|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
JuL
Nouveau Membre
France
21 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 15 sept. 2012 : 19:44:10
|
Bonjour tout le monde,
Je suis président du conseil syndical, et je vais probablement contester certaines dépenses du syndic, effectuées sans l'avis du CS pour des montants conséquents. De plus, après avoir mis en concurrence les assureurs, j'ai trouvé un contrat deux fois moins cher que le précédent (qui comme par hasard, était souscrit auprès d'une filiale du syndic, je pense que vous voyez de qui je parle...).
Je n'ai pas encore procédé à la vérification des comptes (l'exercice se termine fin septembre, l'AG est fin nomvembre), mais je vais probablement proposer l'approbation des comptes "sauf telle et telle facture pour telle et telle raison", et sauf le montant de la prime d'assurance à concurrence de la différence entre l'ancien et le nouveau contrat.
Le syndic peut-il s'opposer à une telle proposition ?
Et j'ajoute que j'ai demandé d'inscrire à l'odj une résolution demandant le changement du syndic, il ne va donc pas vraiment être conciliant...
Merci par avance pour vos éclairages.
|
|
|
|
|
|
|
mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 15 sept. 2012 : 20:58:21
|
Votre syndic est fondé à changer de contrat sans en parler au CS ou au syndicat.
Vous ne pouvez refuser une facture à l'approbation des comptes, dans la mesure où elle ne relève d'aucune erreur comptable.
Ceci étant, vous êtes mécontent de la gestion de votre syndic, cela se comprend. Un syndic qui gère à sa guise est un mauvais syndic, je vous suis entièrement dans votre désir de changer de syndic.
Approuvez les comptes, en manifestant votre mécontentement et en indiquant que vous détaillerez votre position lors du renouvellement du syndic.
Ne pas approuver les comptes ne vous apportera rien et risque de compliquer la transmission du dossier, pas simple de toute façon (expérience vécue : il a fallu prendre un avocat pour récupérer les fonds auprès de F...)
Enfin, préparez soigneusement votre AG, en respectant impérativement deux règles
-lieu neutre, certainement pas dans les locaux de votre syndic.
-le secrétaire de séance doit être un copropriétaire. |
|
|
|
JuL
Nouveau Membre
France
21 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 15 sept. 2012 : 21:17:24
|
- Sur l'assurance, le syndic ne l'a pas changée. Pour autant que je sache, c'est la même depuis le début de la copropriété (12 ans) et en tout cas depuis que j'y suis (6 ans). Mais suite à une forte augmentation de la prime l'année dernière (12%) sans que le syndic ne s'en émeuve, j'ai demandé d'autres devis. Et j'en ai trouvé un moitié moins cher, avec de meilleures conditions (pas de franchises, par exemple).
J'ai donc ordonné au syndic de résilier l'ancienne, et de souscrire celle que je lui indiquais. Il a bien procédé à la résiliation, mais il traîne la patte et cherche des prétextes pour ne pas souscrire la nouvelle. Il a jusqu'à la fin du mois, date d'échéance de l'ancien contrat, pour le faire. Et vu que l'ancienne assurance avait été souscrite via une de ses filiales, je considère que le fait que nous payions le double du prix du marché constitue ni plus ni moins que de l'abus de confiance, et qu'il conviendra de demander réparation. Mais il faut auparavant changer de syndic.
- Bref, cela nous écarte du sujet principal, qui était l'approbation des comptes. Il ne s'agit bien évidemment pas de ne pas les approuver, ce qui n'apporte effectivement que des complications, mais d'approuver les comptes que je veux MOI, c'est à dire en déduisant certaines factures correspondant à des prestations que le syndic n'avait pas à effectuer.
Or je lis sur http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77827 qu'il est justement possible de demander l'approbation des comptes "sauf les factures suivantes...".
Ma question est donc : le syndic peut-il refuser cette mention ? Peut-on lors de l'AG modifier les comptes et en approuver une autre version que celle qui plaît au syndic ?
- Sur le lieu de l'AG, elle se déroule habituellement en un lieu neutre, il n'y a pas de raison que cela change. Et effectivement j'ai bien prévu d'être le secrétaire de séance, de manière à gérer moi-même les votes et à pouvoir continuer l'AG une fois le nouveau syndic désigné. |
Édité par - JuL le 15 sept. 2012 21:22:52 |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 15 sept. 2012 : 21:30:54
|
Pour contester une facture, il faut qu'elle soit indue ou que son objet procède d'une faute manifeste de gestion.
