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m.menier
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 Posté - 18 oct. 2012 : 18:22:12
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Bonjour,
J'ai besoin d'aide car je viens d'apprendre qu'un des propriétaires (nous sommes 4) a démis l'ancien syndic bénévole de ses fonctions car il ne tenait pas les comptes à jour.
Il a fait nommer par le tribunal de grande instance un syndic provisoire qui a prévu une convocation dans 2 semaines pour choisir entre 2 syndics pro.
Le hic c'est que je n'ai jamais été informé officiellement de ces événements et je suis un peu en rogne contre le proprio en question (arrivé depuis 1 an, jamais vu).
Je n'ai même pas été convoqué à l'assemblée prévue.
Ma question est donc : suis - je obligé de subir tout ça ou puis-je m'y opposer, sachant que personne ne m'a jamais informé de ces évolutions ?
Merci d'avance pour votre aide je suis un peu désorienté là . J'aurai préféré de loin renommer un syndic bénévole et en discuter d'abord entre proprio mais là c'est déjà loin dans la procédure.
Marc
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Posté - 18 oct. 2012 : 18:43:06
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m.menier : "car je viens d'apprendre qu'un des propriétaires (nous sommes 4) a démis l'ancien syndic bénévole de ses fonctions car il ne tenait pas les comptes à jour."
En copropriété, c'est l'AG qui décide de changer de syndic !! un copropriétaire ne peut pas demettre tout seul un syndic, même bénévole !! cela n'existe pas.
m.menier: "Je n'ai même pas été convoqué à l'assemblée prévue."
Cela est aussi impossible. Vous êtes copropriétaire, votre convocation à l'AG est une obligation,; si cle n'est pas le cas, vous devrez contester en annulation cette AG, car non convoqué.
Vous n'êtes que 4 copropriétaires, et personne ne se parle ??? il est facile de taper à la porte du voisin et surtout de votre syndic bénévole qui gère votre SDC !
Tout ce que vous avez décrit n'est pas normal, pour ne pas dire totalement hors la loi !!!  |
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Posté - 18 oct. 2012 : 19:12:16
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si le tribunal a nommé un syndic provisoire, c'est que votre ancien syndic ne l'était plus. Mais le tribunal n'a pas pu admettre qu'un seul copro ait révoqué votre syndic. Ce ne peut être qu'une AG qu'il l'ait révoqué, mais peut-être n'avez vous pas été convoqué ?....
Ce syndic provisoisre ne peut pas convoquer sous 2 semaines une AG, il lui faut respecter un délai qui est de 21 jours francs mini...
Si vous n'avez pas été convoqué cette AG pourrait être annulée.
Mais peut-être qu'il faudrait que vous regardiez tout cela de plus près, car vos explications sont un peu approximatives. Pourquoi ne pas rencontrer ce propio qui aurait déclenché cette affaire pour avoir ses explications ... |
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filomat
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 Posté - 19 oct. 2012 : 08:18:12
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Article 18 (loi, dernier alinéa) citation:
En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.Â
Le juge peut désigner un administrateur provisoire sans que le syndic n'ait été révoqué par une assemblée générale, si par exemple il ne tient pas les comptes, ce qui semble être ici le cas.
Article 47 (décret, premier alinéa)citation:
Article 47
Â
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 12 JORF 14 juin 1986
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 - art. 7 JORF 15 février 1995
Â
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l’application des dispositions de l’article 9 ci-dessus, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.
Article 9 (décret)citation:
Article 9
Â
Modifié par Décret n°2007-285 du 1 mars 2007 - art. 1 JORF 3 mars 2007 en vigueur le 1er avril 2007
Â
La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale en application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Â
Â
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.
Â
Â
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.
m.menier a donc de quoi lire, si les convocations ont été envoyées et qu'il n'a rien reçu, peut-être était-il absent quand le facteur est passé ou que le bulletin de la poste s'est égaré parmi les prospectus, ou que l'administrateur n'avait pas la liste des copropriétaires ? Il faudrait que m.menier le contacte pour lui demander ou au-moins qu'il se rende à l'assamblée s'il en connait le lieu et la date.
Quel boulot que la copropriété ... C'est bien vrai çà !
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 19 oct. 2012 08:22:44 |
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Posté - 19 oct. 2012 : 09:14:31
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filomat : de nouveau de la désinformation, et des copier_coller de textes que vous ne comprenez pas !!
L'AG ne révoque pas un syndic, elle renouvelle ou non son mandat !!
