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MCOCOYE
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 Posté - 04 août 2012 : 15:50:26
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement en copropriété, mes voisins des appartements du dessous subissent un dégâts des eaux. Après, avoir déclaré le sinistre au syndic de copro, ce dernier a missionné un plombier qui a détecté par contrôle de pression que j'avais une fuite dans le réseau d'eau situé dans la dalle béton. Mon assureur habitation m'a renvoyé auprès du syndic de corpropriété considérant qu'il s'agissait d'une partie commune et le syndic me stipule cet alinéa du règlement de copro :
" les parties privatives comprennent les plafonds (ou faux plafonds) et les planchers à l'exception de leur gros oeuvre et structures qui dépendent des parties communes et les canalisations sises à l'intérieur d'un local privatif et affectés à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif".
Je voudrais savoir si cet article désengage la responsabilité de l'assurance copropriété pour couvrir les frais de réparation ou suis-je responsable et je dois payer les réparations à ma charge?
Merci de vos réponses, n'ayant pas de connaissance juridique, l’article est difficile à définir en la matière.
MCOCOYE
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Posté - 04 août 2012 : 16:11:09
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citation: " les parties privatives comprennent les plafonds (ou faux plafonds) et les planchers à l'exception de leur gros oeuvre et structures qui dépendent des parties communes et les canalisations sises à l'intérieur d'un local privatif et affectés à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif".
demander lui la définition des parties communes, mais si les canalisations sont dans la dalle béton, elles sont communes et c'est à l'assurance de la copropriété de rentrer en jeu.
votre responsabilité n'est absolument pas en jeu.
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MCOCOYE
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 2
Posté - 04 août 2012 : 16:27:19
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Voici l'article pour la définition des parties communes :
" les parties communes générales : comprennent notamment les canalisations d'eaux pluviales, d'eaux usées, d'eaux de vannes. Les canalisations d'eau froide, les postes d'eau commune et les branchements à l'égout, les gaines et cables d'électricité du compteur général aux compteurs individuels"
" les parties communes spéciales à chaque bâtiment : comprennent les planchers à l'exclusion des revêtements des sols et des plafonds des parties privatives"
Voilà les éléments ! Merci de me confirmer si ces articles engage ma responsabilité de propriétaire sur ce dégâts des eaux ou si c'est l'assurance de la copropriété qui est engagée.
Merci pour vos réponses.
MCOCOYE |
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Posté - 04 août 2012 : 16:35:25
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mcocoye : la dalle est parties communes comme le dit le RDC, les canalisations encastrées dans cette dalle aussi.
Les assurances ne remboursent pas la cause des dégats, ici les canalisations dans la dalle, mais les dégats causés par les dégats.
De plus, la dalle de béton, plancher de votre lot, est le plafond des copropriétaires sinistrés. Nous parlons ici de gros oeuvre de l'immeuble, parties horizontales et verticales - murs et dalle placher.
Dans ce dossier , les copropriétaires du dessous ont du déclarer un dégats des eaux à leur assurance, avec copie au syndic. Le syndic doit prévenir l'assurance du syndicat.
la loi est précise sur un point : parties privatives ...... les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif".
La canalisation encaster dans cette dalle dessert certainement le copropriétaire d'en dessous et le votre, et peut-être d'autres, par conséquent plusieurs lots privatifs.
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Posté - 04 août 2012 : 16:45:47
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citation: les parties communes spéciales à chaque bâtiment : comprennent les planchers à l'exclusion des revêtements des sols et des plafonds des parties privatives"
donc la canalisation en cause, encastrée dans cette aprtie commune, est donc commune, même si elle ne dessert qu'un lot. C'est le fait qu'elle soit "encastrée" qui la rend commune. |
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ainohi
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Posté - 04 août 2012 : 16:50:00
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citation: Initialement posté par MCOCOYE
" les parties privatives comprennent les plafonds (ou faux plafonds) et les planchers à l'exception de leur gros oeuvre et structures qui dépendent des parties communes et les canalisations sises à l'intérieur d'un local privatif et affectés à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif".
