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lihatane
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 Posté - 16 août 2012 : 15:59:42
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bonjour,
le syndic a été élu pour un an , la date d'échéance de son contrat est le 31 août 2012. Aujourd'hui le syndic m'a appelée pour m'informer qu'il devait convoquer l'assemblée générale fin septembre et a rédigé seul l'ordre du jour (qui comprend entre autre des devis pour maître d'oeuvre pour un ravalement que le CS n'a pas vu).
Le CS avait vérifié en revanche les comptes en avril dernier.
aussi, durant un mois, nous n'aurons plus de syndic du fait de sa négligence (...une de plus...) : en tant que président du Cs je pensais que le contrat avait été signé pour 15 mois et n'ai donc pas été attentive mais la convocation de l'AG reste à mon sens sous la responsabilité du syndic .
est -il possible et judicieux de placer la copropriété -le syndic est un groupe régional- sous administrateur judiciaire ?
quel recours a - ton contre ce syndic ? Peut -il convoquer une assemblée générale d'ici fin août à une date où il ne sera plus syndic ??
quelle est la meilleure conduite à tenir ?
merci de vos réponses, je ne voudrais pas faire d'erreur
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Posté - 16 août 2012 : 16:07:36
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le syndic n'a pas à rédiger seul l'ordre du jour, il doit le faire en concertation avec le CS.
Si son contrat se termine le 31/8, et qu'il fait partir la convocation avant cette date, la légalité est respectée, mais il n'a pas à être présent à l'AG car il n'est plus rien pour le syndicat.
En effet, vous serez serez sans syndic durant 1 mois, mais est ce que cela vaut le coup de "remuer" surtout si vous avez l'intention de le reconduire... Avez vous prévu un autre candidat ?
le temps de la justice n'étant pas celui de la copro, je vous conseillerai plutôt de laisser se dérouler l'AG de septembre mais en la maitrisant d'un bout à l'autre, sans l'apport du syndic actuel si ce n'est la feuille de présence. A votre place, je lui refuserai d'assister à cette AG ne serait ce que pour lui rappeler que ce sont les proprios qui sont les "donneurs" d'ordre et qui la paient pour vaoir un travail fait dans les textes. |
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lihatane
Nouveau Membre
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 2
 Posté - 17 août 2012 : 12:10:10
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merci, de cet éclairage... effectivement au vu des négligences répétées, du non entretien de la copropriété nous souhaitons changer de syndic, mais il n'est pas certain que nous puissions rencontrer le nouveau syndic pressenti aussi rapidement pour établissement d'un contrat à mettre à l'ordre du jour de l'AG.
Dernière question : en cas de problème en septembre (incident, travaux d'urgence, problème dans piscine ou avec prestataire..), durant le temps de vacance sans syndic , qui est responsable ? qui est habilité à agir ? La copropriété ou le conseil syndical peuvent -ils être mis en cause ?
Ne serait -il pas utile d'envoyer un courrier AR au syndic ?
Cordialement |
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Posté - 17 août 2012 : 12:17:17
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durant cette période de "latence" personen ne peut agir !!!! si vous voulez vous "couvrir" il faut demander au TGi la nomination d'un syndic provisoire, mais le temps que cela se fasse l'AG aura eu lieu ... 
Le CS ne peut rien faire, car son rôle est de "surveiller" et assiter le syndic, or sur ce coup il a été inexistant !
la seule solution : mettre un cierge à un saint !
faire une courrier au syndic vous pouvez toujours et après ... il n'est plus syndic. Profitez en pour le mettre dehors !  |
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Posté - 17 août 2012 : 12:37:33
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lihatane : Les convocations sont donc prêtes à être énvoyées SA?S mandat concurrent d'un ou d'utre synbdics !!!
SI elles partent ainsi, il ne sera donc pas possible d'élir un autre syndicl; c'est ce que désire ce syndic sortant.
le CS a commis beaucpup d'erreur !! il DOIT savoir qu'il y a obligation de préparer en cocenrtation l'ODJ avec le syndic. Le CS DOIT connaitre la date de fin de mandat du syndic, et sa mission étant de controler la gestion de ce syndic, le CS DEVAIT demander au CS de préaprer cet ODJ en juin dernier au plus tard !!!
VOus n'avez plus le choix que d'attendre cette AG, sans syndic pendant quelques semaines, et de prévoir la nomination d'un syndic bénévole et ne de ne pas renouveller cle sortnat hors la loi !!
