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nefer
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 Posté - 26 juil. 2012 : 07:16:01
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citation: Initialement posté par Jacklyn44
J'ai effectivement demandé qu'à l'ODJ soit notifié:
1- "En application de l'article 18-1 de la loi du 31/12/1985 l'assemblée générale décide que les Copropriétaires qui désireraient consulter les pièces justificatives des charges au bureau du Syndic ne pourrons le faire que simultanément avec les membres du Conseil Syndical pour procéder à la vérification des comptes.
Tout copropriétaire désirant consulter les pièces justificatives des charges au bureau du Syndic devra en informer celui-ci en temps utile de manière qu'il puisse lui indiquer le jour et l'heure prévus par le Conseil Syndical pour la vérification des comptes"
Toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour. »
Le courrier de l'AG étant posté le 4juillet, la réunion du CS le 5 juillet dans la matinée, il était impossible de ce joindre au CS.
Je n'avais même pas reçue mon courrier.
je ne comprends pas bien...
est ce vous qui avez proposé ce texte à l'ODJ de l'AG ? |
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Posté - 26 juil. 2012 : 08:53:38
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si une résolution a été votée en 1985 et non résiliée, elle est applicable.
Le CS n'a pas fait son boulot car il aurait du avertir ses proprios de la date de consultation qui n'a pas du être décidé du jour au lendemain.
l'année prochaine, 2 mois avant la date présumée de l'AG, faites une demande officielle au syndic. |
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JPM
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23
Posté - 26 juil. 2012 : 10:52:50
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Coup de projecteur nécessaire :
Les copropriétaires disposent d'un droit de contrôle des justificatifs des charges mises en répartition.
L'art 18-1 de la loi laisse à l'assemblée le soin de déterminer les modalités d'exercice de ce droit.
Ces modalités doivent être rappelées dans la convocation ; il s'agit d'un simple rappel d'une décision qui peut avoir été prise plusieurs années auparavant.
Les modalités peuvent faire l'objet d'une question, - et non plus d'un rappel -, s'il apparait opportun de les modifier.
L'assemblée ne peut pas imposer aux copropriétaires de se joindre au conseil syndical; Tout copropriétaire peut prétendre à effectuer individuellement le contrôle.
Dans la pratique, il est évident que les dispositions de l'article 18-1 ne pourraient pas être respectées si un certain nombre de copropriétaires prétendaient s'en prévaloir. On pourrait donc prétendre que le texte est mauvais mais on s'en contente dès lors que les candidats sont peu nombreux. Par ailleurs personne n'a trouvé une solution convenable.
On ne peut songer maintenant qu'à un accès électronique aux pièces comptables. Ce qui ne serait pas parfait encore.
Le plus souvent les demandeurs de rendez-vous veulent effectuer une vérification précise et non pas un contrôle général. Il serait souhaitable de donner un régime juridique précis aux demandes d'information de ce genre. Au final, les syndics y gagneraient du temps.
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Jacklyn44
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Posté - 26 juil. 2012 : 13:55:39
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"Est ce vous qui avez proposé ce texte à l'ODJ de l'AG "
Oui, l'an dernier j'avais encore des problèmes pour aller vérifier les comptes. Le syndic m'imposait de venir à 11h avec le CS.
Le même CS il y a quelques années avaient refusé que je vérifie les comptes avec eux.
Le plus souvent les demandeurs de rendez-vous veulent effectuer une vérification précise c'est mon cas une dizaine de factures.
Le courrier pour l'AG est d'après le timbre poste partit le 4 juillet, la vérification des comptes avec le CS a été faite le 5 juillet.
Ce qui a été voté en 1985 ? Je ne suis pas au courant.
"Le CS n'a pas fait son boulot car il aurait du avertir ses proprios de la date de consultation qui n'a pas du être décidé du jour au lendemain."
Comment aller vérifier les comptes le lendemain de la réception de la convocation de l'AG? Je n'ai pas le temps de vérifier!
Est ce que l'AG pouvait être annulé pour refus de vérifications des comptes?
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JPM
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Posté - 26 juil. 2012 : 14:33:37
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Une annulation éventuelle ne pourrait porter que sur la seule question de l'approbation des comptes.
Par ailleurs la faute serait avant tout l'absence de mentions appropriées dans la convocation.
