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Jacklyn44
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 Posté - 17 juil. 2012 : 13:51:51
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Sur la convocation de l'AG nous n'avons toujours pas date pour la vérification des comptes.
Le courrier pour l'AG est d'après le timbre poste partit le 4 juillet, la vérification des comptes avec le CS a été faite le 5 juillet, donc je ne peux pas aller vérifier les factures.
J'étais absente j'ai été chercher le courrier le 10 juillet
Je vous prierai de bien vouloir me donnez le maximum de renseignements, j'envisage de contester paar un courrier recommandé.
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Posté - 17 juil. 2012 : 14:35:40
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quand a lieu votre AG ?
pour la consultation de comptes, cela doit être effectivement inscrit sur la convocation :
citation: Article 9
La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.
et rappel du 18-1 :
citation: Article 18-1
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
Tout d'abord, même si cette modalité n'est pas inscrite sur la convocation, etes vous sure qu'une AG ne les ait pas fixées ?
Dans le cas contraire, contestez l'AG ne vous amènera pas à grand chose ; mais en l'absence d'indication, vous pouvez aller consulter n'importe quel jour ouvrable les documents, le syndic ne pouvant vous rétorquer des modalités officielles. Prenez RDV....
Vous ne féliciterez pas le CS qui vérifie les comptes après l'envoi des convocations .... bouh !!!!!!  |
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Jacklyn44
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 Posté - 17 juil. 2012 : 14:47:05
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L'AG a lieu le 27 juillet.
J'ai demandé un RV c'est impossible tous les jours sont pris .
Le CS a une réunion 8 jours environ avant l'envoi de la convocation, puis c'est la première fois que la vérification se fait si rapidement.
J'ai demandé qu'à l'ODJ soit notifié:
1- "En application de l'article 18-1 de la loi du 31/12/1985 l'assemblée générale décide que les Copropriétaires qui désireraient consulter les pièces justificatives des charges au bureau du Syndic ne pourrons le faire que simultanément avec les membres du Conseil Syndical pour procéder à la vérification des comptes.
Tout copropriétaire désirant consulter les pièces justificatives des charges au bureau du Syndic devra en informer celui-ci en temps utile de manière qu'il puisse lui indiquer le jour et l'heure prévus par le Conseil Syndical pour la vérification des comptes"
Toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour. »
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Posté - 17 juil. 2012 : 14:55:20
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Jacklyn44 : Si rien n'est notifié dans la convocation sur une date fixée pour la consultation des comptes par un copropriétaire non membre du CS, alors le syndic n'a aucun droit de vous refuser cette vérification.
Envoyer un RAR en lui notifiant que vous viendrez vérifier les factures le XX/07/2012 comme l'article 18 le précise.
Si à la date pévue, le syndic ne vous autorise pas à vérifier els comptes et les factures, alors vous pourrez contester cette AG !!
IL est aussi très étonnant que le CS vérifie les comptes APRES la date d'envoi des convocations ?? Les comptes proposés par le syndic peuvent modifiés sur la demande du CS lors de cette vérification.
Ce CS me parait pas très bon, et le syndic se moque de leur vérification. ce syndic ne peut pas vous refuser ce rendez vous.
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Posté - 17 juil. 2012 : 16:49:22
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citation: J'ai demandé un RV c'est impossible tous les jours sont pris .
le syndic a tort ; il ne peut vous refuser ce controle. c'est à lui de s'organiser, ne vous laisser pas faire. rappeler lui que vous le rémunérez !!!
Faites une Lettre LRAR et proprosez 3 dates. Sans réponse, en AG vous expliquerez que vous contesterez l'AG :
* qui n'a pas été convoqué dans les formes légales
* pour refus de consultation des comptes |
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oldman24
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Posté - 17 juil. 2012 : 19:04:46
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Bonsoir Jacklyn44,
Vous avez le droit de contrôler les comptes de votre SDC .
Vous voulez faire mieux que votre CS ,quelque peu nonchalent.
Pourriez vous donner les raisons particulères qui vous préoccupent?.
Merci.
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Édité par - oldman24 le 17 juil. 2012 19:08:56 |
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Jacklyn44
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Posté - 17 juil. 2012 : 19:06:40
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Oldman24 de nouvelles difficultés.
Le courrier de convocation de l'AG est pour le 27 juillet.
Je téléphone pour demander la date de vérification des comptes.
La secrétaire du syndic me répond:
"C'est trop tard le CS a fait la vérification le 5 juillet."