Si le syndic a engagé des dépenses sans consulter le CS, il est en faute si le montant de ces dépenses excède le montant à partir duquel il doit consulter le CS. Mais consultation du CS ne signifie pas approbation. Ensuite il reste à voir si le défaut de contestation doit être systématiquement sanctionné par la prise en charge de la dépense par le syndic.
Si le contrat d'assurance est le même que lors de l'approbation des comptes de l'exercice précédent, le montant de la prime relative à ce contrat n'est pas contestable. En revanche, l'assemblée peut exiger de changer d'assureur.
Le syndic ne peut s'opposer à ce que soient inscrites à l'ordre du jour des propositions de refus de certaines factures. Mais l'assemblée n'est pas un tribunal. Si elle veut faire porter la charge de certaines dépenses sur le syndic, celui-ci peut ne pas l'accepter et il y a alors un conflit entre le syndicat et le syndic qu'il faudra régler. Généralement de tels conflits se règlent après que le syndicat a changé de syndic.
|
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 15 sept. 2012 : 21:39:59
|
|
citation: Initialement posté par JuL
Ma question est donc : le syndic peut-il refuser cette mention ? Peut-on lors de l'AG modifier les comptes et en approuver une autre version que celle qui plaît au syndic ? Les comptes sont tenus par le syndic au nom du syndicat : ce sont les comptes du syndicat, non ceux du syndic. L'assemblée, qui est l'instance décisionnaire de la copropriété, peut décider d'apporter des corrections aux comptes préparés par le syndic. Cependant, le rejet de certaines factures créera un conflit, soit entre le syndicat et le fournisseur qui aura émis la facture contestée, soit entre le syndicat et le syndic. Il y aura un conflit à gérer dont on ne peut être absolument certain que le syndicat sortira victorieux. |
Édité par - ainohi le 15 sept. 2012 21:41:30 |
|
|
|
JuL
Nouveau Membre
France
21 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 15 sept. 2012 : 21:40:59
|
D'accord, merci.
La date limite qui avait été définie par le syndic pour lui soumettre des propositions de résolution à l'odj est désormais passée (10 septembre). Le CS peut-il quand même ajouter des résolutions après la vérification des comptes ?
Et d'ailleurs, comment est définie la date limite de proposition de résolution ?
Et pour revenir au fond, je suis bien conscient que si le syndic conteste les contestations de facture, il pourra les réclamer en justice. Mais c'est quand même mieux que ce soit au syndic d'entamer une procédure pour réclamer le paiement de factures refusé en AG, que d'être obligé en tant que syndicat d'entamer une procédure contre le syndic pour obtenir le remboursement de factures dont les comptes ont été approuvés en AG.
Mais de toutes façons, une fois le syndic changé, je compte bien l'attaquer sur l'histoire de l'assurance, qui représente un préjudice énorme pour la copropriété : l'ancien contrat représente 12% du budget annuel, le nouveau passe à 6%. Ça veut dire qu'en 12 ans le syndic a volé à la copropriété l'équivalent d'un an de budget ! |
Édité par - JuL le 15 sept. 2012 21:42:00 |
|
|
|
JuL
Nouveau Membre
France
21 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 15 sept. 2012 : 21:45:32
|
|
citation: Les comptes sont tenus par le syndic au nom du syndicat : ce sont les comptes du syndicat, non ceux du syndic. L'assemblée, qui est l'instance décisionnaire de la copropriété, peut décider d'apporter des corrections aux comptes préparés par le syndic.
C'est très clair, merci.
citation: Cependant, le rejet de certaines factures créera un conflit, soit entre le syndicat et le fournisseur qui aura émis la facture contestée, soit entre le syndicat et le syndic. Il y aura un conflit à gérer dont on ne peut être absolument certain que le syndicat sortira victorieux.
Nous sommes bien d'accord, il vaut mieux être sûr de la contestation. Les factures en question ont été payées depuis longtemps, le fournisseur n'entre donc plus en jeu. C'est le syndic qui aura autant de moins sur son compte à lui une fois qu'il aura restitué les fonds au nouveau. |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 15 sept. 2012 : 22:17:19
|
Le 10 septembre, c'est un peu tôt et abusif. Il faut dès à présent avertir le syndic que vous aurez des questions à ajouter à l'ordre du jour, mais faites-le au plus tard cinq semaines avant la date de l'assemblée.
J'ai donc ordonné au syndic de résilier l'ancienne : vous n'êtes pas habilité à donner des ordres au syndic. Ce n'est pas un salarié, il ne vous est pas subordonné. Il est probable que l'assurance qui vient d'être résiliée soit au-dessus du prix du marché. Mais il est aussi possible que celle que vous proposez soit à un prix inférieur à celui du marché. Il est peut-être exagéré de prétendre qu'elle était à un prix double de celui du marché.
