|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 06 juin 2012 : 22:42:54
|
Bonjour
Nous sommes 3 copropriétés réunies en Union.
Notre copropriété détient près de 54% des tantièmes.
En l'absence de précision à ce sujet dans les statuts, est ce que pour les décisions en assemblée générale de l'Union, nos voix sont réduites au total des voix des 2 autres copropriétés (comme pour un copropriétaire majoritaire dans une assemblée générale de copropriétaires)?
Merci de vos avis.
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 06 juin 2012 : 23:34:44
|
Dominique76 : attention, une Union de Syndicats n'est pas un "gros syndicat" de copropriétaires.
On pourrait comprer cela à une " association ".
Votre copropriété est majoritaire, et elle le restera car si vos statuts ne prévoit une réduction des tnatièmes, ce qui serait assez étonnant, votyre SDC reste majoritaire.
MAIS cela n'a pas la même importance dans une Union. les membres de l'Union sont les 3 syndicats, représentés par leur syndic.
Les décisions de l'Union sont prises à l'AG de l'Union par les syndics des 3 SDC. Les AG des 3 SDC peuvent donner un avis sur les résolutions de travaux; mais le syndic de chaque SDC n'a aucune obligation de suivre l'avis de son AG, si les débats de cette AG de l'Union le font voter différement de l'avis de l'AG de son SDC.
Les AG des 3 SDC n'ont pas à voter le budget et à appouver les comptes de l'Union. Le Conseil de l'Union, composé des présidents des 3 CS vérifie les comptes et la gestion du Directeur de l'Union.
L'Union des SDC ne connait que les 3 SDC, et pas les copropriétaires qui n'ont aucun droit de contester les décisions de l'AG de l'Union.
Les décsions de l'Union dépendent aussi des syndics; car le même syndic peut gérer les 3 SDC, et par conséquent être élu directeur de l'Union. Mais les 3 syndics peuvent 3 syndics différents; le Directeur de l'Union sera élu parmi ces 3 syndics, et il est tout à fait possible que le syndic du SDC minoritaire soit élu directeur de l'Union.
Ce genre de gestion des aprties communes est assez difficile à comprendre pour les copropriétaires qui généralement ne lisent pas leur propre RDC, et encore moins les Statuts de l'Union.
Le Directeur d'une Union de SDC a un pouvoir important de gestion des parties communes.
Ce qui est important ce sont les Statuts, et comprendre qu'une Union n'a rien à voir avec un SDC de copropriétaires. Les choses se règment à l'AG de l'Union entre syndic.Le président du Conseil de l'Union étant convoquer aussi à l'AG de l'Union avec un role consultatif !!!!
Notre résidence comprend 5 syndicat et une Union pour gérer les parties communes! |
|
|
|
 2
Posté - 08 juin 2012 : 00:12:40
|
Comme de fait, les copropriétaires ont du mal à faire la distinction entre ce qui relève de notre syndicat et ce qui relève de l'Union.
Notre syndic est aussi le directeur de l'Union. Par contre les 2 autres syndicats sont gérés par 2 autres syndics différents.
Il est très difficile de faire travailler ensemble ces 3 syndics concurrents, d'autant plus qu'il y a des différents entre les syndicats sur la définition des parties communes prises en charge par l'Union et des parties communes restant à la charge de chaque copropriété. |
Édité par - Dominique76 le 08 juin 2012 00:14:34 |
|
|
|
3
Posté - 08 juin 2012 : 09:52:28
|
Dominique76 : cette gestion d'une résidence complex avec plusieurs syndicats, plusieurs syndics, plusieurs CS, et un conseil de l'Union est complexe, et les copropriétaires ayant déjà du mal à lire leur RDC, ne font pas l'effort de lire les statuts de l'Union.
Même les syndics ne font pas cet effort, et pense que la gestion d'une Union est comme celle d'un syndicat, ce qui n'est pas le cas !!! même si des articles sur l'Union figure dans la loi de 1965.