La canalisation, ou partie de canalisation, qui se trouve à l'intérieur de la dalle, elle-même partie commune, ne se situe pas dans votre local privatif. C'est donc une partie commune dont l'entretien est à la charge du syndicat. Les dégâts des eaux provoqués par une fuite dans ces parties de canalisation sont donc de la responsabilité du syndicat. Les assurances généralement couvrent les dégâts mais non les réparations sur les éléments d'équipements défectueux. |
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MCOCOYE
Nouveau Membre
France
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Posté - 04 août 2012 : 17:11:26
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Désolée mais apparemment les avis sont partagés et je n'ai pas de réponse précise et claire !
J'ai compris que les canalisations d'eau de mon appartement étant dans la dalle plancher béton , que cette dernière étant partie commune, les canalisations sont finallement en partie commune.
Si un dégât survient dans partie commune, c'est l'assurance de la copropriété qui est engagée pour couvrir les frais des dégâts or les dégâts sont la fuite en elle-même auquel je ne peux pas accéder et les dégâts causés dans les autres appartements.
L'assurance couvre l'intégralité des frais de dégâts ( canalisation qui fuit et dégâts des eaux chez les voisins) ?
Je ne comprends pas la réponse pour une couverture des frais des dégâts causés chez les voisins et le dégât en lui-même qui est la fuite de canalisation.
Juridiquement je ne comprends puisqu'il s'agit de partie commune ?
Merci de vos réponses claires et précises.
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ainohi
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Posté - 04 août 2012 : 17:43:34
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Les dégâts causés chez les voisins sont de la responsabilité du syndicat.
Cependant, si ce ne sont que des dégâts sur les embellissements (papiers peints, peintures ...) ce sera les assurances habitation de ces voisins qui les indemniseront par l'effet de la convention inter-assurances CIDRE.
La réparation sur la canalisation sera payée par le syndicat. Elle sera incluse dans les charges d'entretien de l'immeuble. |
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Posté - 04 août 2012 : 18:12:01
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mcocoye : "les frais des dégâts or les dégâts sont la fuite en elle-même auquel je ne peux pas accéder et les dégâts causés dans les autres appartements."
1. la cause des dégats dans les lots de vos voisins d'en dessous est la fuite d'une canalisation siutée dans la dalle, partie commune du SDC.
2.Les dégats - refaire le plafond, les peintures ou le papier peint des murs, .... seront pris en charge par les assurances. Les copros d'en dessous doivent fairre une déclaration à leur assurance, et en envoyer copie au syndic qui contactera l'assurance du SDC.
3. AUCUN assurance ne rembourse la cause des dégats, la canalisation de la dalle. Ces travaux seront pris en charge par le syndicat de copropriétaires, et pas remboursés. casse de la dalle et changement de la canalisation.
4. Les assureurs vont certainement mandater un expert pour chercher la cause de cette fuite. Un plombier n'est pas un expert mandaté par une assurance.
5. Ce genre de dossier se règle entre assureurs. le syndic devant suivre de près ce dossier avec le CS.
6. Vous n'avez aucun dégat, et pas responsable des dégats. C'est le SDC qui est responsable, car cette dalle est partie commune.
La dalle sera cassée et vous n'avez rien à payer la dessus ( sauf votre quote-part de la facture de réparation de la canalisation).
7. Un robinet qui fuit, une baignoire qui déborde dans votre logement sont des causes des dégats des fuites chez vos voisins du dessous. Les trvaux de changement de robinet, qui sont privatifs, seront à votre charge. Ici, la cause des dégats est apparement une fuite dans une cnanalisation enterrée dans la dalle, le syndicat paiera la réparation de cette canalisation. 
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goutelette
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Posté - 04 août 2012 : 19:28:18
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Bonjour,
Dans notre copropriété les répartitions d' eau de chaque appartement sont sous dalles.
Nous avons eu 2 appartements (situés dans 2 allées différentes) avec une fuite d' eau très difficile à cerner.
L' eau sortant dans divers endroit du plafond des occupants inférieur et également en façade d' immeuble. De plus à l' opposer des points d' eau.