Et pour revenir au fond, je suis bien conscient que si le syndic conteste les contestations de facture, il pourra les réclamer en justice. Non, elles auront été payées. Ce sera à vous d'exiger en justice qu'on vous les rembourse. Il vous faudra ajouter à l'ordre du jour l'autorisation d'ester en justice. En attendant, en rejetant des factures vous aurez diminué le montant des charges mais, parallèlement, créé des tiers débiteurs qui obèreront la trésorerie du syndicat à moins que vous ne constituiez une provision pour créance douteuse.
Mais de toutes façons, une fois le syndic changé, je compte bien l'attaquer sur l'histoire de l'assurance, qui représente un préjudice énorme pour la copropriété : l'ancien contrat représente 12% du budget annuel, le nouveau passe à 6%. Ça veut dire qu'en 12 ans le syndic a volé à la copropriété l'équivalent d'un an de budget ! Il a peut-être abusé pendant douze ans, mais ces "vols" ont été approuvés pendant onze ans. Vous ne tirerez rien à attaquer le syndic sur l'assurance.
C'est le syndic qui aura autant de moins sur son compte à lui une fois qu'il aura restitué les fonds au nouveau. Il ne faut pas s'attendre à ce qu'il restitue le montant des factures contestées sur simple demande. Il faudra l'attaquer en justice. |
Édité par - ainohi le 15 sept. 2012 22:23:15 |
|
|
|
JuL
Nouveau Membre
France
21 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 15 sept. 2012 : 22:31:29
|
|
citation: vous n'êtes pas habilité à donner des ordres au syndic. Ce n'est pas un salarié, il ne vous est pas subordonné.
Il a pourtant bien procédé à la résiliation. Et si, il est un salarié, de F.... qui est mandaté par la copropriété...
citation: Il est probable que l'assurance qui vient d'être résiliée soit au-dessus du prix du marché. Mais il est aussi possible que celle que vous proposez soit à un prix inférieur à celui du marché. Il est peut-être exagéré de prétendre qu'elle était à un prix double de celui du marché.
Tous les devis d'assurance que j'ai reçus étaient entre 30 et 50% moins chers.
citation: En attendant, en rejetant des factures vous aurez diminué le montant des charges mais, parallèlement, créé des tiers débiteurs qui obèreront la trésorerie du syndicat à moins que vous ne constituiez une provision pour créance douteuse.
Ah, c'est un point intéressant. Effectivement si ça crée juste un compte de tiers et que pour le solder il faut poursuivre le fournisseur, on ne gagne pas grand chose...
Mais si c'est une facturation du syndic que je conteste, je suppose qu'il ne peut pas refuser de restituer les fonds au nouveau syndic, si ?
citation: Il a peut-être abusé pendant douze ans, mais ces "vols" ont été approuvés pendant onze ans. Vous ne tirerez rien à attaquer le syndic sur l'assurance.
Je serais d'accord avec vous, si l'assurance n'avait pas été souscrite via l'une de ses filiales, qui avait donc tout intérêt à nous surfacturer. Ce qui est constitutif du délit d'abus de confiance : le syndic nous a pris de l'argent pour se le mettre dans la poche. Mais effectivement il faudra étayer cela avec un avocat. Chaque chose en son temps : d'abord on change de syndic, ensuite on voit ce qu'on peut lui réclamer. |
Édité par - JuL le 15 sept. 2012 22:34:09 |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 15 sept. 2012 : 23:31:31
|
|
citation: Initialement posté par JuLcitation: vous n'êtes pas habilité à donner des ordres au syndic. Ce n'est pas un salarié, il ne vous est pas subordonné. Il a pourtant bien procédé à la résiliation. Et si, il est un salarié, de F.... qui est mandaté par la copropriété... Il ne faut pas confondre entre être salarié du syndicat et être salarié du syndic.
Le syndicat n'a de lien contractuel qu'avec la société F... et non avec le salarié de la société F... qui a été désigné comme gestionnaire de votre copropriété.