La bagarre se situe toujours sur les parties gérées par l'Union, et celle gérées par les syndicats.
Une Union est juste un organe de gestion et d'entretiende parties communes des syndicats : voirie, éclairage, entretien, espace vert, télévision, nettoyage,..
Cela se complique fortement quand une Union est propriétaire de certianes parties de la résidence, quand des éléments communs sont situés dans les différents syndicats avec des servitudes entre eux, ....
Notre résidenc eest constitué d'un imeuble et de groupe de pavillons mitoayens avec des jardins à jouissance privative !! L'Union est chargé de tailler les haies entourant à l'extérieur ces jardins sur notre bois pour tous les SDC !! Le local poubelle, situé sur une des parcelles est une servitude à perpétuité pour tous les SDC, mais certian d'entre eux n'y vont jamais et demandent de ne plus payer ces charges.,......etc,etc,
Nous avons le projet de casser cette Union de plusieurs syndicats ( notre résidence est entièrement close, pas de membres à l'extérieur de ce périmètre), de casser les 5 syndicats ET créer un seul SDC, avec un seul syndic, un seul CS, et une seule AG annuelle au lieu de 6 !!!
Les copropriétaires ne comprennent pas non plus qu'ils ne décident pas des travaux de l'Union, et que leur SDC ne peut donner qu'un avis, et est représenté au sein de l'Union par leur syndic qui peut voter comme il l'entend.
Avec une seul SDC, c'est une majorité entre TOUS les copropriétaires qui est nécessaires au choix des travaux et des dépenses !!! TOUS les copors sont alors concernés, alors que quelque uns dans le ou les SDC majoritaires avec des pouvoirs peuvent voir leur avis et leurs choix suivi par leur syndic.
Nous avions le même syndic pour tous les syndicats, et donc directeur de l'Union !!! une catastrophe, car il mélangeait Union et SDC !!! et pourtant ce fut L..y !!! ils n'ont jamais appliqué les Statuts correctement, jamais fait d'AG de l'Union conforme aux Statuts, .... 
|
|
|
|
4
Posté - 08 juin 2012 : 13:36:37
|
Notre Union est aussi composée d'un immeuble (le notre, représentant 54%) et de 2 copropriétés horizantales, dont une n'est même pas voisine aux 2 autres.
Chaque résidence a ses propres accès sauf pour 4 pavillons où notre syndicat leur doit une servitude de passage que l'on doit aussi à une copropriété qui ne fait pas partie de l'Union. De même les 2 copropriétés ont des parties d'allées ou de voiries avec servitudes de passages pour d'autres copropriétés qui ne sont pas non plus dans l'Union. Ceci pour vous situer dans quel bazare où nous sommes.
L'Union gère le gardien, sa loge, son parking et une piscine (la loge, le parking et la piscine faisant partie des parties communes de notre syndicat) et aussi les parties communes (voiries, allées et espaces verts).
Le diffétents entre les copropriétés est sur ce dernier point "parties communes". Est ce toutes les parties communes de chaque syndicat, ou bien est ce uniquement les parties à usage commun entre les syndicats (espace piscine et ses accès). Les 2 autres copros ne veulent pas participés à l'entretien de nos espaces verts en dehors de ceux dans le périmétre de la piscine, mais veulent que la réfection de leurs allèes soient à la charge de l'Union....
Quant aux syndics, le notre est un indépendant depuis 4ans (avant c'était F.....) et les 2 autres syndics sont F..... et L..y |
|
|
|
5
Posté - 08 juin 2012 : 13:47:06
|
dominique : F....a et L..y !!! aie!!aie!!aie!!!!
Pour bien comprendre qui fait quoi il faut lire et relire les Statuts. Depuis des années je me bat contre cette gestion de l'Union hors des Statuts.
