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alain collet
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 Posté - 25 nov. 2012 : 15:52:27
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j'ai reçu la convocation en AG en LAR et il manquent 2 pièces obligatoires.
1) rapport Ă©crit du CS sur sa mission dont le controle des comptes
2) le rapport du syndic sur ses rémunérations totales de l'exercice
Puis je leur demander de refaire la convocation (au frais du syndic ?) avec ces pièces dites obligatoires (depuis avril 2010 semble t il) ?
S'il ne veulent pas, y a t il un moyen de pression à part la menace de déposer un recours devant le TGI
Si demande de recours au TGI, combien cela coute il ? et quelle chance de gagner ?
si je gagne serai je bien remboursé et par qui ? le syndic ou la copro ? ou les deux ?
merci de votre aide
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| Signature de alain collet |
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| alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore |
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Édité par - alain collet le 26 nov. 2012 13:43:07 |
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Posté - 25 nov. 2012 : 16:42:50
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alain collet : le montant total des honoraires du syndic est une obligation légale, comme le rapport d'activité du CS.
Le montant total des honoraires est rarement voire jamais joint Ă la convocation.
Le rapport du CS doit être fait pendant l'AG. Le préident du CS odit au moins le faire oralement. Avant cette obligation de 2010, je faisais mon rapport du CS, et le faisait joindre au PV.
Vous allez perdre de l'argent et du temps pour dénoncer ces irrégularités. Ce ne sont pas des motifs sérieux d'annulation de l'AG.
Le syndic ne vopus répondra même pas à votre demande. Il n'existe pas de sanction pour ce genre de "soucis".
D'ailleurs, vous pouvez demander à l'AG que le président du CS ou un de ses membres fasse ce rapport avant l'élection des membres du CS. Vous pouvez voter contre ces memebres si ils ne rende auicun compte devant l'AG !!!
En ce qui concerne le total des honoraires du syndic, lisez donc le grand livre de compte !!!  |
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Posté - 25 nov. 2012 : 18:56:29
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citation: 1) rapport Ă©crit du CS sur sa mission dont le controle des comptes
ce rapport est obligatoire mais pour information, vous avez peu de chances de réussite au TGI pour faire annuler quoi que ce soit.
citation: 2) le rapport du syndic sur ses rémunérations totales de l'exercice
là aussi peu de chances car on va vous répondre qu'il vous sufit de faire la somme des différents comptes à l'exception des états datés mais que vous pouvez retrouver d'une part par son montant au contrat et le nombre de ventes faites.
je ne vous conseille pas d'aller au TGI, mais vous pouvez toujours faire une lettre au LRAR pour lui rappeler ses obligations et ne pas oublier dans parler à l'AG pour que l'année suivante tout rentre dans l'ordre...  |
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alain collet
Contributeur senior
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3
Posté - 26 nov. 2012 : 10:54:52
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mes objectifs sont
1) obliger au pdt de CS d'écrire un rapport car je suis en conflit avec lui car il fait de l'obstruction sur mes demandes de corrections d'erreurs de comptabilité (avec restitution des sommes).
c'est un message à ce président et aux autres membres CS pour leur rappeller que le CS n'est pas qu'une réunion de copains
2) obliger le syndic Ă reporter la date de l'AG pour me permettre d'agir par d'autres canaux (AG de la copro horizontale ...)
avec la raisonnement simple suivant : la convocation doit être complète avec ces pièces pour que les copros puissent disposer de 21 jours pour alimenter leurs réflexions et donc leur décisions
Je l'ai lu dans des le site JPM
. OBLIGATION DE RENDRE COMPTE
JPM- COPRO :Mise Ă jour du 30 septembre 2011
L’encadrement de l’activité du conseil syndical est désormais renforcé par l’obligation qui lui est faite de rendre compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission (art. D 22 modifié par le décret du 27 mai 2004). Auparavant le conseil syndical n’était tenu à reddition de compte que dans les cas où il avait agi dans le cadre d’une délégation de pouvoir.
Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010, au sujet des documents à annexer à la convocation, a ajouté un « 4° » ) à l’article D 11 II « pour l’information des copropriétaires » imposant de joindre :
« Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Contrairement à notre avis initial, il convient de distinguer l’obligation de joindre le compte-rendu, qui s’applique à tous les syndicats, de celle de joindre le bilan qui est propre aux copropriétés avec services.
C’était déjà une pratique courante dans un assez grand nombre de copropriétés mais il faut insister sur l’interprétation rigoureuse qu’exige la combinaison des deux textes.
Le conseil syndical se trouve ainsi placé dans la même position que le syndic à l’égard de l’assemblée. Chargé d’une mission précise pour un temps donné, il doit en fin de période rendre compte de l’exécution de cette mission.
Sa mission ? Elle s’entend ici essentiellement du contrôle de la gestion du syndic. Il faut y ajouter, le cas échéant, et en vertu de l’article D 21in fine, l’obligation de rendre compte de l’exécution de toute délégation de pouvoir qui lui aurait été consentie par une assemblée précédente.
L’art D 26 précise que « Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution. »
Le compte rendu doit comporter avant tout les observations du conseil syndical sur les comptes annuels soumis à l’approbation de l’assemblée, tant en ce qui concerne le relevé général des charges et produits de l’exercice qu’en ce qui concerne les annexes comptables et financières arrêtées à la date de clôture de l’exercice échu. Il implique donc un contrôle des pièces comptables et de leur traitement par le syndic. Ce contrôle aura nécessairement été effectué avant la convocation de l’assemblée.
Il doit comporter également des observations sur les faits notables en ce qui concerne l’administration du syndicat et la gestion de l’immeuble. Le conseil syndical doit en particulier contribuer à l’information de l’assemblée sur les affaires contentieuses s’il y a lieu.
apparemment ce texte est clair et ma question fut de valider si le texte peut aboutir soit à faire réagir le syndic par une menace d'action en justice (sans avoir l'intention de la mener)
dit autrement : est ce que les textes sont suivis dans la réalité ou tout le monde s'en fiche syndic en tête mais plus grave le TGI tout autant ...
si le THI s'en fiche alors ... je comprends pourquoi les syndics se régalent aussi facilement
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| alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore |
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Édité par - alain collet le 26 nov. 2012 11:01:42 |
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Posté - 26 nov. 2012 : 11:17:24
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Ă mon avis, vous ne ferez pas reporter la date d'AG et de plus vous risquez de vous mettre Ă dos les copros :
1- certains s'organisent pour être présents à la date fixée et vous les obligez à se réorganiser.
2- vous allez générer de nouveaux frais de convocation (si vous réussissez) ce qui risque d'en mécontenter certains.
quant au rapport du CS, ce n'est pas cela qui amènera les corrections de compta. C'est à vous en AG d'apporter les "preuves" des erreurs et de convaincre vos collègues copros. |
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Posté - 26 nov. 2012 : 13:28:42
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alain collet : vous foncez toujours dans le tas sans réfléchir !!!
Un copropriétaire ne peut pas obliger le CS a corriger des erreurs de comptabilité avec restitution des sommes !!! le CS vérifie, demande au syndic de corriger des écritures, le syndic n'a aucune obligation de suivre le CS qui n'a qu'un role consultatif et non de décision !! Le CS informera l'AG de ses demandes de rectification des écritures contestées, ET c'est la seule AG qui décidera d'apoter tout ou partie des comptes présentés par le mandatiare syndic !
Un copropriétaire PEUT demander également à l'AG de le suivre dans sa propre vérification des comptes et de ses demandes; l'AG vous suivra si vous avez raison !!
Mais vous n'avez pas bien encore compris le fonctionnement du CS. Un copro. ne peut pas obliger le CS de le suivre dans ses demandes !! 
alain collet : obliger le syndic Ă reporter la date de l'AG pour me permettre d'agir par d'autres canaux (AG de la copro horizontale ...)
