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 Posté - 28 mai 2012 : 22:14:06
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Bonjour,
Notre AG va se tenir le 21 juin, je viens de recevoir la convocation.
L'avant-dernier point à l'ordre du jour est :
"Demande de MEK
- Historique : information de MEK sur les sinistres à répétition
- Majorité nécessaire : Article 24
- Résolution : après délibération, l'Assemblée générale des copropriétaires
"
Pas plus d'explication. MEK est membre du conseil syndical...
Mais je sais en revanche que "l'information" sera dirigée contre moi, jouisseur exclusif de 3 terrasses dont deux ont fui ces 2 dernières années (ou ont été suspecté de). Je suis régulièrement accusé (verbalement, PV de conseil syndical) d'en être la cause, y ayant installé des pots et des plantes. Et cela même si les expertises et travaux réalisés pour l'une d'elle concernaient des conduites d'évacuation poreuses. Pour l'autre, notre diagnostic est le même, mais personne ne semble vouloir prendre le problème à bras le corps, car de l'argent est en jeu.
Bref. Je ne sais ce que ce membre influent du conseil syndical va proposer au vote, mais je me pose les questions suivantes :
1. Est-il légal de ne pas écrire dans la convocation la nature d'une proposition mise au vote ?
2. Le syndic a-t-il forcément connaissance de la nature de la réclamation, et est-il obligé de me l'expliquer ?
3. Si cette proposition est finalement votée, alors qu'il y a un vice de procédure (absence de description dans la convocation, caractère illégal de la demande établi a posteriori, éléments communiqués manifestement faux ou partiaux) : peut-on la faire annuler ? Comment et avec quelles conséquences ?
J'explore ensuite, à l'avance, les propositions tordues qui pourraient être faites, et votées j'en suis sûr (il sera 23h, les copros présents sont assez moutonniers, plutôt réactionnaires dans leur vote (jeunes/vieux), et la personne est politique et influente) :
4. Vider les terrasses : est-ce légal ? Les terrasses sont des parties communes en jouissance exclusive. Il y a aussi des balcons dans la résidence, plus ou moins aménagés, qui seraient aussi concernés de fait ?
5. Imputer les frais de remise en état à notre seule charge, sous le prétexte que nous sommes responsables des dégradations : est-ce légal ?
6. Supprimer tout ou partie, à discrétion de l'AG, des installations présentes (goutte à goutte, pots, mobilier bois, gazon artificiel localement) : est-ce légal ?
Enfin, j'avoue que j'ai le sentiment, depuis 2 ans, de subir un véritablement harcèlement moral, qui me gâche littéralement le plaisir d'habiter ici, et me met sur un qui-vive perpétuel quant à ce qui pourrait nous être reproché.
Le conseil syndical souffle sur les braises : ils publient de temps en temps des PV gentiment diffamatoires sur notre responsabilité.
Bref, je m'attends à un coup tordu !
En vous remerciant par avance pour votre aide à tous,
Picpussien.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 28 mai 2012 : 22:58:49
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Sur ce que vous indiquez, aucune question/résolution n'est inscrite à l'ODJ.
Personne ne sait de quoi il s'agit !
Sans doute devrait-il y avoir une annexe à la convocation, lettre de MEK, note explicative, permettant de savoir de quoi il s'agirait !
Note qui expliciterait une question susceptible d'entrainer une décision
Il est question de "sinistres", sans que l'on sache lesquels, sans que soit précisé sur quel point précis devrait s'exprimer l'assemblée, qui plus est par un vote puisque rien n'est indiqué.
En conclusion, l'AG ne peut se prononcer sur quoi que ce soit, aucune proposition ne lui étant faite !
Ce point relève de l'information, sans plus, type "questions/informations diverses".
PS : faute de précision, nul ne peut dire que vous êtes concerné, vous et/ou vos terrasses. Il faut "la jouer" basse, du type "ignorant qui n'a aucune idée de ce dont il s'agit" ....
