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bailleurT
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 Posté - 24 juil. 2012 : 11:43:48
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Bonjour,
Je suis copropriétaire dans un immeuble, dans lequel, par deux fois en un mois, et à deux étages différents, les colonnes montantes EDF ont pris feu.
Le syndic a informé le conseil syndical de son intention de faire procéder à ces travaux d'urgence et d'organiser une assemblée générale extraordinaire.
Mes questions sont les suivantes :
Compte tenu de l'urgence, est-il tout de même obligé de respecter la mise en concurrence des devis ?
L'assemblée générale extraordinaire va t'elle seulement nous servir à ratifier une décision de travaux déjà prise, voir déjà commencés ?
Ou alors va t'on lors de cette assemblée choisir le devis que nous retenons ?
Merci d'avance pour vos avis éclairés.
BailleurT
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Posté - 24 juil. 2012 : 11:58:43
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bailleurT : le syndic est dans son droit de prendre toutes les mesures conservatoires suite à ces 2 incendies en un mois.
Il peut commander ses trvaux conservatoires sans un accord préalable car nous sommes dans l'urgence. Il doit alors convoquer sous quelques jours une AG supplémentaire pour adopter les travaux de réparation des colonnes EDF.
Le syndic prévient le CS qui devra ssister le syndic dans la réception des devis.
Lors du premier incendie et ce départ de feu, le syndic aurait du immédiatement contacter des entreprises pour une réparation définitive, et établir des devis ?
Un incendie du au système électrique est une urgence à régler immédiatement; ce deuxième incenie a t'il eu lieu très proche du premeir ? Quelles furent les mesures conservatoires et les travaux effectués après le premier incendie ??
Nous savons tous que l'établissement de devis et une mise en concurrence demande du temps, mais ici le syndic n'a pas le choix il ne peut attendre plusieurs jours ou semaines pour intervenir sur cette colonne parès 2 incendies.
Il est reponsable de la suvegarde de l'immeuble.
Le syndic doit également appeler l'assureur du SDC sui DOIT envoyer un expert. Il est important de connaitre la cause exacte de ces 2 incendies.
L'AG est convoqué pour adopter ces travaux mais surtout pour que le syndic puisse appeler les fonds rapidement pour payer la facture. C'est bien une simple ratification des travaux déjà engagés.
Imaginez un troisième incendie qui se propage et détruit votre immeuble, vous aurez alors tout le temps de chercher des devis concurrent pour la reconstruction, car cela va demander beaucoup de temps.
la mise en concurrence après 2 incendies ne me parait pas indispensable. Il s'agit de sauver des vies et l'immeuble . Alors un devis supérieur de quelques centaines d'euros à un autre n'a pas d'importance.
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bailleurT
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Posté - 24 juil. 2012 : 12:18:57
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Philippe388 merci pour ces précisions.
Pour répondre à votre question, oui les deux incendies ont eu lieu a une dizaine de jours d'intervalles.
A priori le syndic avait fait ses demandes de devis dès le premier feu, mais au jour d'aujourd'hui il n'en n'a obtenu qu'un seul.
De plus, le gestionnaire vient de m'expliquer que l'electricien retenu devra entreprendre des démarches auprès d'EDF afin d'avoir des autorisations avant de démarrer les travaux. Ceux ci ne pourront donc être réalisés avant la mi septembre au plus tôt.
Dans ces conditions, est il réellement obligé d'accepter un devis dès maintenant ? Ne peut il attendre l'assemblée pour que nous décidions ensemble ?
Enfin, la copropriété comprend trois batiments. Le batiment concerné par les incendies est le Batiment A. Le remplacement des colonnes EDF des deux autres batiments, à priori vétustes également, doit il également faire partie de travaux d'urgence ?