Le syndic pouvait difficilement refuser d'accéder à votre demande de changer d'assureur. Mais il n'en avait pas juridiquement l'obligation. Les décisions ne peuvent appartenir qu'à celui qui en endosse la responsabilité. Or, Le syndic est seul responsable tandis que le conseil syndical n'est responsable de rien.
citation: Initialement posté par JuL
Mais si c'est une facturation du syndic que je conteste, je suppose qu'il ne peut pas refuser de restituer les fonds au nouveau syndic, si ? Il aura prélevé à son profit ses honoraires conformément au contrat de syndic. Il ne faut pas s'attendre à ce qu'il accepte de prendre en charge les factures contestées. |
Édité par - ainohi le 15 sept. 2012 23:45:30 |
|
|
|
mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 16 sept. 2012 : 00:03:32
|
Bon, arrêtons de parler de F..., vous êtes gérés par FONCIA 
Cela fait plusieurs années que vous vous faites tondre. Je comprends que vous voulez demander réparation, et votre démarche est la meilleure :
citation: Chaque chose en son temps : d'abord on change de syndic, ensuite on voit ce qu'on peut lui réclamer.
Votre ODJ comporte-t-il un deuxième contrat de syndic ?
Concentrez vous d'abord sur le changement de syndic, le forum contient beaucoup d'informations. les chargés de copropriété FONCIA appliquent les directives groupe : résistance maximale si volonté de les quitter. |
|
|
|
11
Posté - 16 sept. 2012 : 09:01:26
|
dans ce post de jul. il y aplusieurs questions :
* approbation des comptes : oui, vous pouvez inciter l'AG à voter l'pparobation des comptes sauf certaines factures et là sur cette résolution le syndic n'a rien à dire, mais il peut donner des explications qui inciteraient l'AG à ne pas vous suivre et c'est son droit.
Du point de vue pratique, il vous faut approuver les comptes pour un montant de X € (que vous devez calculer) et en faisant attention si les factures rejetées sont sur des clés spéciales, de bien noter le montant du "réalisé" sur ces clés.
Tout ceci dna sle but de bien vérifier le solde à répartir ou à demander.
Il vous faudra citer les factures avec les montants, les fournisseurs et si possible les références des dites factures, et surtout jestifier pourquoi elles doivent être payées par le syndic.
Il vous faudra aussi définir dans la résolution le devenir de ces factures que le syndicat a vraisemblablement payé. Si vous changez de syndic, il y a peu de chances que vous en revoyez la couleur. Le passage par la case "tribunal" est-il rentable.
* la date de remise des questions pour mettre à l'OdJ : le syndic ne peut donner aucune date limite de remise, car chaque copro peut émétter des questions n'importe quand. Par contre pour que ces questions soient prises pour cette AG de novembre, il faut les émettre au minimum 25 jours avant l'AG et mieux à jours avant.
De toute façon, n'oubliez pas : le syndic établit l'OdJ en concertation avec le CS. Donc vous devez avoir une réunion avec le syndic entre la fin de l'exercicie et au moins 30 jours avant l'AG. Dès que vous avez la date de cette réunion, faites lui un courrier en LRAR avec toutes les questions et documents que vous voulez mettre à l'OdJ ; ainsi à la réunion de concertation, il ne pourra pas dire qu'il n'a rien reçu....
* votre action envers l'ancien syndic à propoos d'une assurance que vous jugez d'un montant abusif ets à mon avis vouée à l'échec pour deux raisons :
- les budgets ont été approuvés et les montants réalisés approuvés les années précédentes par les AG. Donc les proprios ont approuvés les montants des cotisations
- vous etes le président du CS, et à ce titre de CS (pas de président), vous etes chargés de controler le syndic et vous ne réagissez que maintenant.
De façon pratique, mettez à l'ordre du jour de l'AG le choix de l'ssureur si cela n'est pas trop tard au point de vue échéance. S'il est trop tard, faites une lettre en LRAR au syndic lui demandant de prendre telle ou telle assurance en lieux et place de l'actuel (avez vous bien vérifié que les clauses sont identiques et que la sinsitralité a bien été prise en compte par le candidat que vous proposez...) |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 16 sept. 2012 : 10:45:59
|
Je partage l'avis de Rambouillet.
Concernant l'approbation des comptes ((cf : la fiche que je propose dans le sujet cité en lien), un rejet ou une approbation conditionnelle est bien entendu toujours possible. Il doit être identifié et motivé.
Mais cela n'a rien à voir avec l'histoire de l'assurance de l'immeuble.
Il y a par ailleurs une impression de "démarche solitaire" au prétexte de "pdt de CS" qui ne me semble pas être très saine ...
Mais ce n'est peut être qu'une impression ....
Dans ce type d'affaire (de litige ?), la collégialité du CS doit marcher à fond, avec aussi une information des copropriétaires.
Un changement d'assurance ne se décide pas un beau matin mais après une étude attentive et aussi des tractations avec l'assureur sur telle et telle clause.
