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b.recoules
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 Posté - 01 juin 2012 : 19:47:09
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Le mandat de mon syndic sera t-il toujours valable lors de l'assemblée générale du 21 juin 2012 pour laquelle je viens de recevoir la convocation alors que son dernier mandat lui a été confié le 14 juin 2009 pour une durée de trois ans devant se terminer au plus tard le 14 juin 2012 (texte de la résolution) et surtout avec dispense d'ouverture de compte séparé dans les mêmes dates ??
Merci pour vos éclaircissements. Je ne cache pas que j'aimerai en contester sa validité (erreurs multiples, inertie...)
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JB22
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Posté - 01 juin 2012 : 20:45:41
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Certes sont mandat ne sera plus valable à partir du 14 juin 2012, mais c'est sans conséquence pratique si la convocation a été faite alors qu'il était encore syndic et dans les délais de convocation.
Il ne vous reste plus qu'à ne pas l' élire à nouveau et surtout pas pour un mandat de trois ans.
Pour cela il vous faut convaincre les autres copropriétaires... |
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b.recoules
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 Posté - 01 juin 2012 : 20:47:31
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Merci. Concernant le compte bancaire séparé, cela n'ouvre t-il pas une brèche sur la validité de son mandat ? |
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Posté - 01 juin 2012 : 20:48:38
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entre le 14 juin 2012 et le 21 juin 2012, vous etes sans syndic, mzis la convocation que vous venez de recevoir est tout à fait légal car faite avant la fin de son mandat.
en théorie, ce syndic NE PEUT PAS être présent à votre AG et encore moins secrétaire....  |
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b.recoules
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Posté - 01 juin 2012 : 20:50:41
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Donc il n'est plus syndic ??
Quid du point du jour de son renouvellement ?? (choix unique)
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Posté - 01 juin 2012 : 21:17:06
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citation: Donc il n'est plus syndic ??
Quid du point du jour de son renouvellement ??
si, il est encore syndic jusqu'au 14 juin.... 
quand à la désignation du syndic, s'il a joint à la convocation sa saeule candidature, dans ce cas, vous serez contraint de désigner pour une durée limitée, si vous voulez envisager de changer de syndic.
mais je le redis, il ne peut être présent à l'AG et encore moins être secrétaire ; par contre s'il est désigné, il eput être présent pour la suite de l'AG et être secrétaire de l'AG à partir de sa désignation |
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b.recoules
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Posté - 01 juin 2012 : 21:48:17
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Merci.
En effet il n t a que s candidature. Mais puis je me proposer en tant que syndic bénévole et en cas d'élection ainsi il n"aura même pas à entrer dans la salle et exit l'ex syndic !!
Merci encore
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JB22
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Posté - 01 juin 2012 : 22:59:56
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Confirmation de ce que vous a dit rambouillet:
A partir du 14 juin il n'est plus syndic.
Vous pouvez vous proposer comme syndic non professionnel (Dit bénévole) pour une durée de 3 mois avec pour mission de convoquer une A.G. pour la désignation d'un syndic.
Attention si vous êtes nommée syndic vous ne pouvez plus disposer de pouvoir. Vous devez renoncer à vos pouvoirs en les mettant à disposition du président de séance. Emarger la feuille de présence de ces renonciations (Comme pour un départ en cours d' A.G.) et faire inscrire dans le P.V. la mise à disposition du Président de séance et l' affectation, par lui, de ces pouvoirs.
Pour avoir omis ces formalités une A.G. a été annulée par le T.G.I. |
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Posté - 02 juin 2012 : 08:37:50
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avez vous vu avant de l'empecher de rentrer dans la salle, comment vous allez récupérer la feuille de présence ?....
et où est faite cette AG ? dans ses bureaux ? |
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JB22
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Posté - 02 juin 2012 : 10:59:25
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Vous ne devez pas oublier que c'est le syndic qui convoque l' A.G. et établit et détient la feuille de présence.
La loi ne prévoit rien pour la préparation de l' A.G., c'est donc en général le syndic qui prend l'initiative de faire signer la feuille de présence sous le contrôle du Conseil syndical.
Ce n'est qu'après désignation du Président de séance que celui-ci peut prier le syndic de se retirer, il doit au préalable récupérer la feuille de présence.
D'où l'intérêt que l' A.G. ne se déroule pas dans les locaux du syndic !
Les copropriétaires doivent alors être en mesure de gérer l' A.G. et en particulier, s'il s'agit d'une copropriété importante, disposer d'un logiciel de suivi des votes, et savoir l'utiliser...
