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 Posté - 05 janv. 2013 : 20:26:51
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gedehem : je comprend très bien ce mécanisme de fonds travaux, ei il n'y aurait pas de problèmes si la vente de ce lot privatif achété par le SDC se faisait au même prix que l'achat, ce qui n'est pas le cas dans une vente d'un lot de copropriété.
Comme je l'ai écrit,en 10 ans ce lot se vendra sur Paris 5 fois plus cher sur les dix dernières années !
Quid de ce placement très lucratif pour les copros présents lors de cette vente, et une belle arnaque lors pour ceux qui ont avancé ces fonds !!!
Le problème inverse pourrait aussi se poser avec une chute de l'immobilier. Le vendeur ne récupérant qu'une partie des fonds appelés pour cet achat !!!
Le syndicat n'est pas un propriétaire bailleur, ni un spéculateur. Le syndicat pourrair alors investir dans des actions ou dans l'or !! C'est hors de son objet, également !! 
Ce vide juridique pourrait être facilement comblé en interdisant au SDC d'acheter des lots privatifs !  trop simple peut être !! |
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Posté - 05 janv. 2013 : 20:37:39
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citation: Est-ce dans l'objet d'un syndicat s'être "propriétaire-bailleur" ???
a mon avis, il n'y a rien de contradictoire, sauf stipulation particulière d'un rdc
citation: Article 1 En savoir plus sur cet article...
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
sachant qu'une des parties privatives appartient Ă tous
et lorsqu'on dit qu'il y a vide juridique c'est qu'il n'existe pas de texte du tout, donc pourquoi faire des suppositions ou émettre des idées qui seraient à concevoir comme existantes... |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 janv. 2013 : 21:47:49
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C'est à L.art.14 qu'il faut se référer quant à l'objet d'un syndicat de copropriétaires !
"Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. "
Acheter un lot privatif pour le louer, construire des lots pour en tirer profit n'entre pas du tout dans cet objet, limité à la conservation de l'immeuble et son administration.
Acheter ou construire un lot privatif pour en faire une loge concierge, une chaufferie colective, un garage à vélos, oui !
S'il s'agit d'en tirer profit, non !
Autre chose est la location de l'ex-loge, très généralement 'partie commune'.
La question a déja été posée s'agissant de la 'location' d'espaces communs pour l'implantation d'antennes de téléphonie mobile, de panneaux publicitaires. Sur le fond, cela n'entre pas dans l'objet d'un syndicat, ces panneaux ou ces antennes n'ayant par eux-mêmes aucun intérert collectif pour le syndicat, "pour sa conservation et son administration".
On a mis en avant "acte de disposition sur parties communes" (art.26)
Ici (voir la question initiale) de l'acquisition et la vente de lot privatif pour spéculer, pour en tirer un profit, louer. Ce n'est pas dans l'objet d'un syndicat.
Pourquoi faire des suppositions, si tel est le cas ? Parce que si le statut de 65 est silencieux spécifiquement, ce sont les règles générales du C.civ qui s'appliquent ..... (*)
"Quid de ce placement très lucratif pour les copros présents lors de cette vente, et une belle arnaque lors pour ceux qui ont avancé ces fonds !!! "
 Il n'y a ni placement ni arnaque !
Tel copropriétaire a "avancé/prêté" (mettons) 1500 € pour l'acquisition d'un logement destiné au gardien (acquisition conforme à l'objet). Les copropriétaires ne font pas un "placement" !!!
10 ans plus tard le poste est supprimé, le logement vendu, le propriétaire prêteur reçoit 4000 €.
Quel est le problème ????
Même mécanisme que pour une réserve travaux qui serait placée : quid de la part d'interet (bien moindre) sur l'avance en cas de vente du lot ??? 