Je regarde la date d'envoi du courrier d'après le timbre courrier posté partit le 4 juillet, (J'ai été chercher le courrier le 10 juillet.)
La vérification été faite par le CS le 5 juillet, donc je ne peux pas aller vérifier les factures. Il n'ont pas de place de disponible pour me recevoir tous les jours sont pris.
J'avais demandé qu'à l'ODJ il soit notifié:
1- "En application de l'article 18-1 de la loi du 31/12/1985 l'assemblée générale décide que les Copropriétaires qui désireraient consulter les pièces justificatives des charges au bureau du Syndic ne pourrons le faire que simultanément avec les membres du Conseil Syndical pour procéder à la vérification des comptes.
Tout copropriétaire désirant consulter les pièces justificatives des charges au bureau du Syndic devra en informer celui-ci en temps utile de manière qu'il puisse lui indiquer le jour et l'heure prévus par le Conseil Syndical pour la vérification des comptes"
Toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour. » ( j'espère que ce sera voté)
Cela ne plait pas évidemment, il y a plus de 25 ans que le syndic décide avec sa bande de béni oui oui.
Peut être vous souvenez-vous les toutes premières fois que j'ai été vérifier des factures le Président nous a dit: "je démissionne" (ce qu'il n'a pas fait) Monsieur le Président contestait que j'aille vérifier certaines factures, il devait ignorer que les copropriétaires avaient le droit de vérifier les dites factures!
Monsieur le Président avait refusé que je prenne place à leur table lors du pointage de factures (et non de vérification des comptes). De plus j'ai demandé a voir tous les contrats que je n'arrive toujours pas à obtenir.
philippe388 IL est aussi très étonnant que le CS vérifie les comptes APRES la date d'envoi des convocations.
Je suis encore bien incompétente malgré vos précieux conseil .
Expliquez moi le CS doit vérifiez les comptes avant l'envoi de la convocation? Ce qui me semble logique maintenant que vous me le dites.
Mais pourquoi les copropriétaires doivent vérifiez les comptes en présence du CS si ce dernier a déjà vérifié les comptes?
Je fais un courrier recommandé comme je viens de voir d'après les conseils et je propose 3 dates.
Merci à tous pour vos conseils. |
Édité par - Jacklyn44 le 18 juil. 2012 06:15:44 |
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Posté - 18 juil. 2012 : 07:45:32
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citation: Cela ne plait pas évidemment, il y a plus de 25 ans que le syndic décide avec sa bande de béni oui oui.
et cela fait plus de 25 ans que la majorité des proprios le désigne, ainsi que les membres du CS, donc les "fautifs" s'il y en a, sont les proprios...
citation: Expliquez moi le CS doit vérifiez les comptes avant l'envoi de la convocation? Ce qui me semble logique maintenant que vous me le dites.
Le CS devrait vérifier les comptes dans le mois qui suit la cloture de l'exercice ce qui permer en "partenariat" avec le syndic de faire les corrections nécessaires et être en accord avec les chiffres mis dans la convocation.
citation: Mais pourquoi les copropriétaires doivent vérifiez les comptes en présence du CS si ce dernier a déjà vérifié les comptes?
Si l'AG n'a fixé aucune modalités pour la vérification des comptes, le copro lambda perut avoir accès aux factures et contrats dans les 21 jours de la convocation. Le syndic n'a pas le droit de vous refuser, d'autant que ce controle ne le monomolise pas, il suffit qu'il mette à votre disposition une pièce et les documents...
Si l'AG venait à voter le controle en même temps que le CS (c'est son droit), votez CONTRE ainsi vous vous garderez la possibilité d'y aller en dehors du CS, mais quel interet ? |
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filomat
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Posté - 18 juil. 2012 : 08:56:41
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Alibis, alibis, rambouillet ! , les fautifs ne sont pas les proprios :
Ce sont les syndics qui en concertation avec le conseil syndical élaborent l'ordre du jour des assemblées et c'est bien le plus important.
Filomat peut en faire autant (il peut demander qu'une question figure à l'odre du jour) ... C'est vrai !
Ce sont les syndics et présidents (ou autre conseiller syndical) qui président et organisent l'assemblée.
Filomat peut en faire autant, se présenter à la présidence de l'assemblée ou son secrétariat (s'il a mis la question à l'odre du jour) ...C'est vrai !
Ce sont les conseillers syndicaux qui disposent des pouvoirs qu'ils demandent dans leurs communications à l'ensemble des copropriétaires.
