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Woofy
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 Posté - 16 août 2013 : 00:59:39
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Bonjour,
Je suis président du CS d'une nouvelle copropriété (100% propriétaires occupants). Nous avons un syndic, imposé par notre promoteur immobilier qu'on ne porte pas dans notre coeur (il a réussi à se monter tous les copropriétaires à dos, un par un, mais bon c'est une autre histoire). Du côté de notre CS, on trouve que le syndic est bof également, mais bon ce n'est pas le sujet (ça le deviendra).
Juste à côté de nous (dans l'immeuble mitoyen) se trouve une autre copropriété (idem, 100% propriétaires occupants), installée 1 an avant nous par le même promoteur, avec le même syndic imposé, et qui ont, je pense, la même animosité vis-à -vis du promoteur.
Avec eux (ainsi que 2 autres immeubles, dont l'un est de type HLM et l'autre uniquement des locataires) nous partageons le garage, les espaces vert, l'éclairage de la cour.
Je me demandais s'il était possible de fusionner nos 2 copropriétés afin que nous ayons plus de poids face à l'extérieur (négociation et mutualisation des contrats par exemple, éventuelles négociations avec la mairie avec qui on s'entend bien actuellement, ...). On pourrait également se préparer à l'arrivée de 2 nouveaux immeubles, avec qui nous partagerons également la cour, les garages ... et toujours de ce même charmant promoteur.
Est-ce que vous avez déjà réalisé quelque chose comme ceci ?
Est-ce possible et si oui, comment faire ?
J'ai les coordonnées du président du CS de l'autre copro pour m'aider, mais je ne les ai pas encore contactés.
Merci pour votre aide.
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Édité par - Woofy le 16 août 2013 01:03:18 |
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Posté - 16 août 2013 : 09:18:01
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une première question se pose : comment sont gérés actuellement les biens communs (garage, espaces verts, éclairage) ?
vous pouvez faire une Union de syndicats qui regrouperaient vos 2 syndicats pour ce qui est des biens communs (d'où ma question précédente) et chacun conservant la gestion et les finances de chacun des ses propres biens.
citation: Article 29
Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.
Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d'attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.
Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union.
L'adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 25. Le retrait de cette union est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26.
L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.
L'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union désigné par l'assemblée générale de l'union.
Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant désigné par chaque membre de l'union.
Autre possibilité, faire un syndicat global et chacun de vos syndicats actuels étant des syndicats secondaires. Ce qui revient un peu au même.
citation: Article 27
Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.
enfin, vérifier sur votre règlement de copropriété, s'il n'y a pas une clause qui à terme des constructions à venir, créerait une union de syndicats
par contre je vous donne mon sentiment personnel : si votre syndicat est constitué de 100% de copros résidents et les autres de copros bailleur, voir un bailleur social, je ne chercherai pas à fusionner car lors des AG vous allez vous apercevoir que les préoccupations des bailleurs sont loin d'être les mêmes que celles des résidents et que l'entretien à long terme n'est pas la préoccupation de tous. |
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Gédehem
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Posté - 16 août 2013 : 09:45:01
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Dans la suite de l'exposé de Raambouillet, on peut trouver la démarche surprenante !
Car elle est quasi toujours dans le sens inverse : "comment sortir notre immeuble (bâtiment) de l'ensemble immobilier qui en compte 4 ..(ou plus)."
C'est ainsi que l'a prévu le législateur : syndicats secondaires ou scission de copropriété, afin de gérer selon la plus petite unité, au plus près de la population concernées.
Faire un "gros machin" n'apporte rien de bon.
Ajout : attention au fonctionnement du groupement (Union de syndicats) qui gère les espaces et équipements communs à plusieurs syndicat. C'est là qu'il y a couvent difficulté.
Qui siège à cette Union, qui la dirige, comment, avec quel controle ???
Les Cs doivent se pencher sur cette Union .... qui réserve bien des surprises : syndic seul représentant des syndicats, par exemple ..., et pdt de l'Union. 
Si c'est le même dans les 2 syndicats, pas besoin d'un dessin ..... 
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Édité par - Gédehem le 16 août 2013 09:50:28 |
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Woofy
Contributeur débutant
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 Posté - 16 août 2013 : 09:47:39
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Pour les communs, je n'en sais rien, le syndic ne nous a pas répondu.
On ne fera d'union qu'avec le syndicat de propriétaire, pas avec les bailleurs.
Merci pour la réponse, je vais étudier ça. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 16 août 2013 : 09:55:50
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Vous devez non seulement vous informer, mais aussi (surtout !) vous former en "copropriété" .
"On ne fera d'union qu'avec le syndicat de propriétaire, pas avec les bailleurs."