Un changement de syndic, même provisoire, ne s'improvise pas. |
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Gédehem
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Posté - 02 juin 2012 : 14:39:31
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Même si les juges admettent que le syndic, en qualité de "secrétaire provisoire", procède aux opérations d'émargement, c'est lui qui établie la 'feuille de présence', les textes sont anormalement silencieux sur tout ce qui précède la désignation du pdt de CS.
Personne ne conteste l'importance de cette fonction, ni le formalisme pointilleux pour les reste de l'AG.
Pourtant, très curieusement, rien n'est dit sur l'appel à candidature pour la présidence de séance, sur les modalités du vote (qui scrute, qui décompte, qui enregiste, qui promulgue,.....).
C'est le silence, .... bien que dans la pratique ce soit le syndic/secrétaire provisoire qui se charge de ce moment.
Avec la difficulté dans le cas exposé : lors de la tenue de l'AG le 21 juin ce syndicat sera dépourvu de syndic.
Même s'il se présente avec des "feuille de présence" sous le bras, cela entraine une conséquence immédiate : l'ex-syndic ne peut assurer la fonction de "secrétaire provisoire", ici pour procéder aux opérations d'émargement, ni ensuite faire appel à candidature pour la désignation du pdt de séance, procéder au décompte des voix et promulguer le résultat ....
On voit ici un des vices de ces mandats de 3 ans donnés au syndic par des AG mal informées.
Il faut le dire haut et fort : il ne faut JAMAIS donner mandat pour 3 ans (syndic mais aussi CS), ces mandats étant impérativement de date à date sans un seul jour de plus.
Comme personne ne maitrise la date de tenue des AG, ces mandats de 3 ans sont absolument à proscrire.
Le mandat du syndic, des conseillers syndicaux, c'st 1 an, 2 tout au plus, avec fixation d'une date échéance précise .... date fixe 1, ou mieux 2 mois plus tard.
Pour ma part je propose la formule suivant pour la durée du mandat d'UN an :
Date AG + UN an + 30 jours fin de mois.
Ce qui aurait donné pour B.Recoules :
Mandat d'UN an à compter de ce jour 14 juin 2009 avec échéance au 31 juillet 2010.
Et ainsi de suite tous les ans, ce qui n'aurait pas entrainé sa question .... nous privant de sa visite ... |
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Piovem
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Posté - 02 août 2012 : 20:13:52
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citation: Initialement posté par GédehemPour ma part je propose la formule suivant pour la durée du mandat d'UN an : Date AG + UN an + 30 jours fin de mois.Ce qui aurait donné pour B.Recoules : Mandat d'UN an à compter de ce jour 14 juin 2009 avec échéance au 31 juillet 2010.Et ainsi de suite tous les ans, ce qui n'aurait pas entrainé sa question .... nous privant de sa visite ... Oh, là . Je m'y perds, alors que c'est très important de compendre. Pourquoi 1 mois de plus?, voir 6 semaines. La date de l'AG plus 1 jour un an après ne suffisent pas ?
Dans mon cas concret le syndic avait convoqué l'année dernière le 13 juillet (sic!), comme il y avait un autre candidat il voulait qu'il y ait le moins de participants possible. C'était très réussi.
Cette année il fait mieux: envoi des convocations le 5 juillet pour une AG le 31 juillet. Ainsi nous aurons bientôt une AG la veille de Noël, personne ne viendra, nous pourrons nous engueuler tranquilles et les gens seront définitivement vaccinés contre la copro.
A noter que la date "normale" de l'AG est le 15 juin, mais il la déplace de manière à ce que certains soient partis en vacances, d'autre dégoûtés et ainsi de suite. |
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ainohi
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Posté - 02 août 2012 : 21:13:44
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citation: Initialement posté par rambouilleten théorie, ce syndic NE PEUT PAS être présent à votre AG et encore moins secrétaire.... Rien ne l'interdit. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 02 août 2012 : 21:22:02
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pour ma part je propose la formule suivant pour la durée du mandat d'UN an :
Date AG + UN an + 30 jours fin de mois. Pour ma part, je propose qu'on se plie à la réglementation, c'est à dire qu'on donne un mandat de date à date comme prescrit à l'article 29 du décret du 17 mars 1967 : Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. |
Édité par - ainohi le 02 août 2012 21:22:39 |
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filomat
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Posté - 03 août 2012 : 06:41:17
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Voici ce qui est appliqué dans ma copropriété :
La résolution suivante est mise aux voix :
"
L'assemblée générale après en avoir délibéré nomme le cabinet xxx en qualité de syndic. Son mandat commencera au jour de la présente assemblée et expirera lors de l'assemblée générale au cours de laquelle seront présentés les comptes de l'exercice 2012 et au plus tard le 30 juin 2013 conformément au contrat joint à la convocation.