Filomat peut en faire autant, il peut réclamer les adresses des copropriétaires et leur envoyer un journal tous les matins pour demander lui aussi leur pouvoir, il peut arriver le premier à l'émargement pour rammasser ceux en blanc qui trainent sur la table ... C'est vrai !
Qu'en est-il dans les faits ?
ps : au sujet du controle des comptes nous avons voté à la dernière assemblée :
"l'assemblée générale des copropriétaires, après en avoir délibéré décide que les pièces justificatives des charges de copropriété seront à la disposition des copropriétaires durant la période comprise entre la réception de la convocation à l'assemblée et la tenue de celle-ci, pendant les heures ouvrables du lundi au vendredi de 9h à 13h et de 14h à 17h en prenant rendez-vous au préalable avec le service comptable"
pour 50.000 ièmes (1000 copr)
contre 50 ièmes (1 copr)
abstention 30 ièmes (1 copr)
Vote à mains levées : adoptée
C'est une facilité à laquelle s'est engagé le syndic et à laquelle il n'est pas obligé (la loi autorise que le délai ne soit que 8 jours - de mémoire je crois - alors qu'avec ce vote c'est pendant toute la période de 21 jours ou plus que les documents pourront être consultés individuellement, ou avec le conseil syndical). |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 18 juil. 2012 08:59:53 |
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Posté - 18 juil. 2012 : 09:14:00
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citation: les fautifs ne sont pas les proprios
et si, mon bon filomat, ce sont les proprios, l'OdJ n'a rien à voir là dedans.
Périodiquement la désignation du syndic est obligatoirement mise à l'ordre du jour et périodiquement les proprios redédésignent le syndic dont jacklyn est mécontent ! ce sont bien les copros qui décident pas le CS, ni le syndic sur ce point !
citation: Ce sont les conseillers syndicaux qui disposent des pouvoirs qu'ils demandent dans leurs communications à l'ensemble des copropriétaires.
et alors, ils font leur job pour avoir le maxi de participants, après sont-ils "pensants" comme jacklyn est un autre débat .... et les CS sont désignés par la majorité des copros...
citation: de mémoire je crois attention à la mémoire filomat, les textes c'est mieux !
rien n'est prévu sur ces 8 jours dans les textes 
citation: Article 18-1
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
votre syndic ne vous a pas fait une fleur, il est obligé de respecter la loi et la décision de l'AG , elle est bien bonne ! |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 18 juil. 2012 : 09:23:51
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Merci beaucoup pour m'avoir retrouve l'article de loi rambouillet (je demeure incapable de m'y retrouver dans cette loi - cela n'a jamais été mon métier - et il ne me reste que ma mémoire "chancelante"), notre syndic nous fait donc une très grosse "fleur" puisque lla période d'ouverture à la consultation que lui impose la loi ne s'étend pas sur 8 jours comme je le pensais, mais sur un seul jour.
Au sujet de l'alibi il m'est venu à l'esprit une comparaison : "C'est comme si le garagiste à qui vous confiez votre voiture pour qu'il fasse la vidange vous répondait "Si vous n'êtes pas content vous n'avez qu'à la faire vous même !".
On désigne (et on paie) un syndic, on élit (et ils sont bénévoles) des conseillers syndicaux, ils ont une mission, on leur fait confiance, on leur donne le quitus.
Ce n'est pas de la provocation, rambouillet, c'est ce que je pense réellement et que pensent la majorité des autres copropriétaires de ma résidence à mon avis.
Espérons que nos contradictions éclaireront les lecteurs du forum. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 18 juil. 2012 09:30:54 |
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Posté - 18 juil. 2012 : 09:28:07
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filomat : " les fautifs ne sont pas les proprios :"
filomat : tant de posts sur le même problème !!! vous n'avez toujours pas compris les rôles de chacun dans une copropriété.
Le syndic gère le syndicat, élu par les copropriétaires; le CS vérifie la gestion du syndic et les comptes du SDC, les membres sont élus par les copropriétaires.
L'AG, soit les copropriétaires, est seule décsionnaire.Elle vote le budget et TOUS les travaux.
Le syndic et le CS ne " décident" de rien.
Si les copropriétaires renouvellent les même personne, c'est qu'ils sont très satisfait de leur syndic et de leur CS !!
Jacklyn : "Mais pourquoi les copropriétaires doivent vérifiez les comptes en présence du CS si ce dernier a déjà vérifié les comptes?"
