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gustav
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 Posté - 21 mai 2009 : 14:36:49
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Bonjour
j'ai besoin de votre avis sur une régularisation tardive et "abusive" de cession de terrain à une commune.
notre copro a autorisé en AG, une cession de 100 m2 pour un aménagement de carrefour, sous réserve de certaines conditions exprimées en AG et répercutées à la commune.
7 ans après, l'acte de cession n'a pas été signé, et les 100 m2 "autorisés" sont passés à + de 220 M2. !! Or les travaux sont achevés depuis 6 ans.. -
- la commune (et la dde) a t elle le droit d'engager des travaux avant la signature chez le notaire de cette cession.
- sinon, peut on se retourner par le tribunal administratif vis à vis de cette double anomalie ( délai et surface)
- l'acte de "vente" nous a été soumis. (c'est là qu'on se rend compte de la surface énorme), mais cet acte ne respecte pas notre condition exprimée en AG pour autoriser la commune à disposer d'une partie de notre terrain. le recours auprès d'un tribunal serait il possible?
Merci pour vos conseils.
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nefer
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 Posté - 21 mai 2009 : 15:29:31
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et qu'a fait votre syndic depuis tout ce temps ????
avez vous copie des courriers adressés par le syndic à la commune ? |
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gustav
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 2
Posté - 26 mai 2009 : 14:02:54
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citation: Initialement posté par nefer
et qu'a fait votre syndic depuis tout ce temps ????
avez vous copie des courriers adressés par le syndic à la commune ?
Bonjour Nefer et merci de vous intéresser au sujet..
réponses : le syndic s'est contenté ( et c'est déjà pas mal , car habituellement, il ne fait rien!!) d'écrire à la commune ( pas en recommandé), mais aucune action vis à vis du notaire.. ( et ce n'était pas forcément son boulot).
nous avons eu, récemment copie des courriers.
comment peut on réagir??
faut il saisir un tribunal administratif?
( je suis au CS de cette copro, mais le président estime qu'on n'a rien a espérer? )
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Gédehem
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3
Posté - 26 mai 2009 : 15:58:22
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Il y a des choses qui ne collent pas du tout dans cette affaire :
"...une régularisation tardive et "abusive" de cession de terrain à une commune.
.. le syndic s'est contenté ( et c'est déjà pas mal , car habituellement, il ne fait rien!!) d'écrire à la commune ( pas en recommandé), mais aucune action vis à vis du notaire.. ( et ce n'était pas forcément son boulot).
nous avons eu, récemment copie des courriers. "
"...les travaux sont achevés depuis 6 ans.. -
Votre AG a décidé d'une aliénation de parties communes sur X m², sans doute sur la base de plans ou descriptifs produit en AG.
C'était il y a 7 ou 8 ans !
Vous dites que les travaux "sont achevés depuis 6 ans".
Sauf a être des magiciens, les entreprises réalisant les travaux ne sont pas passées inaperçues des copropriétaires et donc du CS, accessoirement du syndic.
Entre 100 m², sans aucun doute dument identifiés sur le terrain par des piquets ou autres moyens d'identification ("Ca passe ici, et puis là , et ici il y aura un mur et là un .....").. et les 220 m² dont vous parlez, il y a une différence telle que personne n'a pu ne pas la voir !
Certes, le syndic devait être attentif à la réalisation administrative de cette cession.
Lors du premier coup de pioche, quid du CS en charge du controle ?????
Ce qui ne colle pas du tout c'est ce réveil 6 ans plus tard (CS, copropriétaires ...)!!
Ce qui ne colle pas c'est cette absence de réaction de quiconque lors du 1er coup de pioche et ensuite sur l'emprise aliénée qui ne correspondait pas à ce qui avait été prévu (piquets sur le terrain) et décidé par l'AG.
Il vous faut tout reprendre à 0 sur la base de ce qui a été décidé par l'AG. Prendre RDV avec la mairie et voir ce qu'il en est sur la base de ce que vous aviez décidé il y a 7 ans.
En attendant votre AG n'a rien à "régulariser", à moins que le syndicat n'enterine la situation.
Dans le cas contraire il faut peut revoir les conditions de cession, en particulier s'il ya eu une contre partie financière .... |
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gustav
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4
Posté - 26 mai 2009 : 19:24:44
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citation: Initialement posté par gustav
Bonjour
- la commune (et la dde) a t elle le droit d'engager des travaux avant la signature chez le notaire de cette cession.