Nous avons efin viré ce grand syndic L..y, et nous trvaillins avec un "pztit" syndic, et otu va pour le mieux, car c'est aussi un bon juriste, et notre lecture des Satuts a aussi évoluée, et à chaque question nous sortons ces Satuts
Que disent vos Satuts sur l'objet de l'Union, et des éléménts communs gérées par l'Union.
SI ceux ci donnent les voiries ET les servitudes liées, la piscine et ses servitudes liées, les espaces verts, ... la loge du gardien, ... et peut importe ou sont situés ces éléments et locaux communs, ...... en gestion à l'UNION, alors tous les membres de cette Union ( syndicats et autres) paieznt les charges de cette Union suivant leur quote-part fixé par les Statuts.
Qu'ils en jouissent complètement ou pas du tout; comme dans un SDC seul l'état de répartion des charges des Statuts s'imposent à TOUS !!! |
|
|
|
6
Posté - 08 juin 2012 : 23:24:30
|
L'objet de l'union est selon les statuts:
"-L'entretien des biens communs aux propriétaires des ensembles immobiliers devant être créés sur les parcelles ci dessus définies, et plus particulièrement, l'entretien de la piscine dont la création est prévue sur la parcelle cadastrée section .... et des espaces verts, loge de gardien avec son parking, et parkings communs, et d'une manière générale, les voies, espaces verts, canalisations et réseaux ou éclairages publics communs à ces ensembles immobiliers et loge de gardiens, le cas échéant.
-L'appropriation desdits biens, la création de tous éléments d'équipement nouveaux, toutes actions relatives aux objets qui précédent, la gestion et la polices des biens communs.
-La répartition entre ses membres des dépenses y afférentes,
-Et généralement toutes opérations concourant à la réalisation des objets ci dessus indiqués."
Pour moi une partie de l'objet de l'Union est l'entretien des parties à usage commun aux différentes copropriétés et non toutes les parties communes de chaque syndicat. |
Édité par - Dominique76 le 08 juin 2012 23:26:44 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 09 juin 2012 : 17:48:12
|
De Philippe 388 : citation: Les décisions de l'Union sont prises à l'AG de l'Union par les syndics des 3 SDC. Les AG des 3 SDC peuvent donner un avis sur les résolutions de travaux; mais le syndic de chaque SDC n'a aucune obligation de suivre l'avis de son AG, si les débats de cette AG de l'Union le font voter différement de l'avis de l'AG de son SDC.
Les AG des 3 SDC n'ont pas à voter le budget et à appouver les comptes de l'Union. Le Conseil de l'Union, composé des présidents des 3 CS vérifie les comptes et la gestion du Directeur de l'Union.
L'Union des SDC ne connait que les 3 SDC, et pas les copropriétaires qui n'ont aucun droit de contester les décisions de l'AG de l'Union.
Il faut tempérer ces affirmations qui montrent le nécessité de rédiger très soigneusement les statuts des Unions de syndicats.
Il faut en particulier faire en sorte que les assemblées des syndicats membres soient effectivement saisies des questions importantes inscrites à l'OJ de l'AG de l'Union.
Il en est ainsi des comptes de l'Union pour l'exercice passé, de l'ajustement éventuel du budget prévisionnel pour l'exercice en cours et du budget prévisionnel de N + 2.
Il en est ainsi pour des opérations ou travaux importants et la souscription de contrats de longue durée.
Il ne faut pas oublier que dans le passé il y a eu une totale confusion entre les ASL et les Unions de syndicats. Dans bien des cas elle subsiste et elle a été aggravée par l'évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation faisant des copropriétaires les seuls membres d'une ASL à l'exclusion du ou des syndicats de copropriétaires.
Dans ce domaine, une sérieuse remise en ordre serait nécessaire. C'est une question plus urgente et importante que la constitution en Ordre des syndics de copropriété. (Sans jeu de mots bien sur ! )
Si l'assemblée d'un syndicat décide formellement d'adopter ou rejeter un projet inscrit à l'OJ de l'Union, on voit mal le syndic voter autrement à l'AG de l'Union.