Les plombiers déplacés ont commencé a attribuer ces fuites aux différents matériels ménager ou différents joints. 10 jours pour trouver que c' était dans la dalle.
Concernant la prise en charge : A savoir qu' une fuite provenant de colonnes montantes ou colonnes d' évacuation d' eau usées sont à la charge du Syndicat. ces colonnes étant communes.
En ce qui concerne les tuyaux sous dalle horizontales qui se séparent via salle de bain, WC, Cuisine sont "Après compteur et privatif." Comme le dit Philippe 388 aucune assurance ne prend en charge la cause et la remise en état.
Aussi il reste à charge financière et inesthétique au copropriétaire de faire, faire une installation apparente de tuyau pour desservir le point concerné.
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ETASPAK
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Posté - 04 août 2012 : 19:52:14
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Bonsoir,
Pour ma part, si cette canalisation encastrée en partie commune dessert exclusivement votre lot, elle est privative dès lors que votre règlement de copropriété précise :
" les parties privatives comprennent les plafonds (ou faux plafonds) et les planchers à l'exception de leur gros œuvre et structures qui dépendent des parties communes et les canalisations sises à l'intérieur d'un local privatif et affectés à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif ".
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Posté - 04 août 2012 : 19:58:08
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citation: les canalisations sises à l'intérieur d'un local privatif
sauf qu'en l'espèce la canalisation ne se trouve pas à l'intérieur du local privatif mais dans une dalle commune... |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 04 août 2012 : 20:44:22
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: les canalisations sises à l'intérieur d'un local privatif sauf qu'en l'espèce la canalisation ne se trouve pas à l'intérieur du local privatif mais dans une dalle commune...
Tout à fait, mais si cette canalisation dessert exclusivement un lot privatif.
Une canalisation privative est aussi bien encastrée qu’elle est apparente.
Le terme « sise » signifie « situé » à l'intérieur d'un local privatif et affectés à son usage exclusif.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
Le terme « traversent » ne signifie pas pour autant que la canalisation se trouve à l'intérieur d’une dalle commune, et pourtant, dans le silence du règlement de copropriété cette canalisation est réputée partie commune.
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ainohi
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Posté - 04 août 2012 : 21:03:40
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Il n'y a pas d'ambigüité dans ce règlement de copropriété.
Selon ce règlement, un élément d'équipement est privatif s'il répond cumulativement à deux critères :
- il doit être à l'usage d'un seul copropriétaire,
- il doit être situé à l'intérieur d'un local privatif.
La dalle formant plancher n'est pas à l'intérieur du local privatif. Le local privatif s'arrête à la surface du plancher. Ce qui est encastré dans la dalle est situé en dehors du local privatif. L'un des deux critères n'est donc pas respecté. Une partie de canalisation encastrée dans cette dalle est donc partie commune.
D'autres règlements de copropriété peuvent adopter des dispositions différentes. Il n'y a pas de règle générale. |
Édité par - ainohi le 04 août 2012 21:05:12 |
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goutelette
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Posté - 04 août 2012 : 21:44:19
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Je m' étonne que vous cherchiez une règlementation dans le RC;
Ce problème est simple : Si l' occupant de l' étage supérieur ferme son arrivée d' eau privative.... Est ce que la fuite perdure ... ou Pas ? |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 04 août 2012 : 22:06:44
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citation: Initialement posté par ainohi
D'autres règlements de copropriété peuvent adopter des dispositions différentes. Il n'y a pas de règle générale.
Tout à fait, il n’y a pas de règle générale.
Voyez ce que précise ce lien (Salon de la copropriété 12 & 13 octobre 2011) :
Cas particulier des canalisations encastrées :
« En application de l’article 2 de la loi du 10/07/1965(et sauf stipulation contraire du règlement de Copropriété), une canalisation est Privative parce qu’elle dessert exclusivement un lot privatif. Le fait d’être encastrée ne lui confère nullement le statut de Partie commune (Cf. arrêt de la cour de cassation du 21/03/2000). L’assurance de Copropriété couvre la canalisation privative encastrée (notamment en recherche de fuite) parce qu’elle est un équipement immobilier par destination. »
http://www.ht-assurances.com/galeri...12102011.pdf
Cour de cassation du mardi 21 mars 2000 N° de pourvoi : 98-16178
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...45&fastPos=1
En conséquence, pour ma part, si cette canalisation encastrée en partie commune dessert exclusivement votre lot, elle est privative dès lors que votre règlement de copropriété précise :
" les parties privatives comprennent les plafonds (ou faux plafonds) et les planchers à l'exception de leur gros œuvre et structures qui dépendent des parties communes et les canalisations sises à l'intérieur d'un local privatif et affectés à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif ".