- sinon, peut on se retourner par le tribunal administratif vis à vis de cette double anomalie ( délai et surface)
- l'acte de "vente" nous a été soumis. (c'est là qu'on se rend compte de la surface énorme), mais cet acte ne respecte pas notre condition exprimée en AG pour autoriser la commune à disposer d'une partie de notre terrain. le recours auprès d'un tribunal serait il possible?
Merci pour vos conseils.
Rebonjour
Bien sur que c'est énorme, mais les 220 m2 par rapport aux 100, c'est impossible à savoir avant ( il s'agissait d'un terrain vague, pas borné bien visiblement) . Qt aux travux, ils ont été faits hors saisson ( on est en montagne, donc absents 6 mois par an.. et le syndic ne s'est pas du tout occupé du sujet..
aussi je réedite les 3 questions reproduites ci dessus..en vue dune action en justice possible.
Merci
merci |
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5
Posté - 26 mai 2009 : 21:34:07
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qu'est ce qui a été vraiment vendu à la commune par acte notarié, 100 ou 220 ?
qui a signé la vente ?
l'accord de la coro est il visé dans l'acte de vente notarié ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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gustav
Contributeur actif
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6
Posté - 26 mai 2009 : 23:25:05
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
qu'est ce qui a été vraiment vendu à la commune par acte notarié, 100 ou 220 ?
qui a signé la vente ?
l'accord de la coro est il visé dans l'acte de vente notarié ?
Merci pour les questions qui permettent de préciser.
1)pour l'instant, rien n'est vendu, car le projet d'acte de vente est bloqué par le CS dont je fais partie, car nous ne sommes pas d'accrd avec ce projet qui ne tient pas compte de notre décision initiale en AG
2) ce projet prend bien en compte les 220 m2,
3); ce n'est pas signé, c'est le syndic qui a mandat, et on lui demande de ne pas signer, car non conforme au PV de l'ag
4) non, l'accord de la copro n'est pas signalé dans le projet. ( anormal?)
est ce que çà éclaire?
je me dois peut être aussi de préciser le point de désaccord: à l'origine, la demande portant sur 70 m2 ( mais tout est verbal, pas de courrier de la mairie demandant officiellement ce bout de terrain) et que nous avons acceptée juqu'à 100 M2 , sous réserve que la mairie continue d'assurer le déneigement du parking de 500 m2 ( on est en residence de montagne), prestation qu'elle assure depuis toujours, au bénéfice de commerçà nts de la résidence et d'autres " voisins". Nous préférions cette prestation à une vente dont nous perdrions rapidement le bénéfice, vu le cout de l'opération. C'est donc cette contrainte que nous exigions, et qui a été retransmise à la mairie, sans réponse ni objection.
C'est récemment , moins d'un an, après la mise en place de la nouvelle municipalité, que le projet d'acte est soumis à notre signature, et entre temps , la nouvelle municipalté a décrété ne plus assurer gracieusement de déneigements gratuits à personne. Nous avons donc fait les frrais d'une lenteur de l'administration, et d'une mise devant le fait accompli, et une accaparation de terrain un peu cavalière..
nous souhaiterions que les 100 premiers M2 soint échangés contre la poursuite du déneigement et les 120 autres, contre paiement au tarif "syndical" dans la région.. est ce utopique??????
Merci pour vos conseils |
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Gédehem
Pilier de forums
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7
Posté - 27 mai 2009 : 01:15:50
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Non, d'autant plus que la commune a entrepris des travaux d'aménagement sur une propriété privé sans que rien ne l'y autorise !
On en met en taule pour moins que cela !
Vous avez donc des billes pour négocier, sans doute avec un syndic a qui il faut "botter les fesses" tous les matins. |
Édité par - Gédehem le 27 mai 2009 01:16:43 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 mai 2009 : 09:46:52
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Gedehem : citation: sans doute avec un syndic a qui il faut "botter les fesses" tous les matins.
De bons visiteurs en ont ras le bol de ce verbiage qui n'a plus cours que dans les facultés bloquées . On retrouve ces visiteurs dans des forums de meilleur ton.
Botter les fesses, marquer à la culotte, à ma botte, larbin, et tutti quanti, c'est du langage de prétentieux inassouvi 
D'autant plus dépourvu d'intérêt qu'à la page suivante c'est le conseil syndical qui est pareillement mis en cause.