Il n'y a pas que le montant du contrat qui compte : pas cher = mal assuré trop souvent |
|
|
|
13
Posté - 16 sept. 2012 : 10:52:22
|
Jul : Et pour revenir au fond, je suis bien conscient que si le syndic conteste les contestations de facture, il pourra les réclamer en justice. Mais c'est quand même mieux que ce soit au syndic d'entamer une procédure pour réclamer le paiement de factures refusé en AG, que d'être obligé en tant que syndicat d'entamer une procédure contre le syndic pour obtenir le remboursement de factures dont les comptes ont été approuvés en AG.
Mais de toutes façons, une fois le syndic changé, je compte bien l'attaquer sur l'histoire de l'assurance, qui représente un préjudice énorme pour la copropriété : l'ancien contrat représente 12% du budget annuel, le nouveau passe à 6%. Ça veut dire qu'en 12 ans le syndic a volé à la copropriété l'équivalent d'un an de budget !
Attention !!! vous n'êtes pas content de votre syndic, mais vos contestations ne sont pas justifiées !!!
Il n'a pas volé le SDC; car l'AG a adopté ces comptes depuis 12 ans, et vous avez paut être voté le quitus !! il n'y a donc acune contestations possible contre ce syndic; mais une remise en question des décsions de l'AG ET surtout de la mission du CS.
Pour info : le syndic rpéapre l'ODJ en concertation avec le CS; celui-ci peut donc proposer des résolutions et pour être sur qu'elles soient portées à cet ODJ. il faut que le CS le notifie en RAR !!
Le CS et son président ne sont pas décsisionnaires, et en aucun cas ils ne dirigent le syndicat, et donnet des ordes au syndoc comme vous l'avez fait. le role du CS n'est que consultatif, le syndic n'a aucune obligation de suivre les avis du CS.
Le syndic gère les contrats, il n'a pas besoin de l'accord de l'AG et du CS pour changer d'assureur, ET vous avez précisé que votre asureur est le même depuis très longtemps; il ne s'agit donc ici que de négociations de tarif. l'augmentation est peut-être justifié par de nombreux dossiers. le CS DOIT être parfaitement au courant de cela, ce n'est pas une surprise!! Réunion du CS avec le syndic pour emettre un avis de changement d'assureur, et à proposer une résolution à l'ODJ de la prochaine AG. Votre syndic ne vous a rien volé du tout puisque tout les copros sont au courant des comptes du SDC !
Vous contestez des facture déjà réglées et vous insitez les copros à ne pas régler leurs charges, pour que le syndic les poursuivent en justice !!! cela est absurde, car vous devenez tous des débiteurs du SDC et le syndic aura raison de vous poursuivre. Ce 'nest pas une méthode de gestion valable, vous cous mettez tous horsla loi et pénalisez la gestion du syndicat et non du syndic.
Quelles factures désirez vous conrtestées et pour quelles raisons "valables".
Il faut que votre CS se prépare à un changement de syndic avant de parler de tribuanl, car sur les faits exposés ici, rien n'est contestatble dans la gestion du syndic.
Votre CS et votre président doivent aussi se pencher sur la mission et le role du CS. Le CS ne décide de rien, il assiste et controle la gestion et les comptes du CS. Son role est consultatif, et non de gestion du SDC.
Un CS sérieux possède tous les contrats à jour, et n'ignore rien des montants de ces contrats. 
|
|
|
|
JuL
Nouveau Membre
France
21 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 16 sept. 2012 : 20:22:07
|
Merci pour ces réponses, je vais essayer de faire des compléments globaux sur les différentes remarques :
- Sur l'AG : oui j'ai bien évidemment joint le contrat du syndic que je propose dans ma demande d'inscription à l'odj. Je n'imagine d'ailleurs pas qu'il puisse en être autrement, comment l'AG pourrait-elle choisir un syndic sans connaître son contrat ?
Oui c'est prévu dans un lieu neutre d'après l'odj préliminaire envoyé par le syndic au CS en juillet, comme depuis le début de la copro. Sauf si précisément pour contrecarrer le projet de changement de syndic, il choisit de changer le lieu et de nous convoquer en ses locaux. En aurait-il d'ailleurs le droit ?
Et oui j'ai bien prévu d'être le secrétaire de séance, et de gérer les votes à partir d'un tableau excel préalablement préparé, j'ai demandé et obtenu à cette fin la feuille de présence. Je compte demander à un membre du CS "allié" d'être le président de séance.