Enfin tout dépendrait de la nature de ce que vous vouliez vérifier dans les factures.
Comme indiqué, on ne peut pas vous obliger à vérifier les factures au même moment que le conseil syndical.
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Posté - 26 juil. 2012 : 21:47:48
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citation: L'assemblée ne peut pas imposer aux copropriétaires de se joindre au conseil syndical; Tout copropriétaire peut prétendre à effectuer individuellement le contrôle.
l'article 18-1 est un peu plus restrictif que vous le dites.
[quote]Article 18-1
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
[quote]
mais il n'empeche que cela aurait du petre inscrit sur la convocation, mais sans effet, car arrivant trop tard ; ce syndicat ne fonctionne pas très bien et CS et syndic oublient que les biens communs appartiennent à tous... |
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Jacklyn44
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Posté - 27 juil. 2012 : 02:51:55
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Je vais informer les copropriétaires du refus de vérifier les comptes
( certaines factures) et faire savoir à tous le refus du syndic.
Demander a respecter la loi, a savoir notifié sur la convocation la date et l'heure de consultaion pour vérifications des comptes.
Et surtout leur préciser que je ne suis pas leur locataire mes copropriétaires.
Je ne pense pas qu'ils ont le droit de faire cette vérification en catimini. Le courrier posté le 4 juillet reçu le 5 vers 11h30 la réunion du CS était déjà terminée.
Merci à tous pour vos conseils |
Édité par - Jacklyn44 le 27 juil. 2012 02:52:36 |
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oldman24
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Posté - 27 juil. 2012 : 09:39:55
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Bonjour Jacklyn44,
Bpn courage pour votre AG, dont il serait souhaitable de connaitre les décisions prises compe tenu , notamment, de vos souhaits et des conseils reçus sur rle site. !
et aussi:
- le syndic a t'il demandé et obtenu le quitus ?
- a t'il signé le PV en fin de séance ?
- quelle a été la position des membres du CS sur la date de consutation des documents par les copropiétaires avant les AG?
Merci
A bientôt
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Édité par - oldman24 le 27 juil. 2012 09:45:55 |
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Jacklyn44
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 Posté - 27 juil. 2012 : 15:09:55
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Oldman déception +++
-le syndic a t'il demandé et obtenu le quitus ?
Bien sur nous sommes 4 sur 58 a voté contre. Quelqu'un a voulu expliquer de ne pas voter le quitus, le syndic a réussi a mettre tous les copropriétaires dans sa poche comme d'habitude.
-Quelle a été la position des membres du CS sur la date de consutation des documents par les copropiétaires avant les AG?
Tous sont d'accord avec le syndic, je dois envoyer un courrier 2 mois avant de recevoir la convocation de l'AG et venir impérativement avec le syndic. J'ai demandé à ce soit noté la date le jour et l'heure de consultation sur la convocation de l'AG c'est NON. Vous vous rendez compte si 100 copropriétaires venaient ensemble? etc..
Le président à ajouter que venir vérifier les comptes c'étaient un manque de confiance. |
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oldman24
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Posté - 27 juil. 2012 : 17:31:48
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Bonsoir Jackly44
Merci pour votre réponse à mon message.
Vous ùetes déçue.D'autres doivent l'être aussi, sur UI.
Malgré le QUITUS je ne vois qu'une piste ,celle de la justice ,bien couteuse et lente.
Sans celà "vous ne serez pas soriie de l' auberge."
En droit de la copropriété il n'y a pas de soins palliatifs et le Chef de l'Etat n'a pas encore prévu d'euthanasie pour les souffrants.
salutations
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Édité par - oldman24 le 27 juil. 2012 17:49:52 |
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oldman24
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31
Posté - 28 juil. 2012 : 12:21:55
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Tant que la majorité des copropriétaires ne vous suivra pas,-quels qu''ls soient-INUTILE d'insister, dans vos demandes de contrôles.
C'est ce que l'on appelle la DEMOCRATIE .
Dans les copropriétés comme ailleurs...
Salutations |
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oldman24
Contributeur senior
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Posté - 28 juil. 2012 : 23:21:08
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Les habituels contributeurs des forums d'UI semblent tous être partis en vacances , à moins que leur silence s'explique pour d'autres raisons !
