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ainohi
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 Posté - 05 août 2012 : 16:35:59
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmocitation: Initialement posté par MCOCOYE
Voici l'article pour la définition des parties communes :
" les parties communes générales : comprennent notamment les canalisations d'eaux pluviales, d'eaux usées, d'eaux de vannes. Les canalisations d'eau froide, les postes d'eau commune et les branchements à l'égout, les gaines et cables d'électricité du compteur général aux compteurs individuels"
(...)
MCOCOYE
La phrase est alambiquée et à tiroirs, mais a priori on peut lire "les parties communes générales : comprennent notamment (...) les canalisations d'eau froide, (...) du compteur général aux compteurs individuels". La question qui se pose alors dans cette interprétation est la suivante : la fuite est avant compteur individuel (ou à défaut de compteur individuel avant robinet d'arrêt) ou pas, ce qui rejoint l'approche la plus commune en pareil cas, consistant à considérer comme collectives les parties de canalisations avant robinet d'arrêt de l'appartement... Ce n'est pas du tout la bonne analyse, et ce, pour deux raisons.
La première est qu'il faut lire dans le règlement de copropriété non seulement la clause définissant les parties communes mais aussi celle définissant les parties privatives, ce que vous omettez de faire.
La seconde est que vous ajoutez un critère qui ne figure nullement dans le règlement de copropriété, ni dans la loi, celui de l'emplacement par rapport au compteur individuel ou robinet individuel qui est, de plus, davantage une idée reçue par uine majorité de personnes peu au fait de la gestion d'une copropriété que l'approche commune en la matière.
L'approche commune est qu'est privatif tout ce qui n'est à l'utilité que d'un seul copropriétaire comme dit à l'article 2 de la loi. Selon cette approche une canalisation qui ne dessert qu'un seul appartement est privative à partir du branchement sur la canalisation commune, c'est à dire avant compteur et robinet d'arrêt. Le critère du robinet d'arrêt ne vaut que par rapport au réseau public.
Dans le cas présent, il y a une clause générale selon laquelle les canalisations d'eau sont parties communes et une clause plus précise stipulant que sont privatives les canalisations sises à l'intérieur d'un local privatif et affectés à son usage exclusif.
La combinaison de ces deux clauses donne :
Les canalisations d'eau sont des parties communes sauf celles qui sont situées à l'intérieur d'un local privatif et qui ne desservent que ce local.
Le plancher n'étant pas situé à l'intérieur d'un local privatif, la canalisation qui y est incrustée ne l'est pas non plus. Elle est donc déterminée comme commune par le règlement de copropriété. |
Édité par - ainohi le 05 août 2012 16:40:49 |
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ainohi
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Posté - 05 août 2012 : 16:49:08
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citation: Initialement posté par ETASPAK
Je vous l’accorde bien volontiers, comme le confirme cette jurisprudence :
Cour de cassation du mardi 1 juillet 2003 N° de pourvoi : 01-03430
COPROPRIETE - Parties communes - Détermination - Dommage occasionné à des locaux par des fuites provenant d'une canalisation encastrée dans le plancher d'un local supérieur - Appartenance de cette canalisation aux parties communes - Recherche nécessaire.
Il est parfaitement inutile de chercher des jurisprudences de ce genre. On n'a pas besoin d'un arrêt de la cour de cassation pour apprendre que c'est en cherchant dans le règlement de copropriété qu'on déterminera si un équipement est partie commune ou privative. Cela n'aide qu'à s'obscurcir l'esprit. |
Édité par - ainohi le 05 août 2012 16:50:18 |
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goutelette
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Posté - 05 août 2012 : 17:15:20
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citation: La recherche de fuite a été faite. L'origine a été bien localisée. La question n'est pas de savoir si la fuite perdure après fermeture de l'arrivée d'eau mais de savoir à qui incombe le coût des réparations.
Vous jouez à quoi ? Si l' eau qui s' écoule est après compteur cela incombe au propriétaire. Cela n' est pas noté dans le RC et vous le savez mieux que quiconque;
citation: Le plancher n'étant pas situé à l'intérieur d'un local privatif, la canalisation qui y est incrustée ne l'est pas non plus. Elle est donc déterminée comme commune par le règlement de copropriété.
Si un appartement n' est pas un local privatif ...? qu' est- ce que cela peut-être..?