Un AJ a bien évidemment la liste à jour de tous les copropriétaires et ils ne sont que 4 dans ce SDC !!!!
Pour votre info : la première mesure de l'AJ est d'envoyé un courrier aux copropriétaires présumés de tous les lots afin de mettre à jour cette liste avant l'envoi des convocations à une AG !
On ne peut rien répondre de précis aux questions de m.meneir sans plus de précisions, car tout ce qui l'a décris n'a aps de rapport avec la loi de la copro.
Par un exemple, le syndic provisoire ne peut pas prévoir et convoquer une AG sous 15 jours; le délai légal de 21 jours doit être respecté sous peine d'annumation de l'AG. Cette AG ne peut pas avoir lieu avant au moin 24/25 jours. |
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m.menier
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Posté - 19 oct. 2012 : 22:26:09
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Bonsoir et merci pour ces informations.
Un peu plus d'informations:
- Je suis propriétaire de 2 lots sur deux immeubles mitoyens. Ces lots ont été réunis en un seul logement (déjà mis en place lors de l'achat). J'ai donc une partie de mon appartement dans l'immeuble mentionné auparavant, mais pas d'entrée. Celle-ci se trouve dans l'autre immeuble, celui où se trouve l'autre moitié de mon appartement. (avec un autre syndic bénévole où tout se passe bien en bonne intelligence).
Je n'utilise donc jamais les communs. Je possède une cave mais elle n'est pas délimitée physiquement des autres et l'ensemble est inutilisé car non entretenu.
En conséquence, l'ancien syndic ne m'a jamais demandé de charges, considérant que je ne profitais pas des communs. Tous les autres propriétaires étaient d'accord et je n'allais pas me plaindre. En contrepartie, je participais quand nécessaire aux travaux de rénovation (pas financièrement, physiquement). Il n'y a jamais eu de gros travaux avec appel de fonds.
J'ai cependant des tantièmes dans le règlement de copro des 2 immeubles (pour chaque lot).
Je pense que le syndic provisoire a planifié l'AG selon les dates légales mais je n'ai pas reçu de courrier, il semblerait que l'ancien syndic n'ait pas mentionné mon nom au syndic provisoire.
A part moi, les autres propriétaires louent les apparts, donc je les connais, j'ai leur numéro et eux le miens mais on ne se voit pratiquement pas. Enfin, j'en connais 2 sur 3, le dernier étant devenu récemment proprio pour un investissement locatif donc jamais croisé.
C'est celui-ci qui apparemment s'est accroché avec un des autres proprios qui faisait le syndic bénévole et la situation s'est envenimée jusqu'à la destitution par un juge et la nomination d'un syndic transitoire, à la demande d'un seul proprio.
Mais je n'étais pas au courant jusqu'à il y a 2 jours où ce nouveau propriétaire me glisse un mot avec son téléphone pour discuter d'une AG du 4 novembre afin de choisir un syndic définitif parmi deux prétendants. C'est lorsque je l'ai appelé qu'il m'a informé de la dissolution de l'ancien syndic et de la situation en cours.
Je lui ai dit ma colère de n'avoir pas été informé de toutes ces histoires. C'est lui qui a fait appel au tribunal. Il n'a jamais cherché à me joindre, semblait gêné d'apprendre que le syndic provisoire ne m'avait pas contacté et a prétexté ne pas connaitre mon existence. Il ne pensait pas qu'il existait un quatrième lot au RDC (le mien) car il n'y a pas de porte d'entrée dans le couloir menant à mon logement.
En attendant c'est lui qui m'a contacté alors il se contredit). Et mon lot est mentionné dans le réglement de copropriété, non ?
Voilà désolé si cela semble confus j'espère avoir éclairci mon problème. Et que puis je faire concrètement ?
Merci pour vos réponses en tout cas.
Marc |
Édité par - m.menier le 19 oct. 2012 22:34:56 |
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Posté - 20 oct. 2012 : 07:51:29
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si j'ai bien compris, c'est l'AG du syndicat où vous etes copro sans entrée de votre appartement dans les communs qui est convoqué (appaelons ce syndicat : A).
Le juge a donc apparemment révoqué l'ancien syndic pour une/des raisons X ou Y : OK.
Il a nommé un syndic provisoire. celui ci a récupéré la liste des copros auprès de l'ancien syndic qui ne devait pas vous avoir sur la liste car il ne vous faiait pas payer de charges : ce qui est anormal, car vous auriez du, au minimum, payer l'assurance de l'immeuble !!
