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jblelapin
Nouveau Membre
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 Posté - 04 juil. 2012 : 16:39:31
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Bonjour,
Je suis à la recherche de conseils car je suis un peu perdu dans un projet de surélévation que je suis en train de monter.
Contexte de mon projet:
Je suis actuellement à Toulouse et un plan local d'urbanisme existe sur la commune, avec définition de règles spécifiques par zone.
Je suis en zone UB1, caractérisée par les règles qui sont annexées en fin de ce message.
J'habite au 3ième et dernier étage d'un bâtiment, qui comprend plusieurs co-propriétaires, dont un autre au dernier étage.
Mon appartement donne sur la rue côté ouest, sur des cours intérieures au nord et au sud, et sur l'appartement voisin côté est.
Description du projet:
Je souhaite faire un étage de plus sur le côté nord, éventuellement une partie terrasse sur la partie haute du toit.
Pour information, mon voisin de copropriété (au même étage) envisage le même projet de surélévation et rencontre moins de souci avec les règles du PLU car ne bordant pas la rue.
Matériel explicatif
Voici quelques plans regroupés dans un pdf explicitant mon projet de surélévation, dans le cadre du PLU actuel (désolé pour la qualité, je ne suis pas architecte).
Fichier: http://www.packupload.com/P3N0NDIA76Y
Slide 1, le bâtiment actuel (vue 3D "isométrique")
Projet dans le cadre du PLU Actuel:
Slide 2: vue de dessus avec les conditions de hauteur sur voie (Hv<L)
Slide 3: vue en coupe sur la façade nord avec la contrainte de Hauteur sur voie
Slide 4 et 5: vue en coupe sur la médiane de l'immeuble avec la contrainte de Hauteur sur voie => deux variantes car je ne sais pas comment considérer le faîte
Slide 6: Le bâtiment après surélévation (vue 3D "isométrique")
Projet dans le cadre du PLU révisé (en cours mi 2013; passage de ma zone en UA3):
Slide 7 jusque 14
Mes questions
1) Dois-je avoir un accord des copropriétaires pour faire ma demande de permis de construire ? (procès-verbal d'assemblée générale de copropriété).
2) Quelle est, compte-tenu des règles du PLU actuel, l'enveloppe géométrique autorisée pour le volume de surélévation; sachant que mon appartement actuellement est déjà hors cadre du PLU. J'ai tenté dans mes slides d'exprimer ce que je comprends du PLU, mais j'ai quelques doutes sur l'article 7, sur l'article 10 (cf questions ci dessous).
3) Même question pour le PLU de juin 2013 (Hv < 4/3 L)
4) Est-ce que le mur côté rue définit la sablière; je pense qu'il s'agit d'un pignon, et qu'une panne sablière est censée être horizontale, et serait donc plutôt sur la façade nord.
5) Comment compter la hauteur absolue, est-ce la hauteur de la sablière (qui n'est pas côté rue, mais côté cour)?
En UB1, la hauteur absolue max est de 12,5m, mon projet de surélévation nous amène à 14,5 au niveau du faîte. Hors une personne de l'avant-projet à l'urbanisme m'a dit que la hauteur absolue était ok dans ce projet là ... parce que les 12,5 mètres maximum était pour la sablière, et qu'on a le droit à sablière + 3m ... je trouve cela étrange. Que pouvez vous me dire là dessus?
6) Quelles seraient les conditions de dérogation pour surélever sur toute la partie nord de mon toit et éviter de faire une mansarde (par exemple pour harmonie du bâtiment si le voisin surélève)
A priori aucune dérogation n'est permis.
7) Quelles règles doit-on respecter pour la terrasse en haut du toit: je sais qu'on compte la hauteur de la terrasse à l'acrotère, j'imagine qu'on doit aussi respecter la hauteur sur voie; éventuellement, si je ne peux pas surélever sur la partie ouest du toit, j'envisageais de mettre une terrasse sur une partie du toit, mais je pense que je n'ai pas le droit vs la hauteur sur voie. Qu'en pensez vous?
En l'attente de réponses, merci d'avance pour votre support.
JB
PS: Règle UB1 du PLU actuel.