Ne doit pas lancer les travaux uniquement pour le batiment A et attendre l'assemblée générale annuelle pour les deux autres batiements ? |
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Posté - 24 juil. 2012 : 12:43:06
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bailleurT : si la cause est réellement la vétusté de l'insatallation électrique, alors le syndic doit rapidement prendre les mesures pour qu'un incendie n'arrive pas dans les autres immeubles !!
Il engagerait sa propre responsabilité si il ne prenait pas toutes ces mesures.
Pourquoi le SDC n'a t'il jamais pas prévu depuis longtemps des travaux d'électricité.
Le syndic aurait du les proposer à l'AG, l'a t'il fait ?? . le CS doit suivre ce genre de dossier.
Une installation électrique ne devient pas vétuste en quelques jours. Il y a une carence de gestion certaine de la part du syndic.
La question de la mise en concurrence est secondaire compte-tenu des risques d'incendie et de la mise en danger des biens et des personnes et de la vétusté des installations électriques.
L'EDF peut se déplacer rapidement après 2 incendies. Il est évident de faire ces travaux immédiatement.
C'est au syndic d'insister auprès de l'EDF si celle-ci doit venir donner un accord quelconque. Généralement c'est après la fin des travaux !!
Attendre de réunir une AG après les vancances me parait assez irresponsable après 2 incendies. Vous avez eu de la chance, ne pas la provoquer une nouvelle fois.
Oubliez cette mise en concurrence. Votre syndic est trop mou dans ce dossier !!! comme le CS |
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bailleurT
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 Posté - 26 juil. 2012 : 09:58:41
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Bonjour,
Pour l'instant l'assemblée générale extraordinaire est prévue pour jeudi prochain, et nous devons recevoir d'un jour à l'autre un appel de fond de 30% du montant des devis.
Mais effectivement, le synic avait inscrit à l'ordre du jour ces travaux il y a trois ou quatre ans, l'assemblée générale avait voté contre mais le sujet n'a plus été abordé une seule fois depuis...
Le conseil syndical n'a manifestement pas suivi ce dossier de très pres et à l'air de tomber des nues...
Ne peut-on en effet rechercher la responsabilité du syndic ?
N'aurait il pas du inscrire ces travaux à l'ordre du jour des assemblées générales de sa propre initiative ? même si c'était contre l'avis du conseil syndical ?
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Édité par - bailleurT le 26 juil. 2012 10:05:05 |
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Posté - 26 juil. 2012 : 11:25:49
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bailleur T : il me semble que tout cela ne tourne pas rond.
1. Le syndic est chargé de la sauvegarde de l'immeuble, il DEVAIT proposer à l'AG des travaux de remplacement de ces colonnes vétustes. Sa responsabilité est engagée, car depuis 4 années, il devait proposer ces trvaux aux votes, même après un premier refus de celle-ci.
Une AG qui rejette de tels travaux est totalement irresponsable. Imaginez qu'un incendie détruise une partie ou la totalité de l'immeuble; l'assurance qui constate que les travaux de rénovation électrique ont été rejettés par l'AG ne remboursera RIEN !! c'est un proçès qui s'engage alors sur 10/12 ans, et les copros seront tous à la rue.
2. le CS est également hors de clous !! très mauvais.
3. le CS ne décide de rien. Son role n'est que consultatif, il n'a pas à interdire au syndic de porter une résolution à l'ODJ.
C'est le syndic qui rédige l'ODJ en concertation avec le CS; il n'a aucune obligation de suivre le CS dans ses avis, surtout si ils sont contre la loi.
4. Le syndic ne peut pas appeler 30% des travaux sans un accord préalable de l'AG. Ce syndic est au dessous de tout !!
Il peut et DOIT commander des travaux d'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble sans un acord préalable, et nous sommes dans ce cas après 2 incendies !!!! il PEUT payer un acompte de 30% avec le fond de roulement prévu à cet effet MAIS c'est l'AG qui devra adopter les travaux et les devis à la prochaine AG convoquer sous huit jours sur les 100% du cout. Cela regonflera le fond de roulement mécaniquement.