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Édité par - ETASPAK le 04 août 2012 22:08:07 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 04 août 2012 : 22:08:37
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C'est le règlement de copropriété qui détermine quelles sont les parties communes et quelles sont les parties communes. C'est pour savoir si la canalisation à l'origine de la fuite est privative ou commune qu'on consulte le règlement de copropriété.
La recherche de fuite a été faite. L'origine a été bien localisée. La question n'est pas de savoir si la fuite perdure après fermeture de l'arrivée d'eau mais de savoir à qui incombe le coût des réparations. |
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Posté - 05 août 2012 : 09:27:01
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citation: Initialement posté par MCOCOYE
Voici l'article pour la définition des parties communes :
" les parties communes générales : comprennent notamment les canalisations d'eaux pluviales, d'eaux usées, d'eaux de vannes. Les canalisations d'eau froide, les postes d'eau commune et les branchements à l'égout, les gaines et cables d'électricité du compteur général aux compteurs individuels"
(...)
MCOCOYE
La phrase est alambiquée et à tiroirs, mais a priori on peut lire "les parties communes générales : comprennent notamment (...) les canalisations d'eau froide, (...) du compteur général aux compteurs individuels".
La question qui se pose alors dans cette interprétation est la suivante : la fuite est avant compteur individuel (ou à défaut de compteur individuel avant robinet d'arrêt) ou pas, ce qui rejoint l'approche la plus commune en pareil cas, consistant à considérer comme collectives les parties de canalisations avant robinet d'arrêt de l'appartement...
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ETASPAK
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Posté - 05 août 2012 : 10:34:44
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
La question qui se pose alors dans cette interprétation est la suivante : la fuite est avant compteur individuel (ou à défaut de compteur individuel avant robinet d'arrêt) ou pas, ce qui rejoint l'approche la plus commune en pareil cas, consistant à considérer comme collectives les parties de canalisations avant robinet d'arrêt de l'appartement...
Bonjour,
Pour ma part, si cette canalisation ne dessert que le lot de MCOCOYE elle est privative à partir de son raccordement sur une canalisation commune, et peu importe où se trouve la position du compteur divisionnaire où la position du robinet d'arrêt sur cette canalisation privative.
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Posté - 05 août 2012 : 10:52:55
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Cela résulte de l'article 3 de la loi, mais celle-ci précise "dans le silence ou la contradiction des titres" ; or les titres en l'occurrence ne sont ni silencieux ni contradictoires (à condition de bien lire la phrase à tiroirs, technique assez commune du phrasé juridique...)... |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 05 août 2012 : 11:14:34
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Cela résulte de l'article 3 de la loi, mais celle-ci précise "dans le silence ou la contradiction des titres" ; or les titres en l'occurrence ne sont ni silencieux ni contradictoires (à condition de bien lire la phrase à tiroirs, technique assez commune du phrasé juridique...)...
Je vous l’accorde bien volontiers, comme le confirme cette jurisprudence :
Cour de cassation du mardi 1 juillet 2003 N° de pourvoi : 01-03430
COPROPRIETE - Parties communes - Détermination - Dommage occasionné à des locaux par des fuites provenant d'une canalisation encastrée dans le plancher d'un local supérieur - Appartenance de cette canalisation aux parties communes - Recherche nécessaire.
Textes appliqués : Loi 65-557 1965-07-10 art. 8
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...69&fastPos=1
Et l’interprétation que je fais des clauses du règlement de copropriété de MCOCOYE, n’engage que moi, bien évidemment.
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