- Sur l'assurance : oui c'est au CS de surveiller la gestion du syndic, mais comptablement il n'y avait rien à reprocher à l'assurance. Par contre dans son contrat le syndic s'engage à mettre régulièrement en concurrence les marchés, et il ne l'a jamais fait pour l'assurance (il est trop content de le laisser à sa filiale qui se goinfre dessus). Donc le seul moyen pour le CS de vérifier que le tarif de l'assurance était justifié, c'était bien de se substituer au syndic et de demander des devis. C'est ce que j'ai fait, mais normalement c'était bien le boulot du syndic de le faire. Il ne l'a pas fait, et cela constitue bien à mon sens une faute de gestion.
Concrètement voici comment ça se passait : l'échéance du contrat était en septembre (date de fin de l'exercice), et jamais le syndic ne nous informait du nouveau tarif pour l'année à venir. Donc en AG le montant du contrat que nous découvrions était celui de l'année passée, et il était déjà trop tard pour changer d'assurance de l'année en cours puisque le renouvellement avait déjà été fait, et nous ne prenions connaissance du nouveau tarif que l'année suivante.
Je n'ai découvert le pot aux roses que dans les comptes de l'année dernière du fait de la forte augmentation de la prime. Et c'est seulement maintenant, près d'un an plus tard, que nous avons l'opportunité de changer de contrat. Mais comme vous le dites, rien n'oblige le syndic à suivre mon instruction. Sauf que là pour le coup il engagerait sa propre responsabilité puisqu'il aurait à dessin refusé d'accéder à notre demande.
Sur les conditions du nouveau contrat d'assurance : oui il tient compte de la dernière sinistralité en date, et oui j'ai bien vérifié toutes les conditions, et sur tous les points il est au moins égal à l'ancien, et en fait plus favorable sur la plupart. Dont les franchises, qui sont à 0, alors que lors de précédents sinistres (dégâts des eaux) les copropriétaires s'étaient précisément plaints du niveau élevé des franchises.
Bref, je pense qu'il y a bien une faute de gestion de la part du syndic, qui n'a pas respecté son contrat (mise en concurrence), mais surtout une faute pénale (abus de confiance) puisqu'il l'a fait volontairement pour avantager une de ses filiales (donc en fait lui-même). Mais encore une fois, ça sera poursuivi dans un second temps. Peut-être faudrait-il toutefois prévoir à l'AG une résolution prévoyant un budget pour ester en justice contre l'ancien syndic, mais j'ai peur que cela n'effraie certains copropriétaires, ce qui pourrait les inciter à ne pas voter le changement...
- Sur ma gestion "en solitaire" en tant que président du CS : oui c'est un peu vrai, je suis le seul à véritablement monter au créneau, les autres membres m'apportant un soutien passif. Mais non, car je mets systématiquement les autres membres du CS en copie de mes mails au syndic, je leur ai communiqué les devis d'assurance à l'avance avant de demander le changement au syndic, idem pour le contrat du nouveau syndic que je propose.
- Sur les différents contrats : le syndic ne communique pas spontanément les contrats au CS, c'est à nous de les réclamer pour pouvoir en prendre connaissance. C'est notamment l'un de nos griefs. Il ne communique pas non plus les changements de copropriétaires, alors que c'est prévu au règlement de copropriété, c'est à moi de lui demander la liste si j'en veux une à jour. Bref, il gère dans son coin en nous en disant le moins possible.
- Sur les charges que j'envisage de contester : tant que les comptes le sont pas clos, je ne peux pas être définitivement fixé, mais voici le genre de facturations que je m'attends à contester :
- Facturations d'heures de vacation suite à dépassement d'horaire lors de la dernière AG : le syndic, à titre de compensation pour d'autres déboires, s'était engagé lors de la dernière AG à ne pas nous les facturer. Mais s'il le fait quand même, j'ai bien l'intention de ne pas les accepter. Idem suite au changement des compteurs d'eau (un autre contrat que j'ai géré moi-même de A à Z, avec 30% de baisse par rapport à l'ancien, et prestation identique)
- Facturation de frais postaux indus : j'ai demandé au syndic de répondre par mail à mes questions, et de me fournir les documents en pièce jointe. Or il persiste souvent à me les envoyer en courrier papier, je ne vois pas pourquoi ce serait à la copro de supporter ce surcoût
- Frais de relance suite à un dysfonctionnement interne au syndic : leur dernière blague, ça a été de ne pas envoyer l'appel de charges de juillet (à cause d'un "problème informatique"), mais par contre d'envoyer fin août une relance par LRAR à tous les copropriétaires qui n'avaient pas payé (soit la plupart), avec une pénalité de 35 €. Ils ont par la suite accepté de l'annuler, mais à aucun moment ils n'ont prévenu le CS de ce dysfonctionnement, que j'ai appris par d'autres copropriétaires (j'avais payé spontanément donc je n'ai pas été relancé, et j'avais envoyé un mail pour m'étonner de ne pas avoir reçu l'appel de charges, auquel je n'ai jamais reçu de réponse). Il est donc hors de question que la copro ne supporte ne serais-ce qu'un seul euro de frais suite à cela, mais je n'exclus pas que le syndic tente le coup quand même (60x4,78 € de frais de LRAR, ça commence à chiffrer)
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 17 sept. 2012 : 09:19:25
|
En tant que pdt de CS, vous ne pouvez ignorer qu'il n'existe plus depuis 2004 d'appels de fonds, lesquels entrainaient l'exigibilité des provisions appelées.