Il faut rappeler enfin qu'un syndicat membre d'une union de syndicats peut en sortir. Cette seule constatation incite à considérer que lorsqu'il s'agit de la gestion d'éléments et services primordiaux il faut recourir à des solutions différentes : selon les cas organisation en syndicats secondaires ou association syndicale libre.
Un rappel encore : comme une ASL, une Union de syndicats peut être "mise en faillite " c'est à dire faire l'objet d'une procédure collective de règlement judiciaire ou liquidation.
|
|
|
|
|
|
8
 Posté - 09 juin 2012 : 18:47:51
|
Nous subissons cette confusion ASL / Union, pour preuve, voici le début de nos statuts:
>>>
STATUTS DE L'UNION DE SYNDICATS
Titre 1 - Formation - objet - Dénomination
Siège - Durée
Article 1 - Formation
Il est formé une association syndicale libre régie par la loi du 21 juin 1865, les lois.....>>>>
Et toute la suite ne parle que d' association syndicale ....
De plus ces statuts font partie de notre réglement de copropriété ainsi que des RDC des 2 autres syndicats membres de l'Union. (Les 3 copropriétés datent de 1999). Bien qu'il participe à cette Union, notre syndicat n'a jamais mis à l'ordre du jour d'une de ses AG une demande d'adhésion à l'Union ou l'approbation de ces statuts.....
Nous avons demandé à notre syndic une nouvelle rédaction de nos statuts pour y corriger les erreurs et y préciser et formaliser certains points de fonctionnement. Mais notre syndic se juge incompétent pour rédiger de tels statuts....
Est ce vraiment nécessaire de passer par un notaire? Je ne le pense pas. Mais des statuts rédigés par un ou quelques copropriétaires en concertation avec les différents syndicats seront ils crédibles aux yeux des autres copropriétaires?
|
Édité par - Dominique76 le 09 juin 2012 18:52:01 |
|
|
|
9
Posté - 10 juin 2012 : 10:48:00
|
JPM : "Il faut tempérer ces affirmations qui montrent le nécessité de rédiger très soigneusement les statuts des Unions de syndicats."
JPM : ce que je vous donne icic ne sont que les Statuts de notre Union !!
Trop tard pour les écrire, ils datent de 1980 !!!
Ces Stauts donnent un grand pouvoir au directeur de l'Union, c'est pourquoi nous allons essayer de casser cette Union pour ne former qu'un seul SDC, et redonner le pouvoir aux copros !!
JPM: de plus pas si simple de sortir d'une Union !!
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 10 juin 2012 : 11:11:20
|
"JPM : "Il faut tempérer ces affirmations qui montrent le nécessité de rédiger très soigneusement les statuts des Unions de syndicats."
JPM : ce que je vous donne icic ne sont que les Statuts de notre Union !!"
C'est tout le problème, et c'est exactement le point que soulève JPM, qui se retrouve dans ce qu'expose Dominique.
Si des statuts sont mal rédigés, cela n'en fait pas une règle absolue, règle de droit.
Une Union de syndicats "travaille" pour la communauté des syndicats, pas pour elle même distinctement.
Autrement dit une Union doit agit sur le choses communes .dans le sens voulu par les syndicats. Pas l'inverse, les syndicats se plier aux orientations voulues par l'Union.
Les comptes et budgets d'une Union de syndicats devraient (règle !) être préalablement discutés par les AG des syndicats membres, comme toutes les décisions importantes ayant un impacts sur la "vie en commun" des syndicats.
Les représentant des syndicats à l'AG de l'Union doivent (règle) avoir des directives précises pour décider "au nom des syndicats" lors de l'AG de l'Union.
Ce qui veut dire que l'AG des syndicats doit statuer sur les points importants qui seront ensuite soumis au vote de leur représentant à l'AG de l'Union.
C'est ce que souligne JPM, c'est ce qui devrait être la règle.