(Règlement complet à partir de la page 46 de ce document de ~50 Mo:
http://documents.toulouse.fr/urbani...eglement.pdf)
ARTICLE 1 (UB1) - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Rappel : Les « dispositions générales » et les « dispositions communes » s’appliquent.
Les nouvelles occupations et utilisations du sol soumises à autorisation dans le cadre du régime des
installations classées, à l’exception de celles mentionnées à l’article 2.
(...)
ARTICLE 6 (UB1) - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES ET VOIES PRIVEES
Rappel : Les « dispositions générales » et les « dispositions communes » s’appliquent.
1 - Toute construction doit être implantée à une distance minimale de 4m par rapport à l’alignement :
- des voies,
- de la limite d'emplacement réservé
2 - Les zones de recul par rapport aux infrastructures routières ou liées à l’amendement Dupont, définies
aux documents graphiques du règlement, déterminent un recul minimal d’implantation des
constructions.
ARTICLE 7 (UB1) - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
Rappel : Les « dispositions générales » et les « dispositions communes » s’appliquent.
1 - Dans une bande d'une profondeur de 17 m au plus, comptée à partir de l'alignement, de la limite
d'emplacement réservé, de la limite de recul
1.1 - Toute construction doit être implantée à une distance des limites séparatives au moins égale Ã
la moitié de la hauteur de la construction mesurée conformément aux dispositions de l'article 10
avec un minimum de 3 m (D = H/2, min. 3 m).
1.2 - Lorsque sur une unité foncière immédiatement voisine, une construction est implantée sur une
limite séparative commune, la construction projetée peut être implantée sur cette même limite
séparative, à condition :
- que la partie de la construction ainsi édifiée ne dépasse pas la longueur définie par la
construction voisine sur cette limite séparative,
- que la partie de la construction ainsi édifiée ne dépasse pas la hauteur de la construction
voisine augmentée de 3 m.
Dans le cas où la construction projetée dépasse la hauteur de la construction existante voisine,
la construction projetée doit respecter la hauteur mesurée conformément aux dispositions de
l’article 10.
1.3 - Lorsqu’une unité foncière présente une façade sur voie inférieure ou égale à 12 m : une
construction est admise sur les limites séparatives latérales, sous réserve que la hauteur
mesurée conformément aux dispositions de l’article 10, ne dépasse pas 3 m.
1.4 - Dans le cadre d’un espace constructible situé le long d’une voie mentionnée sur les documents
graphiques du règlement, toute construction peut s’implanter dans le périmètre précisé et au
plus sur 17 m de profondeur sur les limites séparatives latérales ou respecter une distance
minimale au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction mesurée conformément
aux dispositions de l’article 10 avec un minimum de 3 m (D = H/2, min.3 m).
2 - Au-delà de cette bande de profondeur de 17 m, toute construction :
2.1 - Soit, peut être implantée sur limite séparative à condition de s'inscrire dans la surface verticale
définie, sur cette limite séparative, par une construction voisine existante ou projetée,
2.2 - Soit, peut être implantée sur limite séparative à la triple condition :
- qu'il s'agisse d'une partie d'une construction de 2 logements au plus ou d'une annexe à une
construction à usage d'habitation (abris à jardin, garage...)
- que cette construction ne dépasse pas 3,00 m hors tout de hauteur,
- que la longueur cumulée de toutes les constructions implantées sur limites séparatives,
au-delà de la bande des 17 m, ne dépasse pas 10 m en dehors de celles visées au 2.1.
2.3 - Soit, doit respecter les distances minimales d'implantation par rapport aux limites séparatives
égales à la hauteur de la construction mesurée conformément aux dispositions de l’article 10
avec un minimum de 3 m (D = H, min. 3 m).
3 - Les constructions à usage de stationnement des véhicules et de locaux techniques ou de stockage
dont la couverture est traitée en espaces verts d’une épaisseur d’au moins 30 cm de terre végétale et
dont la hauteur hors tout ne dépasse pas 1,50 m au dessus du terrain naturel, peuvent s’implanter soit
sur limites séparatives, soit à une distance minimale de 3 m de ces limites séparatives.
