas de parties privatives peut être ? |
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oldman24
Contributeur senior
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9
Posté - 28 mai 2012 : 19:27:21
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En France ,c'est le Droit français qui est appliqué !
Vous aurez de la documentation sur le Web sur la différence entre les dsux termes
(via google) et vous constaterez que les droits ne sont pas les mêmes.
Consultez votre RDC !
Ciao.
A presto... |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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tosca
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10
Posté - 28 mai 2012 : 20:19:57
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galetas est bien un terme français, le RDC précise "grenier (galetas ou jacobine)" donc si je comprends bien laisse la possibilité de rendre les greniers habitables... Cependant il n'y a ni eau ni electricité à ce niveau sauf pour la partie transformée par le copropriétaire ( qui a tiré les fils et l'eau depuis chez lui 2 étages plus bas...) qui a d'une part utilisé la partie commune à la copropriété, le galetas qui donne accés au toit et d'autre part n'a pas fait de transformation au niveau des tantièmes ni des services de conformité...
J'ai l'impression de tourner en rond!!!
Je vais partir sur l'annexion des parties communes, non ?
Pour le reste je vais espérer que les évènements déclanche des réactions !!!
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tosca
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11
 Posté - 28 mai 2012 : 20:21:46
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2012 : 21:45:47
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C'est une classique annexion de parties communes, s'agissant du grenier, + des travaux privatifs affectant les parties communes (passages des alimentations eau + élec depuis chez lui jusque 2 étages plus haut), le tout n'ayant jamais été autorisé.
silutions :
- la remise en état d'origine, au biesoin par voix de justice si personne ne bouge.
- la régularisation de la sotuation, ici par la création d'un nouveau lot privatif "grenier".
Ce qui passe par une décision d'AG à la maj.art.26 (aliénation de parties communes pour création d'un nouveau privatif).
La même décision devra donc prévoir l'imputation de tantièmes à ce lot, qui seront ajoutés à ceux du syndicat actuel.
Mettons 250 tantièmes affectés à ce lot, ajoutés aux 10.000 actuels, tout le syndicat sera dérénavent réparti en 10.250°°°.
La même AG devra convenir d'un éventuel prix de vente de ce nouveau lot privatif
La modification de l'EDD/RDC sera également soumise à cette AG, l'intégralité des frais d'enregistrement au fichier immobilier étant à charge du bénéficiaire du lot.
Ne pas oublier ici une servitude de passage au profit du syndicat pur l'entretien de la charpente/toiture (accès par trappe), ou à défaut création d'une trappe d'accès dans le commun, aux frais du bénéficiaire du lot qui à "squizé" l'accés commun d'origine.
De cet enregistrement (le Sce du fichier immibilier = hypothèques = Sce fiscaux = impots .....), découlera les taxations qui reviennent au lot (taxe foncière, taxe d'habitation).
I faut donc monter un projet global, comprenant toutes les opérations nécessaires à la régularisation de la situation. Le notaire chargé des actes (modif EDD/RDC, vente, enregistrement-publication) sera utilement sollicité.
C'est à mon avis vers cette solution qu'il faudrait se diriger.
Bien entendu, un refus du copropriétaire concerné (refus du prix de vente au prix du marché local, refus de prise en charge de tous les frais, dont l'enregistrement) fait revenir à la solution de base : remise en état d'origine et restitution du grenier au syndicat.
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Édité par - Gédehem le 28 mai 2012 22:04:25 |
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tosca
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Posté - 28 mai 2012 : 23:03:59
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Merci beaucoup, je vous tiens au courant de la suite au plus vite !!! |
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