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Dam
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 Posté - 08 sept. 2012 : 23:31:12
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bonjour.
avec mes 2 voisins nous souhaitons acheter la cour interieure qui se situe au milieu de nos appartements, sur 3 etages. nous aimerions diviser la courette en 3 verticalement et ajouter une piece dans nos appartements.
L'un d'entre nous a le fond et est le seul a pouvoir y penetrer via une porte, les deux autres ont des ouvertures sur la cour, par des fenetres aux etages superieurs. Cette cour est une partie commune actuellement. Elle se termine par une ouverture type vasistas sur le toit.
Nous souhaitons presenter un projet commun a l'AG des copropriétaires (pour partager les frais et avoir un calendrier commun) mais nous sommes un peu perdus face a la complexité de la procédure : qui doit acheter quoi (surface au sol, volume ?) . il y a trois lots à créer mais 2 qui n'existent pas encore puisqu'il faut construire les plafonds/planchers et demander probablement des permis de construire ... quelqu'un peut il apporter conseil sur la procédure ?
merci
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Posté - 09 sept. 2012 : 08:05:46
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vous etes combien dans cette copropriété et combien ont une vue directe sur cette cour intérieure, en plus de vous 3 ?
J'ai compris que cette cour est en fait fermée en sa partie supérieure, est ce exact ?
J'ai compris également que cette cour appartiendrait à l'un d'entre vous, mais est-ce en propriété directe ou en jouissance exclusive ? Dans ce dernier cas, cette cour serait donc propriété commune et dans ce cas, est-elle décrite dans l'EDD ? |
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Gédehem
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Posté - 09 sept. 2012 : 11:39:47
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La description correspondrait à un "puit de jour" intérieur, nécessaire à l'éclairage des pièces qui donne sur lui.
Il faut en effet en vérifier les détails dans le RDC/EDD, et en particulier sur la situation du sol formant cour, qui n'est sans doute pas privative au propriétaire du rdeCh, mais commune grevée d'un droit de jouissance à son profit, droit d'usage qui lui ouvre droit ...... à la lumière du puit de jour.
Autrement dit, il faudrait qu'il y renonce pour vous permettre (et lui aussi) de fermer ce puit de jour pour y créer de nouveaux locaux privatifs.
Sur le fond de votre question : personne n'a rien à acheter puisque ce volume 'puit de jour' est déja commun, en ondivision entre tous. Lors de l'achat de votre lot 'apparte' vous avez acheté aussi tout ce qui est commun, dont ce puit de jour.
L'opération consiste donc à créer de nouveaux locaux privatifs à partir des parties communes (retrait de parties communes pour les 'privatiser"), ici par retrait du puit de jour commun.
C'est relativement simple lorsque tout le monde en est d'accord.
Reste ensuite le permis de construire, demandé par chacun.
A moins que dans votre cas ce soit le syndicat (vous 3) qui décide de créer ces nouveaux locaux, auquel cas c'est le syndicat (par son syndic) qui dépose le permis de construire. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 09 sept. 2012 : 13:20:56
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il est impératif aussi de vérifier si d'autres occupants ont des ouvertures sur ce puit |
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Posté - 09 sept. 2012 : 19:46:01
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gedehem : votre démonstration ne fonctionne que si ces 3 voisins vue sur cour sontn les seuls copropriétaires !!! nous ne connaissons pas le nbre de copropriétaires de ce SDC. Ils sont peut être 100 à avois vu sur la rue, ou sur la mer !!! ET ce n'est plus le même problème. |
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Dam
Nouveau Membre
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Posté - 09 sept. 2012 : 20:10:09
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merci pour vos reponses et vos questions qui eclairent aussi ce qui manque dans mon descriptif.
nous sommes 11 dans la copro.
parmi les 3 interessés par le projet, seuls deux ont la "vue" sur le puits. celui qui a le fond, et moi qui ai un volet (ancienne cuisine qui donnait sur le puits de lumière) qui n'est plus utilisé. Le troisieme n'a aucune ouverture.
je n'ai pas trouvé de droit de jouissance dans le RDC. celui du dessous n'a pas la propriété du sol ni de droit de jouissance exclusif car je donne dessus aussi.
le puits est fermé par le toit de l'immeuble avec une lucarne.
je comprends de vos reponses que c'est une privatisation de la partie commune mais généralement la copro vend pour une somme assez symbolique au propriétaire qui privatise. dans le cas de 3 propriétaires et d'un volume plus que d'un sol, est ce que la copro va vendre le sol a celui qui a le fond du puits, ou du volume à chacun des 3 ? cette cession donnera lieu a creation de 3 lots supplémentaires et modification du RDC. Mais j'imagine qu'il faut qu'ils soient construits pour être créés ?
