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 Sujet  |
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macfly
Nouveau Membre
17 message(s)
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 Posté - 03 juil. 2012 : 22:23:54
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bonjour
des coproprietaires ont reçu un courrier fin Mai
je vais essayer d etre clair
extraits du contenu de ce courrier :
relevé de nombreuses erreurs et dysfonctionnements de notre syndic benevole M T ....
aussi nous avons decidé de presenter la candidature d un syndic professionnel cabinet Machin......
Au final cela ne nous coutera pas plus cher .....(pas de chiffre )
Si vous voulez appuyer notre demarche de presenter le cabinet Machin
comme nouveau syndic nous vous remercions de nous adresser un mail
avec le texte suivant ,a l adresse suivante: ....@ ,,,,.fr
"moi , .....proprietaire n° lot etc..... adresse le present mail pour que la candidature du cabinet Machin comme nouveau syndic de la coproprieté ........soit soumise au vote de l assemblée generale ordinaire 2012 "
les coordonnées sur la lettre : prenom X et nom Y
adresse 20 rue de la revolution
00 000 ici
a ici le ../05/2012
la signature Z
l expediteur au dos de l enveloppe d expedition non recommandée prenom X nom Z
adresse 20 rue de la revolution
00 000 ici
l expediteur et signataire X Z est bien coproprietaire par contre sur l entete de la lettre X Y meme adresse que X Z n est pas coproprietaire
j en deduis que ce courrier ne peut pas etre pris en consideration
puisque M X Y n est pas coproprietaire
pouvez vous me dire si cette deduction est valable
nota:je ne suis pas le syndic je suis membre du conseil syndical
la semaine derniere nous avons controlé les comptes et verifier les factures ainsi que l ordre du jour de l ag prevu le 25/7
le president du conseil syndical n avait pas reçu de courrier pour mettre a l ordre du jour le changement de syndic
les convocations sont parties samedi 30/6
d avance merci pour votre patience et reponses
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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1
Posté - 03 juil. 2012 : 23:34:17
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Si la candidature d'un syndic pro n'est pas prévue à l'ODJ, ou plutot sa proposition d'honoraires (appelée improprement "contrat de syndic"), l'AG ne peut valablement le désigner.
Pour le reste, peu importe de qui émane exactement ce courrier, du moment qu'il est cautionné ou relayé par un des copropriétaires.
Le plus important sont les éléments avancés quant aux "...nombreuses erreurs et dysfonctionnements de notre syndic benevole..."
Que sont-ils ???
"la semaine derniere nous avons controlé les comptes et verifier les factures ainsi que l ordre du jour de l ag prevu le 25/7"
C'est très bien : Sauf que la mission du CS ne se limite pas à la vérification des comptes et des factures, en particulier avec un syndic non professionnel . Qu'en est-il en particulier de la trésorerie (vérification compte bancaire, etc ..), situation des comptes des copropriétaires (retards de paiements, impayés) et plus généralement de la gestion elle-même, de ses actes, courriers, contacts, négociations diverses, etc ...
En cas d'impayés/retards de paiements, quid des procédures engagées ?
Voyez L.art.21 pour la remise de pièces au CS, y compris s'il s'agit d'un syndic "non pro" par nature solitaire.
Il faut faire une sorte d'audit de gestion, la seule vérification des factures n'étant pas ici suffisante, loin de là , avec un syndic non pro (bénévole ou non).
"La confiance n'exclue pas le controle de tout."
Avez-vous préparé l'ODJ avec le syndic ?
Le syndic (ou le CS) a t-il informé les copropriétaires de la date probable de l'AG, de la date d'envoi des convocation, d'une date limite pour faire parvenir/notifier les questions dont l'inscription est demandée ?
Autre point sur lequel il ne faut pas se leurrer : la gestion d'un syndicat par un des copropriétaires n'est pas du tout la solution sur le long terme.
Outre les dérives constatées (souvent ?) ici ou là , cela présente un rel danger pour le syndicat : le mandat s'entend en permanence, 365/an, 24h/24. Qui exerce la fonction lorsqu'il est en congés, éloigné durant des semaines ? De plus une indisponibilité, un accident sont si vite arrivés ..... 
Il faut rapidement songer à une gestion "collégiale" : le syndicat coopératif.
PS. Votre post est "amusant" : il recoupe un coup de fil reçu d'un membre d'un syndicat de la région languedocienne (bord de mer) quelques copropriétaires souhaitant en finir avec le syndic non pro et passer avec un pro ...
