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 Posté - 18 janv. 2013 : 15:54:44
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Notre Syndicat des copropriétaires est assigné par un copropriétaire, je vous énumère ci-dessous le contenu de la demande de l'avocat et vous indique après chaque résolution le texte de la résolution votée par l'AG.
Je serais intéressée par vos avis.
A titre principal
Prononcer la nullité de l'Assemblée Générale
A titre subsidaire
Prononcer la nullité de 3 résolutions.
Objet de la demande
Conteste l'ensemble du procès verbal de l'AG
Que les conditions de fond et de forme de cette assemblée n'ont pas été tenues et par ailleurs, et surtout il y a lieu de noter que la résolution 16 a été votée à la majorité de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 alors que la majorité requise est celle de l'article 25 N sans possibilité de pouvoir bénéficier de la passerelle issue de l'article 25-1 ci-avant évoqué.
Le libellé de la résolution 16 était la suivante : Mise en place de caméras de surveillance vidéo mobiles selon les normes légales de la CNIL "L'Assemblée Générale après avoir pris connaissance de l'avis du Conseil Syndical (rapport) et après avoir délibéré, décide d'effectuer la mise en place de 4 caméras vidéo-mbiles. L'AG retient la proposition présentée pour un montant de x €. L'Assemblée générale précise que le coût des travaux ainsi que les frais annexes y afférents seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartion des charges communes générales. Ces travaux seront financés et exécutés lorsque les sommes à recouvrer auprès des différents débiteurs du syndicat seront disponibles.
La résolution est adoptée avec 13123/20274 en deuxième lecture
Que par ailleurs l'abandon à la résolution N°13 des gardiens de la copropriété a été prise à une mauvaise majorité de l'article 24.
La résolution 13 était la suivante : Accueil, entretien et maintenance des batiments A et B
"L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil Syndical décide la soustraitance par une Société de services extérieure à partir du cahier des charges élaboré par le Conseil Syndical, ce qui permet d'assurer dans les mêmes conditions des prestations et des services supplémentaires par rapport à l'organisation précédente. Coût sur la base du devis de la Société x
La résolution a été adoptée à l'article 24 14597/20152.
Pour information : la copropriété possède 4 batiments. Le règlement de copropriété ne prévoit pas de gardiens.
Il est fait allusion dans ce règlement de copropriété aux frais de gardiennage dans les charges communes générales.
La copropriété devait remplacer le poste d'un employé d'immeuble salarié du syndicat des copropriétaires chargé de 2 batiments qui avait quitté son poste dans le cadre d'un accord avec l'ancien syndic. Depuis, ce départ les tâches étaient assurées par une entreprise extérieure.
La proposition du Conseil Syndical a été de ne pas recruter un nouveau gardien pour ces batiments mais de faire appel à une entreprise extérieure.
Qu'en ce qui concerne la résolution N° 24 force est de constater qu'elle constitue un abus de majorité évident et d'une action visant à nuire aux intérêts de la copropriété, s'agissant de nourrir une vindicte personnelle du Conseil Syndical contre les participants à un contentieux différent opposant deux groupes fluctuant au sein de la copropriété.
La résolution était la suivante : Remboursement de frais d'actions judiciaires engagés par certains copropriétaires
L'Assemblée Générale décide le remboursement des frais des actions judiciaires engagés par certains copropriétaires lors des procédures visant à la révocation du Cabinet XX. Ces sommes seront remboursées aux copropriétaires concernés au fur et à mesure du recouvrement des sommes dues au Syndicat des Copropriétaires.
La résolution a été adoptée avec 14659/20344.
Cette assignation étant très surprenante, nous sommes très intéressés par les avis d'expert en matière de copropriété.
Avec mes remerciements
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Gédehem
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Posté - 18 janv. 2013 : 16:21:02
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Il faudrait avoir le PV sous le nez, ce qui n'est pas dans le cadre d'un forum.
A vue de nez, le demandeur se serait pris les pieds dans le tapis.
Sur le point 16 "atteinte aux personnes ...." relevant de L.art.25 N, la passerelle art.25-1 s'applique.
Combien de tantièmes dans ce syndicat ?
Sur les 20.174, la maj.art.25 est de 10.088, Elle a donc été obtenue (13123). Peu importe que soit précisé sur le PV 'maj.art.25-1". Seul le résultat compte.
Même remarque pour le point 13 : le remplacement d'emplyés non prévus au RDC par une Ste assurant les mêmes services : adoption du contrat maj.art.24
Sur le point 24, il y aurait peut être abus : au tribunal d'apprécier |
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filomat
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 2
Posté - 19 janv. 2013 : 07:42:24
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Posté - 19 janv. 2013 : 09:02:27
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Je n'ai pas mentionné qu'il y a 30 500 tantièmes dans cette copropriété.
Gedehem pour la résolution 24, vous dites il y aurait peut être abus ?
Vous est-il possible d'expliquer votre doute ?