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 05 août 2012 : 18:06:10
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citation: Initialement posté par goutelette
Vous jouez à quoi ? Si l' eau qui s' écoule est après compteur cela incombe au propriétaire. Cela n' est pas noté dans le RC et vous le savez mieux que quiconque; A quoi je joue ? A essayer de vous faire comprendre et j'ai beaucoup de mal. Oui, l'eau perdue sera, s'il y a un compteur, ce qu'on ignore et que d'ailleurs on n'a pas besoin de savoir, payée par le copropriétaire alimenté par la canalisation en question. Mais la question n'est pas là . Ce n'est pas parce que la consommation de l'eau passant dans une canalisation est privative que cette canalisation est nécessairement privative.
citation: Initialement posté par goutelette
Si un appartement n' est pas un local privatif ...? qu' est- ce que cela peut-être..? Je ne vous parle pas de l'appartement, mais du plancher séparant deux appartements. Le plancher est une partie commune et il n'est inclus dans aucun des deux appartements. La limite de l'appartement du bas est la surface inférieure et la limite de l'appartemenent du haut est la surface supérieure. |
Édité par - ainohi le 05 août 2012 18:09:28 |
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Posté - 05 août 2012 : 19:12:12
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ainohi : certains intervenats ne coprennent pas que cette dalle est le plancher de l'appartement du dessu et le plafond de l'appartement du dessous.
Comment priviligier un des 2 lots ?? pourqoui mcocoye serait elle seulle impliquéen sans savoir si cette canalisation desert son propre lot ou celui du dssous !!
La dalle est une partie commune. Comment une canalisation encastrée peut elle être privative ???
DE tout façon, la dalle étant partie commune, mcocoye ne peut pas être tenu à payer la casse de cette dalle, parties communes du SDC, pour réparer une canalisation dont PERSONNE ne sait combien de lots elle dessert !!! Partie communes, donc à la charge du SDC !!
Les dégats de cette casse de la dalle, partie commune, plancher de mcocoye et plafond des voisins du dessous, seront à la charge du SDC, et remboursée par l'assurance du SDC.
Pour faire cette réparation, après une expertise sérieuse, et une recherche de fuite, et pas par le plombier du coin, comment les intervenants affirmant que cette canalisation est partie privative de mcocoye, envisagerait les réparations et la casse de la dalle !!
Travaux affectant les parties communes, OBLIGATION de l'accord de l'AG. C'est une fuite, trvaux urgents que le syndic DOIT immédiatement commander et convoquer une AG sous huit jours !!
ESTAPAK ; une cassation sur cette casse de la dalle !!  |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 05 août 2012 : 19:50:27
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citation: Initialement posté par philippe388
La dalle est une partie commune. Comment une canalisation encastrée peut elle être privative ??? Cela arrive. Ce n'est pas simple à gérer.
citation: Initialement posté par philippe388
Pour faire cette réparation, après une expertise sérieuse, et une recherche de fuite, et pas par le plombier du coin, comment les intervenants affirmant que cette canalisation est partie privative de mcocoye, envisagerait les réparations et la casse de la dalle !! Quand cela arrive, il y a toujours conflit.
citation: Initialement posté par philippe388
Travaux affectant les parties communes, OBLIGATION de l'accord de l'AG. C'est une fuite, trvaux urgents que le syndic DOIT immédiatement commander et convoquer une AG sous huit jours !! Dans un tel cas on tâche autant que possible d'abandonner la canalisation encastrée et de poser une canalisation apparente. Si c'est faisable dans le cadre du budget, il n'est pas nécessaire de convoquer l'assemblée. |
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MCOCOYE
Nouveau Membre
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 Posté - 05 août 2012 : 22:26:48
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Je vous remercie des échanges sur mon problème, qui m'incite à faire valoir mes droits en la matière. Le but est simplement de connaître la véracité de ce qui m'engage en qualité de propriétaire et ce qui engage la responsabilité de la copropriété sur le problème.
Je vais dans un premier temps, demander les conditions générales de l'assurance de la copropriété pour connaître les dommages couverts afin de savoir si une clause intervient pour contrer la responsabilité de la copropriété dans ce problème.
En second, je vais m'assurer d'avoir une assurance juridique avec ma propre assurance habitation afin d'être épaulé par un intervenant juridique pour me renseigné en la matière et me défendre si besoin est.
Au regard des différents échanges, et sans avoir de connaissances juridiques et qui plus à la lecture du règlement de copro, j'ai le sentiment d'être dans mon plein droit de défendre ma cause.