"le president du conseil syndical n avait pas reçu de courrier pour mettre a l ordre du jour le changement de syndic"
Ce n'est pas la procédure, ce qu'un membre de CS ne devrait pas ignorer. De plus le CS n'a pas compétence pour "apprécier" ou même transmettre les questions dont l'inscription à l'ODJ d'une AG est demandée par un copropriétaire.
La procédure est prévue D.art.10 : le demandeur doit notifier (LRAR) au syndic la ou les questions dont il demande l'inscription.
Seront jointes les pièces nécessaires à la validité de la décision (D.art.11), ici la proposition de "contrat de syndic", ses divers honoraires.
Si le/les copropriétaires auteurs de la lettre n'ont pas notifié la question et au moins 1 contrat de syndic, l'AG ne peut statuer.
Mais vous parlez de cette lettre datée de fin mai proposant le "Cabinet Machin".
Dans la mesure où cette proposition Cabinet Machin a été effectivement notifiée au syndic avec demande d'inscription de la question à l'ODJ (la désignation/renouvellement du syndic actuel est peut être déja prévue), que ce dernier l'aurez "oublié" .... , il faut espérer qu'il soit bien assuré, de lui même pour cette fonction ou par le syndicat avec l'assurance "multirisques", car sa responsabilité personnelle (ici contractuelle) est très directement engagée.
Un syndic DOIT inscrire les question demandées dans les règles, D.art.10 lui en fait obligation, sans se faire juge de leur pertinence ou leur nécessité/intéret. A défaut, il peut par exemple être contraint par le juge qui serait sollicité à convoquer une autre AG, cette fois à ses frais personnels.
Ceci sans occulter la réparation d'un préjudice que le/les demandeurs estimeraient avoir supporté....
Notez enfin que le syndicat dans son ensemble est toujours tenu pour responsable des fautes ou erreurs de son mandataire, le syndic, de la réparation des préjudices subits de son fait, ainsi que l'expose L.art.14, ce dont tout CS doit être bien conscient (syndic pro ou non, peu importe, les textes ne faisant aucune distinction)..
Un syndic pro est toujours assuré pour sa responsabilité professionnelle. Quid pour votre syndic non pro, sa couvertue RC personnelle de "bon père de famille" de couvrant pas la responsabilité de sa fonction syndic, de ce "mandat électif". |
Édité par - Gédehem le 04 juil. 2012 00:36:14 |
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Posté - 04 juil. 2012 : 08:45:14
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sur la forme de la réception de cette lettre de XY signée Z et de son dos d'enveloppe, il ne faut pas s'en faire une montagne...
ce qui serait important ce serait le contenu du mail de réponse des copros : il est normal et recevable.
sur le fond, ce mail de réponse ne sert à rien, si un copro au moins, à la suite de la réception de ces mails, n'a fait une LRAR au SYNDIC lui demandant en son nom propre et au nom des copropriétaires suivants (avec double des mails) l'inscription à l'OdJ de la prochaine AG, cette candidature avec un projet de contrat joint.
SI cette démarche a été faite, mais après l'envoi des convocations, le syndic le mettra à l'OdJ de l'AG suivante "la prochaine". 
donc vous avez la réponse en répondant à ces questions et en plus avec les explications de gedehem.
Comment s'en sortir (deux solutions, dont une illégale...) :
1- attendre un an et préparer et refaire dans les normes, pour ne pas être sans syndic
2- le président de séance de l'AG peut rajouter à l'OdJ cette désignation d'un syndic pro et si le vote obtient l'unanimité, elle ne pourra être contestée  . Par contre, s'il y a des CONTRE ou des DEFAILLANTS (absents) elle pourra être contestée dans les 2 mois de la notification du PV car ce rajouit est illégale.
C'est l'appréciation d'un risque |
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Posté - 04 juil. 2012 : 11:02:22
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rambouillet : "C'est l'appréciation d'un risque "
Drole d'approche du respect de la loi !!! On ne peut pas voter une résolution qui ne figure pas à l'ODJ !!
rambouillet : je roule à 200km/h sur l'autoroute, je prend donc le risque de tuer une famille qui part en vacances, tant mieux si j'arrive sain et sauf sans tuer personne !! appréviation d'un risque !!
macfly : une seule solution, l'année prochaine envoyez, un RAR bien avant la date de l'AG, au syndic en le notifiant de porter à lODJ le contrat d'un syndic joint à ce courrier. Aucune obligation pour un copro. de prévenir le CS; celui-ci prépaant l'ODJ avec le syndic, il en sera alors informé. Obligation de porter ce contrat à l'ODJ.