L'AJ ne servira pas à grand chose, sauf d'avoir des charges supplémentaires. De plus il constatera que le syndic a convoqué légalement dans les délais une AG pour septembre.
VOus serez obligé de demander cet AJ si vous ne renouveller pas le syndic sortant et qu'aucun copro. se présente comme syndic bénévole, le temps de trouver d'autres syndic ET surtout de pouvoir convoquer une AG afin d'élir un syndic.
Syndic hors la loi, et CS inexistant et sans connaissance du minimum du fonctionnement d'un SDC !!!
Vous pensez pouvoir encore compléter l'ODJ que vous n'avez même pas préparer !!! pas très sérieux tout cela.
Dès le 31 aout, votre syndic n'est plus le mandatire de votre SDC? aucune gestion possible, pas de commande de trvaux, pas de paiements de factures, .......
Si il y a un problème, c'est évidement le syndicat qui sera responsable !!!
Le CS n'a aucun pouvoir de décision et de gestion. Comme le dit Rambouillet, une belle prière avant la date de l'AG, ET préparez cette AG avec un seul but, chosir un syndic bénévole. Le syndic ne sera p^lus rien après le 31 aout. VOus devez donc récupérer la feuille de présence, prévoir un copro. secrétaire, un bon président de séance, ....
Espérez aussi que les copropriétaires mis devant de telles incompétences ne virent pas également les membres sortant du CS !!! |
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ainohi
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Posté - 17 août 2012 : 14:15:58
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citation: [i]Initialement posté parVOus n'avez plus le choix que d'attendre cette AG, sans syndic pendant quelques semaines, et de prévoir la nomination d'un syndic bénévole et ne de ne pas renouveller cle sortnat hors la loi !!
Syndic hors la loi, et CS inexistant et sans connaissance du minimum du fonctionnement d'un SDC !!! Un syndic bénévole élu à la sauvette au cours de cette assemblée serait aussi hors la loi. |
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Posté - 17 août 2012 : 14:34:55
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ainohi : " à la sauvette" ???? Ce la signifie : rapidement, dans la précipitation .
Une AG qui élit un syndic ne le fait pas " à la sauvette".
ainohi : avez vous un texte de loi qui irait dans le sens que l'élection d'un syndic bénévole- un copropriétaire- ne srait pas légale après que l'AG est décidé de ne pas renouveller le contrat du syndic sortant, alors qu'aucun autre contrat ne fut joint à l'ODJ ??
Ce sujet a déjà été traité su UI, et j'ai retouvé des arguments forts - des cass. citées apr gedehem ! - qui iraient dans les sens d'une légalité de cette décision de l'AG.
ainohi : à méditer : " Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985)
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.)
L'AG a rejetté le renouvellement du syndic, a élu un syndic bénévole, et a donc amendé et modifié la résolution, et voté sur une question connexe à celle du renouvelement, élection du syndic bénévole.
il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. "
on pourrait ajouter ; et dans l'intérêt du syndicat de copropriétaire !!!
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nefer
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Posté - 17 août 2012 : 14:35:44
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si vous avez déjà pressenti un autre syndic, il peut vous adresser par mail sa proposition d e contrat ( cela se fait rapidement....dans le 1/4 d'heure qui suit) et vous e,voyez de suite votre RAR au syndic pour la mise à l'ordre du jour de la nomination de ce candidat....en rédigeant bien le texte de la résolution et le projet de résolution... |
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ainohi
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Posté - 17 août 2012 : 14:57:03
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : " à la sauvette" ???? Ce la signifie : rapidement, dans la précipitation .
Une AG qui élit un syndic ne le fait pas " à la sauvette". Elle écarte donc la solution bancale du syndic bénévole qui ne se porte candidat qu'au moment de l'assemblée.
citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : avez vous un texte de loi qui irait dans le sens que l'élection d'un syndic bénévole- un copropriétaire- ne srait pas légale après que l'AG est décidé de ne pas renouveller le contrat du syndic sortant, alors qu'aucun autre contrat ne fut joint à l'ODJ ?? Oui, l'article 11 du décret du 17 mars 1967.
Vous allez encore dire qu'en l'absence d'honoraire, il n'y a pas de contrat.
FAUX !
En l'absence d'honoraires reste l'élément essentiel du contrat : l'identité du candidat.