Merci encore et si d'autres internautes veulent échanger sur le sujet je suis preneur afin de connaître davantage la suptilité du problème.
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 05 août 2012 : 23:02:08
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MCOCOYE soyez plus précis.
Cette canalisation dessert exclusivement votre lot ?
Cette canalisation se trouve avant ou après votre vanne d’arrêt ?
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
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Posté - 05 août 2012 : 23:24:38
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J'ai la protection juridique mais pour mon dégât des eaux c'est l'expert de ma multirisque habitation , venu constater les dégâts suite à la déclaration amiable (avec le syndic) que j'avais remplie sur le conseil de rambouillet et dont j'avais envoyé mon exemplaire à mon assurance, qui s'en est occupé en écrivant au syndic.
Les experts des assurances multirisque habitation ont bien sûr des compétences juridiques.
Je crois avoir vaguement lu dans les petits caractères de la protection juridique que les questions de litiges avec les assurances sont exclues de la garantie .
Si vous êtes victime (ou responsable) d'un dégât des eaux et que vous êtes assuré contre les dégâts des eaux c'est votre assurance qui s'occupe de tout, responsabilité civile, indemnisation, défense et recours ,vol etc... C'est "multirisque" ... Mais ce n'est pas donné  ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 05 août 2012 23:26:59 |
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ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
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Posté - 06 août 2012 : 11:23:02
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citation: Initialement posté par ainohi
Il est parfaitement inutile de chercher des jurisprudences de ce genre. On n'a pas besoin d'un arrêt de la cour de cassation pour apprendre que c'est en cherchant dans le règlement de copropriété qu'on déterminera si un équipement est partie commune ou privative. Cela n'aide qu'à s'obscurcir l'esprit.
ainohi,
Je suis désolé de vous obscurcir l'esprit.
Mais je vais essayer de vous l’éclairer, sans aucune certitude de pouvoir y arriver.
Tout est dans l’interprétation et la lecture d’un règlement de copropriété, ni plus ni moins.
Au départ d’un compteur divisionnaire ou d’une vanne d’arrêt, une canalisation encastrée peut tout à fait desservir exclusivement un lot, sans pour autant être considérée comme une canalisation commune (n’en déplaise à certains).
Et cette canalisation encastrée qui dessert exclusivement un lot, ne peut pas être fractionné en partie commune uniquement dans la dalle et partie privative uniquement à l’intérieur d’un lot privatif (jurisprudences) soit c’est commun, soit c’est privatif, mais certainement pas les deux.
Et c’est le règlement de copropriété qui le précise :
Les parties privatives comprennent les canalisations sises à l'intérieur d'un local privatif et affectés à son usage exclusif,
Mais peut-être que vous auriez préférer qu’il y soit écrit :
Les parties privatives comprennent les canalisations encastrées sises à l'intérieur d'un local privatif et affectés à son usage exclusif,
A défaut, dans le silence du règlement de copropriété, les canalisations, y compris celles qui traversent des lots privatifs, sont réputées parties communes (art. 3 de la loi).
D’où l’importance concernant la jurisprudence qui vous obscurci l'esprit.
Il y est bien précisé « Recherche nécessaire » dans le règlement de copropriété (art. 8 de la loi).
D’où l’importance de ma question à MCOCOYE qui souhaite connaître la subtilité de son problème.
MCOCOYE soyez plus précis.
Cette canalisation dessert exclusivement votre lot ?
Cette canalisation se trouve avant ou après votre vanne d’arrêt ?
Plus vous serez précis, plus la réponse sera précise.
Et pour faire plaisir à notre philipe388 national,
Voyez ce que précise cette jurisprudence :
Cour de cassation du mercredi 2 mai 2012 N° de pourvoi : 10-17366
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...89&fastPos=1
Dans son arrêt du 2 mai 2012, la Cour de Cassation a cassé et annulé l’arrêt de la Cour d’Appel.
Elle a indiqué que « dans le silence des titres », les canalisations, y compris celles qui traversent des lots privatifs, sont » réputées parties communes ».
Il résulte de cet arrêt que, lorsqu’un sinistre survient du fait d’une canalisation encastrée dans le sol d’un appartement, il est nécessaire de vérifier si celle-ci est, aux termes du règlement de copropriété, expressément une partie privative. Si tel n’est pas le cas, voire si le règlement de copropriété est silencieux sur ce point, les canalisations sont réputées être des parties communes.
http://www.avocatconseilparis.com/p...privativezsq
Et comme le règlement de copropriété de MCOCOYE n’est ni silencieux ni contradictoire, bien au contraire.
