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mmpp31
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 Posté - 26 juin 2012 : 19:11:54
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Bonjour,
Le gardien de notre résidence ayant obtenu une rupture conventionnelle de son contrat, notre Syndic, BARTHAS IMMOBILIER, s'occupe de chercher un remplaçant sur le même profil de poste selon le souhait des copropriétaires.
Le Syndic nous a informé que nous devions refaire des travaux d'embellissement de l'appartement de fonction. Les derniers travaux datent de juin 2005.
Ma question est de savoir si nous sommes obligés de faire ces travaux immédiatement. Nous avons 2 devis qui affichent un prix de 3500€ pour deux couches de peinture blanche. Nous préfèrerions faire passer ce devis en AG (mais la prochaine aura lieu en novembre). Avons-nous le droit de repousser ces travaux et de les faire ultérieurement même si un nouveau gardien emménage en août? Pour précision, l'appartement est tout de même en bon état
D'autre part, est-il possible de proposer au nouveau gardien de repeindre lui même l'appartement à son goût si la copropriété achète le matériel nécessaire?
Merci par avance pour vos réponses
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nefer
Modérateur
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 Posté - 27 juin 2012 : 00:46:23
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il ne s'agit pas d'embellissement, mais de travaux d'entretien
avez vous un poste travaux d'entretien dans votre budget prévisionnel qui permettrait d'effectuer ces travaux avant l'arrivée du salarié? |
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orion7000
Contributeur débutant
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Posté - 27 juin 2012 : 06:11:08
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Article 20
Logement de fonction accessoire au contrat de travail
En vigueur étendu
Le contrat de travail peut prévoir l'attribution d'un logement de fonction lorsque le salarié est classé en catégorie A. Il est obligatoire lorsque le salarié est classé en catégorie B. Lors de l'embauche, l'employeur remettra au salarié qui occupera un logement de fonction le règlement intérieur de l'immeuble, s'il existe, que le salarié sera tenu de respecter.
Le gardien n'est pas tenu de recevoir les clefs des occupants de l'immeuble sauf accord des parties.
En cas de changement de salarié, l'employeur devra procéder à la désinfection du logement de fonction et à sa réfection éventuelle.
La réfection des embellissements (peintures, revêtements muraux) dans le logement de fonction, incombant à l'employeur, interviendra tous les 5 ans si nécessaire, et au plus tard tous les 7 ans lorsque le logement comprend une pièce unique et tous les 10 ans dans les autres cas. La réfection des revêtements de sol interviendra si nécessaire.
Le titulaire du logement de fonction bénéficiera de l'installation du chauffage par l'employeur lorsqu'il n'y a pas d'installation collective.
Le titulaire du logement de fonction prend directement à sa charge les frais de chauffage, d'abonnements et fournitures correspondant à son usage personnel d'eau chaude, de gaz et d'électricité, facturés à partir de compteurs particuliers posés aux frais de l'employeur.
Dans le cas où cette prise en charge directe n'est pas possible (absence de compteurs individuels et non-participation au coût des charges récupérables de chauffage collectif), les prestations fournies par l'employeur constitueront salaire en nature complémentaire évalué forfaitairement comme prévu à l'article 23.
La fourniture de l'eau froide est gracieuse et ne constitue pas un salaire ou avantage en nature.
S'il n'y a pas de distinction entre le logement de fonction et la loge, l'électricité est à la charge de l'employeur et constitue de ce fait un avantage en nature, conformément à l'article 23 de la présente convention.
Ce logement devra être au moins conforme aux normes relatives au logement décent (loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale).
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| Gardien qui fait son job correctement dans le respect de sa copro |
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Édité par - orion7000 le 27 juin 2012 06:12:27 |
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mmpp31
Contributeur actif
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Posté - 27 juin 2012 : 09:01:45
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Bonjour et merci pour vos réponses.
Pour Nefer, non il n'y a aucun poste dédié à ces travaux dans le budget prévisionnel.
Pour Orion, j'avais lu l'article 20 de la CCN des gardiens d'immeuble mais cela ne répond pas totalement à ma question. L'appartement sera nettoyé (bien que très propre), des élements comme lunettes de wc seront bien sûr changés mais la question est de savoir si nous devons absolument refaire la peinture avant l'entrée d'un nouveau gardien. L'appartement a plusieurs pièces et la dernière réfection des embellissements date de 7 ans. Les sols sont en très bon état.
Ce n'est pas que nous ne souhaitons pas le faire mais nous ne voulons pas valider une telle somme dans décision de l'AG. Est-il donc possible de ne le faire qu'après l'entrée du futur gardien (lors de congés par exemple)?
D'autre part, dans le contrat qui sera proposé au gardien il y a des UV dédiées à des travaux spécifiques. Est-il possible de proposer au gardien de repeindre lui même cet appartement afin que ce soit à son goût? Le précédent gardien avait repeint la sdb en jaune orangé. Pas très beau mais ça lui plaisiat ainsi. Pourquoi le repeindre en blanc si le prochain gardien doit y repasser une autre couleur par dessus (dont il paiera en plus la peinture)?
Encore merci |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 juin 2012 : 10:53:21
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"Est-il donc possible de ne le faire qu'après l'entrée du futur gardien (lors de congés par exemple) ?"
Oui, bien entendu, mais avec son accord (écrit).