A défaut de décision prise à la majorité de l'article 25 ou 25.1 lors de l'assemblée qui se tiendra avant le 30 juin 2013 le mandat se poursuivra jusqu'à une nouvelle assemblée devant statuer dans les conditions prévues à l'article 24, et qui devra se tenir au plus tard dans les 3 mois, et avant le 30 septembre 2013
Le président du bureau est mandaté pour signer le contrat de syndic qui était joint à la convocation.
Les fonds et valeurs reçus par le syndic à l'occasion d'une mission de gestion courante sont versés au compte ouvert par le syndic pour le compte de la copropriété et font l'objet pour ce syndicat d'une comptabilité individuelle.
Ils bénéficient dans ces conditions d'une garantie de représentation des fonds assurés par la YYYY(10.000.000 euros).
Les fonds de prévoyance pour travaux ou constitués pour toute autre chose pourront être placés, sur décision particulière de l'assemblée générale des copropriétaires sur un compte spécifique ; le syndicat des copropriétaires pourra dans ce cas percevoir les intérêts, fruits ou produits générés par ces fonds.
Les prestation set frais particuliers ...tarif spécifié dans le contrat de syndic joint à la convocation.
L'assemblée générale décide par ailleurs que les frais de contentieux de recouvrement de charges impayées en cas d'action judiciaire seront intégralement supportés par les copropriétaires défaillants, selon les nouvelles dispositions de la loi SRU du 13 décembre 2000.
Conformément aux dispositions de l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes impayées porteront intérêt au taux légal au profit du syndicat de copropriété, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic aux copropriétaires défaillants.
"
fin de citation
ps : quelqu'un demandait ce qu'on appelle "copropriétaire défaillant" ... Ce peut être celui qui n'est ni présent ni représenté en assemblée générale ... Mais ce peut être aussi celui qui ne paie pas ses charges !
La résolution "annexe" est ensuite mise aux voix :
"L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que les honoraires de gestion attribués au cabinet xxx pour l'exercice 2012 sont fixés à la somme de aaa euros ht, soit bbb euros ttc (tva actuelle 19.6%) compte tenu du système comptable actuel à compte bancaire séparé."
fin de citation
ps1 : comme le rappellent nefer et ainohi sur l'autre sujet et depuis 2010 il ne devrait y avoir qu'une seule résolution et un seul vote (désignation et honoraires). |
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Édité par - filomat le 03 août 2012 06:58:06 |
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Posté - 03 août 2012 : 07:50:59
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citation: Les fonds et valeurs reçus par le syndic à l'occasion d'une mission de gestion courante sont versés au compte ouvert par le syndic pour le compte de la copropriété et font l'objet pour ce syndicat d'une comptabilité individuelle.
cette phrase est ambigue, car elle peut laisser croire que le syndicat a dispensé le syndic d'ouvrir un compte séparé, qu'en est-il ?
ce qui semble contre carré par la résolution "annexe" .. 
citation: L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que les honoraires de gestion attribués au cabinet xxx pour l'exercice 2012 sont fixés à la somme de aaa euros ht, soit bbb euros ttc (tva actuelle 19.6%) compte tenu du système comptable actuel à compte bancaire séparé."
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 03 août 2012 : 09:29:49
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En effet rambouillet, j'avais bien relevé cette "ambiguité", je pense que nous avons bien le compte séparé mais que la phrase concernant la comptabilité individuelle "pour ce syndicat" , est un reliquat des dispositions anciennes avant compte séparé, ou bien elles signifient "comptabilité individuelle copropriétaire par copropriétaire".
Je dois bien reconnaitre que c'est largement au-delà de mes connaissances et je n'ai fait que retranscrire ce qui figure dans mon procès-verbal pour que cela puisse être éventuellement comparé à ce qui se fait dans d'autres copropriétés.
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Posté - 03 août 2012 : 09:46:17
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filomat :" Les fonds et valeurs reçus par le syndic à l'occasion d'une mission de gestion courante sont versés au compte ouvert par le syndic pour le compte de la copropriété et font l'objet pour ce syndicat d'une comptabilité individuelle."
