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sorgho
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 Posté - 06 juin 2012 : 06:54:07
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Bonjour,
Notre copropriété est composé d'un immeuble avec 8 cages independantes. Un coproprétaire d'une des cages à par courrier demandé la mise à l'ordre du jour pour la prochaine AG, la résolution suivante dans le texte : suppressionde l'usage des vide ordures par condamnation des trappes et neutralisation des colonnes, en précisant exclusivement pour le n° de sa cage. Aux motifs: problèmes évident d'hygiène et mise en conformité aux normes en vigueurs, cout d'entretien. Le syndic sur la convocation de l'A.G. a bien inscrit cette résolution pour cette cage avec réference à cette lettre pour : Décision à prendre concernant la suppression des vide ordures pour raison d'hygiène à l'article 25. Sauf qu'il a incrit de son propre chef la même résolution pour chaque cage sans consultations ni demandes des autres cages avec en réference la lettre exclusive à la cage du copropriétaire demandeur qui précise cette excusivité. Il y a joint un devis non pas pour la cage concernée mais pour l'ensemble des vide ordures de l'immeuble.
1/ Le procédé me semble abusif ?
2/ comment voter une résolution qui ne concerne pas les autres cages puisque la demande est exclusive à une cage.
3/ l'article 25 sans rapport détaillé d'une commission agrée d'hygiène ma paraît aussi abusive, l'unanimité devrait être la régle?
4/ Peut-on avant le vote faire inscrire sur le P.V une réserve sur ce procédé et sur le choix de l'article 25 ?
Merci pour vos précieux conseils.
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Posté - 06 juin 2012 : 07:41:12
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il n'est pas aberrant que suite à la demande d'un copro pour la suppression d'1 colonne vide-ordures, le syndic les mette tous.
En effet, si lors de l'AG les copros des autres colonnes sont eux auusi interessés par la fermeture de la leur, ils ne pourraient en décider si le syndic ne faisait ainsi. Cela me semble être de bonne gestion.
Est ce que dans votre RdC, est-il prévu la possibilité d'un vote par escalier. Si oui, dans ce cas chaque escalier en décide ; dans le cas contraire ce sont tous les copros qui décident de la fermeture d'une colonne. Cela montre aussi l'interet de soumettre toutes les colonnes à l'OdJ sachant que le président de séance peut faire procéder au vote colonne par colonne...
l'article 25-i dit ceci :
" i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ; "
il ne dit pas par quel moyen on parle d'impératifs d'hygiène ; mais il est certes reconnu que ces vides ordures sont propices aux "odeurs", aux "petites bêtes", etc... même avec un entretien régulier, sauf à y dépenser une fortune par semaine... bref à l'hygiène avec un grand H... 
il est vrai que ceci est en contradiction avec la suppression d'un service (unanimité), mais si le législateur a apporté en 2003 cette possibilité de l'article 25-i c'est qu'il était reconnu, à l'époque, les inconvénients de ce systeme.
en conclusion, afin de conforter son vote à l'article 25-i, il aurait été de bon sens que le syndic l'accompagne d'un CR de la DDASS...
donc si vous voulez aller plus loin, vous DEVEZ émettre une réserve à inscrire sur le PV concernant le mauvais choix de majorité pour décider et bien sur voter CONTRE. Si la résolution est adoptée, il vous faudra saisir le TGI dans les délais.
NB : je rappelle que si le travail consiste à remplacer les trappes situées dans les appartements, ceci est impossible car ces trappes (sauf avis contraire du RdC) sont des parties privatives et un syndicat ne peut intervenir sur ce point  |
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Posté - 06 juin 2012 : 09:11:23
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sorgho : la suppression d'un service commun comme les vide ordures se vote à l'Unanimité, 100% des tantièmes.
Ni ce copropriétaire, ni le syndic ne peuvent décider d'un impératif d'Hygiène sans un constat de la DDASS.
