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driconet
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 Posté - 04 juil. 2012 : 01:05:26
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Bonjour,
Nous avons signé un compromis de vente pour acquérir une maison secondaire (construite en 2005) par l'intermédiaire d'une agence immobilière il y a 2 mois et demi.
La signature définitive de l'acte de vente doit avoir lieu dans 2 semaines (prévue le 16 juillet 2012). Le notaire nous a fait parvenir l'acte définitif pour que nous en prenions connaissance vendredi 29 juin 2012.
Nous avons été surpris de voir une clause intitulée "absence de certificat de conformité" qui explique que la maison n'a pas de certificat de conformité puisque le vendeur n'a jamais déclaré la fin de travaux (il précise cependant que ceux-ci ont pris fin en 2005). Il explique ce non-dépôt de fin de travaux par le fait qu'il a ajouté 2 pièces supplémentaires au RDC lors de la construction du bien sans avoir fait de demande de modification de PC.
Il est également précisé à la fin du paragraphe que le vendeur et l’acquéreur en font leur affaire personnelle...
L'agence qui a rédigé le compromis ne nous a jamais dit que la maison n'avait pas de certificat de conformité. Elle nous a juste expliqué que les 2 pièces en question n'étaient pas comptées dans la surface habitable car elles étaient aveugles et déclarée comme réserve et archive.
Je precise que le COS est déjà au maximum avec le reste de la maison (100m² avec un COS de 0.3) et que si on ajoute les 2 pièces cela fait 130m², donc 30m² de trop par rapport au POS actuellement en vigueur dans la commune.
Une autre clause explique que le vendeur n'a pas souscrit d'assurance Dommage-Ouvrage ni d'assurance décénale et que l’acquéreur achète le bien en connaissance de cause. Ce "détail" n'a également pas été porté à notre connaissance au moment de la signature du compromis..
Nous avons appelé le notaire pour lui expliquer que nous n'étions pas au courant de ces 2 points. Il nous a dit que l'agence et le vendeur avaient déclaré nous étions au courant des conditions lors de la signature du compromis. Il nous explique qu'il fait son devoir d'information et que nous devons nous adresser à l'agence pour régler le problème.
Nous avons contacté l'agence pour signifier notre mécontentement par rapport à l'information qui nous a été faite et expliquons que des infos importantes nous ont été cachées, que ces éléments déterminants n'ont pas été mentionnés dans le compromis et que par conséquent, notre consentement n'était pas libre et éclairé.
L'agence nous dit qu'elle nous a informé et que nous n'avons pas compris les explications. Nous leur précisons que les 2 pièces sont nommées dans le compromis et qu'elles figurent sur le plan tamponné et signé par l'agence ! Par contre, ces pièces sont absentes sur le plan déposé chez le notaire (plan du PC)...
L'agence essaie de nous rassurer en nous affirmant qu'il est fréquent que des biens soient vendus sans certificat de conformité ou sans assurance DO et que le risque encouru est très faible, etc...
Nous avons proposé de renégocier les conditions de vente au regard des nouveaux éléments portés à notre connaissance. L'agence a contacté le vendeur qui exige que nous achetions le bien dans les conditions du compromis ou que nous renoncions purement et simplement à l'achat. Nous lui avons proposé de mettre une partie de la somme en séquestre qui serait débloqué en sa faveur après obtention d'un PC modificatif conforme après promulgation du PLU (prévu dans l'année) mais il refuse catégoriquement.
Nous aimons vraiment beaucoup cette maison et sommes très déçus de ne pouvoir l'acheter dans les conditions qui nous avaient été décrites au départ...
Quels risques prenons nous en achetant cette maison dans les conditions actuelles ?
Peut-on annuler la vente en faisant prévaloir le manque d'information de la par de l'agence et/ou du vendeur ?
Récupèrerons-nous notre dépôt de garantie ?
Peut-être qu'une solution à laquelle nous n'avons pas pensé existe ?
La vente étant prévue dans 10 jours, merci de nous répondre rapidement.
Cordialement.
Driconet et Driconette :-)
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pouchi
Nouveau Membre
Île de la Réunion
31 message(s)
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 Posté - 04 juil. 2012 : 08:07:34
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Bonjour,
Le risque est faible, car, un problème avec le cadastre surviendra le jour ou vous déciderez de re-vendre votre bien. En effet, ce que vous risquez, ce sera l'intervention du cadastre(ou dénonciation du voisinage) et alors vous subirez une régularisation des services en recevant une "déclaration modèle IL" -cerfa N° 10517- pour une régularisation de la surface habitable et de la valeur locative. Car, une fois la vente conclue, votre notaire envoie ces documents au service des hypothèques et copie au cadastre.