Depuis le 1.01.2002, l'exigibilité des provisions pour charges ou travaux procède du vote par l'AG du budget prévisionnel (L.art.14.1 et 14.2), depuis 2004 un simple "avis" étant envoyé aux copropriétaires avant la date d'exigobilté décidée par l'AG (ou fixée par la loi si elle n'a rien décidé.
Autrement dit, les copropriétaires DOIVENT de leur propre initiative et sans attendre le dernier jour verser la provision exigible telle que l'AG l'a décidé, ainsi qu'il est rapporté dans le PV de l'assemblée que chacun a eu sous le nez, qu'un avis du syndic leur soit envoyé ou pas.
A défaut de versement à l'échéance fixée (comme pour les impôts), c'est la relance prévue.
Par ailleurs, le temps passé à envoyer des mails et scanner des document est bien souvent plus long que de faire une copie et envoyer un document papier. Serait-il le même, le temps passé "coute" ! |
|
|
|
16
Posté - 17 sept. 2012 : 09:24:00
|
JUL : "Bref, je pense qu'il y a bien une faute de gestion de la part du syndic, qui n'a pas respecté son contrat (mise en concurrence), mais surtout une faute pénale (abus de confiance) puisqu'il l'a fait volontairement pour avantager une de ses filiales (donc en fait lui-même)"
Rien de cela dans vos propos, attention vous n'êtes pas le juge et ester en justice avec vos arguments ne sera pas suivi par le juge.
JUM :" Sur les différents contrats : le syndic ne communique pas spontanément les contrats au CS, c'est à nous de les réclamer pour pouvoir en prendre connaissance. C'est notamment l'un de nos griefs. Il ne communique pas non plus les changements de copropriétaires, alors que c'est prévu au règlement de copropriété, c'est à moi de lui demander la liste si j'en veux une à jour. Bref, il gère dans son coin en nous en disant le moins possible."
JUL : NON, vous inversez les roles. le président du CS n'est PAS le gestionnaire et le patron de la copropriété. C'est au CS de demander les documents et non attndre que le syndic vous les transmette !! Le syndic n'a aucune obligation à suivre les avis émis par le CS et encore moins les "ordres" d'un président de CS. Le syndic gère le syndicat et le CS controle cette gestion et les comptes du SDC et en rend compte devant l'AG, qui prendra les décisions.
Sauf que là pour le coup il engagerait sa propre responsabilité puisqu'il aurait à dessin refusé d'accéder à notre demande.
NON !! indéfendable devant le TGI
l'AG a adopté les comptes, contestez des factures de vacations, de timbres après l'accord de l'AG voire le vote du quitus ne sert strictement à rien.
Votre syndic n'a commis aucune faute condamnable et aucun abus de confiance ! Mette en concurrence régulièrement, ne vaut pas dire une obligation annuelle !!
Le CS peut demander d'autres devis d'assureurs, cela n'est pas se substituer au syndic. Un copro. lambda pourrait faire de même, sans être au CS !
JUL : tant que les comptes le sont pas clos, je ne peux pas être définitivement fixé, mais voici le genre de facturations que je m'attends à contester :
La encore, une méconnaissance du role du CS. Le CS vérifie les comptes du SDC, demande au syndic de rectifier des écritures,emettra des réserves, ... si le syndic ne suit pas le CS qui n'a aucun pouvoir d'adopter ces comptes, alors le CS rendra compte dans son rapprot d'activité annuelle joint obligatoirement à l'ODJ ( le faites vous ?) et l'AG décidera ou non de suivre le CS, d'adopter tout ou partie des comptes,..