Pour le vote par cage d'escalier, que dit votre RDC? Si rien n'est précisé pour un vote par cage d'escalier, alors c'est un élément commun à TOUT le SDC, donc un vote de TOUS les copros des 8 cages d'escalier |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 06 juin 2012 : 10:18:07
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Démarche à suivre si la fermeture est votée à l'article 25 et que vous avez voté contre : à réception du PV, vous saisissez le TGI et donc vous prenez un avocat. L'avocat va s'attacher à démontrer que le VO a été considéré abusivement insalubre. L'avocat du syndicat va chercher à prouver le contraire. Le juge tranchera ...
Bon courage. Les VO sont maudits, ils n'y en plus dans les immeubles neufs depuis plusieurs années.
Etes vous prêt à financer un procès, dont l'issue est incertaine ?
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Gédehem
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Posté - 06 juin 2012 : 12:20:38
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Sur la question de Sorgo relative à l'inscription par le syndic dune question à l'ODJ, ici pour ce qui concerne toutes les cages :
Le syndic ayant lez quasi monopole des questions à inscrire à l'ODJ (donc toutes celle qui ne sont pas demandées ou imposées), il peut inscrire toutes les questions qu'il veut.
Sur la questuoin de la fermeture des VO, le législateurs est aller un peu vite comme hélas souvent pour ce qui nous concerne.
Rien n'est dit sur ce que seraient des critères "Impératifs d'hygiène", une norme, et moins encore (et pour cause) qui est à même de décider que ces impératifs objectifs imposent la fermeture.
Sorte de règles administrative qui s'imposerait au syndicat (idem L.art.25d : mise en œuvre de dispositions légales ou réglementaires).
Ici on ne sait rien. Peut-on s'appuyer sur un défaut d'entretien, l'absence de travaux indispensables au maintien du service collectif ?
Comme par exemple sur la chaufferie collective pour la mise aux normes ou la sécurité de l'alimentation au gaz. Peut-on admettre la suppression du service collectif "chauffage" au motif que le syndicat refuse d'engager des travaux ??
Si des commissions locales "hygiène et sécurité" peuvent intervenir pour la suppression des trappes d'accès au VO par les parties privatives (trappe dans la cuisine par ex) ou même sur le palier , la suppression du service "VO" procède d'une décision administrative prise sur des critères précis, objectifs.
Décider de supprimer un service collectif, ici les VO, sans référence à des critères objectfs définissant "les impératifs d'hygiène", des défauts étant constatés par un organisme habilité à les constater, cela relève d'une décision unanime (midification des modalités d'usage du lot : "j'ai acheté au 8° parce qu'il y avait un VO. S'il n'y en avait pas, jamais je n'aurais acheté au 8°".
S'il y a un constat fait par un organisme habilité, c'est l'art.25
Autrement dit, il ne faut pas prendre prétexte d'un défaut d'entretien, éventuellement d'incivilités, pour estimer nécessaire la fermetire des VO, service collectif C'est la porte ouverte à la suppression de tout ce qui coute, à tout ce qui oblige à mettre la main au porte monnaie... |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 06 juin 2012 : 13:52:31
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citation: Autrement dit, il ne faut pas prendre prétexte d'un défaut d'entretien, éventuellement d'incivilités, pour estimer nécessaire la fermetire des VO, service collectif C'est la porte ouverte à la suppression de tout ce qui coute, à tout ce qui oblige à mettre la main au porte monnaie...
Bien sûr, c'est une évidence démocratique ! Mais force est de constater que les VO ferment les uns après les autres, la clause mal définie d'insalubrité étant invoquée. Face à cela, à moins d'avoir beaucoup de temps et d'argent, les copropriétaires subissent ... |
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sorgho
Contributeur débutant
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 Posté - 06 juin 2012 : 18:16:28
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Merci à tous.