Que certains statuts d'Union ne soient pas dans ce sens n'en font pas "règle", qui plus est ouvrent la porte à toutes les dérives (on le voit)
JPM précisait "Si l'assemblée d'un syndicat décide formellement d'adopter ou rejeter un projet inscrit à l'OJ de l'Union, on voit mal le syndic voter autrement à l'AG de l'Union."
J'irais même plus loin : si l'AG d'un syndicat est à posteriori sollicté pour statuer sur un point adopté par l'Union et le refuse, je vois mal le syndic de ce syndicat le mettre en œuvre.
Pour Dominique, il est évident que des statuts qui font référence à la loi de juin 1865 qui plus est en spécifiant "Association syndicale libre" ne sont pas ceux d'une "Union de syndicats", qui relève de la loi de juillet 1965 (confusion courante , 1865 - 1965) |
Édité par - Gédehem le 10 juin 2012 11:18:45 |
|
|
|
11
Posté - 10 juin 2012 : 16:11:18
|
gedehem :" Les représentant des syndicats à l'AG de l'Union doivent (règle) avoir des directives précises pour décider "au nom des syndicats" lors de l'AG de l'Union"
JPM, gedehem : voilà une grande méconnaissance du fonctionnement d'une Union, dont vous jugez les Statuts mal rédigés, pour cacher une lacune commune à TOUS les syndics, y compris leur service juridique.
C'est une forme de gestion qui n'a rien à voir avec un syndicat de copropriétaires.
Les Statuts s'IMPOSENT aux membres de l'Union qui sont les syndicats de copropriétaires.
gedehem :" Ce qui veut dire que l'AG des syndicats doit statuer sur les points importants qui seront ensuite soumis au vote de leur représentant à l'AG de l'Union.
C'est ce que souligne JPM, c'est ce qui devrait être la règle."
Mais gedehem, le réègle n'est pas celle que désire JPM. hedehemet moi-même, comme je vous l'ai expliqué !!!
mais gedehem et JPM ne font pas les règles !!! poutr changer cette gestion complexe, il faut changer de gestion, si cela est possible, et chaque Union est différente,et leurs Statuts aussi !!!!
Messieurs les maitres de ce site, attention à ne pas vous prendre pour des législateurs, ou autres choses !!!
Juste un exemple avec L..y, le numéro 2 français, dont nous avions demandé une étude précise des Statuts et de la manière de faire les AG des SDC appartenants à cette Union, car ils nous semblaient que la gestion depuis 20 ans ne respectait en rien ces Statuts.
La réponse fut un mélange entre ASL, Union, et syndicat de copros; on pouvait meêm se demander si la persoenne avait réellement lu NOS Statuts, car totalement hors sujet.
L..y depusi le début, parlait d'ASL au lieu d'Union, de Conseil de Surveillance au lieu de Conseil de l'Union, les syndics étaient élus au " conseil de surveillance, les président de ce Conseil dirigait l'AG de 'lUnion, etc, etc ,....
Lorsque nous avions affirmer que le directeur de l'Union n'avait pas besoin d'un contrat de directeur de l'Union, et que le contrat fourni par L..y, un copier-coller d'un contrat de syndic, était non conforme aux Statuts car SEUL les statuits fixent la mission du directeur, L..y nous a ri au nez !! Un avocat spécialiste a contredit à 100 % la gestion de l'Union par L..y, nous donnant raison sur tous les points.
gedehem :" J'irais même plus loin : si l'AG d'un syndicat est à posteriori sollicté pour statuer sur un point adopté par l'Union et le refuse, je vois mal le syndic de ce syndicat le mettre en œuvree. "
gedehem : n'allez pas si loin, vous faites une grossière erreur, car méconnaissance de cette gestion par une Union.
Les décisions de l'AG de l'Union s'imposent à tous ses membres, les syndicats; et par conséquent à tous les copropriétaires. Ce sont les syndics qui votent, mandataire de leur SDC.