pour moi, (corrigez moi si je me trompe) voici l'ordre de la procédure
- faire venir un archi pour valider la faisabilité technique (à nos frais) notamment pour la structure de l'immeuble, les eventuelles canalisation etc
- faire un lobbying intense aupres de 7 autres pour le vote en AG :)
- faire faire un metrage et projet de modif du RDC par un geometre pour soumettre a l'AG
- si l'AG est OK : creation des trois lots dont deux à construire. chaque propriétaire paie a la copro 1/3 du volume global
- chaque propriétaire deposera le permis de construire pour faire son sol et fera ses travaux. il y a 4 m2 peut etre pas besoin de permis ?
- les lots seront créés techniquement à l'AG suivante (ou à la fin des travaux je ne sais dire ?)
merci !
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 09 sept. 2012 : 21:07:28
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Dans la mesure où ce puit de jour n'est pas classée "partie commune spéciale" aux seuls 3 proprio qui y ont accés/usage, c'est un espace commun à tous.
- le droit à construire appartient au syndicat. C'est un droit accessoire aux parties communes (L.art.3).
Pour qu'un (des) copropriétaires puisse construire un nouveau lot privatif (une extention du sien), il faut donc que le syndicat décide (maj.art.26) d'aliéner tout ou partie de ce droit à construire sur la tête du/des demandeurs.
D'où sans doute explications à donner.....lobbyng...
Mais pour exercer ce droit accessoire pour construire, encore faut-il que ce soit constructible administrativement parlant. Un tour à la mairie, service Urbanisme, pour voir ce qu'il en est pour votre immeuble (shon, COS, etc ....
Car s'il n'y a pas de construction en sus possible = pas de droit à construire ...
Ceci, qui ne coute pas un sou, donc à engager bien avant toute étude technique, qui elle coute !
Ne sautez pas un élément : les plancher/plafond construits ne seront pas dans votre cas "privatifs", s'agissant d'extension de parties communes (dalle planchers/plafonds) séparatives de lots.
Sauf cas très particulier prévus au RDC, les parties privatives dans les copropriété verticales sont réduites aux volumes inscrits à l'intérieur de parties nécessairement communes.
Au mieux, se seront des parties communes spéciales aux seuls lots concernés (3)
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Posté - 10 sept. 2012 : 08:07:25
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ce que vous appelez une cour intérieur est en fait un puit de lumière déjà inscrit normlement dans le SHON de la construction existante, donc pas de création de sol.
au niveau de la copro, il vaudrait mieux que le syndicat construise aux frais des 3 proprios demandeurs, les parties verticales séparatives, car sinon vous allez mélanger des murs privés (mais commun à 3) appuyés sur un sol commun au syndicat (déjà existant)et "chapeauté" par une toiture commune au syndicat (déjà existante).
Ensuite moyennant l'euro symbolique, le syndicat cède aux proprios demandeurs les volumes ainsi créés, q'ils pourront ensuite aménagé à l'intérieur comme ils le souhaitent.
Bien sur cela gnéère des tantièmes supplémentaires au syndicat à additionner aux lots des 3 demandeurs. |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 10 sept. 2012 : 19:02:44
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Pour le lobbying, vous pouvez mettre en avant les gains thermiques que va apporter la suppression de ce vide froid au milieu de la construction (j'imagine qu'actuellement le puit n'est pas chauffé) . Ces gains s'apprécient différemment avec du chauffage individuel ou collectif mais la copropriété devrait globalement bénéficier dans son ensemble de l'isolation que vous mettrez en toiture, et d'une réduction des pertes de calories via les "façades" qui donnent sur le puits. |
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Dam
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9
Posté - 11 sept. 2012 : 19:52:24
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merci à tous pour ces conseils précieux ! |
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chris17
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Posté - 30 sept. 2012 : 23:50:06
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Bonsoir
je veux faire exactement la même chose que vous dans mon immeuble, pour l'instant je suis seule sur ce projet. Avez vous déjà une évaluation du cout des travaux et à quel architecte avez vous fait appel ? |
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Dam
Nouveau Membre
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Posté - 17 août 2013 : 14:42:26
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bonjour Chris 17. non, pas encore avancé. le lobbying est long et fastidieux. je n'ai pas encore de budget ni d'archi pour le projet ... |
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