Un copropriétaire ne peut pas obliger et ordonner au syndic de reporter une AG sur la simple demande d'alain collet !!!!!
Que veut dire : "pour me permettre d'agir par d'autres canaux ??? AG de la copro. Horizontale ???? "
Le zorro de la copro. veut encore manger du syndic ??
alain collet : apparemment ce texte est clair et ma question fut de valider si le texte peut aboutir soit à faire réagir le syndic par une menace d'action en justice (sans avoir l'intention de la mener)
dit autrement : est ce que les textes sont suivis dans la réalité ou tout le monde s'en fiche syndic en tête mais plus grave le TGI tout autant ...
Ne mélangez pas tout !!! mauvais syndic, justice laxiste !!!
La justice agit si vous la saisissez, et elle condamnera le SDC si votre action est justifiée. Cette critique du TGI est totalement injustifiée.
Vous menacez le syndic ( qui doit bien rigoler dans son coin !!) d'aller en justice pour des raisons pas très sérieuses - pad de rapport du CS, pas de liste des honraires du syndic, sans avoir l'intention de saisir le TGI. Le syndic n'est pas dupe, de nombreux copros l'ont déjà ménacé des tribunaux !! ET vous l'avez déjà menacé de nombreuses fois, allant même jusqu'à la diffamation dans certians de vos posts précédents.
Votre façon d'agir en copropriété ne vous amenera à rien, ou à pas grand chose.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 26 nov. 2012 : 14:07:10
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A votre place, alain collet, je laisserais, bien sûr, l'AG à la date prévue et focaliserais les copropriétaires avant et pendant l'AG sur une seule anomalie des comptes. En AG, il est très difficile de discuter dans le détail de plusieurs points de comptabilité et d'emporter l'adhésion sur chacun d'eux d'une majorité qui les découvre en séance. Choisissez parmi les anomalies les plus faciles à expliquer oralement celle du plus grand montant et concentrez vos efforts sur celle-là jusqu'à obtenir l'adhésion de l'AG et donc, l'approbation des comptes à l'exception de cette anomalie-là , et donc, l'engagement du syndic à la corriger. Ensuite, vous pourrez expliquer qu'il y en a d'autres et, éventuellement, enfoncer un autre clou. L'essentiel est de marquer les esprits en démontrant qu'il y a des anomalies dans les comptes et qu'elles peuvent être rectifiées sous la pression de l'AG.
Cdlt. Louis92. |
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Sunbird
Pilier de forums
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 Posté - 27 nov. 2012 : 18:55:29
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Bonsoir,
l'art 11 précise les documents obligatoires "pour la validité de la décision" et "pour information".
Les documents dont vous parlez sont Ă titre d'information, donc peu de chance d'avoir une annulation d'AG mĂŞme si ils ne sont pas fournis.
Je pense que le rapport écrit du conseil syndical devrait être nécessaire "pour la validité d'une décision", car cela permettrait d'avoir une trace. Trop souvent il y un semblant de rapport annuel oral du CS, qui balbutie et qui se fait manipuler par le syndic. L'intérêt d'un rapport écrit que nous diffusons également avec le PV rapport permet de garder des traces.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 27 nov. 2012 : 19:20:05
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"Je pense que le rapport écrit du conseil syndical devrait être nécessaire "pour la validité d'une décision",....
Ce qui est prévu par les texte c'est " un compte rendu de l'exécution de la mission " (confiée au CS) (D.art.22).
Rien qui puisse présager des question inscrites à l'ODJ de l'AG, des décisions à prendre.
D'autant qu'il est prévu L.art.21, que le CS puisse donner "AVIS" aux copropriétaires de points pour lesquels il est sollicité ou dont il se saisi lui-même.
Il serait donc dans la "normalité" des choses que préalablement à chaque prise de décision le CS donne son "avis".