Peut-être que personne ne vous demandera votre avis : le projet est déja dans les cartons du promoteur dans la mesure où des équipements sont communs à plusieurs syndicats de copropriétaires mais aussi à des monopropriétés, d'un bailleur social. |
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Posté - 16 août 2013 : 10:00:06
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oui, mais les bailleurs sont aussi copropriétaires au sein d'un syndicat....
citation: Pour les communs, je n'en sais rien, le syndic ne nous a pas répondu.
relisez en détail votre RdC et votre acte d'achat, la gestion des espaces communs doit déjà y être inscrite...
Par exemple, qui paie aujourd'hui l'entretien des espaces verts, l'entretien de la porte de garage, etc.... ? |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 16 août 2013 : 14:59:28
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S'engager dans la fusion de 2 copropriétés est une grosse charge de travail pour les 2 CS. Ainsi que le recommandent Gedehem et rambouillet, la première chose est de bien comprendre comment fonctionnent les 2 copropriétés et comment se répartissent toutes les charges. L'opportunité de fusionner n'est pas du tout évidente. Une copropriété moyenne de 50 à 70 lots a déjà un nombre copieux de résolutions à l'AG annuelle. Passer à 100 et 140 lots en doublant le nombre de bâtiments double presque la durée de l'AG. Peu d'économie d'échelle, pas de miracle même si les 2 copropriétés ont été construites de la même façon (mêmes problèmes à régler), ce qui une condition de la pertinence de la fusion.
L'économie d'échelle est quasi seulement sur les déplacements des entreprises : 1 seul déplacement au lieu de 2 et à condition que le syndic ou le CS veillent à regrouper les interventions.
Visiblement, vous êtes déjà en 2 niveaux (syndicat primaire et syndicat secondaire) et vous avez donc déjà 2 groupes de résolutions en AG : 1 par syndicat. L'AG est donc déjà passablement chargée.
Concentrez votre effort sur la bonne marche de la structure actuelle pour être en mesure d'avoir un avis étayé sur la pertinence de la fusion. Après, il faudra encore convaincre les copropriétaires des 2 côtés ...
Cdlt. Louis92.
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JB22
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7
Posté - 16 août 2013 : 20:15:00
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Entièrement d' accord avec gédehem:
"Faire un "gros machin" n'apporte rien de bon."
Suivez les conseils de Louis92:
"Concentrez votre effort sur la bonne marche de la structure actuelle pour être en mesure d'avoir un avis étayé sur la pertinence de la fusion."
Je suis alors persuadé que vous abandonnerez ce projet. |
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Woofy
Contributeur débutant
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Posté - 17 août 2013 : 16:14:38
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Merci pour vos réponses.
Si on fait quoi que ce soit, hors de question de laisser le syndic représenter seul nos intérêts (on n'est jamais mieux servi que par soi même). Surtout si on change de syndicat en juin prochain (ça tombe bien, le mandat du syndic s'arrête en même temps pour nos 2 copropriétés).
Ma copro fait 38 logements, je pense que celle d'à côté est identique.
Effectivement, tel que vous le décriver, une fusion à proprement parler est peut-être trop contraignante, et trop dangereuse.
Une union de syndicat serait peut-être plus appropriée. Je me pencherais là dessus.
Et il faut absolument que je retrouve mon RdC, je l'ai perdu dans le déménagement :/
Je ne me rappelle pas avoir lu quoi que ce soit dedans concernant les communs, notamment la porte du garage. Faut que je trouve ça.
C'est un projet dans ma tête pour le moment, il faut que j'y réfléchisse et que j'en discute avec l'autre syndicat si on continue dans cette idée là .
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 17 août 2013 : 16:46:22
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Ce que vous devez régler c' est le problème de la gestion des biens communs (garage, espaces verts, éclairage) . Vous n' avez pas répondu à la question de Rambouillet ?
Vous avez intérêt à garder votre indépendance vis-à -vis de toutes autres copropriétés et ne pas vous compliquer la gestion.
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Woofy
Contributeur débutant
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Posté - 18 août 2013 : 00:06:38
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Je n'ai pas répondu... car je n'ai pas la réponse.
Aujourd'hui, nous ne le savons pas. Et je n'ai pas remis la main sur mon RdC encore.
Ce n'est pas que pour la gestion des biens communs, mais également pour avoir plus de poids pour la négociation du contrat de syndic (cela ne fait pas 2 fois plus de boulot de gérer 2 copro identiques), ou l'entretien (le personnel ne se déplace qu'une seule fois).