Je réitère donc ma première réponse posté le 04 août 2012 à 19:52:14
Pour ma part, si cette canalisation encastrée en partie commune dessert exclusivement votre lot, elle est privative dès lors que votre règlement de copropriété précise :
" les parties privatives comprennent les plafonds (ou faux plafonds) et les planchers à l'exception de leur gros œuvre et structures qui dépendent des parties communes et les canalisations sises à l'intérieur d'un local privatif et affectés à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif".
Et bien évidemment, l’interprétation que je fais des clauses du règlement de copropriété de MCOCOYE n’engage uniquement que moi.
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Édité par - ETASPAK le 06 août 2012 11:25:41 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 06 août 2012 : 11:49:34
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citation: Initialement posté par ETASPAK
Et cette canalisation encastrée qui dessert exclusivement un lot, ne peut pas être fractionné en partie commune uniquement dans la dalle et partie privative uniquement à l’intérieur d’un lot privatif (jurisprudences) soit c’est commun, soit c’est privatif, mais certainement pas les deux. Elle peut très bien être fractionnée. Pourquoi ne le pourrait-elle pas ?
Selon la rédaction de ce règlement de copropriété, ce qui court dans l'appartement est partie privative, ce qui est encastré dans la dalle est partie commune. |
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Posté - 06 août 2012 : 12:04:39
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même si cette canalisation est affectée à un seul lot et du fait qu'en étant encastrée, elle ne se trouve pas "sise à l'intérieur du lot privatif" elle est donc réputée commune.
En effet, la dalle béton n'est pas dans le lot privatif puisque commun, elle en fait le contour, c'est effectivement subtil, mais personnellement je pense que le RdC n'est pas suffisamment précis, comme vous le suggérez d'ailleurs, etaspak et donc dans la contradiction et le silence, la partie encastrée serait commune. |
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MCOCOYE
Nouveau Membre
France
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Posté - 06 août 2012 : 13:15:11
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Pour répondre en ce quu concerne la canalisation :
- la canalisation concerne une conduite d'eau qui va de la salle de bain à la cuisine dans une dalle plancher béton donc un usage exclusif pour mon appartement , lot comme vous dites.
- par conséquent et c'est tout simplement logique la canalisation est avant la vanne d'arrêt qui est la vanne au compteur d'eau
Merci de m'éclaircir car chacun y va de son interprétation. En parallèle, je fais une déclaration écrite par envoi en AR au syndic. Je dois recevoir les garanties couvertes par l'assurance copro. Le syndic à l'air de bien se positionner en opposition, puisqu'il commandite un expert pour venir en septembre. Pendant ce temps, je gère mon réseau d'eau comme dans un camping ! |
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Posté - 06 août 2012 : 13:51:43
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mcocoye : votre assureur va devoir vous défendre dans ce dossier, pas très simple à démêler !!
Attention à cet expert, il faut absolument que TOUTES les parties soient bien convoquées lors de la visite de l'expert. Assureurs des voisins innondés, assureur du syndicat, assureur de mcocoye, syndic, et également le CS.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 06 août 2012 : 13:56:30
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citation: Initialement posté par MCOCOYE
- la canalisation concerne une conduite d'eau qui va de la salle de bain à la cuisine dans une dalle plancher béton donc un usage exclusif pour mon appartement , lot comme vous dites. Le syndic vous proposera peut-être la pose d'une nouvelle canalisation en apparent. C'est la solution le plus souvent adoptée pour en finir avec les fuites dans les parties encastrées.
citation: Initialement posté par MCOCOYE
- par conséquent et c'est tout simplement logique la canalisation est avant la vanne d'arrêt qui est la vanne au compteur d'eau La position par rapport au compteur ou la vanne d'arrêt n'est pas un critère déterminant.
citation: Initialement posté par MCOCOYE
Merci de m'éclaircir car chacun y va de son interprétation. Il suffit de lire attentivement le règlement de copropriété.
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 06 août 2012 : 15:41:07
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- citation: la canalisation concerne une conduite d'eau qui va de la salle de bain à la cuisine dans une dalle plancher béton donc un usage exclusif pour mon appartement , lot comme vous dites.