Aprés verification du R.C les vide-ordures, leurs gaines et leurs tuyaux de chutes sont choses et parties communes de chacun des batiments. Soit dans mon cas pour 7 étages, 14 trappes et 2 tuyaux de chute. Le vote se fait donc par cage.
1/ l'unanimité représente donc un vote positif des 14 copropriétaires puisque pas de rapport de contôle d'hygiène ?
2/ Le syndic sur la convocation présente la résolution cages par cages mais avec un devis pour l'ensemble de la copropriété et non par cage ? Ne faut-il pas un devis détaillé par cage ?
3/ le devis porte sur condamnation des pelles (parties privatives) et la condamnations des gaines (parties communes) peut-on mélanger les genres sur un même devis ?
4/ Hors sujet mais pour éviter d'en ouvrir un nouveau. La convocation de l'AG pour le 25/06/2012 a été réceptionné en recommandée le 5/06/2012. Notre syndic se serait-il mis hors de clous ? le 27/06/2012 me semble plus en régle.
Merci.
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Posté - 06 juin 2012 : 18:33:20
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citation: 1/ l'unanimité représente donc un vote positif des 14 copropriétaires puisque pas de rapport de contôle d'hygiène ?
OUI, sans étaiement de la demande par un rapport de salubrité ou d'hygiene :unanimité
citation: 2/ Le syndic sur la convocation présente la résolution cages par cages mais avec un devis pour l'ensemble de la copropriété et non par cage ? Ne faut-il pas un devis détaillé par cage ?
Ce serait mieux, sachant qu'une cage pourrait décider en divisant par 8, et en fixant un budget augmenté de 10% et donenr une mission précise au CS soit de donner un avis pour de faire les travaux dans cette enveloppe soit donner un avis de ne pas faire
citation: 3/ le devis porte sur condamnation des pelles (parties privatives) et la condamnations des gaines (parties communes) peut-on mélanger les genres sur un même devis ?
l'AG ne peut imposer le remplacement ou l'étanchéité des trappes car ce sont des parties privatives et elles ne s'imposent pas aux copros
citation: 4/ Hors sujet mais pour éviter d'en ouvrir un nouveau. La convocation de l'AG pour le 25/06/2012 a été réceptionné en recommandée le 5/06/2012. Notre syndic se serait-il mis hors de clous ? le 27/06/2012 me semble plus en régle.
attention, réceptionné n'est pas notifié : notification, c'est la date de première présentation qui peut coincider avec la réception si le copro est présent lors du passage du facture.
Si dans votre cas, notification = réception, votre syndic est hors des clous et l'ensemble de l'AG pourrait être annulée... |
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Posté - 06 juin 2012 : 19:13:47
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sorgho :" La convocation de l'AG pour le 25/06/2012 a été réceptionné en recommandée le 5/06/2012. Notre syndic se serait-il mis hors de clous ? le 27/06/2012 me semble plus en régle."
Si la première présentation de votre convocation, c'est à dire le dépot par le facteur de l'avis du RAR fût le 5 juin, alors oui votre syndic a commis une grave erreur. 21 jours francs du délai légal partent le 6 juin jusqu'au 26 juin, AG le 27 juin !!!
C'est un motif d'annulation de cette AG. |
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sorgho
Contributeur débutant
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Posté - 07 juin 2012 : 06:33:08
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Merci à vous tous.
Cette convocation hors délais, doit- elle être portée en réserve sur le P.V. par le Président de l'A.G. |
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Posté - 07 juin 2012 : 07:14:55
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non ce n'est pas le role du président en tant que président, par contre en tant que copro ou à la demande d'un copro, il peut le faire. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 juin 2012 : 11:54:12
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Un ou plusieurs copropriétaires peuvent déposer réserve entre les mains du pdt de séance, réserve sur la vélidité d'une décision, ici sur celle de l'AG convoquée hors délai.
Cette/ces reserves seront donc nécessairement faites par écrit, le texte retranscrit dans le PV.
Une même réserve peut être co-signée par plusieurs copropriétaires. |
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