Un syndicat membre ne met pas en oeuvre les décisions de l'Union !!!! ERREUR; c'est le directeur de l'Union qui met en oeuvre ces décisions, et appelle les charges aux memebres de l'Union pour éxecuter ces décsions.. Un syndicat qui refuserait de payer ces charges de trvaux ou de gestion courantes sera assigner au TGI pour non-paiement.
gedehem : Les représentant des syndicats à l'AG de l'Union doivent (règle) avoir des directives précises pour décider "au nom des syndicats" lors de l'AG de l'Union.
Les syndics, réprésentants des SDC membres de l'Union, sont censés représentés les souhaits de leur SDC sur l'ODJ de l'Union, mais rien ne les empêche de voter différement !!! . L'Union n'a pas à vérifier cela. Le syndic qui ne respecterait pas les avis de son syndicat devra expliquer sonvote devant ses copros. Cela ne regarde pas l'Union !!!!
Une Union bien gérée peut marcher correctement, SI l'entente entre le directeur de l'Union et les membres du conseil de 'lUnion est bonne, si l'entent eau sein du Conseil de l'Union, les présidents des conseils syndicaux est bonne et transparente, et si les présidents de ces CS informent leurs conseillers syndicaux de ce qui se passe au sein de l'Union.
Difficile, j'en conviens !!! nous en avons payez le prix depuis 20 ans.
Attention donc aux amalgames courants entre Union et syndicat de copropriétaires, ce n'est pas la même chose !!!!
mais l'importance n'est pas ce que l'on pesne d'une Union, SEULS les Statuts doivent respectés, comme une limitation de vitesse à 130 km/h alors que la voiture de JPM et de gedehem peut rouler à 200 !!!!! comme la mienne.
PS : 20 années de PRATIQUE quotidienne d'une Union de 5 SDC !!! 20 années de lecture hebdomadaire des Statuts et 3 ans président du Conseil de l'Union !!! c'est un minimum pour comprendre un peu son fonctionnement.
Lire et repetter les textes sur les Unions, et ils sont très rares, ne permet pas de juger cette gestion. Nous voyons ici les erreurs commises par maitre gedehem et JPM !!!
PS : il existe aussi de nombreux RDC mal rédigés !!! mais ils doivent être respectés
|
|
|
|
12
Posté - 10 juin 2012 : 17:13:36
|
Philippe
L'article 63 du décret de 67 indique ceci:
"L'union de syndicats, mentionnée à l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet.
Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, le syndic soumet, préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union.
Le syndic rend compte à l'assemblée générale des copropriétaires des décisions prises par l'union."
Là où ça se complique encore, c'est quand les différents syndicats n'ont pas les mêmes dates d'arrêté de compte et donc des AG à des dates différentes. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 10 juin 2012 : 17:55:37
|
Philippe, relisez donc calmement sur les propos de JPM, sur lesquels je ne faisais que revenir car vous ne semblez pas en avoir compris le sens.
Par exemple lorsque vous affirmiez :
"Les AG des 3 SDC n'ont pas à voter le budget et à appouver les comptes de l'Union. Le Conseil de l'Union, composé des présidents des 3 CS vérifie les comptes et la gestion du Directeur de l'Union.
L'Union des SDC ne connait que les 3 SDC, et pas les copropriétaires qui n'ont aucun droit de contester les décisions de l'AG de l'Union."
Une union de syndicats gère des choses communes aux syndicats concernés non pour elle-même, mais dans l'intéret des syndicats membres.
Considérer que les syndicats membres d'une Union n'ont pas un droit de regard sur ce que décide leur union, union agissant à leur profit à tous, que les syndicats n'auraient pas le droit de contester ce que décide leur représentant à l'Union n'a pas de sens.
Pour aborder ce point il ne fait pas se réfugier sur des prataiques ou des statuts de votre Union, de celle de Dominique, statuts que ne fondent pas une règle nationale !
