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 Posté - 20 sept. 2012 : 08:05:49
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filomat :
citation: Si vous le permettez je ne suis pas du tout d'accord avec vous Louis92 : En mettant (trop) "la pression" sur le syndic un conseil syndical l'empêche de travailler et c'est très mauvais pour la copropriété.
Contrôler ne veut pas dire "mettre la pression" (Quel langage !).
Langage qui n'est pas sans me rappeler celui des "besoins en formation" chers à nefer.
Langages qui avaient autrefois encore cours dans certaines entreprises et qui ne l'ont probablement plus aujourd'hui que dans certaines "start up" ne survivant qu'à coups d'incitations fiscales et donc promises à une rapide déconfiture.
filomat, il faut bien se rappeler que le syndicat est un bien immobilier qu'il faut valoriser ou au moins ne pas dégrader. Pour cela, le syndicat paie un "employé" ou mandataire qui est chargé de bien faire cette tache et de rendre des comptes.
Si un employé ne fait pas correctement son travail ou n'atteint pas les objectifs raisonnables qui lui sont fixés, il faut le remettre sur les rails, lui rappeler lesobjectifs, voir au pire s'en séparer.
On ne tire pas à boulets rouges sur les syndics, on attend d'eux qu'ils fassent correctement le travail pour lequel ils sont rémunérés, comme tout un chacun, sinon à la prochaine "élection" : pschitt !!!!!  |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 20 sept. 2012 : 09:13:30
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filomat, "mettre la pression" est l'expression imagée et raccourcie pour dire que le syndic doit se sentir sous contrôle permanent du CS, que ce contrôle doit être pertinent et que le CS doit démontrer au syndic qu'il a la capacité de susciter un changement de syndic et de réussir ce changement. Le fonctionnement peut être tout de même en partenariat dans une confiance et une franchise réciproques. Avoir confiance dans un syndic n'empêche pas de contrôler de près car, faute de temps chez un syndic, les erreurs, oublis ou approximations sont nombreux. Un syndic "sous pression" fera moins d'erreurs, oublis ou approximations qu'un syndic accompagné d'un CS inactif car il consacrera plus de temps à une copropriété "avec pression". |
Édité par - Louis92 le 20 sept. 2012 09:15:31 |
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Gédehem
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Posté - 20 sept. 2012 : 09:35:42
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Je peux faire quelques rectifications, mettre les choses à leur bonne place sans me faire incendier ??? 
"il faut bien se rappeler que le syndicat est un bien immobilier ......"
Le 'syndicat' est une personne, juridiquement parlant, certainement pas un bien immobilier .
L'immeuble en copropriété est un bien immobilier, immeuble confié à la garde du syndicat, qui est chargé de l'entretenir.
"Pour cela, le syndicat paie un "employé" ou mandataire qui est chargé de bien faire cette tache et de rendre des comptes.
"
Même si les 'avertis' comprennent le sens, cette phrase peut induire en erreur les néophytes dans la mesure où elle laisserait entendre que cet "employe/mandataire" est subordommé au syndicat, employé>préposé .....
"On ne tire pas à boulets rouges sur les syndics, on attend d'eux qu'ils fassent correctement le travail pour lequel ils sont rémunérés, comme tout un chacun....."
On tire d'autant moins à boulets rouges, que le syndic mandataire du syndicat en est "La voix et la main" . C'est le syndic qui porte l'expression collective du syndicat, qui ne peut passer que par UNE personne.
Ce qui veut dire sur le fond de la question (on y retombre toujours ... ) , que lorsque le syndic ne fait pas "le travail" qui lui est demandé, la responsabilité première en incombe collectivement au syndicat.
Je veux dire par là que l'attituide du syndic, sa réactivité, son "trravail" pour le syndicat ne sont pas détachables, distincts de l'attitude, la réactivité, le travail du syndicat lui-même.
Un employé lambda travaille au profit de son 'patron' (son entreprise, son administration...) sans avoir aucun role moteur dans sa direction, sa représentation ...
Le syndic mandataire EST le syndicat lui-même, à son niveau, en quelque sorte sa personnalisation physique.