Phrase ambigue, mais je lis que le syndoc a ouvert un compte individualisé dans la comptabilité du syndic.
Ce n'est PAS un compte séparé AU NOM DU SYNDICAT.
un " compte ouvert pour le compte de la copropriété !! n'est pas un compte ouvert " au nom du syndicat".
filomat : vérifiez déjà simplement le libellé des chèques que vous envoyez au syndic pour payer vos charges de copropriété; vous pouvez demander le RIB de ce compte pour fiare vos virements de charges.
Compte séparé : le libellé est SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES FILOXXXX
FILOMAT / " A défaut de décision ???? prise à la majorité de l'article 25 ou 25.1 lors de l'assemblée qui se tiendra avant le 30 juin 2013 le mandat se poursuivra jusqu'à une nouvelle assemblée devant statuer dans les conditions prévues à l'article 24, et qui devra se tenir au plus tard dans les 3 mois, et avant le 30 septembre 2013 "
Autre phrase ambigue !!! si l'AG rejette le renouvellement du contrat de syndic à l'article 25, puis à , l'article 25.1 qui EST la majorité à l'article 24, l'AG a décidé de ne pas renouveller le syndic sortant. AUCUN autre vote n'est possible, car sans syndic personne ne pourra convoquer une AG , SAUF un administrateur judiciaire.
Une AG décide. Il n'existe pas de non décision, c'est POUR ou CONTRE.
Vote syndic vous " manipule" pas mal sur ce genre de phrase ". |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 03 août 2012 : 13:39:27
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Merci, Philippe388, je ne fais pas de chèques, je paie par prélèvement automatique mais je vais tout de même essayer de regarder qui reçoit les fonds, si c'est le syndic ou bien le syndicat. Je devrais bien trouver des papiers indiquant à quel ordre ceux qui paient par chèque doivent les établir.
Pour la question d'être sans syndic s'il n'obtient pas le tiers des tantièmes (et la majorité des présents et représentés en second vote) au motif que n'étant "pas désigné" il serait en somme "révoqué" je suis un peu noyé, mais cela irait dans le sens de ma proposition de ne jamais appliquer l'article 25.1 au cours de la même assemblée et toujours recourir à la convocation d'une seconde assemblée dans les trois mois.
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Posté - 03 août 2012 : 13:58:58
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filomat : votre dernière reflexion n'est pas la loi de la copropriété.
Le fait de passer à l'article 25.1 pour l'élection du syndic, est une très bonne chose, comme pour l'adoption de trvaux.
Cela peut éviter la nomination d'un AJ, avec les frais importants que cela coporte, et une dégradation de la copropriété si une majorité bloque systématiquement tous les travaux !
SI le mandat du syndic est rejetté à l'article 25 ou a l'article 25.1, alors la copropriété est sans syndic, la case tribunal et l'AJ OBLIGATOIRE. Cela est très clair !
Pour les " papiers" il suffit de regarder vos appels de fonds trimestriels de charges. SI c'est écrit syndic Dupont/copropriété machin, vous n'avez aucun compte séparé, votre syndic vous a baratiné !!! |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 03 août 2012 : 20:25:04
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J'ai retrouvé les "papiers" Philippe388, les chèques sont à établir à l'ordre de "SDC résidence xxx" , donc c'est bien un compte séparé.
Pour la phrase ambigue relevée par rambouillet je n'ose pas trop la signaler sur le forum du conseil syndical car je n'arrive pas à bien la lire et la comprendre ("dans le doute abstiens toi !").
Mais par contre le fait que la durée du mandat ne soit pas précisée en dates calendaires me parait un argument de poids pour ceux qui voudraient contester la désignation du syndic (les deux mois après réception du procès-verbal sont écoulés mais je ne sais pas s'il y a eu contestation de la part de certains copropriétaires).
Nous sommes parfaitement d'accord sur le fait qu'une copropriété sans syndic ne peut fonctionner, mais il y a deux manières d'appliquer le 25.1 : l'une à la même assemblée à condition que l'article 25 ait recueilli le tiers des tantièmes et que la décision ne fasse pas l'objet d'une seconde assemblée dans les trois mois, et l'autre en convoquant cette seconde assemblée sans avoir besoin que le tiers des tantièmes ait été réuni au vote à l'article 25, et la seconde manière, même si elle est plus onéreuse, me parait aussi judicieuse que la première. |
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Édité par - filomat le 03 août 2012 20:27:32 |
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