Ce syndic est il un réel pro ?? un syndic bénévole ??
Vous êtes dans votre droit de ne pas payer ces appel de fonds de 30% des travaux, car non adoptés par l'AG.
Avez vous un fond de roulement ? et au montant voté par l'AG ( 1/6 du budget annuel ??
Vu le déroulement de ce dossier, le syndicat ayant rejetté des trvaux électrique, il est totalement responsable de cette décision et de tous les dégats futurs !!! le syndicat qui se retournerait contre le syndic, plutot pas bon, pour sa responsabilité de n'avoir pas veiller à la sauvegarde de l'immeuble ( loi de 1965), alors que l'AG a rejetté des trvaux n'a pas beaucpup de chance de gagner un tel proçès.
La prochaine AG doit adopter des devis de remise en état de l'installation après ces 2 incendies, ET un syndic sérieux et respectueux de la loi, doit préparer immédiatement une autre AG ( et peut-être à sa charge car il n'a pas été bon !!) pour adopter des travaux de rénovation TOTALE des colonnes électriques des 3 colonnes.; que les copropriétaires devront évidemment adopter !
Sinon il faut fuir de cette copropriété en cournat avant de tout perdre !! |
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ainohi
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Posté - 29 juil. 2012 : 13:45:52
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citation: Initialement posté par bailleurT
Mais effectivement, le synic avait inscrit à l'ordre du jour ces travaux il y a trois ou quatre ans, l'assemblée générale avait voté contre mais le sujet n'a plus été abordé une seule fois depuis...
Le conseil syndical n'a manifestement pas suivi ce dossier de très pres et à l'air de tomber des nues...
Ne peut-on en effet rechercher la responsabilité du syndic ?
N'aurait il pas du inscrire ces travaux à l'ordre du jour des assemblées générales de sa propre initiative ? même si c'était contre l'avis du conseil syndical ? On pourrait reprocher au syndic de ne pas avoir plus insisté sur la nécessité de ces travaux. Mais de là à rechercher sa responsabilité, au sens juridique du terme, avec, en conséquence, une condamnation à verser des dommages et intérêts à la copropriété, il y a un pas que je ne franchirais pas. Le syndic est un gérant d'immeuble, non un gérant de tutelle. Aux copropriétaires, majeurs et responsables, d'assumer leurs responsabilités. C'est leur immeuble et non celui du syndic. |
Édité par - ainohi le 29 juil. 2012 13:46:32 |
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bailleurT
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Posté - 30 juil. 2012 : 10:23:09
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Une question ? Comment être certain que les colonnes montantes sont la propriété des copropriétaires de l'immeuble ?
En effet, dans le cas des travaux d'entretien et de remise aux normes des colonnes montantes, ces coûts peuvent être pris en charge par le concessionnaire (ERDF en l'occurence), si il est propriétaire des installations ou n'est pas en mesure de démontrer que les copropriétaires de l'immeuble sont les propriétaires de l'installation.
La charge de la preuve revient au concessionnaire et cette position fait jurisprudence, d'après ce que j'ai trouvé sur le site de l'unarc : http://www.unarc.asso.fr/site/bloc/faire/gaz.pdf
Qu'en pensez-vous ??
comment peut on obliger le syndic à suivre cette piste ? et comment faire réagir ERDF compte tenu qu'il y a tout de même urgence ?
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 30 juil. 2012 : 20:59:13
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citation: Initialement posté par bailleurTLa charge de la preuve revient au concessionnaire et cette position fait jurisprudence, d'après ce que j'ai trouvé sur le site de l'unarc : http://www.unarc.asso.fr/site/bloc/faire/gaz.pdfQu'en pensez-vous ?? comment peut on obliger le syndic à suivre cette piste ? et comment faire réagir ERDF compte tenu qu'il y a tout de même urgence ? Très intéressant article de l'ARC. En effet, la question n'est pas simple. Mais attention, parmi les motifs ayant conduit la cour à condamner ERDF, on lit, non pas que la charge de la preuve incombe au concessionnaire, mais qu'elle incombe au demandeur. Cela change tout. Dans l'affaire tranchée par cet arrêt, ERDF exigeait des copropriétaires qu'ils entreprennent des travaux en affirmant que les colonnes appartenaient aux copropriétaires. Réponse du berger à la bergère : "Prouvez-le". Or, ERDF ne pouvait pas le prouver.
