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jofranc.138
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Statut: jofranc.138 est déconnecté

Posté - 13 nov. 2012 :  09:09:53  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Notre copro n'est pas très satisfaite de la gestion du Syndic.
Sa comptabilité est confuse, nous avons découvert lors d'un contrôle de nombreuses erreurs d'imputation mais aussi des charges élevées sur les frais de gestion du Syndic, le compte des copropriétaires débiteurs est très élévé.
Pour la prochaine AG, nous serions d'accord pour reconduire notre Syndic en lui accordant une deuxième chance mais il se pourrait que l'AG refuserait sa comptabilité.
Dans un tel cas, pouvons nous reconduire le Syndic et voter contre les comptes tels qu'il les a présentés.
Faudrait-il une seconde AG extraordinaire et à la charge de qui et quelles en seraient les responsabilités vis a vis de la Loi ?


rambouillet
Pilier de forums

18231 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 Posté - 13 nov. 2012 :  09:55:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il n'est pas incompatible de redésigner son ancien syndic et ne pas approuver les comptes.

mais ne pas approuver les comptes dans leur totalité serait une erreur pour deux raisons :
1- le solde de l'exercice s'il est débiteur ne permet aps au syndic d'appeler les fonds pour combler le déficit et s'il est positif ne permet pas de redistribuer aux proprios l'excédent.
2- il vous (le syndicat) faudra plus tard approuver ces comptes et dans ce cas repayer les frais de convocation d'une AG, de présence du syndic (vérifier son contrat), de repayer le PV si nécessaire. Le syndic ne paiera rien de tout cela

il vaudrait mieux si possible reculer l'AG et entre temps reprendre contact avec le syndic et son comptable pour remettre de l'ordre avant. En effet, il y a une grosse différence entre "découvert" et "rectifié"...


philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 13 nov. 2012 :  09:56:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
jofranc : l'approbation des comptes et le renouvellement du syndic ne sont pas liés. Ce sont 2 résolutions différentes.

Vous avez relevé des erreurs comptables et surtout un laxisme sur les débiteurs.

Une AG peut et doit rejetter les écritures et les factures qui posent problèmes et que le CS a relevé dans son controle. Rejetter l'ensemble des comptes n'est jamais souhaitable; d'abord ils ne sont pas faux en totalité, et cela entraine un gel des poursuites des mauvais payeurs, ce qui serait dramatique dans votre cas.

Il faut donc que l'AG adopte les comptes pour un montant XX XXX euros, et rejette et pose des réserves et une régularisation pour un montant de YY YYYY €. Le syndic pourra alors apurer les comptes sur la base du montant adopté par l'AG. XX XXX €

Le non renouvellement d'un syndic est autre histoire. Vous pouvez rejetter certaines factures et écritures, et conserver votre syndic. Aucun lien dans ces 2 décisions.

Mais si vous désirez changer de syndic, cela demande une préparation bien avant l'AG; Il ne suffit pas de ne pas renouveller le mandat mais aussi prévoir un ou plusieurs contrats concurrents à poser à l'ODJ de l'AG.

Sans autre contrat, et en cas de non renouvellement de ce syndic sortant, votre SDC va se retouver sans syndic, ce qui entraine obligatoirement la nomination d'un Administrateur Judiciaire avec tous les frais supplémentaires induis. Cet AJ aura pour mission de convoquer une AG afin d'élir un nouveau syndic.

Sans syndic, personne ne peut convoquer une AG sauf cet AJ !

Vous parlez d'un montnat de mauvais payeurs importants. Il faut savoir que si ce montnat dépasse les 25% du montnat de votre budget de fonctionnement (hors trvaux) votre Syndic a obligation de demander la nomination d'un AJ. Votre SDC est en " faillitte"

Vérifiez bien si le montant des impayés est supérieur à ces 25%.

Louis92
Contributeur vétéran

France
2795 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 13 nov. 2012 :  11:45:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ainsi que rambouillet et philippe388 vous le recommandent, les comptes doivent être approuvés pour ce qui peut l'être mais pour les lignes qui contiennent des erreurs, le CS doit venir à l'AG avec la liste de ces erreurs bien formalisées pour qu'elles figurent, chacune, de manière très claire dans le texte du PV de l'AG pour la résolution "approbation des comptes". Il ne faut pas craindre de faire un peu "épicerie".

Cdlt. Louis92.



Édité par - Louis92 le 13 nov. 2012 11:46:13

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 13 nov. 2012 :  11:46:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une petite fiche "pense bête" :
Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :

1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= "approbation à l'unanimité."

2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires sous 20 jours de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
A défaut de ces pièces justificatives conformes, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."


3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."


Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves conditionnelles sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.

Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.

S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.

En conclusion :
- les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés.
- L’AG doit préciser ce qui est refusé ainsi que les réserves conditionnelles. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant approuvé à répartir qui devra être rapporté dans le PV."

Sur le fond de la question : le syndic qui n'est pas en mesure de répondre au B A BA de ses obligations légales ou contractuelles, ici en raison d'un manque de compétences comptables ou administratives (défaut dans l'organisation, manque de personnels qualifiés, 'foutoir' dans les comptes, ..etc) doit être mis à la poste sans attendre !
Car il faut distinguer l'erreur, possible partout, de l'incompétence, inadmissible ici préjudiciable.

Bien entendu le quitus sera refusé !

Cela posr aussi la question du travail du CS, qui a sauité quelques étapes. En particulier pour ce qui concerne son suivi du paiement des charges, de l'apurement des comptes des copropriétaires debiteurs lors de l'exercice précédent, etc ....
Quid d'un controle des comptes et factures par le CS chaque trimestre, comme cela devrait être la pratique courante ????

Édité par - Gédehem le 13 nov. 2012 11:59:16

rambouillet
Pilier de forums

18231 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 13 nov. 2012 :  14:14:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
avant d'en arriver à spécifier sur une résolution toutes les réserves ou non approbation de telles ou telles factures, il serait bien préférable que le CS intervienne en amont de la convocation de l'AG pour faire rectifier tout cela : c'est l'une des raisons d'être majeures d'un CS....

en cas de désaccord avec le syndic, toutes les recommandations de gedehem sont d'actualité

JB22
Pilier de forums

France
4457 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 13 nov. 2012 :  14:59:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"doit être mis à la poste sans attendre" !

En courrier URGENT !....

Ah ces fautes de frappe...

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 13 nov. 2012 :  15:14:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Promis : la prochaine fois j'enlève mes gants de boxe avant de pianoter .....
 
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