Wait and see !
Good bye. |
Édité par - oldman24 le 28 juil. 2012 23:27:05 |
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Jacklyn44
Contributeur actif
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Posté - 29 juil. 2012 : 05:19:37
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Les contributeurs sont en vacances?
Ou ils considèrent que c'est impossible de faire bouger les choses.
- Néanmoins d'après les réponses: je pensais que le syndic était obligé de notifié la date et l'heure des convocation de l'AG?
Il ne veut rien savoir et ce Président qui considère que vérifier les comptes c'est un manque de confiance?
-Président du Conseil syndical, il est élu pendant l'AG, il me semblait que son élection devait être uniquement avec les personnes du CS? |
Édité par - Jacklyn44 le 29 juil. 2012 17:04:10 |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 29 juil. 2012 : 06:45:06
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A la lecture de l'article 18 de la loi que je suis en train de lire et relire dans tous les sens en recherchant les présents impératifs et les passés impératifs, je n'arrive pas à me persuader de ce qui est indiqué tant par rambouillet que par JPM, à savoir que l'assemblée générale décide des modalités de consultation des pièces justificatives pour plusieurs assemblées.
L'assemblée générale dont il s'agit dans l'article 18 n'est pas n'importe quelle assemblée générale (pourquoi pas alors aussi celle d'une autre copropriété pendant que nous y sommes ? ), c'est l'assemblée générale qui statue sur les charges et le budget de l'année en cours.
L'article 18 parle de charges, de budget et de modalités de consultation, le tout se rapportant à un même exercice (selon mon hypothèse et contrairement aux interprétations de rambouillet et JPM - mon affirmation est au "présent conditionnel", ce n'est que "supposition" de ma part !).Il n'est pas "confortable" d'avoir une lecture de la loi différente de celle des "pointures" du forum que sont rambouillet et JPM et je préfèrerais bien sûr pouvoir me ranger à leur unisson !
Il est faux de croire que toutes les règles se rapportant à l'exercice de la copropriété sont accessibles au profane par la simple consultation du texte de loi : Ce texte est rédigé à l'intention de juristes ... notamment des juges , et une formation en droit est nécessaire pour les aborder, les interpréter au regard du fond et de leur justification pratique.
Un juge qui a le sens de la justice ne pourrait donner tort à Jacklyn, ce ne sont pas les copropriétaires qui font la loi même s'ils sont majoritaires : Un nouvel acquéreur qui n'aurait pas disposé du procès-verbal de 1985 n'aurait pas été en mesure de consulter les pièces, ce qui est son droit avant d'approuver les comptes.
Ou alors il faudrait supposer que l'intention du législateur était de faciliter les choses pour les syndics, qu'il suffirait d'une simple décision d'une assemblée générale n'importe quand pour fixer des règles de consultation valables une fois pour toutes, que cela ne serait pas si grave si un copropriétaire était appelé à voter l'approbation des comptes sans avoir eu la possibilité de consulter les pièces justificatives.
Les modalités doivent être rappelées dans la convocation : Si le syndic de Jacklyn n'a pas rappelé celles de 1985 c'est qu'il savait bien qu'elles n'étaient valables que pour l'assemblée de 1986 et non les suivantes, à moins qu'il n'y ait eu modification du règlement de copropriété notifié aux hypothèques et qui est le seul qui ait une valeur "pérenne".
Je vérifierai mais je crois bien que c'est la première fois que cette affaire de résolution sur les modalités de consultation est soulevée dans ma copropriété et au besoin je demanderai au syndic s'il y lieu de remettre la résolution à l'ordre du jour de l'année prochaine, en précisant cette fois qu'elle s'applique à la consultation des pièces relatives au budget de l'exercice en cours au moment de l'assemblée (ce que ne fait pas la résolution que nous avons adoptée cette année).
Il me parait bien évident sur le fond que chaque copropriétaire appelé à approuver les comptes d'un exercice doit être mis en mesure de consulter les pièces justificatives qui s'y rapportent, sans forcément avoir à connaitre des décisions d'assemblées générales vingt ans auparavant.
Si le syndic désire n'accorder qu'un seul jour pour cette consultation, ce que la loi lui permet, il lui appartient de choisir ce jour entre le quinzième jour qui suit l'envoi des convocations (fin de la période de réception des convocations) et la date de l'assemblée, faute de quoi son assemblée n'est pas valide.