ARTICLE 8 (UB1) - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Rappel : Les « dispositions générales » et les « dispositions communes » s’appliquent.
ARTICLE 9 (UB1) - EMPRISE AU SOL
Rappel : Les « dispositions générales » et les « dispositions communes » s’appliquent.
1- L’emprise au sol, (exprimée par le coefficient d’emprise au sol), des constructions existantes et futures
situées sur une même unité foncière ne peut excéder 50% de la superficie totale de cette unité
foncière.
2 - Une emprise au sol supplémentaire est admise pour les occupations et utilisations du sol à usage de
stationnement des véhicules et de locaux techniques ou de stockage dont la couverture est traitée en
espaces verts d’une épaisseur d’au moins 30 cm de terre végétale et la hauteur hors tout ne dépasse
pas 1,50 m au dessus du terrain naturel.
3 – Pour les unités foncières inférieures à 200 m², un seuil supérieur à 50% peut être admis si
l’emprise au sol des constructions existantes et futures ne dépasse pas 100 m².
ARTICLE 10 (UB1) - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Rappel : Les « dispositions générales » et les « dispositions communes » s’appliquent.
1 - Hauteur sur voie (Hv) :
La différence d’altitude entre tout point d’une construction et le point le plus proche de la limite opposée Ã
l’emprise existante ou projetée de la voie ne doit pas excéder la distance comptée horizontalement entre
ces deux points (Hv = L)
2 - La hauteur absolue de toute construction ne peut excéder : 12,50 m sans pouvoir dépasser
4 niveaux (R+3).
ARTICLE 11 (UB1) - ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DES
ABORDS
Rappel : Les « dispositions générales » et les « dispositions communes » s’appliquent.
11.1. - Toitures :
Dans tous les cas, les toitures doivent s’harmoniser avec la construction elle-même et avec le paysage
urbain :
11.1.1 - Les toitures traditionnelles :
11.1.1.1 - Leur pente doit être de l’ordre de 33 %, toutefois une pente différente peut-être
admise pour l’intégration des dispositifs de production d’énergie renouvelable sans
remettre en cause l’harmonie des toitures.
11.1.1.2 - Leur couvert doit être réalisé au moyen de tuiles canal ou de tuiles de surface courbe
(à l’exception de la tuile romane pour les immeubles collectifs comportant plus de deux
logements).
11.1.2 - Les toitures en terrasse sont admises lorsqu’elles ne sont pas de nature à nuire Ã
l’homogénéité des toitures du paysage urbain environnant.
11.1.3 - Les autres toitures pouvant induire des pentes différentes sont admises afin de maintenir, de
restituer ou de compléter les ensembles urbains et architecturaux ou dans le cadre d’une mise
en oeuvre de techniques ou de matériaux particuliers, notamment en faveur des énergies
renouvelables.
11.2 - Les ouvrages en toitures :
Sont interdites les lucarnes rampantes ou retroussées (chiens assis).
11.3 - Clôtures :
11.3.1- Les clôtures donnant sur les voies doivent de préférence être constituées de grilles ou de
claires voies dont la hauteur ne doit pas excéder 2,20 m, mur bahut d’une hauteur de l’ordre de 0,70 m
compris.
11.3.2 - D’autres clôtures sont admises pour tenir compte de la topographie du sol, de la configuration
des unités foncières, des caractéristiques des clôtures ou des constructions voisines, pour des raisons
impératives de sécurité, de nuisances ou pour marquer les entrées ou dissimuler des éléments
techniques indispensables (transformateur, aire conteneurs…). Dans ces deux derniers cas, les murs
seront réalisés ou parementés en matériaux résistants (terre cuite/béton architecturé/…/à l’exclusion
de l’enduit) en harmonie avec la construction et leur dessin sera soigné.
(...)
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 Posté - 04 juil. 2012 : 16:55:11
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selon moi, votre questionnement, multiple, dépasse le périmètre du conseil gratuit car bénévole que l'on peut attendre d'un forum...
bonne suite |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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jblelapin
Nouveau Membre
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Posté - 04 juil. 2012 : 17:14:53
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Bonjour,
Effectivement, j'ai posé sans doute un peu trop de questions en une unique fois.
Désolé.