Le règlement de copropriété du syndicat A, fait toujours état de vos tantièmes et même sans accès à des communs, et tant que le RdC n'a pas été modifié vous devez payer les charges correspondantes, utilisation ou non des communs.
IL vous faut donc écrire en LRAR au syndic provisoire en lui signalant que vous etes copropriétaire et qu'ayant été omis dans les convocations vous etes en droit de demander l'annulation de toutes les résolutions de l'AG. Vous lui demandez donc de reconvoquer la totalité des copros à une autre date en respectant les délais précvus par la loi à savoir 21 jours francs.
Pour le fun : vous etes en présence d'un syndic provisoire "fortiche" et qui commence fort, car il n'a pas fait la correspondance entre liste des copros et contenu des lots... sa feuille de présence à l'AG sera fausse, car il va se retrouver avec un lot sans copro 
Mais attendez vous à payer des charges sur le syndicat A : assurance, frais du syndic provisoire, débours, travaux, etc.....
Vous ne pouvez vous faire exonérer totalement des charges de ce syndicat, tout au plus, pouvez vous demander à faire baisser vos tantièmes (et augmenter ceux des autres) et cela à l'unanimité ou par un juge.... |
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filomat
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Posté - 21 oct. 2012 : 03:46:08
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Gédehem
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Posté - 21 oct. 2012 : 08:59:40
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"Le juge a donc apparemment révoqué l'ancien syndic pour une/des raisons X ou Y : OK."
Que ce soit pour X ou Y raisons, le juge n'a pas du tout pouvoir de révoquer le mandat d'un syndic ! Cela n'existe pas : hors de sa compétence !
Il peut tout au plus constater sa carence (L.art.18 dern.al.), qui est autre chose. Le syndic reste en place, mais on lui retire tout ou partie de ses pouvoirs pour les confier à un administrateur provisoire.
Il peut aussi constater que le syndicat est dépourvu de syndic, d'où application des dispositions de D.art.47 et désignation d'un AP.
Il faut voir selon le cas. Ici sans doute "carence", ce syndic non pro ayant "oublié" un des lots pour la répartition et donc le paiement des charges. Mais la désignation d'un AP ne met pas fin à son mandat : il reste en place mais sans pouvoir faire ce qui a été confié à cet AP.
Pour autant, cela me semble un peu "gros" que cette action, une rectification étant toujours possible sans passer par une action "en force".
Si le syndicat est réguièrement pourvu d'un syndic (mandat en cours), l'ordonnance désignant cet AP devrait être contesté.
Qui plus est avec "carence" de cet AP ......qui n'a pas convoqué un des propriétaires de lots. |
Édité par - Gédehem le 21 oct. 2012 09:17:38 |
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filomat
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Posté - 22 oct. 2012 : 03:51:18
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Gédehem
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Posté - 22 oct. 2012 : 09:14:10
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"..... car il ne tenait pas les comptes à jour."
Oui, et alors ??? Cela relève du pouvoir d'une AG que de le constater, à supposer que les comptes aient été controlés, pas d'un juge !
Lequel ne peut en aucun cas "révoquer/démettre" un syndic !
Il peut être mis en avant une carence à recouvrer les charges auprès de tous, à les recouvrer auprès de debiteurs, à engager une action en justice, pour défaut d'exécition d'une décision d'AG importante, etc ....
Mais dans un syndicat de 4 membres, voila qui interpelle !
Si on y ajoute la convocation d'une AG par un AP en 15 jours qui plus est en oubliant un des 4 copropriétaires, l'affaire est mal partie ! |
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m.menier
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Posté - 22 oct. 2012 : 18:32:30
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Bonjour et merci pour vos réponses. Désolé pour la mienne assez tardive actuellement je travaille 7/7 en libéral.
Pour Rambouillet vous avez bien saisi c'est le syndic de l'immeuble où je suis copro sans entrée.
Donc si je comprends bien l'ancien syndic m'a fait une "fleur" en ne me faisant pas payer mais ce n'est pas légal. Je suppose que avec le nouveau syndic cela va changer mais par contre pourrais-je modifier mes tantièmes par le fait que je n'ai plus d'entrée ni d'utilisation courante des communs ? Il semblerait que oui selon vos réponses.
A priori il y a bien eu carence de l'ancien syndic bénévole et il ne compte pas se représenter car il trouve le nouveau propriétaire trop "agressif".