Même chose pour qu'il entreprenne lui même ces travaux, mention qui sera rapportée dans le PV de la prochaine AG afin de satidfaire à l'obligation du syndicat : rénovation entre 5 et 7 ans. (dela permet de 'prendre date')
"D'autre part, dans le contrat qui sera proposé au gardien il y a des UV dédiées à des travaux spécifiques"
Ici, attention : que sont ces "travaux spécifiques" ???
Le Cs doit très attentivement se pencher sur la proposition de contrat de travail afin d'exclure toutes les rémunérations annexes parfois "bidon", sans réelles nécessités, parfois même "complaisantes" (avantage logement compté 2 fois, taches rémunérées inexistantes, etc ...).
S'agissant de la réfection de la loge par l'employé il faut l'envisager comme une prime ponctuelle et non par l'attribution contractuelle d'UV en sus par nature permanentes
Quant au budget nécessaire, quid d'une ligne "travaux entretien/réfection" dans le budget prévis ? Il doit bien y avoir quelques €€ dans un coin.
"la dernière réfection des embellissements date de 7 ans. "
Gouverner c'est prévoir : TOUS les travaux réguliers permanents (entretien façades/toitures 10 ans, logement de fonction 5 à 7 ans) doivent faire l'objet d'un calendrier qui doit être suivi !
Un ravalement de façades dont le coût important est certain ne s'élabore pas au saut du lit 3 mois à l'avance.
Il faut non seulement définir le projet mais aussi (surtout) en préciser le financement. D'où l'anticipation indispensable, un an ou 18 mois.
Sachant que le logement doit être refait entre 5 et 7 ans, le syndicat (syndic, CS) doit réfléchir à ces travaux tous les 4 ou 5 ans afin de les réaliser en anticipant leur financement dans le délai maxi des 7 ans.
Au besoin (c'est ce que votre syndicat aurait du faire), il faut commencer à provisionner tous les 5 ans ces travaux imposés. |
Édité par - Gédehem le 27 juin 2012 11:18:27 |
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mmpp31
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Posté - 27 juin 2012 : 12:15:30
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Merci Gédehem pour votre réponse, encore une fois très complète.
Quand vous dites qu'il faut l'accord écrit du gardien c'est pour que la rénovation du logement ne soit faite qu'après son entrée ou qu'elle soit faite durant ses congés?
Le contrat qu'avait le gardien précédent prévoyait des UV pour travaux spécificques en dehors de l'entretien des espaces verts, des sorties containers et distribution du courrier. Ces travaux correspondaient et devraient correspondre dans le futur contrat à de travaux de serrurerie, de petite maçonnerie, de peinture, d'électricité.
Mais nous allons donc voir si l'attribution d'une prime ponctuelle peut être plus intéressante.
Beaucoup de travaux sont à faire dans notre résidence due au laxisme précédent et à un projet démentiel mis en place par le précédent syndic (procès en cours).
D'après l'article 20 de la CCN des gardiens d'immeubles, les travaux d'entretien de l'appartement de fonction du gardien doivent être réalisés au plus tard tout les 10 ans. Cela fait 7 ans depuis juin. Lors de la précédente AG, nous avions encore le temps de budgétiser cette dépense surtout que l'appartement est en bon état. Le gardien avait un logement propre et il n'était pas constamment dans son logement de fonction.
Pour ce qui est du budget et en particulier de ce qui concerne les travaux d'entretien et de réfection, la somme prévue est déjà dépassée suite au froid de février qui a causé des dégâts dans les tuyauteries. |
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Gédehem
Pilier de forums
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6
Posté - 27 juin 2012 : 15:02:49
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La réfection du logement de fonction incombe au syndicat.
Dans la mesure où l'employé accepte de la réaliser lui même, il faut qu'il en soit d'accord. D'où son acceptation écrite de réaliser lui-même ces travaux..., à son goût.
Qui dit "employé" dit "contrat de travail".
Il ne peut s'engager en tant qu'employé qu'après la signature du contrat, peu importe qu'il n'occupe pas (encore) le logement.
S'il réalise ces travaux durant ses congés, dans 1 mois ou 1 an (dans les 10 ans), cela n'a pas d'importance, pourvu que ce soit après la signature du contrat de travail, en qualité d'employé..
Faire réaliser des travaux par une personne rémunérée mais non déclarée (non enregistrée RCS, artisan, pas sous contrat de travail....), c'est quoi selon vous ??  |
Édité par - Gédehem le 27 juin 2012 15:08:14 |
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mmpp31
Contributeur actif
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Posté - 27 juin 2012 : 15:06:47
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je vous remercie pour ces précisions |
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orion7000
Contributeur débutant
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Posté - 29 juin 2012 : 11:08:11
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Je n'ai rien d'autres à ajouter à ce que Gédehem a écrit!!!!
C'est la bonne règle, et effectivement, le gardien aura le choix de ces préférences concernant les couleurs qu'il veut apporter pour son confort.
Pour le reste..... je suis complètement en accord avec ce qui vient d'être répondu. |
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| Gardien qui fait son job correctement dans le respect de sa copro |
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mmpp31
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Posté - 13 juil. 2012 : 16:10:59
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Bonjour,
un petit point sur ce dossier, le contrat de travail a été signé.
Le gardien a accepté d'entrer dans le logement avant rénovation (nettoyage complet tout de même).
Nous aurons une AG en novembre où sera proposé des devis de rénovation ou une prime pour que le gardien réalise lui même les travaux, le matériel étant acheté par la copropriété. Le gardien a accepté cette solution, qui l'intéresse même beaucoup.
Merci pour vos conseils. |
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