Même si on prend les mêmes sociétés, prendre 2 contrats à chaque fois coute à mon avis plus cher de ne le négocier qu'une seule fois. |
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Posté - 18 août 2013 : 08:37:44
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citation: cela ne fait pas 2 fois plus de boulot de gérer 2 copro identiques
gérer 2 copros identiques fait à peu près deux fois le travail. Pour être efficace et économiser un peu de travail de syndic, il ne faudrait qu'une copro, donc syndicats secondaires ou union ne sont pas les bonnes solutions. Il faudrait fusionner mais en augmentant le nombre de copros ce qui n'est pas forcément plus facilement gérable.
Certes vous pourriez obtenir des tarifs pour un seul fournisseur, mais cela n'est pas certain et il faudrait pouvoir apprécier si ces avantages seraient plus nombreux que les autres inconvénients générés.
De toute façon, vous ne pouvez rien faire tant que vous ne savez pas qui paie aujourd'hui l'entretien des espaces verts, par ex...
Il vous faut donc apprendre quel est le devenir de la gestion des bâtiments prévus dans les textes que vous avez déjà signés. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 18 août 2013 : 11:08:50
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Pas de magie, Woofy, vous devez certainement payer le garage (si vous avez un emplacement), les espaces vert, l'éclairage de la cour. Vous ne les voyez pas car ils sont globalisés en 1 ligne qui peut être libellée "charges union syndicale", voyez quelle ligne cela pourrait être dans le budget ou les relevés de dépense (si un exercice est écoulé). Ces 3 parties communes doivent être gérées par un syndic (sans doute le même que le vôtre) et un CS doit assister ce syndic et contrôler sa gestion.
Votre RdC devrait expliquer cet environnement et dire comment répartir les charges de ces 3 parties communes (tantièmes) entre les copropriétés de l'ensemble. Ca, c'est la référence. Contactez le syndic pour savoir qui gère ces 3 parties communes et qui est au CS pour elles.
Cdlt. Louis92. |
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Woofy
Contributeur débutant
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13
Posté - 19 août 2013 : 11:53:21
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Bonjour,
Je sais bien qu'on les paye. Ce que je ne sais pas, c'est comment est effectué la répartition entre les 4, et bientôt 6 immeubles. Surtout que dans mes charges de copro, il n'y a rien (mais bon, ça fait 4 mois qu'on est là ).
J'ai retrouvé et relu le règlement de copropriété, mais ce n'est pas clair. Ca parle de SHON et de SHOB.
Et ce qui ne me plais pas, c'est le joli [...] en dessous du paragraphe concerné.
C'est des termes juridiques, ça me perds un peu. Faut que je me fasse expliquer ça. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 19 août 2013 : 12:37:31
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Woofy, 4 mois cela fait très court pour tout comprendre. Je comprends qu'il s'agit d'une copro qui démarre. Faites vous expliquer par le syndic par référence à des documents précis (RCP, statuts) ce que lui a compris. Ce serait mieux de vérifier avant application si la répartition des charges prévue par lui est conforme aux références.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 19 août 2013 : 17:19:42
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Il semble évident qu'il y a avec tout cela un ensemble immobilier qui est d'ores et déja doté d'un régime juridique : Union, ASL ou autre.
Il faut donc en premier lire le règlement de copropriété, et même peut-être l'acte d'acquisition. Dans l'un ou l'autre de ces documents il y a certainement des informations à récupérer.
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Posté - 19 août 2013 : 18:31:48
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woofy : avant de vopus lancer dans un tel chantier qui ca être difficile voir impossible, lisez votre RDC, et les statuts de votre union ou de l'ASL si elle existe déjà .
Vous igniorez le fonctionnement de cet ensemble, et de vos propres parties communes attention aux surprises ! 
Désirer une telle mofidifaction demande une adhésion massive des copropriétaires. Un ou des CS ne peut pas se lancer sans avoir fait un simple sondage.
On ne crée pas une Union de SDC avec ou sans les bailleurs !! les membres d'une Union de SDC SONT les syndicats et non els copropriétaires comme dans une ASL.
Crée une Union pour négocier les honoraires de votre syndic n'a aucun intérêt, et n'a rien à voir avec la gestion d'une Union.
Dans une Union chaque SDC est indépendant, et choisi sont propre syndic ! l'Union n'a aps à se mêler de la gestion des SDC.
Mon expréience personnelle est une résidence ave 5 syndicats depuis 30 ans qui gère les parties communes, ET le grand projet est de casser cette Union qui est complexe, et de créer un seul SDC de 160 copros !!
Woofy : ne mélangez pas l'Union de 2 syndicats pour en créer un seul, et une Union de SDC indépendants.
Woofy : chaque petit syndicat à aussi sa propre histoire, vous allez découvrir cela rapidement ! 
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