En annonçant la candidature dans la convocation, on se met en règle avec les dispositions réglementaires. C'est un minimum indispensable.
citation: Initialement posté par philippe388Ce sujet a déjà été traité su UI, et j'ai retouvé des arguments forts - des cass. citées apr gedehem ! - qui iraient dans les sens d'une légalité de cette décision de l'AG. ainohi : à méditer : " Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985)
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.)L'AG a rejetté le renouvellement du syndic, a élu un syndic bénévole, et a donc amendé et modifié la résolution, et voté sur une question connexe à celle du renouvelement, élection du syndic bénévole. il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " on pourrait ajouter ; et dans l'intérêt du syndicat de copropriétaire !!! Avec un tel argument vous acceptez pour de gros travaux le devis d'une entreprise qui n'a pas été joint avec la convocation. C'est évidemment exclu. La limite à la notion d'amendement est celle de dénaturation. Ce que vous proposez est clairement une dénaturation de la question portée à l'ordre du jour et une infraction évidente à l'article 11 du décret. |
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Posté - 17 août 2012 : 15:48:13
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ainohi : ne mélangez pas la notion d'élection du syndic avec celle de travaux sans devis !!! ce n'est pas un argument recevable.
J'ai repris 3 cass. , vous n'apportez que votre point de vue personnel sans aucune justification juridique.
Donnez nous quelques arguments juridiques !!!!
Je vous donne un cas concret d'un des SDC de notre Union.
Le syndic convoque le 30 juin l'AG annuelle d'un pt SDC (7 lots). La fin de contrat de ce syndic sortant le 30 juin.
Le syndic refuse de tenir l'AG ce 30 juin sans raisons valables - 10 minutes de retard pour l'arrivée des copropriétaires à son cabinet !!
Les copropriétaires présents et représentés ( 5 sur les 6 )tiennent cette AG immédiatement lau domicile du président du CS, et vote sur TOUTES les résolutions de l'ODJ et élisent le copropriétaire, président du CS, syndic bénévole.
Le PV de l'AG est déposé contre émargement au syndic sortant 48 heures plus tard ( grand syndic!!) et également notifié par RAR !
Le syndic ne répond pas à la demande de remise des fonds et des docs; mais demande un mois et demi plus tard la nomination d'un AJ au TGI, ce qui fut fait très rapidement.; le syndic envoie les docs à l'AJ.
Le syndic bénévole envoie donc copie du PV d'AG du 30 juin et informe l'AJ de l'attitude et du refus du syndic pro de tenir cette AG.
L'AJ confirme au tribunal qu'un syndic bénévole a déjà été élu, que le syndic pro. a "oublié" de produire ce PV d'AG dans sa demande d'AJ au TGI , et qu'il met fin immédiatement fin à sa mission de convoquer une AG pour élir un syndic !!!!!
3 mois se sont écoulés sans gestion de ce syndicat sur le simple fait que le syndic n'appréciait pas ce copropriétaire président du CS!!!!
l'AJ n'a facturé que 150 € !!! un AJ plutot sérieux dans ce dossier.
ainohi : l'AJ et le TGI n'ont pas contesté l'élection de ce syndic bénévole élu, non à la sauvette, mais bien dans l'intérêt du SDC, mis en difficulté par un acte prémédité d'un grand syndic pro.
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ainohi
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Posté - 17 août 2012 : 17:42:38
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : ne mélangez pas la notion d'élection du syndic avec celle de travaux sans devis !!! ce n'est pas un argument recevable. Dans le même article, il y a deux alinéa rédigés en termes strictement équivalents :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
...
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
Il faut impérativement un projet de contrat que le candidat soit professionnel ou non. C'est tout. Il n'y a pas matière à discussion.
Il est incohérent de vouloir appliquer le 3° de façon stricte et de s'autoriser des libertés pour le 4°. Ce 4° a d'ailleurs été introduit en 2004 pour qu'on cesse de traiter différemment la désignation du syndic et l'adoption de tout autre contrat. Mon argument est parfaitement recevable. Le vôtre est fantaisiste. Il ne repose que sur une réaction irrationnelle de défense d'un folklore du monde de la copropriété qui a du mal à admettre des règles nouvelles venant rompre avec ce folklore.
citation: Initialement posté par philippe388
J'ai repris 3 cass. , vous n'apportez que votre point de vue personnel sans aucune justification juridique. L'argument juridique, je l'ai donné ci-dessus. Quand il y a une règle de droit positif précise et dénuée de toute ambigüité, on l'applique sans aller chercher des jurisprudences contraires exprimées en des termes généraux, dont on donne une interprétation très extensive et qui, surtout, sont antérieures à la règle de droit positif applicable.
citation: Initialement posté par philippe388
Je vous donne un cas concret d'un des SDC de notre Union.