(*) comme par exemple pour retapisser/entretenir un lot propriété du syndicat. |
Édité par - Gédehem le 05 janv. 2013 21:59:54 |
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chenkak
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 Posté - 05 janv. 2013 : 22:03:32
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Bon, à la lecture de tout ce qui précède, il semblerait que la mise en location du lot acheté par le SDC, puis éventuellement sa revente (un jour), entraîne trop de complications.
Aussi, faudrait-il trouver une solution pour que ce lot acheté soit transformé en partie commune, car c'est là le but essentiel du SDC, qui décide avoir besoin d'une partie commune complémentaire qui lui manque.
Il est légitime qu'une copropriété vote des améliorations. Pourquoi donc interdirait-on l'adjonction par acquisition d'une partie commune qu'elle juge nécessaire à l'amélioration du fonctionnement de la copropriété?
Il faudra procéder aussi à l'enregistrement de la suppression du lot au bureau d'enregistrement des hypothèques et aux impôts.
Et cela sera d'autant plus difficile qu'il n'y a à ce jour, apparemment, aucun texte pour nous aider dans cette démarche.
Un lecteur juriste et spécialiste aurait-il une clé pouvant nous aider dans notre démarche administrative? |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 janv. 2013 : 22:19:45
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Il n'est pas interdit de vendre un lot acquis par le syndicat quelques années plus tôt dans un but 'collectif' (exemple classique d'un logement de fonction).
Ce qui serait sanctionné, c'est l'achat d'un lot priovatif sans aucun rapport avec l'objet du syndicat, ici un interet collectif.
Pas plus que ne sont interdites des adjonction/construction/acquisition relevant de l'amélioration, s'agissant toujours de l'interet collectif du syndicat. C'est prévu, et même souhaitable.
Supprimer un lot propriété du syndicat pour le fondre dans les parties communes n'est pas compliqué. Comme pour la création d'un lot privatif par retrait sur les parties communes, il s'agit de le décider en AG (art.26 -modif EDD/RDC) et d'en faire l'enregistrement par acte authentique. Comme pour la création de lot, l'aide du notaire appelé à établir les actes est indispensable. |
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chenkak
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Posté - 06 janv. 2013 : 08:36:23
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Merci GĂ©dehem pour cette note optimiste.
La procédure que vous indiquez dans votre dernier paragraphe permettra aussi de modifier d'autres points critiquables du RDC à rectifier également à l'article 26.
Bien sûr, et malheureusement, l'intervention du notaire va couter 2000 à 3000 euros, je suppose... |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 janv. 2013 : 10:50:42
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Pour une modif RDC vous plaisantez ?
Quelques centaines d'€ tout au plus. A voir avec lui selon la nature de son intervention et l'importance des points à publier.
A 4 ou 500 € maxi vous (le syndicat) devriez y trouver votre 'compte'.
S'agissant d'une vente, les honoraires sont un pourcentage variable par tranche du prix de vente. Auxquels il faut ajouter les frais d'enregistrement. C'est à comprendre globalement dans le prix de vente supporté par l'acquéreur. Le vendeur ne paie rien, ou pas grand chose si cela est plévu.
Ce point est Ă©galement Ă voir avec le notaire (CS). |
Édité par - Gédehem le 06 janv. 2013 11:02:32 |
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Posté - 06 janv. 2013 : 11:35:09
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gedehem : vous reparlez des fonds trvaux, ou de la loge du concierge que nous avons tous compris, MAIS ce n'est pas le sujet du débat lancé par chenkak :
"Savez-vous si un autre article ou texte permet au SDC de décider de la manière (avec quelles majorités) pour gérer le lot ainsi acquis, par exemple sa location ou sa revente ? "
Acheter un lot de copropriété pour le louer ou le revendre n'est pas l'objet d'un SDC !!! Appeler un fonds de trvaux futurs fait partie de la gestion du SDC.
Je comprend donc qu'il n'existe pas de réponses juridiques claires en cas de vote d'une résolution pour l'achat d'un lot privatif par le syndicat pour le louer, ou le revendre !!