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gustav
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9
Posté - 27 mai 2009 : 09:54:04
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merci à vous pour vos remarques, mais ça ne fait pas beaucoup progresser mon smilblic ! |
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Posté - 27 mai 2009 : 10:04:29
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il faut prendre l'attache d'un avocat pour la copro... pour engager une action au TGI permettant de constater la voie de fait et d'exiger la démolition de l'empiètement (surtout pas de demande d'indemnisation pour l'instant).
cela vous mettra en position de force pour négocier, sans doute ce que vous voulez comme vous le voulez !
il faut le faire vite pour que la commune n'aie pas le temps d'engaer une procédure de régularisation par DUP/Expropriation.
gedehem, ce type d'attaque contre les syndics est ici stérile puisqu'on rencontre des situations parfaitement identiques chez des particuliers pas en copro totalement dépassés par la "puissance publique"... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Gédehem
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11
Posté - 27 mai 2009 : 11:06:56
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JPM, de bons visiteurs en ont bien plus raz le bol de ces syndics qui sont très présents pour encaisser leurs honoraires mais qui sont laxistes pour "... exercer les droits et actions du syndicat ..." en "bons" professionnels bien formés qu'ils sont !
Lorsqu'on est syndic d'une copropriété "résidence de vacances" qui plus est en montagne comme ici, on ne se contente pas de gérer la chose de loin !
Certes le CS a une part de responsabilité ! Mais ce n'est pas lui le "professionnel de la gestion immobilière," ce n'est pas lui le mandataire du syndicat, ce n'est pas lui qui a la charge de la mise en œuvre de la décision d'AG, des contacts avec la mairie et du suivi tant sur le terrain que sur le plan administratif ....
La "puissance publique" n'a rien à voir dans l'affaire !
Le projet de ceder 100 m² à la commune ne sort pas du chapeau ! Tant la commune que le syndic, représentant le syndicat, ont sans aucun doute du élaboré un projet, en particulier concerté sur le terrain, afin de préciser exactement où sont les 100 m² en question, les limites.
Il y a un plan ! A défaut le syndic devait l'élaborer et s'accorder avec la mairie sur celui-ci.
Lorsqu'une pelleteuse débarque en empiétant sur les piquets que le syndic, en concertation avec les Sce communaux, aura pris la précaution d'implanter, il n'y a pas de "puissance publique".
Tout particulier même pas très futé qui s'entend avec son voisin pour s'accorder sur une limite de parcelle n'a pas besoin de grandes études pour procéder ainsi !
C'est du B A BA !
Alors un "professionnel" de la gestion immobilière censé connaitre cela ???
Lorsqu'on voit ce qui se dit de la grande distribution, des intermédiaires dans la consommation, je trouve qu'on en arrive pas à la cheville dans la critique de cette activité commerciale de "gestion immobilière", dont nous savons bien tous que le "professionnalisme" est le cadet de ses soucis !
Pourquoi donc les 2 plus grosses Ste de syndics sont-elles propriété de banques ?? Par soucis premier du service au client ??? 
Il faut en finir avec cette image d'un temps passé où "le Syndic" était comme un 'notable' siégeant "en maitre" sur l'estrade de nos AG !
C'est un commerçant comme un autre, qui vend des services, et à qui il faut "botter les fesses" lorsqu'il sort des clous ou ne fait simplement pas le boulot pour lequel il est payé (mal sans doute, mais c'est un autre sujet !)
PS : nous parlons "du syndic" alors que dans 98% des cas il s'agit simplement de l'employé salarié de la Ste Syndic, gestionnaire qui n'a pas la gestion "de bon père de famille" de nos syndics d'autrefois !
"botter les fesses" de cet employé ne fera pas grand mal "au syndic" !
Le moindre chef de service qui ferait une telle boulette portant préjudice à son entreprise serait mis à la porte pour 'faute' séance tenante. Ici lui botter les fesses est un moindre mal |
Édité par - Gédehem le 27 mai 2009 12:04:39 |
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Posté - 27 mai 2009 : 18:13:36
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gedehem : vous avez raison, et les conseils de JPM sont des conseils de syndics, dont tous les copros connaissent la grande politesse, la grande estime de leurs mandants, la valeur du travail bien fait,...
Il est d'ailleurs très étonnant que le syndic en charge de cette copropriété ne ce soit pas aperçu que des travaux de voirie ont été fait sue les paties communes sans qu'aucun acte de vente n'est été signé. Comme mandataire il est bien celui qui signe cet acte !!! donc le premier informé.
Ce syndic, si performant visite certainement cette résidence au moins 2 à 3 fois par an, surtout si, celle-ci est vide hors-saison. Il faut qu'il change certainement de lunettes!!!