Le syndic convoque le 30 juin l'AG annuelle d'un pt SDC (7 lots). La fin de contrat de ce syndic sortant le 30 juin.
Le syndic refuse de tenir l'AG ce 30 juin sans raisons valables - 10 minutes de retard pour l'arrivée des copropriétaires à son cabinet !!
Les copropriétaires présents et représentés ( 5 sur les 6 )tiennent cette AG immédiatement lau domicile du président du CS, et vote sur TOUTES les résolutions de l'ODJ et élisent le copropriétaire, président du CS, syndic bénévole.
Le PV de l'AG est déposé contre émargement au syndic sortant 48 heures plus tard ( grand syndic!!) et également notifié par RAR !
Le syndic ne répond pas à la demande de remise des fonds et des docs; mais demande un mois et demi plus tard la nomination d'un AJ au TGI, ce qui fut fait très rapidement.; le syndic envoie les docs à l'AJ.
Le syndic bénévole envoie donc copie du PV d'AG du 30 juin et informe l'AJ de l'attitude et du refus du syndic pro de tenir cette AG.
L'AJ confirme au tribunal qu'un syndic bénévole a déjà été élu, que le syndic pro. a "oublié" de produire ce PV d'AG dans sa demande d'AJ au TGI , et qu'il met fin immédiatement fin à sa mission de convoquer une AG pour élir un syndic !!!!!
3 mois se sont écoulés sans gestion de ce syndicat sur le simple fait que le syndic n'appréciait pas ce copropriétaire président du CS!!!!
l'AJ n'a facturé que 150 € !!! un AJ plutot sérieux dans ce dossier.
On peut noter :
- que le syndicat n'a pas été géré pendant trois mois,
- qu'un AJ a été désigné,
- que le copropriétaire absent n'a pas contesté l'élection du syndic bénévole.
Si ce copropriétaire avait contesté, le syndicat était reparti pour un administrateur judiciaire.
La solution aurait été identique si le syndic désigné avait été un professionnel.
Si les copropriétaires avaient agi dans les normes, il n'y aurait pas eu une rupture de trois mois dans la gestion du syndicat. Ce n'est pas au moment de l'AG qu'on décide de changer de syndic. C'est avant.
citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : l'AJ et le TGI n'ont pas contesté l'élection de ce syndic bénévole élu, non à la sauvette, mais bien dans l'intérêt du SDC, mis en difficulté par un acte prémédité d'un grand syndic pro. 5 copropriétaires sur 6, ayant voté pour le syndic bénévole, le 6ème n'ayant pas contesté, le TGI n'a pas voulu en rajouter. Dans un autre contexte, les choses auraient pu être très différentes.
Vous ne précisez d'ailleurs pas de quand date cette anecdote.
On peut prendre des décisions irrégulières et attendre l'expiration du délai de contestation pour en imposer l'application. Vous en donnez un exemple. Je ne pense pas pour autant que ce doit devenir un principe de prise de décision.
Si l'on veut désigner un syndic bénévole à la sauvette, qu'on le fasse, mais en toute connaissance de cause, c'est à dire en sachant que c'est irrégulier et en acceptant le risque de contestation si on l'estime suffisamment faible. |
Édité par - ainohi le 17 août 2012 17:46:34 |
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Posté - 17 août 2012 : 18:25:52
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ainohi : mon exemple date de 2 ans !!!
Vous ne donnez que votre lecture des textes sans aucun jugement ou cass.
Ne refaites pas une histoire ou l'AG ET le tribunal ont donné raison aux coropriétaires. Le 6 copro. est géré par le syndic sortant L..y qui avait demandé cette nomination de l'AJ et n'a pas contesté l'élection sur les conseils de leur conseil juridique.
Le résultat final aurait été le même !!!
ainohi :" Il faut impérativement un projet de contrat que le candidat soit professionnel ou non. C'est tout. Il n'y a pas matière à discussion."