- par conséquent et c'est tout simplement logique la canalisation est avant la vanne d'arrêt qui est la vanne au compteur d'eau
citation: Les parties privatives comprennent les canalisations sises à l'intérieur d'un local privatif et affectés à son usage exclusif,
Bj j' éviterais tout commentaire, vous voyant arrivée de plus ou moins mauvaise fois au contenu de mon post. Car ce problème est un cas d' école.
Les compteurs sont fait pour enregistrer les consommations, qu' elles soient d' eau ou d' électricité, mais également pour délimiter les espaces.
En ce qui concerne l' eau: Avant le compteur générale c' est la compagnie qui est responsable. Après le compteur générale ce sont les parties communes qui prennent le relai. Et ce..., jusqu' aux compteurs privatifs.
La dalle seule formant "plancher, plafond" est partie commune, mais la tuyauterie à usage privatif appartient au copropriétaire du lot désservi.
Comme je l' ai déjà formulé, l' Assurance couvrira les dépenses dû à l' écoulement d' eau, mais ne prendra pas ( à moins d' une très bonne assrance ?) l' installation de tuyauterie apparente |
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Posté - 06 août 2012 : 19:24:53
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goutelette : Seul le RDC dit ce qui est partie commune et partie privative en copropriété, pas la position des compteurs !!
Ce dossier n'est pas aussi simple que vous le pensez, et personne n'est de mauvaise foi dans ses interventions.
goutelette ; il 'existe AUCUNE assurance qui rembourse la cause des dégats !! bonne ou mauvaise. Les assurances ne remboursent que les dégats !
goutelette : " spécialiste"  de ce genre de dossier, comment voyez vous cette réparation , la dalle partie commune doit être cassée pour accéder aux tuyaux, le syndicat doit prendre en charge cette casse et sa reconstruction, qui devrait être remboursée par l'assurance du SDC.
mcocoye n'est pas responsable que cette canalisation, que vous voyez privative, soit située dans cette dalle béton; mcocoye prendra donc en charge que le changement des quelques centimètres de plastique, pas grand chose en fait !!! quelque dizaine d'euros.
Comment allez vous obliger mcocoye à payer autre chose que cela ?? Il faudra peut-être poser une canalisation apparente ?
Un cas d'école !!! mais avec plusieurs copropriétaires sinistrés et leur assureurs, le syndicat et son assurance, mcocoye et son assureur ou son avocat ET les divers experts de la copropriété et non en pomberie, beaucoup d'élèves dans cette classe qui vont s'affronter pendant plusieurs mois !! |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 06 août 2012 : 22:19:09
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Bonsoir,Philippe 388
citation: Comme je l' ai déjà formulé, l' Assurance couvrira les dépenses dû à l' écoulement d' eau,
Soyez aimable de ne pas inverser le sens de mes mots, c' est toujours source de polémiques inutiles.
Chacun sait que l' assurance ne prend pas en charge ' la cause " ( casse -félure-dysfonctionnement) mais prend en charge les parties sinistrée ( dans ce cas abîmé par l' eau).
Donc les voisins et peut- être également une partie des parties communes. A savoir que l' eau s' infiltre dans les moindres interstice et peut ressortir ou on ne l' attend pas.
Comme vous ne pouvez pas l' ignorer, la monter d' eau est verticale et dessert toute la montée de l' immeuble à un point précis.
A chaque logement un branchement horizontal environs à 50cm du sol accède au Robinet d' Arrêt et suivi pour beaucoup par le compteur.( même sans compteur le Robinet d' arrêt est obligatoire) disons coté A et le tuyau sort du coté B à l' opposé du compteur .Ce tuyau d' environs de 30 ou 40 cm.
Sur ce tuyau qui est en bout de course, sont branchés verticalement se dirigeant vers le sol ou la dalle 1- 2-3-tuyaux (suivant l' importance du logement).
Chaque tuyau enfoncés sous la dalle,dessert les différentes pièces d' eau. Le plus délicat est de trouver le tuyau coupable Souvent la différence de pression à l' arrivée permet de trouver..
Il n' est pas question de casser, la dalle c' est interdit et il n' existe pas de plan. Le plombier se re-pique sur le tuyau concerné et fait une alimentation extérieur.
Ces travaux sont à la charge du copropriétaire. Après cela devient un arrangement privatif avec son assurance .
Une grande majorité d' immeuble récent et encore maintenant sont avec aucun tuyau apparent;
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Posté - 06 août 2012 : 23:25:58
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goutelette : grande spécialiste !! |
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