Le syndic et le conseil syndical de Jacklyn44 le(ou la) promènent au jeu du "nous sommes les plus forts", et, en effet, si Jacklyn44 n'a pas de protection juridique ou de conseils professionnels, pour le moment "ils sont les plus forts" ... Mais l'union fait la force et l'union des copropriétaires sur des forums tels que celui ci finira bien par avoir raison des plus forts.
C'est une affaire à suivre, mais il y a forcément une logique à la loi.
Mon syndic a dit que c'est justement parce-qu'avec un seul jour il ne pourrait pas recevoir 100 copriétaires s'ils venaient ensemble qu'il augmentait la période à 21 jours au moins, sur rendez-vous.
S'il ne veut pas que 100 copropriétaires viennent ensemble il pourrait, à priori, très bien, en effet, leur proposer de demander un rendez-vous à partir du premier janvier,dès que l'exercice est clos les pièces justificatives sont disponibles, mais pour consulter valablement ces pièces il faut disposer des annexes comptables à la convocation : celles que l'on aura à approuver, donc cette consultation ne peut avoir lieu qu'après la réception des convocations s'il s'agit d'un seul jour, le minimum requis par la loi, mais qu'il est bien entendu nécessaire d'augmenter dans les grandes copropriétés quand le syndic n'a pas suffisamment de comptables à sa disposition : C'est à lui de choisir, s'il veut concentrer les consultations sur un seul jour il peut embaucher 100 comptables intérimaires pour recevoir les copropriétaires.
Non seulement la résolution de 1985 ne s'applique pas à l'assemblée de 2012, mais en plus elle ne fait pas sens.
Et il faut bien reconnaitre que sur ce point aussi, dans la majorité des copropriétés, les choses ne se font pas dans les règles, à savoir que les modalités de consultation ne sont pas définies à chaque exercice (ou bien n'ont même jamais été définies, se contentant de l'existence de l'article 18.1 de la loi), et que ces modalités ne sont pas rappelées chaque année dans les convocations des assemblées appelées à statuer sur l'approbation des comptes.
Les syndics de grandes copropriété ont les moyens de consulter si nécessaire des avocats spécialisés quand ils ont un doute sur l'application de la loi, et en général ils en ont déjà eux-mêmes une bonne connaissance. Par conséquent ce sont elles qui devraient donner l'exemple de son application rigoureuse en ce qui concerne notamment les assemblées générales (convocations, tenue et procès-verbal). Bien que sachant que ce forum est avant tout utilisé pour l'entraide entre présidents de conseils syndicaux ou syndics bénévoles dans des copropriétés de tailles moyennes ou petites je continuerai, du moins tant que je pourrais encore trouver un accès internet (qui devient de plus en plus impraticable avec le nouveau virus de l'inquisition google chrome !), à venir apporter ici mon témoignage sur la façon, qui devrait être "exemplaire", dont la loi est appliquée dans le syndicat unique de ma copropriété qui serait l'un des plus important de france, avec ses 2800 lots environ.
ps: Dans ma copropriété le président du conseil syndical est élu lors de sa première réunion,son nom doit être communiqué au syndic. Le plus tôt possible est le mieux, si la première réunion du conseil syndical se fait pendant une interruption de l'assemblée c'est en effet le plus rapide, mais seuls les conseillers syndicaux élus votent, les autres copropriétaires lisent leur journal, écoutent la radio, ou discutent d'autre chose pendant cette élection.
Quand j'achète un croissant la boulangère vérifie la monnaie, et elle a bien raison car je me trompe souvent (et toujours à mon avantage !) et je ne considère pas cela comme un manque de confiance. Si, à la lecture des annexes comptables jointes à la convocation, un copropriétaire a besoin d'une explication sur un point particulier cela ne peut être considéré comme un manque de confiance dans le conseil syndical qui a pour mission de controler la gestion du syndic ... Le refus de quitus à un conseiller syndical (si toutefois la question était posée !) serait, lui, à considérer comme un manque de confiance, mais, la tendance étant de limiter la durée des mandats à un an, pour le syndic comme pour les conseillers, il faut bien reconnaitre que ces questions de quitus perdent de leur importance... Si on n'a plus confiance on vote contre la reconduction.
ps : En général il n'est pas possible de procéder à l'élection du président du conseil syndical par les conseillers pendant l'assemblée générale qui les a élus, car ils ne sont pas forcément tous présents lors de cette élection (on peut élire des candidats défaillants ou représentés, des conjoints etc...): Une réunion du conseil syndical devrait être convoquée le plus tôt possible après l'assemblée (par le syndic ?, à l'initiative d'un des conseillers élus ?) pour procéder à cette élection.
