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 Sujet  |
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MICHAEL
Nouveau Membre
France
13 message(s)
Statut:
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 Posté - 04 juin 2012 : 18:15:36
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Bonjour,
Je suis attentivement depuis 48 heures les posts de fluo, ribouldingue et Bailleurx et je dois vous avouer que grâce à vous, et notamment aux grandes synthèses, je commence à avoir bien (enfin je pense) cerné les arcanes du LMNP en réel super simplifié! Un grand merci pour le temps gagné et les éclaircissements à tous . Je prends de l'avance sur ma déclaration de l'année prochaine car je démarre en lmnp depuis le 01/01/2012, suite à un achat acté l'avant veille.
J'ai deux questions concernant l'inscription Ă l'actif au moment du passage en lmnp.
J'ai acheté début 2010 un autre studio a Paris que je loue actuellement en location nue. Ayant fait un déficit (beaucoup de travaux) que j'ai pu imputer sur mon revenu sur l'année fiscale 2010, j'ai cru comprendre qu'il faudrait que j'attende trois ans pour ne pas voir rogné mon avantage fisca l. Je souhaite passer en lmnp aussi sur cet appartement.
Est ce que cela veut dire:
1/ que je peux passer en lmnp sur l'exercice fiscal 2013 (déclaration en 2014)
2/ ou en 2014 (déclaration en 2015)
Par ailleurs, concernant l'inscription aux immobilisations de la valeur de l'appartement:
En imaginant que je démarre ma comptabilité super simplifiée en 2013 et que mon studio devient loué meublé lmnp au 01/01/2013
- est ce que je mettrai la valeur d'achat 2010 de l'appartement majorée d'une eventuelle plus value basée sur les données notariales dans les "ajouts aux immos" de ma 2033-C de 2013 pour cet appartement
- ou bien est ce que je considère que l'appartement a été acquis en 2010 et donc a déjà connu 3 années d'amortissement au moment ou il "rentre" dans le lmnp, auquel cas ma 2033-C de 2013 pour cet appartement fera apparaitre la valeur d'achat dans les immos existantes au début de l'exercice, et les amortissements 2010-2012 dans les amortissements déjà effectués au début de l'exercice?
Merci pour votre aide précieuse
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
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Posté - 06 juin 2012 : 16:12:00
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il me semble que la position du fics c'est que l'avantage fiscal donné au loueur nu, n'est "valable" que s'il s'engage à louer 3 ans à partir de de la réalisation des travaux
j'opterais donc pour 2014
apres il faudrait peut être comparer quelle conséquence aurait la perte de cet avantage comparativement à celui de mettre l'activité en LMNP pendant 3 ans
sachant que vos investissements seront comptabilisé parmis vos amortissements ( ce qui revient à récuperer cet avantage par petit bouts selon la periode d'amortissement)
la grande difference entre nu et meublé, si vous faites des travaux c'est que en nu vous passez immediatement le montant de ces travaux dans vos frais (ils diminue d'autant vos revenu sur l'année et au mieux les 2 ou 3 suivantes)
dans le cadre de la location meublée cette depense est lissée sur le temps elle ne va pas être une charge importante sur 1 ou 2 ans elle devient une charge divisée sur 10 15 20 ans... selon la nature des travaux et leur durée d'amortissement
l'avantage de ce mode de calcul c'est que des parties comme les murs que vous n'envisagez probablement pas de refaire d'ici la fin de votre activité vont aussi avoir une valeur amortissable qui deviendra aussi une "charge" à deduire et ceux même si vous ne réalisez pas vraiment de travaux sur les murs
j'espère avoir été assez clair ?
pour la "valeur" à enregistrer en debutt d'activité ce serait la valeur venale du bien au moment ou l'activité commence
pour un achat réalisé en 2010 cette valeur peut s'estimer en fonction du cout d'achat et des travaux réaliséés (+ frais de notaire mais je crois à ce sujet que vous n'avez que 3 ans pour pouvoir les prendre en considération)
les amortissement ne commenceront qu'au début de l'activité de meublé
et précisément là si votre logement a été loué nu jusqu'au 15/0714 et que vous avez commencé une location meublée au 30/07/14 vos amortissement pour CE logement commenceront le 30/07/14
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ZX-6R
Contributeur débutant
98 message(s)
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 Posté - 14 juin 2012 : 16:40:26
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Pour moi la différence est que les travaux en nu se déduisent de l'IR (max 10700 euros) et pas en meublé. |
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