Avis qui n'engage en rien mais qui peut éclairer les copropriétaires.(*).
Dans tous les cas, le "pour information" (du passé par le CR d'activités, de l'avenir par les "avis" préalables au vote) est donc justifié.
(*) nous parlons ici des CS formés de conseillers au fait des choses, maitrisant les règles et pratiques.
Avec les potiches, les moutons suiveurs de syndic ou les dictateurs, il n'y a rien de bon Ă attendre .... |
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Piovem
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Posté - 28 nov. 2012 : 00:03:19
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citation: Initialement posté par alain collet
j'ai reçu la convocation en AG en LAR et il manquent 2 pièces obligatoires. Et vous croyez que les "obligations" touchent en quoi que ce soit les syndics? Quant au CS, si vous n'y êtes pas pour leur dire tout le bien que vous pensez d'un rapport annuel et que le président s'en fout, vous ne verrez jamais rien de fait
citation: Initialement posté par alain collet
Si demande de recours au TGI, combien cela coute il ? et quelle chance de gagner ? Réponse: CHER et pour ce qui est de la chance... vous vous croyez au casino certaiement, mais vous n'en tirez pas les conséquences: les seuls gagnants dans cette histoire sont les avocats, magistrats, huissiers et toute la compagnie |
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alain collet
Contributeur senior
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Posté - 28 nov. 2012 : 10:36:57
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commentaire pour toutes les contributions
d'abord merci à tous car vos réactions m'importent même si certaines semblent a priori négatives
oui je découvre le monde de l'immobilier (copro) et quelque part, je me faisais des illusions en pensant que les textes légaux sont faits pour être suivis (et donc respectés) et votre contribution est précieuse car elle me confirme que c'est loin d'être le cas.
oui je découvre que
* la démocratie des copros est un apprentissage où le fait d'avoir raison (erreurs comptables, non respect des pièces obligatoires pour convocations à AG, ...) importe peu
en fait je comprends que des syndics bénévoles tentent de faire au mieux mais on pourrait attendre plus de syndics professionnels appartenant à un grand groupe ...
Ces syndics s'auréolent de leurs connaissances juridiques mais ne les respectent pas et embobinent les CS dont les présidents CS malléables en tête. et là ils sont vraiment bons.
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| alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore |
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Édité par - alain collet le 28 nov. 2012 10:47:50 |
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Posté - 28 nov. 2012 : 10:50:58
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alain collet : les syndics sont bons pour rouler dans la farine les copropriétaires !! mais ces copros sont entièrement repsonsables, ce sont eux qui décdient en copropriété.
Vous vous rebellez, et vous avez raison; je l'ai fait il y a quelques années, et avec quelques voisins qui m'ont suivi; nous avons changé de syndic, et un grand syndic L..y, en place depuis 20 ans !!! pour un petit cabinet pro, et excellent.
Mais cela demande du temps, de la patience et de la pugnacité, qui ne peut pas être de la violence, des menaces, .....
Il faut prouver aux autres copros, que vous avez raison sur les fautes de gestion, sur les erreurs comptables, sur le non repsect du RDC et de la loi, .....
Attention les syndics bénévoles ne sont pas forcément meilleur que les pros. C'est un métier complexe ! |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 28 nov. 2012 : 11:02:40
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"* la démocratie des copros est un apprentissage où le fait d'avoir raison (erreurs comptables, non respect des pièces obligatoires pour convocations à AG, ...) importe peu ....."
Je ne sais pas si vous suivez l'actualité, mais il n'ya pas que dans le monde la copropriété que l'apprentissage de la démocratie est difficile, qu'existent des magouilles .....
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Posté - 28 nov. 2012 : 12:07:22
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gedehem : il est plus difficile de bourrer les urnes ou de faire voter les morts en copropriété !! Mais pour des faux mandats, cela fonctionne aussi en copropriété.
Mais il est vrai que très souvent les minorités resistent et ne sont pas d'accord avec les choix de l'AG. |
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