Donc, en conclusion vous allez recevoir au pire un redressement fiscal(de la fiscaloité locale: impots locaux). et l'affaire sera close. Donc, vous paierez sur une valeur location de 130 au lieu des 100 m2.
Voilà une information que je pourrais modestement et humblement vous apportez en dehors des "grands spécialistes du présent forum.
(remarque, le dernier gouvernement avait augmenté de 20% le cos, je crois) |
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Posté - 04 juil. 2012 : 08:56:02
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seul bémol, pouchi : pas d'augmentation de 20%... il s'agissait de 30% et ça va être abrogé dans les jours qui viennent.
driconet, cette construction est-elle encore en infraction par rapport aux règles actuelles de votre secteur ? allez le vérifier en mairie, car le COS a pu évoluer.
si non, vous pouvez régulariser par une DP ou un PC de régularisation.
accessoirement, ces pièces, bien qu'aveugles, formaient déjà SHON à l'époque... donc leur affectation ne modifiait pas le COS... La commune aurait donc commis une erreur en délivrant le PC... ce qui réduit encore le risque, même si la donne est légèrement différente maintenant avec la surface de plancher, qui a remplacé la SHON, et peut rendre surdensitaire -pour des raisons purement juridiques déconnectées de tout acte architectural- la construction si elle a une cave.
enfin, demandez au vendeur des preuves de leur existence triennale (plus de trois ans) : l'action pénale sera ainsi éteinte.
il faudra effectivement déclarer aux services fiscaux la différence pour le paiement des TH et TF, par une déclaration H1 : vous n'aurez pas à payer le retard du vendeur...
si en revanche, vous souhaitez renégocier le prix ou mettre fin à votre engagement, vous pouvez parfaitement retenir que le compromis, et seulement lui, est ce que vous avez signé : de tout le reste, vous n'avez jamais entendu parler. votre notaire saura vous aider.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 04 juil. 2012 08:58:22 |
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driconet
Nouveau Membre
4 message(s)
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Posté - 04 juil. 2012 : 09:11:22
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Bonjour,
En fait les 2 pièces ne figuraient pas sur le PC qui a été validé en 2004. La mairie n'a donc pas fait d'erreur lors de l'acceptation du PC.
Le constructeur à proposé au vendeur de creuser la dune un peu plus et de construire 2 pièces sous la terrasse au lieu de laisser du sable...
Le vendeur a accepté, mais se sachant hors des clous, il a ne l'a pas signalé à la Mairie. Il pensait attendre l'évolution de l'urbanisme pour déclarer ces pièces a posteriori et faire des ouvertures sur la façade mais finalement il vend avant que cela ne soit fait (divorce). Il ne peut actuellement pas demander un certificat de conformité car sa maison n'est pas conforme et il en est conscient (il est architecte).
Le COS est toujours de 0.3 actuellement et nous sommes au maximum sans compter ces 2 pièces (100m²) |
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driconet
Nouveau Membre
4 message(s)
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Posté - 05 juil. 2012 : 20:26:55
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Bonjour,
Nouvelle info importante : je viens de relire le compromis et il est écrit que "le vendeur déclare être titulaire d'une assurance dommage-ouvrage" !!!
Ce qui a priori se révèle être faux !
Que faire ?
Sommes-nous en droit d'annuler la vente en récupérant notre dépôt de garantie?
Peut-on envisager un dédommagement par le biais d'une procédure si la vente n'a pas lieu ?
Merci |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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Posté - 05 juil. 2012 : 22:04:55
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citation: Initialement posté par driconet
Bonjour,
Nouvelle info importante : je viens de relire le compromis et il est écrit que "le vendeur déclare être titulaire d'une assurance dommage-ouvrage" !!!
Ce qui a priori se révèle être faux !
Que faire ?
Sommes-nous en droit d'annuler la vente en récupérant notre dépôt de garantie?
Peut-on envisager un dédommagement par le biais d'une procédure si la vente n'a pas lieu ?
Merci
Faites demander par votre notaire une copie de cette DO |
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driconet
Nouveau Membre
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6
Posté - 05 juil. 2012 : 23:36:48
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Je m'explique :
- le compromis de vente que nous avons signé en avril précisait "le VENDEUR déclare être titulaire d'une assurance dommage-ouvrage"
- l'acte définitif dont la signature est prévue dans 10 jours précise "le VENDEUR déclare ne pas avoir souscrit à une assurance dommage-ouvrage ni à une assurance décénale".
(Je rappelle que le bien a 7 ans)
@nefer : pourquoi faire demander une copie de la DO ???
@wormser : le notaire est celui du vendeur '-( il n'a pas l'air de vouloir m'aider |
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Posté - 06 juil. 2012 : 00:12:08
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j'ai passé l'age qu'on m'interpelle par mon nom de famille... : les bancs de l'école sont loin, très loin...
prenez votre propre notaire , on ne le dira jamais assez. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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