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pompier921
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 Posté - 07 janv. 2013 : 01:10:46
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Bonjour,
VoilĂ l'histoire.
Il y a une infiltration au niveau de la cheminée de la copro. Lorsqu'il pleut, l'eau s'engouffre chez l'un des copros. Un devis vient d'être fait de 1500€. Le copro prévient le syndic qui m'envois le devis par mail et me demande de confirmer les travaux en urgence(je suis le président du conseil syndical).
Puis dans la foulé le syndic me revoit un mail me disant qu'il n'y a plus d'argent dans les caisses, et que 2 copros doivent 1500€ de charges et l'autre 800€ environs. Evidement je n'étais pas du tout au courant et je ne sais pas ce qu'a fait le syndic pour les récuperer à l'heure où je vous écris
Je résume: 1500€ de travaux à faire afin que l'eau ne provoque plus de dégats, plus d'argent dans les caisses, et des arriérés de charges pour 2 copros.
Que peut-on faire? Le syndic refuse de faire les travaux car il n'y a pas d'argent. Quels sont ses obligations? Quelle est la durée pour soulever les fonds? et si des copros ne répondent pas à l'appel que doit faire le syndic pour faire les travaux.
Merci d'avance
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Posté - 07 janv. 2013 : 08:06:30
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ses premières obligations, c'est de faire rentrer les fonds que les copros doivent. L'a t il fait ? oui et à quelle vitesse car les sommes que vous citez sont importantes en apparence... cela doit représenter plusieurs trimestres ?
quant au sinistre de la cheminée, a t il été déclaré à l'assurance au cas où ?
Sinon, tant qu'il n'y a pas d'argent le syndic ne peut rien faire et ne comptez pas sur lui pour mettre de l'argent de sa poche 
il peut éventuellement faire un appel de fonds spécial et déclencher en même temps une AG en urgence pour traiter ce problème (délai de convocation : 8 jours). A sa place je ferai cette procédure d'AG en urgence... a la suite de cette AG les fonds peuvent être exigibles immédiatement. |
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ABCT
Contributeur senior
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 2
 Posté - 07 janv. 2013 : 09:59:44
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Quel est la date de l'arrêté comptable?????
Qui vérifie les comptes????
Ces débets ne sont certainement pas soudain???? |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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3
Posté - 07 janv. 2013 : 10:02:08
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".... qu'il n'y a plus d'argent dans les caisses, et que 2 copros doivent 1500€ de charges et l'autre 800€ environs. Evidement je n'étais pas du tout au courant ......"
Pourquoi "Ă©videmment" ???? Rien d'Ă©vident ici !!
Le B A BA d'u CS en matière de gestion financière d'un syndicat c'est de controler non seulement l'état des comptes et de la trésorerie, mais aussi celui des dettes et créances, que ce soit celles syndicat-fournisseurs mais aussi copropriétaires-syndicat.
Comme le souligne Rambouillet, 1800 € d'impayés ne sortent pas du chapeau un beau matin.
Concernant la situation des comptes des copropriétaires, leurs paiement des provisions est à controler chaque trimestre dans le mois suivant l'échéance prévue. (Etat à demander au syndic).
Chacun sait que les retards de paiements sont la 1ère des plaies en copropriété : pas d'argent = pas de fonctionnement. Vous en faites l'expérience.
L'autre point qui découle de la vérification des comptes copropriétaires par le CS : que fait le syndic pour recouvrer les fonds ?
Votre syndic est paralysé par le manque de fonds pour lancer ces travaux d'entretien. Mais qu'a t-il fait pour récupérer ces 1800 € ? Il faut ici lui demander "des comptes" (*), car non seulement il a obligation de suivre les versements exigibles décidés par l'AG, mais il se doit aussi d'engager sans attendre les actions en recouvrement, à commencer par une lettre de rappel puis, sans effet, par la "mise en demeure" traditionnelle, acte préalable à tout recours.
Un CS se doit d'être très vigilant sur ces points dans son suivi (contrile) de la gestion du syndic.