NON !! les copropriétaires ont le droit de vérifier les comptes SEULS, entre la réception de la convocation et la date de l'AG. Un syndic qui refuse cela est hors la loi et condamnable !!
Avant de présenter les comptes à l'approbation de l'AG, et les joindre à la convocation, il est indispensable que le CS vérifie ces comptes avant la préparation de l'ODJ, et non après l'envoi des convocation.
Une vérification sérieuse ne se limite pas au simple controle des factures, mais à la vérification de la balance, des relevés de comptes bancaires, du grand livre, des contrats, des comptes trvaux, des contentieux,.......
Il est très très très rare que des copropriétaires demandent de vérifier les comptes chez le syndic. La très grande majorité ne lisent même pas les comptes joints à la convocation !!! malheureusement
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filomat
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Posté - 18 juil. 2012 : 09:39:53
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"filomat : tant de posts sur le même problème !!! vous n'avez toujours pas compris"
Vous me rappelez, philippe388, les présidents d'assemblée générale d'autrefois qui faisaient ainsi taire ceux qui demandaient la parole en assemblée " vous n'y connaissez rien, de quel droit parlez vous, laissez nous faire, nous sommes les élus de l'assemblée, ce n'est pas pour rien ".
Il y en a même un qui m'a demandé sur son forum "de quel droit vous mélez vous des affaires de la copropriété sur tous les sujets : Qui êtes vous, vous êtes Dieu ?". |
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Posté - 18 juil. 2012 : 12:51:44
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filomat : je confirme, vous n'avez pas compris le fonctionnement de la copropriété.
Une AG de copropriétaires n'est pas l'Assemblée Nationale !!!!
Le CS n'est pas le représentant des copropriétaires; son role est de vérifier les comptes et la gestion du syndic, de vérifier de la bonne exécution des décsions de l'AG et des copros,... ET d'en rendre compte aux copropriétaires lors de cette AG anuelle.
TOUS les copros ont le droit de s'exprimer, de demander des explications, de vérifier les comptes chez le syndic mandataire du SDC, de contester des décisions devant le TGI, de changer de syndic, de choisir les memebres du CS, d'adopter ou non un budget ou des travaux, ... ET pour cela il faut zapper le match de foot et se rendre aux AG et d'y participer activement.
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oldman24
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Posté - 18 juil. 2012 : 19:39:45
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Le syndic doit indiquer sur la convocation la date fixée aux copropriétaires qui désirent procéder à l'examen des documents comptables,de l'année N-1,avant la date de l'AG..
La secrétaire du syndic n'avait pas à vous répondre ,comme elle l'a fait.
Cette date figure t'elle sur ce courrier?
Elle peut n' avoir aucun rapport avec la ou les interventions du CS !. |
Édité par - oldman24 le 18 juil. 2012 19:51:01 |
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Jacklyn44
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15
Posté - 19 juil. 2012 : 06:11:41
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Cette date figure t'elle sur ce courrier?
Non nous n'avons jamais de date sur les documents. ( je suis la seule a aller vérifier et je dérange)
De toute façon un courrier recommandé qui part le 4 vous le recevez au plus vite (si vous etes chez vous) le 5.
Comment voulez vous, c'est impossible. Leur vérification était justement le 5.
Je viens d'envoyer une Lettre LRAR comme le notifie Rambouillet en précisant les articles de loi.
Merci à tous |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juil. 2012 : 09:49:30
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Si vous n'avez signé l'accusé de réception que le 5,le syndic ne peut pas, à mon avis, vous refuser l'accès aux documents, à moins qu'il n'ait averti auparavant de la date d'envoi des convocations par un moyen qu'il serait en mesure de prouver.
Puisque les recommandés sont conservés 15 jours par la poste, la loi devrait préciser que la journée de consultation doit être choisie entre le 15 ième jour qui suit l'envoi des convocations et celui de la tenue de l'assemblée.
Sur la constatation de ce méfait il vous faut proposer à l'assemblée générale une résolution du type de celle adoptée dans ma copropriété afin qu'elle s'applique à l'avenir.
Vous soulevez un réel problème, ce n'est pas un hasard si cette résolution a été mise à l'ordre du jour de ma convocation, elle devrait se généraliser chez tous les syndics, ils ont dû se mettre d'accord entre eux et les associations de conseillers syndicaux.
Comme dit rambouillet mon syndic ne me fait pas une fleur, il est juste le premier à faire ce que vont faire ensuite tous les autres !