Dans l'affaire exposée par bailleurT, celui qui envisageait des travaux, c'était le syndicat et on peut penser que s'il avait prétendu que c'éétait à la charge du concessionnaire, le concessionnaire aurait répondu : "Pouvez-le".
Cela dit, je n'ai pas pris le temps de consulter le code de l'énergie. J'essaierai de regarder cela avant d'être affirmatif.
En attendant, je serais tenté de penser qu'à défaut d'un document irréfutable, celui qui doit assumer est celui qui en ressent le premier la nécessité : le syndicat s'il a peur pour la sécurité de l'immeuble, le concessionnaire s'il a scrupule à laisser sous tension des lignes douteuses. |
Édité par - ainohi le 30 juil. 2012 21:03:50 |
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Posté - 31 juil. 2012 : 13:56:49
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Savoir si les travaux incombent ou pas à la copropriété est une chose ; par contre, tout le monde semble ignorer l'article 37 du décret qui régit les travaux urgents... Or tout y est dit, avec même un rajout récent (2010) un peu redondant pour ceux qui jusqu'ici semblaient ne pas avoir compris :
"Article 37 Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 20
"Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
"Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
"Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965."
L'assemblée doit être convoquée au plus tôt et s'il le faut avec un délai de convocation réduit (A la limite une assemblée pourrait être convoquée le matin pour l'après-midi si tous les copropriétaires peuvent être convoqués par remise contre émargement...). Par contre, un syndicat a vu ses travaux déclarés non autorisés parce que l'assemblée qui les avait ratifiés n'avait pas été convoquée "immédiatement"... Et ça, ce n'est pas régularisable ! |
Édité par - rédaction Universimmo le 31 juil. 2012 14:12:52 |
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bailleurT
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Posté - 31 juil. 2012 : 16:55:48
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L'assemblée a bien été convoquée immédiatement puisqu'elle est prévue pour après-demain. Mais difficile de voter ces travaux si nous ne sommes pas certain qu'ils nous incombent....
Que se passe t'il si nous votons contre ? le syndic peut il nous obliger à faire ces travaux ?? |
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Posté - 01 août 2012 : 09:35:32
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bailleurT : le syndic est dans son role et il prend les bonnes mesures; on ne peut pas laisser vos 3 immeubles avec des installations électriques vétustes, caus e de 2 incendies en 15 jours.
Une AG qui ne voterai pas ses travaux est totalement irresponsable.
Un copropriétaire de cet immeuble gagnerai un proçès contre le SDC si celui-ci refuserai de mettre en conformité l'installation électrique.
Vous n'êtes pas sur que le SDC doit payer ces trvaux ?? sur quelle base ??
L'AG vote ces travaux URGENTS et importants; mise en danger de la vie d'aurui ( 2 incendies ), l'AG les adopte, les copropriéatires paient, et le syndic demande une expertise pour savoir si l'EDF doit prendre ou NON à sa charge ses travaux.
Tout cela est très sérieux, et on ne discute pas sur la sécurité des biens communs et des personnes. Le SDC a tout le temps d'étudier si l'EDF est responsable ou non, APRES les réparations.
bailleurT : si votre imeuble brule, et que l'AG n'a pas voté ses travaux, TOUS les copropriétaires seront responsables des dégats. AUCUNE assurance ne remboursera le SDC. Des centaines de milliers d'EUROS pour chacun d'entre vous. Pas très sérieux et responsable; cela n'arrive pas qu'aux autres, la preuve avec déjà 2 incendies !! attention. |
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