Une solution chez vous ? Un appel de fonds exceptionel qui serait décidé par une AG convoquée dans les 21 jours, car dans votre affaire il ne semble pas y avoir "urgence" mettant l'immeuble en péril. C'est juste un défaut de trésorerie qui pénalise le syndicat, aucun engagement de travaux ne pouvant être décidé sans fonds (un syndic doit disposer de fonds avant de passer contrat).
(*) et éventuellement le 'sanctionner' à la prochaine AG par un abattement sur ses honoraires gestion courante pour "non exécution de dispositions légales et/ou contractuelles". (voir L.art.18). Un syndic c'est comme le cheval qui tire la charette : il se tient à la bride. |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2013 10:15:08 |
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Posté - 07 janv. 2013 : 10:27:41
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citation: Lorsqu'il pleut, l'eau s'engouffre chez l'un des copros.
gedehem, sans mettre en péril l'immeuble, on pourrait considérer une certaine urgence...
d’ailleurs il n'est pas dit que "urgence" est synonyme de "mise en péril". pour ma part, je tenterai la procédure d'urgence (délai 8 jours), d’ailleurs cela permettrait peut-être aussi de "remuer" tout ce petit monde...
à moins que "s’engouffre" ait été "gonflé" |
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pompier921
Nouveau Membre
France
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Posté - 07 janv. 2013 : 10:31:00
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Merci de la réponse. Je suis en train de me renseigner si le syndic à fait le nécessaire pour les impayés. Est-ce que des infiltrations peuvent être considérer comme urgent pour réunir une AG en urgence?
Concernant l'assurance que nous avons pour le copro, est-il possible d'en changer ou seul le syndic est habilité à le faire? |
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nefer
Modérateur
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6
Posté - 07 janv. 2013 : 10:39:29
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l'urgence c'est de prendre des mesures conservatoires pour préserver le patrimoine
il suffit de mettre "hors d'eau" |
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pompier921
Nouveau Membre
France
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Posté - 07 janv. 2013 : 10:53:11
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GĂ©dehem
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Posté - 07 janv. 2013 : 11:08:52
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Comme mettre une bache : mais il faut avoir quelques € d'avance pour la payer ...
Ce que vous (le syndicat) n'auriez pas.
Mises à part "les mesures conservatoires", ici une bâche sur le toit ou un parapluie au copropriétaire pour éviter qu'il qui'il ne se mouille lors des épisodes pluvieux  , il n'y a ici aucune "urgence", le bâti de l'immeuble n'étant pas en péril.
Il y a une infiltration, comme il y en a un peu partout sans qu'elle ne présente aucun danger pour l'immeuble.
Cette gene pour un copropriétaire peut attendre une AG 'normale', ici indispensable pour appeler des fonds, puisque les caisses sont vides, urgence ou pas !
On peut ajouter qu'en présence d'un dégat des eaux, d'où qu'il vienne, doit faire l'objet non seulement d'un signalement au syndic (et CS) par le copropriétaire, mais aussi l'établissement d'une déclaration auprès de son assureur.
Ceci étant, les éventuelles indemnisations ne changent rien au fond du problème : le suivi des impayés par syndic et CS, les action en recouvrement, la convocation d'une AG s'il n'y a pas les fonds pour réparer des dégats.
"......sans mettre en péril l'immeuble, on pourrait considérer une certaine urgence..."
Oui, .....avec une AG convoquée dès demain pour se tenir dans 23 ou 24 jours, avec le devis proposé à Pompier.
Mais le fait que des travaux doivent être entrepris rapidement ne caractérise pas la procédure d'urgence dont il est question dans les textes.
C'est un peu comme pour les travaux "amélioration" art.30 ! Remettre la façade à neuf est une réelle amélioration attendue par tous sans que ce soit "amélioration" ... |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2013 11:23:43 |
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Longshot
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Posté - 07 janv. 2013 : 14:49:55
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@pompier921 : Y a t il un fond de roulement au niveau de votre copropriété ? (1/6 max de votre budget prévisionnel) |
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