D'après l'ancien syndic, le nouveau propriétaire cherchait à faire marcher l'assurance de l'immeuble pour son chauffe eau qui est tombé chez le voisin du dessous avec comme argument que le sol/plafond de l'immeuble est insalubre. Ensuite il aurait porté plainte mais bon difficile de savoir qui croire. Il est vrai que l'ancien syndic ne tenait pas d'assemblée régulière.
Concernant la révocation de l'AG, est-ce dans mon intérêt de le faire et qui plus est cela ne va-t-il pas engendrer des frais supplémentaires ?
J'ai obtenu les coordonnées du syndic provisoire je vais appeler pour savoir pourquoi je n'ai pas été convoqué. Je vous tiens au courant.
Merci encore
Marc
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Posté - 22 oct. 2012 : 18:47:17
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citation: Donc si je comprends bien l'ancien syndic m'a fait une "fleur" en ne me faisant pas payer mais ce n'est pas légal. Je suppose que avec le nouveau syndic cela va changer mais par contre pourrais-je modifier mes tantièmes par le fait que je n'ai plus d'entrée ni d'utilisation courante des communs ? Il semblerait que oui selon vos réponses.
oui, mais à l'unanimité et pour ma part, je n'ai jamais vu 100% de présents et représentés dans une AG et encore faudrait-il que ces 100% votent POUR....
citation: Concernant la révocation de l'AG, est-ce dans mon intérêt de le faire et qui plus est cela ne va-t-il pas engendrer des frais supplémentaires ?
On ne révoque pas une AG, mais on demande son annulation pour des motifs valables....
En refaire une autre entrainera des frais de convocations, etc.... mais vous pouvez aussi participer à cette AG si vous etes dispo et ainsi vous aprticiperez et ne dépenserez pas plus d'argent. Rencontrer le syndic provisioire est une bonne initiative...  |
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Gédehem
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Posté - 22 oct. 2012 : 22:15:24
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Saine ambiance dans ce syndicat qui ne compte que 4 membres, c'est utile de le rappeler ........
Concernant l'irrégularité de la convocation d'AG (vous dites 15 jours), il faut sans doute en référer au pdt du TGI ayant désigné cet AP. QUI, si ces 15 jours sont avérés (AG convoquée), n'y connait pas plus que votre syndic sortant.
Votre ex-syndic ne convoquait pas "régulièrement" les AG. Il ne serait donc pas surprenant qu'il n'ai pas été "renouvelé" dans son mandat .... D'où la désignation de cet AP pour un syndicat dépourvu de syndic ... |
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m.menier
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Posté - 23 oct. 2012 : 21:59:52
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Merci Rambouillet pour ces infos. A priori nous devrions tous être présent (nous sommes seulement 4) alors on verra bien. Effectivement drôle d'ambiance. Je dois admettre que précédemment le syndic bénévole ne devait pas remplir ses obligations légales mais cela ne gênait personne, les charges communes étaient payées et on s'entendait entre propriétaires.
Maintenant que l'un d'entre eux est en conflit, il vaudrait mieux effectivement un syndic indépendant.
A ce propos, 800 à 900 euros de frais de gestion pour le syndic par an, cela vous semble correct ? Apparemment on doit choisir entre deux syndics seulement : un à 800, l'autre à 890 euros (sachant que ce dernier est plus proche).
Merci en tout cas pour vos éclaircissements.
Marc |
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Gédehem
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Posté - 23 oct. 2012 : 23:23:01
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Ce nest pas les 800 ou 900 € qui importent ici !
La seule question : "quels sont les services que nous apportent ces syndics, qu'elle en est la qualité "???
Le prix n'est qu'un indicatieur, certainement pas le seul.
Peut être que celui à 890 en fait moins que celui à 800 ? Peut être qu'il en fait plus, ou mieux ??
C'est à ce qu'il y a dans la boite qu'il faut s'attacher, pas au prix sur l'étiquette !
PS : attention a ce que comporte ces 800 ou 900 € : c'est bien souvent le double qui est facturé en fin d'exercice, de npombreuses taches de gestion courante étant comptabilisées en "gestion particulières", donc en supplément ...
Soyez (les 4) vigilants sur ce point. |
Édité par - Gédehem le 23 oct. 2012 23:25:17 |
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Posté - 24 oct. 2012 : 08:04:33
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la proximité du syndic est ausi un facteur à ne pas négliger, même si les moyens modernes de telecoms et informatiques sont performants. Le syndic se déplacera plus facilement sur la copro s"ilest proche. |
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