Vos statuts sont mal fichus, mais ce ne sont que vos statuts d'union.
Les points abordés par JPM concernent la généralité de ce que doit être une Union de syndicat, ce qu'elle est dans la réalité dans de nombreuses Unions.
L'erreur qui est hélas faite par beaucoup, en raison principalement de statuts très mal rédigés et donc à réformer, c'est de considérer que les syndicats sont soumis à l'Union qu'ils ont formés.
C'est tout l'inverse qui doit être la règle : l'Union est faite pour gérer des parties ou équipement communs à plusieurs syndicats, gestion dans le sens voulu par ces syndicats.
Considérer que l'Union décide de tout et que les syndicats n'ont pas a y mettre leur nez ou contester, revient à considérer que dans un syndicat il appartient au syndic et au CS de décider pour tous, l'AG du syndicat ne pouvant ni vérifier ni contester.
Que les statuts de certaines union soient très mal rédigés, au détriment des syndicats membres, doit inciter ces sydicats à les réformer, à imposer une analyse préalable des décisions de l'Union par l'AG des syndicats, à des directives de vote au représentant préalablement à l'AG de l'Union.
Il n'est pas possible de continuer à cautionner les dérives en raison de statuts d'Unions mal ficelés et ensuite de s'en plaindre.
Si vos statuts d'union sont mal rédigés, imprécis, aux syndicats de les réviser afin de mettre les choses dans le bon ordre. |
Édité par - Gédehem le 10 juin 2012 18:02:17 |
|
|
|
14
Posté - 10 juin 2012 : 18:19:16
|
gedehem :"Il n'est pas possible de continuer à cautionner les dérives en raison de statuts d'Unions mal ficelés et ensuite de s'en plaindre.
Si vos statuts d'union sont mal rédigés, imprécis, aux syndicats de les réviser afin de mettre les choses dans le bon ordre."
Gedehem: vos propos sont à coté de la plaque !!! VOUS jugez des Statuts de l'Union mal rédigés, imprécis, sans en connaitre une seule ligne.
Ces Statuts sont rédigés deouis 1980 et ils s'appliquent à tous les Syndicats.
Je ne me plains pas de ces Statuts mais de ses applications FAUSSES, et sans aucune lecture précise des précédents syndics !!! Ce n'est pas la même chose !! Cette mauvaise compréhesion, manque de lecture de ces Statuts ont amenés à des dérives, ET par des pros syndics !!!!
Vous ne lisez^pas attentivement mes posts, pour produire et omposer votre point de vue comme la vérité absolue. VOUS vous trompez une nouvelle fois sur la gestion d'une UNION.
Depuis 2 ans nous avons un syndic, très bon juriste, et qui a LU ces Statuts et compris très rapidement comment gérer cette Union.
Le projet n'est pas de réformer ou modifier ces Statuts qui ne changeront pas grand chose à la gestion courante, MAIS d eredonner le pouvoir aux copros !! Une seule solution, casser cette Union et créer une seul syndicat.
Réforemr de tels Statuts ou aller vers une seul syndicat va être très très compliqué !! avec peu de chances de réussite dans les 2 cas.
Il ne suffit pas de dire vos statuts saont mauvais, ou vous vous plaigenz sans rien faire, pour faire avancer un tel schmilblic !!!
gedehem :" statuts que ne fondent pas une règle nationale !
"
gedehem :vous parlez de règle nationale quand chaque Union a ses propres Statuts !!! alors qu'il n'existe justement pas de règles nationales précises pour ces Union.
Donnez moi vite une règle nationale sur des Statuts d'une Union de SDC !!! cela nous aidra, comme tous les syndics pro !!!
Une Union est une Assoc, avec ces propres Satuts. !!
Pour info : une Union peut être propriétaire des éléments communs qu'elle gère, comme une ASL !!! alors quel pouvoir pour les SDC ou les memebres qui la compose. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 10 juin 2012 : 20:19:46
|
Philippe, encore une fois : relisez les propos des uns et des autres !