Les termes de la résolution (voir ci-dessus ma première réponse sur ce sujet pour son intégralité) sont bien "durant la période comprise entre la réception de la convocation à l'assemblée et la tenue de celle-ci,"
La loi existe depuis 1965 et ce n'est seulement qu'en 2012 que l'on s'aperçoit de l'erreur :!
Le décret des modalités d'application devrait prochainement s'enrichir d'un article de plus ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 19 juil. 2012 10:07:28 |
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filomat
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Posté - 19 juil. 2012 : 12:49:37
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A la réflexion votre histoire me parait vraiment loufoque : Si le syndic vous refuse la possibilité de consulter les pièces justificatives avant de voter l'approbation des comptes cela revien(drai)t à vous priver de votre droit de vote, ce serait un motif d'annulation.
Si vous lui demandez dès réception de votre convocation de vous indiquer quel jour vous pouvez consulter les comptes il doit obligatoirement vous répondre - à moins qu'il ne vous ait déjà prévenu de la date auparavant - et vous proposer une date avant la tenue de l'assemblée.
A la limite il faudrait charger un huissier de lui poser la question.
Par téléphone cela ne devrait pas coûter trop cher !
Mais nous sommes là en pleine aberration. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Jacklyn44
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Posté - 20 juil. 2012 : 04:14:43
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filomat :Si vous n'avez signé l'accusé de réception que le 5, non j'ai signé le 10.
De toute façon le courrier part le 4 vous le recevez le 5 vers 12h la réunion du CS était passé.
J'attends ma réponse a ma LRAR, j'ai notifié les articles de Loi précisé par Rambouillet.J'ai bien compris que ce n'est pas légal.
C'est un motif d'annulation de l'AG pour "refus de consultation des comptes."
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Posté - 20 juil. 2012 : 09:16:11
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filomat : "A la réflexion votre histoire me parait vraiment loufoque : Si le syndic vous refuse la possibilité de consulter les pièces justificatives avant de voter l'approbation des comptes cela revien(drai)t à vous priver de votre droit de vote, ce serait un motif d'annulation."
Très en forme ce matin.
Encore une de vos inventions !! le droit de vote en AG n'a strictement rien à voir avec la vérification des factures et des comptes par les copropriétaires.
Donnez nous encore une fois ou vous avez touver cette privation du droit de vote ??
RIEN de loufoque dans la question de jacklyn44, mais une simple constatation de la vie cournate de la copropriété.
Les syndics rechignent toujours à recevoir d'autres copros que les membres du CS, et pourtant 99.99% des copropriétaires ne se déplacent pas pour vérifier les comptes du SDC !!!!
Je l'ai fait à plusieurs reprises avant d'être au CS; et le "grand" syndioc de l'époque avait refusé de me donner l'ensemble des comptes comme le grand livre par exemple !!! Une vérif. sans grand livre n'est pas une vérification.
Le syndic n'a pas à vous refuser un rendez vous. Il faut le lui signifier en RAR en lui rappelant les textes de loi. |
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Jacklyn44
Contributeur actif
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Posté - 26 juil. 2012 : 05:11:09
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philippe388 - oldman24
Réponse du syndic
Tout copropriétaire désirant consulter les pièces justificatives des charges au bureau du syndic, devra en informer celui ci (en temps utile en gras dans le texte) afin d'indiquer le jour, l'heure etc; prévu par le CS. etc..
(Il me joint le texte voté par l'AG en 1985. Chaque année j'ai téléphoné pour demander quand est-ce que je pouvais venir pour la vérification des comptes. L'an dernier quelqu'un avait parlé de ce vote de 1985, je n'étais pas copropriétaire. )
Vous étiez parfaitement informé etc puisque vous avez demandé à ce qu'elles soient portés à l'ORDJ.
J'ai effectivement demandé qu'à l'ODJ soit notifié:
1- "En application de l'article 18-1 de la loi du 31/12/1985 l'assemblée générale décide que les Copropriétaires qui désireraient consulter les pièces justificatives des charges au bureau du Syndic ne pourrons le faire que simultanément avec les membres du Conseil Syndical pour procéder à la vérification des comptes.
Tout copropriétaire désirant consulter les pièces justificatives des charges au bureau du Syndic devra en informer celui-ci en temps utile de manière qu'il puisse lui indiquer le jour et l'heure prévus par le Conseil Syndical pour la vérification des comptes"
Toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour. »
Le courrier de l'AG étant posté le 4juillet, la réunion du CS le 5 juillet dans la matinée, il était impossible de ce joindre au CS.
Je n'avais même pas reçue mon courrier.
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