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GĂ©dehem
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Posté - 06 janv. 2013 : 12:56:41
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"Je comprend donc qu'il n'existe pas de réponses juridiques claires en cas de vote d'une résolution pour l'achat d'un lot privatif par le syndicat pour le louer, ou le revendre !! "
Que voulez-vous dire ????
La chose est claire : une éventuelle décision dans ce sens serait "inopérante", sanctionnée par la nullité car hors de l'objet d'un syndicat précisé Lart.14
C'est un tout autre point que la question de l'acquisition d'un lot privatif dans l'interet collectif du syndicat, pour un logement de fonction par exemple. Relisez ce qu'en dit JPM sur son site, que vous avez vous-même cité.
C'est dans ce cadre qu'à mon avis le financement de cet achat devait répondre au même mécanisme que celui d'un fonds de réserve travaux : c'est une avance, un prêt fait au syndicat qui devriendra propriétaire, avance remboursable au seul propriétaire-prêteur lors de la vente du lot acquis. |
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Posté - 06 janv. 2013 : 15:55:59
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gedehem :" La chose est claire : une éventuelle décision dans ce sens serait "inopérante", sanctionnée par la nullité car hors de l'objet d'un syndicat précisé Lart.14"
Bien compris gedehem; ce qui veut donc dire que le tribunal condamnera le TGI en cas de contestation en annulation de ctte clause si le syndic appliquait celle-ci en achetant ce lot privatif pour le louer ou spéculer pour une vente future !! mais vous ne donnez aucune jurisprudene la dessus, "maitre" gedehem !!!
gedehem :" C'est un tout autre point que la question de l'acquisition d'un lot privatif dans l'interet collectif du syndicat, pour un logement de fonction par exemple. Relisez ce qu'en dit JPM sur son site, que vous avez vous-même cité.
C'est dans ce cadre qu'à mon avis le financement de cet achat devait répondre au même mécanisme que celui d'un fonds de réserve travaux : c'est une avance, un prêt fait au syndicat qui devriendra propriétaire, avance remboursable au seul propriétaire-prêteur lors de la vente du lot acquis."
Mais gedehem;, un peu juste sur une réponse précise, vous noyez le poisson en parlant d'un achat rentrant dans l'objet du SDC; c'est hors sujet, comme l'appel de fonds pour travaux futurs !!
Pas besoin de répéter cela plusieurs fois, un seul fois suffit !! d'ailleurs ceci est clair pour mois depuis la lecture du texte joint de JPM !! |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 janv. 2013 : 18:29:38
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.... pfffff
Encore de la polémique inutile, stérile faute de bien lire les posts, de vous relire, qui plus est en mélangeant tout :
" ... ce qui veut donc dire que le tribunal condamnera le TGI en cas de contestation en annulation de ctte clause ....."
... Quel tribunal, quelle clause ???
"Une décision d'AG prise en dehors de l'objet du syndicat fixé par L.art.14 est jugée "inopérante." (Cass 30.01.2007, reprenant un arret CA Paris 17.04.1996)
Ce n'est pas clair ?
Quant au mécanisme de l'avance de fonds pour l'acquisition d'un lot privatif, il n'est pas hors sujet puisque c'est le sujet même !
Notez que votre citation du site de JPM n'aborde pas ce point mais celui de décision que prendrait l'AG hors de l'objet du syndicat, ...décision qui serait "inopérante" selon la jurisprudence sur ce point précis. |
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JPM
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Posté - 06 janv. 2013 : 18:48:24
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Il se trouve que je passais !!!!!!
Il se trouve aussi que je suis sur une question voisine : la saisie immobilière (nouveau régime) et le problème du syndicat saisissant devenant adjudicataire à défaut d'enchèrisseur.
Une remarque d'abord : pas besoin de rechercher des textes d'interdiction quand la loi fixe clairement ce qui est permis, voire imposé.
C'est le cas ici avec les décisions pouvant être prise par l'assemblée générale. Elles doivent entrer dans le cadre de l'objet du syndicat : la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.