Nous ne portons aucune appréciation sur VOS statuts, ceux de VOTRE union, que pour ma part je ne connais pas et dont je n'ai rien à faire.
Mais au regard de ce que vous en dites vous-même, des critiques que vous formulez sur le fonctionnement de VOTRE union, il est évident que ses statuts ne sont pas en phase avec ce qu'est une union :
- groupement de syndicat AU SERVICE de ces syndicats.
Mais surtout, que les syndicats membres de votre Union n'ont pas la position qui convient appuyée par les textes :
"Règle nationale" des Unions ?
Pour ma part j'en connais une : la loi de 65 et son décret d'application de 67, que trop de syndicats oublient.
Dont la disposition rappelée par Dominique :
"Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, le syndic soumet, préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union.
Le syndic rend compte à l'assemblée générale des copropriétaires des décisions prises par l'union."
C'est une disposition légale qui s'impose au syndic de chaque syndicat membre d'une union, disposition qui prend le pas sur une disposition statutaire.
Ce qui a pour conséquence que si l'avis de l'AG du syndicat, ou pourquoi pas telle proposition sanctionnée par un vote, est dans tel sens, on voit mal le syndic-délégué aller dans un sens contraire.
Ce qui a pour traduction pratique que toutes les grandes décisions de l'Union doivent préalablement être présentée à l'AG des syndicats, au moins pour "avis", les statuts de l'Union ne pouvant interdire cette présentation préalable aux AG des syndicats, présentation préalable imposée aux syndics ... avant l'AG de l'Union..
Autrement dit, contrairement à une idée reçue et hélas entretenue, le syndics de syndicats membres d'une Union ne sont pas des électrons libres, libres de faire ce qu'ils veulent au sein de l'Union. |
Édité par - Gédehem le 10 juin 2012 20:37:33 |
|
|
|
16
Posté - 10 juin 2012 : 21:56:29
|
Je rencontre aussi ce problème dans notre union où certains pensent que les dispositions indiquées dans les statuts prévalent sur celles de la loi.....
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 10 juin 2012 : 22:30:04
|
D.art.63 (obligation faite au syndic d'obtenir l'avis de l'AG préalablement à l'AG de l'union) s'impose à tout syndic de copropriété, peu importe les statuts de l'union...
Statuts qui ne peuvent allez contre cette disposition (pour ne parler que d'elle) .... comme un RDC ne peut être contraire aux dispositions légales.
Une union de syndicats, si elle fonctionne selon ses statuts, s'appuie sur la loi de 65 s'agissant d'une union de syndicats de copropriété.
Les syndics qui représentent leur syndicat lors de l'AG de l'union ne sont pas dispensés de respecter les dispositions qui s'appliquent à eux comme elles s'imposent aux syndicats.
Ce qui est décidé dans une union de syndicats est la résultante de l'orientation politique donnée par les syndicats., des choix faits par les syndicats.
Certainement pas l'inverse. D'où les remarques de JPM sur le droit de regard préalable aux décision de l'union et sur leur contestation par les syndicats membres.
Il y a enfin le conseil de l'union, dont on ne parle pas ici, ..... à moins qu'ils ne soient aux abonnés absents comme le sont certains CS.....
|
Édité par - Gédehem le 10 juin 2012 22:40:31 |
|
|
|
18
Posté - 10 juin 2012 : 23:46:43
|
|
Nos statuts ne parlent pas du tout du conseil de l'Union. Pendant des années, il n'existait pas (il n'y avait pas d'AG non plus). Ce n'est plus le cas depuis 4-5 ans et ce conseil de l'Union est même "moteur" de cette Union. Sans lui les syndics ne feraient rien, pas de réunion, pas de concertation. A tel point qu'un des syndic (L..y pour ne pas le nommer) a donné mandat au président du CS pour le représenter à une des AG de l'Union. Etait ce légal? |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