Et sortir du bois au bon moment pour, en douceur, faire remarquer qu'aucune question sur le sujet (éventuellement) abordé, vos terrasses, n'est inscrite à l'ODJ, rien qui puisse le laisser entendre, aucune résolution susceptible d'être soumise à un vote ....et donc que l'AG ne peut rien décider du tout .... |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2012 23:05:22 |
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Posté - 28 mai 2012 : 23:04:05
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Merci Gédehem pour votre réponse.
C'est aussi mon premier réflexe : considérer que rien ne peut être voté si aucune proposition n'est faite dans la convocation.
Cela dit, je pense que la "demande" sera faite en séance.
Il y a d'autres résolutions définies comme "Point d'information sur..." dans cette AG, mais celle-ci est clairement écrite différemment.
J'ai recopié le texte exact.
Si la demande est votée, il me faudrait engager des frais pour obtenir sa nullité auprès du TGI ?
Que pensez-vous des autres points que je soulève ?
Merci ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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3
Posté - 28 mai 2012 : 23:17:07
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"Si la demande est votée,....."
Quelle demande, puisqu'il n'y a rien de prévu à l'ODJ ????
Pour vos terrasses grvées à votre profit d'un droit de jouissance exclusif : que dit le RDC pour son entretien ?
Il appartient au syndicat de démontrer la responsabilité du bénéficiaire dans le cas où, par la pose de jardinières incompatibles en poids avec les revetements, il serait la cause de dommage aux parties communes et privatives en dessous.
Par principe, la dalle formpant terrasse aunsi que l'étanchéité qui lui est indispensable lorsqu'elle forme toiture de l'immeuble en dessous, sont à charge du syndicat.
Une dalle qui fuit = pas d'étanchéité ou étanchéité à reprendre.
Le bénéficiaire du droit n'a à sa charge que l'entretien "de surface" et du revetement "de confort" qui lui serait privatif.
Concernant la "jouissance", elle s'entend aussi pour les équipements que l'on trouve dur une terrasse, que ce soit des jardinières pour faire beau, une table et des chaises pour prendre l'apéro, voire plus...
En conclusion, car il faut rester sur ce terrain, s'il y a des sinistres il faut en informer les assureurs de l'immeuble, ou faire (syndicat) procéder aux expertises nécessaires pour y mettre fin.
Enfin, il ne faut pas oublier L.art.14 : le syndicat est responsable de tout pour les parties communes (dont les dalles-terrasses), y compris pour les éventuels vices de construction ou de conception, certainement pas le bénéficiaire d'un droit de jouissance, sauf à démontrer par le syndicat qu'il est à l'origine d'une aggravation des sinistres.
Une toiture-terrasse grevée d'un droit de jouissance est obligatoirement "marchante", répondant de ce fait aux nomes d'utilisation.
Si elle ne répond plus à cette condition, c'est une entrave à votre droit. |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2012 23:23:59 |
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Posté - 29 mai 2012 : 07:46:19
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comme le dit gedehem, ce projet de résolution est illicite car non posé dans les formes, je n'y reviens pas ...
toutefois plusieurs choses sur lequelles j'attire votre attention ou interrogation :
1- vous dites que ces terrasses sont des parties communes à jouissance exclusive : OK, mais votre RdC a t il prévu des clauses particulières d'utilisation. ceci est à vérifier afin de savoir si les objets déposés + le gazon artificiel ne sont pas contraires à ce RdC.
2- de toute façon, même si cette question est rejetée car non conforme, il vous faut vous préparer à l'avenir car elle reviendra peut-être et posée dans les formes. Peut-être pourriez vous demander la nomination d'un expert ou voir avec votre propre assurance.
En effet, on comprend que vous soyez mécontent que l'on s'attaque à vos installations, mais, au delà de la polémique, ont-ils tort ou raison ? ni vous, ni eux n'avaient certainement la réponse....