Les comptes sont clos après leur adoption par l'AG, et pas avant. Ce que présente le syndic à l'ODJ est une présentation des comptes du SDC, vérifiées par le CS. Dès adoption par l'AG, le syndic procédera à l'apurement des comptes de charges cournates et de travaux. |
|
|
|
JuL
Nouveau Membre
France
21 message(s)
Statut:
|
|
17
 Posté - 18 sept. 2012 : 00:10:37
|
- À Gédehem : Je ne l'ignorais pas, mais je ne le savais pas non plus... C'est bien pourquoi en ne recevant pas l'appel de provisions de juillet je suis allé spontanément sur le site MyF..... récemment ouvert, où j'ai constaté que mon solde était débiteur, trouvé l'appel de provisions, et payé en ligne. Mais non, je ne savais pas que l'envoi d'appels de provisions par le syndic n'était légalement que facultatif, et qu'il pouvait demander des pénalités même sans y avoir préalablement procédé.
Sauf que... dans notre cas l'envoi d'appel de provisions est bien prévu au contrat de syndic, dont il était bien en faute en n'y procédant pas.
- À philippe : je ne vois pas comment vous pouvez soutenir que le syndic n'est pas en faute, alors qu'il n'a pas respecté l'obligation de mise en concurrence "périodique" qui y est prévue. Je ne demandais pas qu'il le fasse *tous les ans* mais juste *périodiquement*. Or je lui ai demandé quand il avait procédé à cette mise en concurrence pour l'assurance, et j'ai jamais eu de réponse. J'en déduis donc qu'il ne l'a *jamais* fait. Ça c'est pour la faute civile.
Et pour la faute pénale : il est censé utiliser les fonds que lui confie le syndicat au bénéfice de la copropriété, pas au sien. Or en surfacturant le contrat d'assurance au bénéfice de sa filiale, il ne comment rien d'autre qu'un délit d'abus de confiance, qui est je le rappelle défini par l'art. 314-1 du Code pénal comme "le fait par une personne de détourner, au préjudice d'autrui, des fonds [...] qui lui ont été remis et qu'elle a acceptés à charge [...] d'en faire un usage déterminé". Or nous lui avons remis des fonds à charge pour le syndic de souscrire une assurance à un tarif concurrentiel, ce qu'il n'a pas fait, et s'est mis la différence dans la poche. Il tombe donc sous le coup de l'art. 314-2.2 et risque sept ans de prison et 750 000 € d'amende.
Mais encore une fois, n'étant pas avocat je peux me tromper, et c'est avec un professionnel de la chose qu'il faudra examiner cela de manière plus approfondie, le moment venu.
Sur le reste, je veux bien admettre avoir une méconnaissance du rôle du CS (et je vous remercie de m'avoir éclairé sur certains de ses aspects), mais le syndic dans notre cas n'a pas non plus joué son rôle, et à de multiples reprises j'ai dû le faire à sa place. C'est moi qui ai trouvé le meilleur contrat de compteurs d'eau l'année dernière, et c'est celui qui a été adopté en AG, alors que ceux "trouvés" par le syndic étaient plus chers. C'est moi qui ait dû prendre contact avec la copropriétaire qui bloquait l'installation de la fibre optique pour décoincer le truc, le syndic s'en tamponnait complètement. C'est moi qui ai dû vérifier le prix de la pompe à eau quand il a fallu la changer, et demander au syndic d'en renégocier le prix. Etc. Et ça c'est juste pour les trucs que j'ai vus, il doit y en avoir 90% d'autres où on s'est fait abuser parce que le syndic se fiche complètement du prix des prestations, ce n'est pas son argent (et ça, c'est dans la meilleur hypothèse).
Bref, j'ai la réponse à ma question initiale : c'est l'AG qui vote les comptes, et je (comme n'importe quel autre copro) peux lui proposer de voter les rectifications qui me semblent pertinentes au cas où le syndic n'y aurait pas donné droit. Donc merci tout le monde, et bien évidemment je vous tiendrai au courant de la suite...
|
Édité par - JuL le 18 sept. 2012 00:11:51 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 19 sept. 2012 : 00:04:24
|
".... et je (comme n'importe quel autre copro) ...."
Sans doute, ... mais ici vous êtes "pdt de CS", et à ce titre vous pouvez/devez donner un avis à l'AG (avis préparé collégialement avec vos collègues) qui sera "avis du CS" ainsi qu'il est prévu par les textes (sur lesquels il serait temps de se pencher), ici L.art.21 que tout membre de CS doit connaitre par cœur ... 
Avis du CS rapporté au PV d'AG, bien entendu. |
|
|
|
JuL
Nouveau Membre
France
21 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 19 sept. 2012 : 00:42:48
|
|
Il n'est pas encore temps puisque l'exercice n'est pas clôturé... Ça n'empêche que je commence à avoir un avis assez clair sur ce que je vais dire... |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