"On a le syndic qu'on mérite"
On ne mettra jamais assez les copropriétaires en face de ce paradoxe :
- propriétaire, on veut être maître chez soi, ... mais en déléguant la gestion à un tiers on se désintéresse ensuite de son propre bien, par une sorte d'abandon de pouvoir, en oubliant (faute d'information/formation) que ce mandat de gestion ne donne pas tout pouvoir à celui qui le recoit, et que le copropriétaire reste toujours totalement responsable de son bien .....
Le syndic qui ne fait pas bien son travail .... c'est que le syndicat ne le fait pas non plus, qu'une majorité de ses membres le veut bien ..... |
Édité par - Gédehem le 20 sept. 2012 09:38:10 |
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Posté - 20 sept. 2012 : 12:07:32
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si j'ai fait un raccourci ultra rapide entre syndicat et bien immobilier, je conçois que vous ayez une vision différente de la mienne des rapports entre syndic, syndicat et proprios, mais je reste sur la mienne  |
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ainohi
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Posté - 20 sept. 2012 : 12:32:46
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citation: Initialement posté par Louis92
Un syndic "sous pression" fera moins d'erreurs, oublis ou approximations qu'un syndic accompagné d'un CS inactif car il consacrera plus de temps à une copropriété "avec pression". C'est également ce que pensent beaucoup de gestionnaires d'entreprises qui pensent devoir mettre leurs salariés sous pression. Cette pression a différents effets, les uns positifs, les autres très néfastes quand elle tourne au harcèlement, pouvant dans des cas extrêmes conduire jusqu'au suicide.
Je n'ai pas entendu parler de suicides de syndics. Néanmoins quand le contrôle tourne à la paranoïa, le syndic réagit en conséquence. Dans certains cas il peut renoncer à demander le renouvellement de son mandat : si la copropriété lui prend trop de temps, la gérer devient une activité non rentable à laquelle un gestionnaire avisé doit mettre fin.
Le plus souvent, il s'adapte et finit par faire ce qu'on lui demande de faire, le CS prenant de fait toutes les décisions et le syndic s'exécutant sans aucune recherche de qualité ou d'efficacité mais dans le seul but de satisfaire le conseil syndical. Par exemple, si des gros travaux sont envisagés, le CS, ne faisant a priori pas confiance au syndic demandera lui-même des devis et le syndic ne prendra plus la peine d'en rechercher quitte à ce que le moins disant, déniché par le conseil syndical, se révèle catastrophique. |
Édité par - ainohi le 20 sept. 2012 12:34:13 |
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Posté - 20 sept. 2012 : 12:40:12
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et quand on paie un "employé/syndic", ce n'est pas pour faire le travail à sa place mais pour s'assurer qu'il le fait correctement, sinon on s'en passe et on appelle cela un syndicat coopératif... |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 20 sept. 2012 : 12:48:44
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citation: Initialement posté par rambouilletet quand on paie un "employé/syndic", ce n'est pas pour faire le travail à sa place mais pour s'assurer qu'il le fait correctement, sinon on s'en passe et on appelle cela un syndicat coopératif... C'est très vrai.
Dans les copropriétés qui fonctionnent bien les échanges d'information sont abondants. Le syndic informe avant que le CS n'ait à exiger d'être informé. Si ce n'est pas le cas, il faut changer de syndic. Mais quand on a trouvé le bon syndic, il faut lui laisser un minimum d'autonomie et solliciter ses conseils plutôt que s'acharner à trouver la faille. |
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Posté - 20 sept. 2012 : 15:06:28
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ainohi :" Dans les copropriétés qui fonctionnent bien les échanges d'information sont abondants. Le syndic informe avant que le CS n'ait à exiger d'être informé. Si ce n'est pas le cas, il faut changer de syndic. Mais quand on a trouvé le bon syndic, il faut lui laisser un minimum d'autonomie et solliciter ses conseils plutôt que s'acharner à trouver la faille."
Tout à fait d'accord avec vous.
Il est assez facile de dire que l'on a le syndic que l'on mérite! mais attention également au CS ou à un président de CS dictateur, les dégats peuvent être aussi douloureux. Ils feront fuir aussi un bon syndic!! |
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Gédehem
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Posté - 20 sept. 2012 : 17:39:42
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Je partage bien entendu ce qu'en dit Ainohi ...