Il n'y a pas matière a discussion non plus sur la décision de l'Aj et du TGI. Ce sujet de projet de contrat dans ce genre de situation a de nombreuses fois été soulevé sur UI !!
ainohi : donnez nous ce jugement sur une telle contestation de l'élection d'un syndic bénévole !!!
L'AJ désigné l'a été sur la carence du syndic établi par le syndic sortant, mais celui-ci n'a pas sproduit au TGI la copie du PV de l'AG.
pour info : le syndic convoque, mais sa présence n'est pas obligatoire !!! les copros ont donc bien fait de tenir cette AG, cela n'est pas du tout hors la loi. Les décisions de l'AG non contestées CAR non contestables sont donc tout à fait valables.
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ainohi
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12
Posté - 17 août 2012 : 19:29:09
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Ce qui est amusant avec vous, c'est que sur certains points, vous êtes un véritable Savonarole et que sur d'autres vous vous obstinez à défendre des idées reçues indéfendables.
Je reprends ma comparaison avec un vote de gros travaux. J'ai aussi une anecdote. Il y avait à l'ordre du jour une décision à prendre sur un ravalement. Plusieurs devis étaient joints à la convocation. Un des copropriétaires, qui dirigeait une entreprise de peinture est arrivé à l'assemblée avec un devis calqué sur les devis joints à la convocation et, évidemment, très légèrement moins cher. L'assemblée a adopté son devis et personne n'a contesté. Il a fait le ravalement. Ensuite, il y a eu quelques difficultés parce que la pierre de la façade s'effritait sous le traitement et que, techniquement, il était un peu dépassé. Mais c'est une autre histoire. Quoique ... En désignant un syndic bénévole qui n'y connait rien parce qu'il faut bien désigner quelqu'un, on peut s'exposer à des déconvenues.
Cela pour dire qu'en adoptant votre raisonnement, on peut affirmer qu'on peut voter pour une entreprise dont le devis n'est pas joint à la convocation.
Il est en effet parfaitement possible de s'assoir sur la réglementation. Vous en donnez une excellente illustration.
Dans votre exemple, le 6ème copropriétaire, qui aurait été en opposition avec les cinq autres, n'avait aucun intérêt à contester. Ce n'est pas pour autant que la procédure suivie par les cinq autres est régulière. |
Édité par - ainohi le 17 août 2012 19:56:13 |
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JPM
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Posté - 18 août 2012 : 14:57:29
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Controverse inutile !
Dans le présent cas, il parait évident qu'il faut demander la désignation d'un administrateur juridiaire puis que le syndic n'a plus qualité pour convoquer.
Il est vrai qu'un courant de la jurisprudence valide la pratique consistant à désigner un copropriétaire comme syndic pour une courte durée avec mission de convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic professionnel.
Les observations d'Ainohi sont pertinentes.
Il me semble que récemment un arrêt important a été rendu sur ce genre de difficulté. C'est un bailleur important qui a fait annuler la décision de désignation d'un copropriétaire en faisant valoir que le syndicat était confronté à des difficultés importantes (techniques et juridiques) et que le copropriétaire désigné ne présentait aucune garantie de compétence suffisante.
Recherche à effectuer.
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Posté - 18 août 2012 : 18:55:21
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JPM : la jurisprudence me donne raison, mais vous êtes syndic et par conséquent vous critiquez la qualité d'un syndic bénévole !! pas très fair-play, comme ce grand syndic qui a demandé cet AJ pour un SDC de 7 lots !!!
Le choix d'un davis et d'une entreprise qui a fait un mauvais ravalement n'a strictmement rien à voir avec l'élection d'un syndoc bénévole pour simplement convoquer une AG afin d'élir un syndic pro !
Dans ce cas pas de compétences très importante et techniques nécessaires !!!
JPM : vous ne critiquez pas ce syndic pro. qui va laissé ce syndicat dans la panade. ce syndic pro. n'est pas compétentt, pourquoi ne pas le dire !! on ne se critique pas entre syndic !!! 
ET pourtant on peut TOUS rermarquer de grands incompétences juridiques et techniques dans cette profession.
Le syndic est en faute dans le SDC de lihitane !! et non le futur syndic bénévole !
Cette profession a toujours beaucoup de mal a reconnaitre ses propres fautes et dérives. Les nombreux posts journaliers nous prouvent que rien n'est réglé et que les vieilels habitudes persistent.