Peut-être puis-je limiter mon questionnement aux questions 1), 4) et 5) dont les réponses attendues sont plutôt de l'ordre de oui/ non?
1) Dois-je avoir un accord des copropriétaires pour faire ma demande de permis de construire ? (procès-verbal d'assemblée générale de copropriété).
=> J'ai eu plusieurs réponses contradictoires, qu'en est-il?
4) Est-ce que le mur côté rue définit la sablière (cf schéma slide 1); je pense qu'il s'agit d'un pignon, et qu'une panne sablière est censée être horizontale, et serait donc plutôt sur la façade nord.
=> A priori, plutôt non. Je suis simplement perdu derrière pour appliquer l'article 10 du PLU.
5) Comment compter la hauteur absolue, est-ce la hauteur de la sablière (qui n'est pas côté rue, mais côté cour)?
En UB1, la hauteur absolue max est de 12,5m, mon projet de surélévation nous amène à 14,5 au niveau du faîte. Hors une personne de l'avant-projet à l'urbanisme m'a dit que la hauteur absolue était ok dans ce projet là ... parce que les 12,5 mètres maximum était pour la sablière, et qu'on a le droit à sablière + 3m ... je trouve cela étrange. Que pouvez vous me dire là dessus?
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Pour les questions 2) et 3), j'ai déjà poussé l'étude moi-même assez loin dans le pdf attaché; je me suis rendu compte que je ne comprenais pas forcément bien tous les termes du PLU appliqué à mon cas (Hv, Hauteur absolue, sablière, etc).
Cordialement,
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Posté - 04 juil. 2012 : 17:37:48
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1/ oui : modification de l'aspect extérieur : article 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
4/ voir d'abord les annexes du PLU qui contiennent sans doute des précisions sur ces points
5 : idem |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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jblelapin
Nouveau Membre
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Posté - 04 juil. 2012 : 17:48:01
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Merci pour votre réponse.
Du coup, je précise ma question 1).
Oui on a besoin de l'accord de la copro pour faire les travaux, mais dois-je fournir le PV de l'AG de copro (indiquant l'acceptation par le syndic) lors du dépôt de la demande de permis de construire, en tant que pièce constitutive du dossier?
J'aurais tendance à dire que non, car dans certains cas, le projet peut être contraint par l'urbanisme (forme, matériaux donc aspect extérieur), et la décision donnée par le syndic sur la base des plans initiaux n'est peut être plus en accord avec les amendements imposés par l'urbanisme (je pense notamment à ABF).
Pour les points 4) et 5), j'ai passé une paire d'heures à lire les sections qui vont bien du PLU de Toulouse (plusieurs pdf de plusieurs mégas chacun), et je n'ai justement rien trouvé en terme de définition compréhensible (avec un petit schéma explicatif par exemple) sur ce qu'était une panne sablière, la hauteur absolue etc.
J'ai aussi fait des recherches sur google, mais je n'ai rien trouvé de bien consistant... peut être auriez-vous un site de vulgarisation pour néophytes à disposition explicitant toutes ces jolies notions barbares...? |
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Posté - 04 juil. 2012 : 18:13:56
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non, ce n'est pas une pièce constitutive du dossier puisque vous indiquez dans ce dossier -et l'affirmez sur l'honneur- avoir le droit de déposer la demande... c'est donc que vous avez déjà l'accord en poche, vous n'avez pas à le produire... notez que, civilement, l'accord du syndic est évidemment insuffisant : c'est bien l'accord de l'ag qui importe.
pour le reste, puisqu'il s'agit d'interpréter un règlement local, pas de site général... voyez un archi local, il connait surement les svces instructeurs et sait sans doute comment ils lisent les règles qu'ils ont rédigées ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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jblelapin
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Posté - 04 juil. 2012 : 18:57:33
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C'est bien noté. Merci.
Ne me reste plus qu'à trouver les définitions locales (si tant est que cela ait un sens) de la hauteur sur voie et de la hauteur absolue, et j'aurais déjà bien avancé dans la compréhension de ce que j'aurais le droit de faire ou ne de pas faire.
Pour le reste, effectivement, je vais tenter d'en savoir plus par des moyens locaux ... |
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