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nefer
Modérateur
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5
 Posté - 29 mai 2012 : 08:27:19
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en AG ce sera sur le titre de la résolution qu'il faudra s'appuyer: "demande de MEK"....qui n'est pas une décision nécessitant un vote...et éventuellement faire remarquer que le courrier de MEK n'est pas joint à la convocation (article 11 du décret)
en effet le projet de résolution ne doit être joint que pour les résolutions votées à l'article 25 ou 26
vous laisserez la discussion débuter, avancer...et si un vote est appelé, faire remarquer que ce n'est pas possible, qu''il n'y pas de libellé inscrit dans la convocation pour cette résolution, que les éléments d'information ne sont pas joints à la convocation (article 11 du décret)...et donc qu'il y a un vice de forme... |
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Posté - 29 mai 2012 : 12:39:37
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Gédehem, Rambouillet, Nefer,
Merci pour vos conseils avisés.
Si je résume :
- dans l'absolu, la demande de MEK peut être votée en séance, l'absence de projet de résolution étant compatible avec un vote à la majorité de l'article 24
- cela dit, la légalité du vote peut être contestée en séance sur le fait que la convocation mentionne des documents non communiqués, et que rien ne laissait penser que nous voterions sur ce sujet.
J'ai tout bon ?
Et que faire si malgré tous ces arguments un vote à mon encontre est réalisé ? ce qui est toujours possible si le représentant du syndic n'est pas aussi à cheval sur le droit que nous, voire entendu à la cause.
Concernant les remarques pertinentes de Rambouillet :
- Oui, le RDC mentionne que terrasses et balcons ne doivent être pas être encombrés. Nous sommes de fait, et 80% des copropriétaires avec moi, en faute. C'est pourquoi je me demandais dans le message initial si je pouvais légalement me voir imposé une règle particulière, ou si un vote de "débarassement" toucherait de fait tout le monde (effet dissuasif s'il en est).
- Ma vision de la vérité est en niveaux de gris : nous n'avons pas endommagé les terrasses mais il est vrai que nous les utilisons "pour la première fois". Je pense donc que nous mettons en évidence des défauts ou altérations, soit liés au vieillissement naturel (50 ans !)(a), soit à des malfaçons (b).
(a) D'après les entreprises vues pour les travaux précédents, refaire les bouches d'évacuation au bout de 50 ans n'a rien d'étonnant.
De son côté, le conseil syndical (surtout MEK) joue la carte du blanc/noir : il n'y avait pas de problèmes avant, il y en a après.
(b) Ce qui est contestable dans la mesure où, par exemple, l'un des dégâts des eaux était régulièrement masqué par des rafraîchissements de peinture dans le logement au-dessous, et ce depuis 10 ans (consigné dans le PV d'assurance). Évidemment, une fois ajoutés à l'eau de pluie des arrosages réguliers, le dégât avait empiré. Après avoir été accusés de tous les torts, et menacés de devoir payer la réfection totale de la terrasse, un expert avait trouvé qu'une ancienne cheminée avait été bouchée au plâtre près d'un muret (il y a 50 ans) et que celui-ci était poreux > malfaçon évidente
Mais la nuance a quitté le débat depuis assez longtemps, et je constate tous les jours à quel point les gens retiennent ce qu'ils veulent... |
Édité par - picpussien le 29 mai 2012 12:44:28 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 29 mai 2012 : 16:21:18
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"- dans l'absolu, la demande de MEK peut être votée en séance ...."
Dans l'absolu toute AG peut décider ce qu'elle veut sur des points qui ne sont pas inscrits à l'ODJ.
Sauf que ces décisions sont entachées de nullité et qu'elles seront sanctionnées par le juge. (*)
Dans votre cas, nul ne sait ce que serait une "demande" de MEK.
Vous exposez que ces toitures terrasses ont 50 ans. Il esty évident que, comme il en est de toute toiture, qu'un entretien périidique s'impose, comme il en est de celui des façades.