Il est bien certain que le syndicat ne peut pas spéculer. Cela est vrai à propos de la trésorerie syndicale et des fonds placés. OK pour le livret A et Niet pour 50 actions de la sté Machin, même s'il peut arriver qu'eune spéculation soit heureuse.
Le syndicat ne peut donc acheter un lot pour mettre en location sa partie privative.
Dans l'hypothèse évoquée ci dessus de la saisie immobilière, le mieux est de revendre aussi rapidement que possible mais aussi en évitant au moins une perte pour le syndicat.
A ce propos les syndics insèrent souvent dans la résolution autorisant la saisie une sous résolution leur confiant un mandat de revente dans le cas prévu. Il faut écarter cette solution de toute manière prématurée.
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Posté - 06 janv. 2013 : 19:26:18
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gedehem : PFFFFFFFFFFFFFFF !! très léger sur ce coup !!
Vous aviez compris que clause devait être remplacé par résolution !! et que VOUS relancez vous même la polémique, n'aimant pas la contradiction !!
JPM confirme bien tout cela !! INTERDICTION donc d'acheter pour louer ou pour revendre !!! Ce genre de résolution sera donc annuler par le tribunal en cas d'accord de l'AG !
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GĂ©dehem
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Posté - 06 janv. 2013 : 23:15:50
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C'est ce que nous disons depuis le début, au cas où vous ne l'auriez pas remarqué, dont vous même dans le post n° 5 :
"Acheter un lot de copropriété et le louer ne rentre pas dans l'objet réel d'un SDC."
J'ai présenté plus haut ce qu'en dit le juge.
Nous sommes donc en phase ! 
Je ne vois donc pas du tout où il y aurait contradiction sur ce point, avec qui, sauf à vouloir toujours et encore polémiquer inutilement pour le plaisir de polémiquer !
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Édité par - Gédehem le 06 janv. 2013 23:16:15 |
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chenkak
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Posté - 06 janv. 2013 : 23:21:30
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L'essentiel pour notre SDC est d'acheter ce lot pour le transformer en partie commune. Et la dessus Gédehem a indiqué clairement, hier à 22h19, le mode opératoire.
Et il n'y a aucune intention du SDC d'en faire une opération d'agent immobilier. Je considère donc ma question réglée (après les quelques contradictions au départ).
Mais après toutes ces interventions, il est intéressant de compléter le sujet en se posant la question sur les possibilités qu'à un SDC de donner en location une partie d'une "partie commune" (par exemple faire payer l'entreposage de vélos alors que rien n'est précisé à ce sujet au RDC)? |
Édité par - chenkak le 06 janv. 2013 23:24:19 |
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JPM
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Posté - 06 janv. 2013 : 23:57:29
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Pour l'achat d'un lot pour en faire une partie commune ?
La question se pose de manière identique Dans quel but ?
Si c'est pour améliorer une loge de concierge, très petite c'est OK.
Si c'est pour créer un loge de concierge ? Il faut créer le service d'abord et modifier à cet effet le règlement de copropriété.
Faire payer le stationnement des vélos ? Par qui ? Pour des copropriétaires ou même locataires, ils ont droit fatalement à l'utilisation du local. Ils auront déja payé son prix (pour les copropriétaires ).
Reste le cas ou il y a 10 places et 15 vélos
Mieux vaut ne rien faire.
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GĂ©dehem
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Posté - 07 janv. 2013 : 00:08:19
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(par exemple faire payer l'entreposage de vélos alors que rien n'est précisé à ce sujet au RDC)?
Les copropriétaires usent et jouissent librement des parties communes (L.art.9), puisqu'ils en sont propriétaire et qu'ils ont payé le prix.
Maintenant on peut imaginer un péage à l'entrée de la copro, variable selon la marque et la puissance de la voiture ou le poid du vélo ..... |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2013 00:10:21 |
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