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Posté - 04 juil. 2012 : 13:11:54
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c'est rigolo philippe :
citation: rambouillet : je roule à 200km/h sur l'autoroute, je prend donc le risque de tuer une famille qui part en vacances, tant mieux si j'arrive sain et sauf sans tuer personne !! appréviation d'un risque !!
* en AG, hormis la bagarre générale ou une chaisse cassée, il y a peu de risques de tuer quelqu'un....
* si personne, ne prenez ce risque (que je considère imbécile), nous serions dans un monde de bisounours, hors ce n'est pas le cas sinon il faudrait revoir les recettes fiscales ...
Maintenant, il y a la loi, qu'il faut appliquer, mais on ne peut pas nier que la solution exposée existe, mais avec des risques... c'est tout ce que je dis, notre macfly fera ou laissera faire ce qu'il veut... c'est son choix.
Nous lui exposons les différentes facettes. |
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Posté - 04 juil. 2012 : 17:57:45
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rambouillet : il est maintenant habituel que la plupart de nos "concitoyens" approuvent le non respect de la loi, et dans tous les domaines !!!
le "pas vu, pas pris" est devenu une méthode d'éducation !!!
Ce n'est pas très sérieux, surtout de la part de parents de membres de forum.
rambouillet : cette méthode d'éducation est bien à proscrire. ne parlez pas du monde des bisounours, nous sommes dans un autre monde, ou la kalachnikov, chère à gedehem, est devenu mo,naiie courante, comme le portable. " Pas vu, Pas pris " si je tire dans le tas !!
Vous pouvez prendre les risques que vous voulez : traverser le désert sans eau, ou vous jetez dans un volcan, vous n'engagez que votre propre existence !! prendre des risques ce n'est pas engager la vie des autres ou d'appeler à l'anarchie en ne respectant pas la loi !!!
Qu'avez vous appris à vos enfants et petits enfants ?? |
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Posté - 04 juil. 2012 : 18:00:34
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citation: Qu'avez vous appris à vos enfants et petits enfants ??
hi! hi! hi!
bienheureux ceux qui n'ont jamais failli à la loi.... Amen |
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macfly
Nouveau Membre
17 message(s)
Statut:
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Posté - 04 juil. 2012 : 22:11:45
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bonsoir
merci de vos reponses
je vais essayer de repondre a vos questions
notre syndic benevole est la depuis plus de vingt ans
pour les comptes pas de problemes ils sont controlés par un cabinet comptable le meme depuis x années c est egalement un coproprietaire
les debiteurs sont en justice il y a un point prevu a l ordre du jour
je ne savais pas qu on pouvait vous telephoner et supposant que cela soit le meme syndicat comment avec un tel courrier adressé a quelques coproprietaires
peut il avoir une majorité ce n est pas serieux il ne sait meme pas comment il s appelle car ce n est pas tout le monde qui a internet alors si des coproprietaires ont repondu par courrier il a (theoriquement )du faire demi tour
vous dites "Ce n'est pas la procédure, ce qu'un membre de CS ne devrait pas ignorer. De plus le CS n'a pas compétence pour "apprécier" ou même transmettre les questions dont l'inscription à l'ODJ d'une AG est demandée par un copropriétaire."
excusez moi mais si je savais tout je ne serais pas venu sur ce forum
quand au courrier je ne m en fait pas une montagne seulement comme je l ai dit plus haut c est pas serieux si des proprietaires ont repondu soit ils n ont pas vu soit ....ça ne m etonne pas qu il y ait des gens qui se fassent arnaquer
car un syndic pro est largement plus couteux que notre syndic benevole
je ne vais pas faire comme l emetteur du courrier je vais mettre des chiffres en 2010 pour le renouvellement du syndic j avais un devis de 8500€ + x pour chaque reunion + pourcentage suivi travaux etc....
notre syndic nous revient a 1400 € pour ses frais de deplacement photocopies etc....
y en a qui ne doivent pas savoir compter
en 2010 il a eté renouvelé pour 3 ans donc l année prochaine on verra si il y a un ou des coproprietaires qui veulent changer
ou s il ne se represente pas
encore merci
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