Avec un tout petit bémol :
"Le syndic informe avant que le CS n'ait à exiger d'être informé. Si ce n'est pas le cas, il faut changer de syndic. "
Sans aller jusqu'Ã ce que le syndic prenne les devants faute de quoi il faut le mettre dehors, c'est dans cette articulation "syndic-CS-syndic" que pratiquement tout se joue....
D'où des CS formés et des syndics ouverts et réactifs..
Reste l'autre volet :
"... si la copropriété lui prend trop de temps, la gérer devient une activité non rentable à laquelle un gestionnaire avisé doit mettre fin."
On a là les 2 extremes difficiles à concilier : si le syndic y passe du temps il satisfait le syndicat .... s'il y passe du temps il baisse sa marge et fache son patron ....
Et un gestionnaire salarié qui se fait tirer les oreilles, un !
D'où hélas parfois (souvent ?) des contacts à minima, des CS à la pêche permanente aux informations, aux documents, CS qui ont vite fait de se braquer face à un mur !
D'un coté on a des cabinets "qui n'ont pas que cela à faire", de l'autre, souvent en réaction, des CS qui se braquent et sortent le fusil ...
(Je saute bien entendu ces CS qui n'y comprennent rien faute de formation de base, qu'ils soient potiches ou forts en gueule...)
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Édité par - Gédehem le 20 sept. 2012 17:42:40 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 sept. 2012 : 18:22:47
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Un petit grain de sel en prenant un exemple ultra ressassé : le changement des ampoules de plafonniers dans l'escalier commun
Dans un immeuble , la plafond est à 3 mètres.
On connait la "règle" des 3 marches, celle des 2,50 mètres, la CCN des Alpes maritimes. Mais on connaît aussi la jurisprudence et notamment l'affaire de la femme de ménage qui, ayant fini sa matinée, est tombée dans l'escalier qu'elle venait de laver, ayant bien entendu quitté ses chaussures de sécurité. Pan sur l'employeur. S'il n'y avait eu Mme Taubira il serait sans doute à l'ombre.
En fait il n'y a pas de règle. Si je me trompe, merci pour un tuyau. Mais ce n'est mon affaire ici.
Dans le cas précis le conseil syndical "décide" que la salariée devra remplacer les ampoules alors qu'en étages elles ne sont pas vraiment accessibles car il faut enlever d'abord une verrine,... puis la remettre. On passe donc la limite de sécurité, semble-t-il.
C'est aussi le conseil syndical qui a fortement repoussé la solution excellente de plafonniers à deux ampoules quand l'installation électrique a été refaite. On en place une à la réception des travaux et la seconde deux ou trois mois après. Ensuite une entreprise peut intervenir à une périodicité convenue. Il ne faut pas hésiter à remplacer une ampoule fonctionnant encore. Elle termine sa carrière sur un point lumineux accessible.
Quelle peut être la position du gestionnaire et même celle du principal de copropriété ? Le gestionnaire est fort sympathique. Il pourrait être mis en valeur beaucoup mieux qu'avec des CS qui prétendent n'en faire qu'à leur guise, au risque parfois d'un gros pépin.
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Piovem
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Posté - 14 oct. 2012 : 00:07:37
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citation: Initialement posté par JuL
C'est déjà compliqué pour moi de trouver une date dans l'année, alors quatre...
Vous êtes ou vous vous êtes rendu INDISPENSABLE pour que personne d'autre ne puisse assurer cette tâche.
Comme môssieur n'est pas très disponible du tout, il faut faire plier les lois, le syndic et la terre entière pour qu'il puisse daigner à jeter un oeil sur ce à quoi il s'était engagé (sic!) de faire de manière continue et bénévole, en se faisant élire. Avez-vous prévenu les gens qui vous ont élu que vous ne seriez jamais présent ou si peu?
Vous faites partie de ces gens qui ne se présentent au Conseil syndical que pour en parler à la machine à café avec les collègues de travail, voire ajouter une petite ligne dans leur CV à l'occasion sur ses "responsabilités".
Faites votre travail de conseiller, de "président" tous les jours, semaines et l'année entière ou partez à la pêche. Mais c'est difficile de ne plus être indispensable... |
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