OUH La La !!! l"AG et le SDC sont en faute d'avoir élu un bénévole car le syndic mandataire sortant n'a pas respecté la loi mandat, et convoque une AG le dernier jour de son mandat SANS aucune concertation avec le CS !!!
On croit rêver !!
ainohi : le respect des textes et de la loi ont permis de remettre notre Union de SDC dans le droit chemin !! |
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ainohi
Contributeur vétéran
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15
Posté - 19 août 2012 : 11:24:45
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citation: Initialement posté par philippe388
JPM : la jurisprudence me donne raison JPM évoque "un courant de la jurisprudence", ce qui laisse entendre qu'il y en a un autre en sens contraire. Si vous avez le texte de jugements allant dans votre sens, je suis preneur.
citation: Initialement posté par philippe388
, mais vous êtes syndic et par conséquent vous critiquez la qualité d'un syndic bénévole !! pas très fair-play, comme ce grand syndic qui a demandé cet AJ pour un SDC de 7 lots !!! Mauvais procès d'intention.
citation: Initialement posté par philippe388
Le choix d'un davis et d'une entreprise qui a fait un mauvais ravalement n'a strictmement rien à voir avec l'élection d'un syndoc bénévole pour simplement convoquer une AG afin d'élir un syndic pro ! Ben si. Si le pouvoir réglementaire a, sous le 3° du I de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, qui portait déjà sur tous les contrats, dont celui du syndic, ajouté un 4° en termes identiques portant sur les seuls syndics, c'est bien pour couper court à une interprétation contestable du texte et affirmer sans aucune ambigüité que c'est la même chose.
citation: Initialement posté par philippe388
Dans ce cas pas de compétences très importante et techniques nécessaires !!! Une chose qui demande encore moins de compétence : faire les copies des convocations et les distribuer contre émargement dans l'immeuble. Je connais un conseil syndical qui le faisait (copies fournies gratuitement par un copropriétaire au détriment de son employeur), mais d'une façon si peu rigoureuse qu'il y avait à chaque fois au moins dix motifs d'annulation à chaque assemblée.
citation: Initialement posté par philippe388ET pourtant on peut TOUS rermarquer de grands incompétences juridiques et techniques dans cette profession. Rien qu'à lire ce forum, on remarque aussi de grandes incompétences chez des bénévoles. De plus, ces derniers n'ont pas d'assurance obligatoire, ni de garantie financière. L'assurance, on peut la prendre. La garantie financière pour les non-professionnels, cela n'existe pas. C'est peut-être utile à savoir. Mais ce n'est pas le sujet.
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic est en faute dans le SDC de lihitane !! et non le futur syndic bénévole ! Là encore, ce n'est pas le sujet.
citation: Initialement posté par philippe388
OUH La La !!! l"AG et le SDC sont en faute d'avoir élu un bénévole car le syndic mandataire sortant n'a pas respecté la loi mandat, et convoque une AG le dernier jour de son mandat SANS aucune concertation avec le CS !!!
On croit rêver !! Ce qui me laisse surtout rêveur, c'est qu'on ne se préoccupe de remplacer le syndic qu'au moment de l'assemblée. Ce n'est pas sérieux.
citation: Initialement posté par philippe388ainohi : le respect des textes et de la loi ont permis de remettre notre Union de SDC dans le droit chemin !! Eh bien ! Soyez cohérent ! Appliquez les textes jusqu'au bout !
Je ne suis pas opposé de façon absolue à ce qu'on prenne des libertés avec les textes, mais à deux conditions :
- que ce soit à bon escient,
- que ce soit fait de façon délibérée, en sachant que l'on prend un risque.
Avant que la loi ne soit assouplie, il était fréquent qu'on vote la pose de compteurs d'eau sans la double majorité requise toujours impossible dans certaines copropriétés à atteindre à cause de l'absentéisme aux assemblées. Je ne suis pas contre de telles façons d'agir en fonction des circonstances.
Mais s'autoriser sciemment une dérogation aux règles en fonction des circonstances est une chose, dénaturer les textes en vigueur pour y lire ce qui n'y est pas écrit en est une autre.
Que, dans un petit immeuble, on passe par la case syndic bénévole plutôt que par la case syndic judiciaire, je n'y suis pas opposé de façon absolue.
Qu'on le fasse, oui, peut-être, mais qu'on ne dise pas que la réglementation le permet. Non, elle ne le permet pas. |
Édité par - ainohi le 19 août 2012 11:32:18 |
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