C'est le règlement de copropriété, ou à défaut le règlement de fonctionnement du conseil syndical, qui devrait fixer les modalités de l'élection de son président par et parmi les conseillers élus lors de l'assemblée générale. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 29 juil. 2012 09:15:47 |
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Posté - 29 juil. 2012 : 15:53:49
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filomat :" Un juge qui a le sens de la justice"
Génial !!
Relisez tout votre post, il est croustillant !!  lapalissades, contradictions, ....
J'ai apprécié le quitus à un membre du CS !! belle invention.
filomat : avant d'inventer des lois, il faudrait intégrer et respecter celle de la copropriété, sans les critiquer systématiquement.
Avez vous UNE fois vérifier les comptes de votre SDC ??
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 29 juil. 2012 : 22:17:29
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bonsoir Philippe388 ....
J'étais juste passé pour signaler un élément qui apporte de l'eau à mon moulin : Lors de l'assemblée générale tout copropriétaire peut s'opposer à la consultation avec le conseil syndical, et alors obtenir le droit de consulter le même jour, mais individuellement.
Si la décision de 1985 était "reconductible", alors il n'y aurait que les copropriétaires présents à l'assemblée de 1985 qui auraient cette faculté ... Il ne doit plus en rester beaucoup ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Jacklyn44
Contributeur actif
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Posté - 30 juil. 2012 : 05:24:16
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Si la décision de 1985 était "reconductible", alors il n'y aurait que les copropriétaires présents à l'assemblée de 1985 qui auraient cette faculté ... Il ne doit plus en rester beaucoup !
Mais il en rest encore pas mal qui laissent couler. Et d'autres qui se croient indispensable se trouvent au CS depuis 1977, le syndic (secrétaire lors de l'AG répond a chaque instant sur la demande du président.)
D'après les réponses: je pensais que le syndic était obligé de notifié la date et l'heure des convocation de l'AG?
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
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Posté - 30 juil. 2012 : 12:18:42
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Je le pense aussi, la convocation doit indiquer les modalités conformes aux dispositions de l'article 18-1, donc en particulier la date du (ou des) jour retenu.
Malheureusement nous sommes sur un forum un peu comparable à la copropriété de Jacklyn44 qui est monopolisé par les responsables de copropriété soucieux de ne pas voir entacher la moindre de leurs prérogatives et ce n'est donc pas ici que Jacklyn44 pourra trouver une réponse à sa question. |
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oldman24
Contributeur senior
France
852 message(s)
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Posté - 30 juil. 2012 : 13:29:03
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filomat,
Il esr regrettable de tire vos derniers propos sur ce site qui permet
à de nombreex néophytes de se documenter
:)] |
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Posté - 30 juil. 2012 : 13:32:32
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filomat : "Malheureusement nous sommes sur un forum un peu comparable à la copropriété de Jacklyn44 qui est monopolisé par les responsables de copropriété soucieux de ne pas voir entacher la moindre de leurs prérogatives "
??????
QUi sont les responsables de la copropriété ??
Le syndic ? : il gère la copropriété et les comptes du SDC, c'est un mandataire est élu par l'AG, il exécute les décsions de l'AG, c'est à dire des copropriétaires.
Le CS ? c'est un colège élu par l'AG. Son role est de controler la gestion du syndic et les comptes du SDC. Il n'a qu'un role consultatif, et il rend compte de sa mission devant l'AG; un compte-rendu de son activité est joint à l'ODJ.
Les copropriétaires ??
Jacklyn : si l'AG ne vote pas un ou plusieurs jours pour la vérification des comptes par les copropriétaires, l'article 18.1 est clair. Vous avez les 21 jours pour le faire. C'est une obligation légale. |
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