C'est en particulier le cas des toitures-terrasses, qu'eles soient grevées ou non d'une servitude. L'étanchéité d'une toiture terrasse, l'écoulement des eaux pluviales, nécessitent un entretien constant, une réfection périodique.
Dans la mesure où durant 50 ans le syndicat n'a procédé à aucun entretien, il en "paye" les conséquences, que cette toiture soiet ou non "marchante, utilisée comme terrasse.
C'est sur cette position que vous deveez vous fixer : les éventruels dégats des eaux sont nés d'un défaut d'entretien du syndicat sur les toitures terrasses, inévitable au bout de 50 ans !
Sur l'encombrement dont il s'agit dans les RDC pour des terrasses à jouissance exclusive, il concerne les choses ou objets qui n'ont pas leur place dans ces endroits, "encombrants" qui n'ont rien à voir avec des jardinières et meubles "de jardin", lesquels ont toute leur place sur une terrasse, dont vous "usez" pour ce qu'elle est faite.
Pour le reste, avec calme et sérénité, vous êtes à priori dans votre "bon droit" face à un syndicat qui n'assumerait pas ses responsabilités en laissant sa toiture sans entretien aucun durant 50 ans !
(*) il faut vous appuyer sur le syndic, en lui demandant de commenter D.art.13 :
"décret 1967 Art. 13 - (D.2004-479, 27 mai 2004) - L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire, toutes questions non inscrites à l’ordre du jour."
Aucune question n'est inscrite à l'ODJ, l'AG ne peut rien décider sur une demande de MEK en séance.
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Une petite fiche sur les toitures terrasses qui peut vous être utile :
Toiture-terrasse : classement
Il existe 4 grands type de toitures terrasses classées suivant le DTU 43.1
1/ Les terrasses inaccessibles.
Vous pouvez "marcher" dessus, mais uniquement pour l'entretenir, 1 ou 2 fois par an. En général, ce type de terrasse possède un revêtement "autoprotégé" ou un revêtement protégé par une couche de gravillons meubles de 4 à 5 cm d'épaisseur.
Il ne s'agit donc pas d'une terrasse à proprement parler "marchante" au sens ou nous l'entendons dans ce sujet, car il est évident que nous parlons de terrasse sur laquelle le mot "marchant" sous entendent un certain plaisir, un certain confort et pas une notion technique comme le DTU l'explique.
2/ Les terrasses accessibles à la circulation piétonnière.
Le cas est ici différent. Ce type de terrasse permet de circuler dessus et le mot circuler est important, car circuler signifie bien marcher et non pas "séjourner" avec tout ce que cela implique.
Ce type de terrasse apporte donc une certaine "jouissance" car il permet au co-propriétaire concerné de se "promener" dessus et d'admirer ou de faire admirer à des amis venant lui rendre visite la superbe vue du dernier étage. Il y a donc bien là une jouissance privative que ne possèdent pas les autres co-propriétaires.
En général ce type de terrasse est assez rare, mais existe bel et bien, et sa "protection" est constituée d'une couche d'asphalte gravillonnée, qui n'est certes pas très esthétique mais qui rend la terrasse "marchante"...
3/ Les terrasses accessibles à la circulation piétonnière ET au séjour.
Ce type de terrasse apporte un plus à la terrasse précédente, car elle permet non seulement de marcher dessus, mais en plus d'y séjourner.
Que signifie le mot "séjourner" au sens du DTU? Il signifie que l'on peut disposer sur la terrasse des tables, des chaises, des jardinières, et pourquoi pas un barbecue...
Il y a donc ici un degré supplémentaire dans la "jouissance" de cette terrasse. En général, ce type de terrasse est "protégé" par un carrelage ou des pierres naturelles posées sur lit de sable, ou encore des dalles sur plots..
4/ Les terrasses accessibles aux véhicules (lourds ou légers)
Encore un "plus" dans le degré de jouissance.. On peut "circuler", "séjourner", et stationner une voiture..
Il est important de s'interroger sur la notion de jouissance dans notre cas!