Les copros savent que dans leur grande rigueur et dans l'amour de leur travail ne visitent que très rarement les copropriétés.
JPM se fache, et nous donne des leçons de politesse !!
Ce syndic aurait du informer à chaque AG annuelle de l'avancement de ce dossier, de la signature de l'acte,...
JPM : " reponsables mais pas coupables " parole de syndics!!
Le CS et les copros n'ont pas été très attentifs sur ce dossier, mais le syndic a commis une faute grave sur ce dossier. Il faut plus que ' lui botter les fesses " il faut prendre un bon avocat pour demander à la Mairie de remettre en état le carrefour, et attaquer le syndic pour qu'il prenne à sa charge la totalité des frais de procédures qui seront lourds dans ce dossier.
JPM :gedehem est peut-être un "prétentieux inassouvi", vous vous y connaissez dans ce domaine, mais vous n'êtes pas un syndic "sans casseroles" et irréprochable!!!! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 mai 2009 : 21:03:23
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Et si j'avais écrit :
" Non, d'autant plus que votre voisin a entrepris des travaux d'aménagement chez vous, sur une propriété privé sans que rien ne l'y autorise !
On en met en taule pour moins que cela !
Vous avez donc des billes pour négocier, sans doute avec votre beau frère qui s'occupe de vos affaires et a qui il faut "botter les fesses" tous les matins pour qu'il le fasse au mieux de vos interets.
Personne ne se serait offusqué des propos que je tiens sur ce beau frère ! J'en connais même qui en plus lui aurait tiré les oreilles !
Mais voila, on met en cause l'attitude du syndic et aussitot "la profession" s'emballe parce qu'on ose "botter les fesses" de cet employé qui n'a pas été foutu de suivre de près une affaire importante pour laquelle il avait reçu mandat exprès !
Recentrons les choses et appelons un incompétant incompétant, qu'il soit le lombier du coin, le garagiste ou le syndic de copropriété.
Pour revenir au sujet, je pense que la solution est effectivement celle que préconise Emmanuel W, sous reserve de "marquer à la culotte" ce syndic qui ne semble pas avoir les compétence requises pour suivre ce type d'affaire dans l'interet de son mandant.
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gustav
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Posté - 18 juil. 2009 : 12:09:07
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citation: Initialement posté par philippe388
[Le CS et les copros n'ont pas été très attentifs sur ce dossier, mais le syndic a commis une faute grave sur ce dossier. Il faut plus que ' lui botter les fesses " il faut prendre un bon avocat pour demander à la Mairie de remettre en état le carrefour, et attaquer le syndic pour qu'il prenne à sa charge la totalité des frais de procédures qui seront lourds dans ce dossier.
je reprends ce sujet que j'avis initié, et qui n'avance pas, le syndic veut qu'on signe sans réagir.
"attaquer" le syndic, je m'interroge, il est effectivement en dessous de tout, avoir laissé faire ces travaux sans sourciller est un peu fort MAIS le quitus lui a été donné pour ces années là .. n'est il pas dégagé de toute responsabilité.
merci pour vos avis |
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Posté - 18 juil. 2009 : 12:32:33
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le quitus est une invention des syndics cans aucunes bases juridiques!! MAIS le voter engae l'AG, car elle donnr une absolution sur les fuates de ce syndic. MAIS ce quitus ne couvre que les actes de gestion CONNUS par tous les copropriétaires. C'est à dire que le syndic a informé les copropriétaires aux AG de TOUS les problèmes !!!
Si ce syndic a fait des C......s, ou n'a pas suivi un dossier important mettant le syndicat dans des problèmes entrainant des frais sans en avertir l'AG, ce quitus ne sert à rien.
Le syndic est fautif, A lui d'entamer les négocaitions pour une remise en état de la voirie à ses frais, et comme il ne va pas plus bouger ses fesses, le SDC n'a pas le choix, il faudra prendre un avocat !!!
Le CS n'a pas été très bon sur ce dossier, il aurait du suivre très sérieusement dès le vote de l'AG, et aurait du demander des comptes au syndic ( c'est sa mission) sur la signature de l'acte et en recevoir copie, c'était la moindre des choses. |
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gustav
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16
Posté - 18 juil. 2009 : 12:40:00
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meri philippe..
pour l'instant;l'acte n'est pas signé, le CSbloque.. mais je ne suis pas sur qu'il puise le faire logntemps !!
qt au quitus.; je reste interrogateur sur votre interprétation.. donner quitus, c'est à mon avis sans retour, avis des experts??
Meci encore. |
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