Si la terrasse dont il est question est une terrasse de "type 1" il est évident qu'elle ne permet pas de disposer d'une jouissance de quelque nature que ce soit.
En revanche, si il s'agit d'une terrasse de "type 2", alors elle permet bien de disposer d'une certaine jouissance, qui serait certes plus importante si l'on pouvait déjeuner assis sur une chaise et devant une table ou si l'on pouvait y mettre son véhicule, mais qui reste une jouissance dont dispose le co-propriétaire en question.
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Édité par - Gédehem le 29 mai 2012 16:29:11 |
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pepa
Contributeur senior
776 message(s)
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Posté - 30 mai 2012 : 23:11:58
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citation: Initialement posté par picpussien
Enfin, j'avoue que j'ai le sentiment, depuis 2 ans, de subir un véritablement harcèlement moral, qui me gâche littéralement le plaisir d'habiter ici, et me met sur un qui-vive perpétuel quant à ce qui pourrait nous être reproché.
Le conseil syndical souffle sur les braises : ils publient de temps en temps des PV gentiment diffamatoires sur notre responsabilité.
Bref, je m'attends à un coup tordu !
Picpussien.
Bonsoir,
Je ne vous apporterai rien Picpussien, ayant moi-même besoin d'aide et de clarifications concernant mon propre cas, mais ce que vous exprimez trouve un écho en moi, d'ailleurs ce que je vis je pense est pire puisque mon opposant n'hésite pas à m'insulter, il est vrai que je suis tombée sur un cas grave.
Mais la copropriété me laisse un goût âpre, ou du moins celle que j'ai expérimentée, n'ayant pas été confrontée à ce type de société par le passé. C'est un endroit où certains comportements de manipulation et de mauvaise foi m'ont été révélés. Se défendre ? D'abord il faut comprendre, et il faut du temps. Du temps pour apprendre le bab, du temps pour comprendre qu'on vous dupe alors que vous avez octroyé aux autres la même bonne foi, et de l'argent pour se défendre car malheureusement cela coûte cher d'attaquer.
Enfin, votre cas n'est pas le mien et peut-être va-t-il se régler plus facilement que ces comportements ne le laissent paraître, je vous le souhaite, mais je comprends ce que vous dites, ça gâche le plaisir.
Bonne soirée tout de même.
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Posté - 31 mai 2012 : 08:12:47
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un conseil, si je puis me permettre pepa et picpussien : essayer de vous faire désigner au CS, vous n'en controlerez que mieux ce qui se fait sur votre copro... |
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Posté - 31 mai 2012 : 12:40:52
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J'imagine bien que je ne suis pas seul... même si dans la majorité des cas ça se passe plutôt bien entre les copros (en tout cas autour de moi).
A mon arrivée, j'avais imaginé intégrer le CS car il est facile de se plaindre de l'extérieur, mais plus intéressant de changer les choses.
J'ai vite renoncé lorsque j'ai vu que le CS se réunissait à des heures non compatibles avec les miennes (genre 18h...), et n'avait pas l'intention de changer pour l'un des leurs.
Lorsque c'était possible, au début, je participais cela dit à des bouts de réunions... et puis lorsque ça a commencé à "chauffer" sur ces sujets (et d'autres) ils ont simplement arrêté d'informer les copros des dates de tenue du CS !
Bref. |
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Posté - 31 mai 2012 : 12:43:52
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J'ai eu l'assistante du représentant du syndic, concernant le fameux article mentionné en début de Post.
D'après elle, il n'y a rien à voter, puisqu'aucun projet de résolution n'est explicité, et que le document mentionné ("historique") n'est pas compris dans les annexes.
Du coup, elle m'a dit "on a dû faire une erreur en rédigeant l'ODJ".
Je vais tenter d'avoir le représentant lui-même, car je sais que MEK prépare un coup tordu en douce, et j'ai du mal à me dire que des gens dont c'est le travail peuvent se tromper de bonne foi sur la rédaction d'un ODJ.
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