Merci |
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Posté - 19 janv. 2013 : 10:11:09
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ésolution sur la pose de caméras :
filomat :
citation: unanimité selon rédaction universimmo, article 26 selon rambouillet, donc pas forcément article 25 n.
oui, car les caméras ne préviennent en aucune façon la sécurité des biens, mais permet (peut-être) l'identification de personnes APRES qu'il y ait eu atteinte à la sécurité des biens et des personnes....
il sera intéressant de voir ce que dit ce jugement, à ce propos...
mais de toute façon, il n'y a aucune restriction à passer du 25 au 25-1, mais encore faut-il que la résolution spécifie bien les résultats de ce second vote, ce qui semble être transcris ainsi sur le PV ( ) " La résolution est adoptée avec 13123/20274 en deuxième lecture " mais un juge peut en décider autrement sur le terme "seconde lecture". et Là on ne sait pas....
sur la résolution concernant le gardiennage, le RdC fait seulement obligation (sauf à une AG de modifier le RdC) qu'il doit y avoir gardiennage, mais pas sur la façon : salarié ou entreprise extérieure, donc l'AG choisit sans qu'il y ait atteinte au RdC.
Donc la résolution votée à la majorité 24 est tout à fait possible et les frais correspondant rentrent dans le budget de gestion courante, A mon avis pas de problème.
sur la résolution des frais d'assignation, il faudrait connaitre le fond de l'assignation : est ce contre le syndic, ont-ils été déboutés, etc... la résolution comme les conclusions de l'avocat sont trop "floues"...
Pour ce qui est de la demande de l'annulation de l'AG, les conclusions sont inexistantes et surtout les attendues... peu de chances qu'il obtienne satisfaction, sauf à développer son argumentaire...
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filomat
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Posté - 19 janv. 2013 : 10:43:36
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Posté - 19 janv. 2013 : 12:12:36
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Pour la résolution 16 :
Il y a eu 2 votes : le premier Pour (13123/30500) ,
les conditions d'un nouveau vote étant réunies,
le deuxième vote ( |
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 19 janv. 2013 : 12:13:04
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rambouillet a écrit:
"Pour ce qui est de la demande de l'annulation de l'AG, les conclusions sont inexistantes et surtout les attendues... peu de chances qu'il obtienne satisfaction, sauf à développer son argumentaire..."
Ce point de vue est important, il serait souhaitable qu'il soit confirmé par d' autres contributeurs.
Résolution 24: Les arguments de l' adversaire n'ont aucune consistance, ce ne sont pas des arguments juridiques:
"Qu'en ce qui concerne la résolution N° 24 force est de constater qu'elle constitue un abus de majorité évident et d'une action visant à nuire aux intérêts de la copropriété, s'agissant de nourrir une vindicte personnelle du Conseil Syndical contre les participants à un contentieux différent opposant deux groupes fluctuant au sein de la copropriété."
Concernant cette résolution 24, à mon avis, elle aurait du faire l' objet d' un vote spécifique et chiffré pour chacun des bénéficiaires. |
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Posté - 19 janv. 2013 : 12:17:41
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Je poursuis, car il y a eut une erreur de manipulation :
Pour la résolution 16, il y a eu au 1er vote sur 30500 tantièmes
- Pour 13123 tantièmes
- Contre 7151 tantièmes
- Abstention 307 tantièmes
Deuxième vote :
- Pour 13123 tantièmes
- Contre 7151 tantièmes
- Absention 307 tantièmes
donc Résolution adoptée 13123/20274 |
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Posté - 19 janv. 2013 : 12:34:26
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citation: Pour la résolution 16, il y a eu au 1er vote sur 30500 tantièmes
- Pour 13123 tantièmes
- Contre 7151 tantièmes
- Abstention 307 tantièmes
Deuxième vote :
- Pour 13123 tantièmes
- Contre 7151 tantièmes
- Absention 307 tantièmes
donc Résolution adoptée 13123/20274
si cela a été reportée sur le PV, pas de problème, la résolution semble inattaquable.
citation: Conteste l'ensemble du procès verbal de l'AG
Que les conditions de fond et de forme de cette assemblée n'ont pas été tenues et par ailleurs, et surtout il y a lieu de noter que la résolution 16 a été votée à la majorité de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 alors que la majorité requise est celle de l'article 25 N sans possibilité de pouvoir bénéficier de la passerelle issue de l'article 25-1 ci-avant évoqué.
ce qui est mis en gras, n'est fondée sur aucun argument, et si le fait de contester l'ensemble du PV veut entrainer une contestation de l'AG et donc une demande en annulation, elle n'est fondée sur rien du tout ; maintenant l'avocat ne veut-il pas contester la tenue de l'AG, dans ce cas ce paragraphe est bizarre ou l'avocat manque de "performance"... |
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Posté - 19 janv. 2013 : 13:02:49
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D'accord avec votre remarque sur l'avocat, mais à ce stade nous n'avons que le texte de l'assignation et ce ne sont pas ses conclusions qu'il ne manque pas de déposer la veille de l'audience.
Beaucoup de dossiers sont gagnés en 1ère instance TGI par cet avocat, il faut aller en Appel pour gagner.
Ce qui veut dire de la pugnacité, de l'argent..... au niveau d'une copropriété qui est dans les procédures depuis 2008 et qui pensait en être sortie lors de la dernière AG. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 19 janv. 2013 : 14:47:46
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Filomat :
"... et n'a donc été adoptée qu'à la majorité 25.1 (>=10138, moitié des présents-représentés-exprimés)."
Il a été rappelé de très nombreuses fois que L.art.25-1 précise un "seuil de majorité" (que nous appelons "majorité passerelle"), permettant à l'assemblée de statuer, lors d'un second vote, à la maj.art.24
Il n'existe pas de "majorité art.25-1. Cet article n'indique pas une majorité décisionnelle, mais la condition permettant un second scrutin au cours de la même assemblée.
Sur la contestation du PV et la validité de l'AG, "Que les conditions de fond et de forme de cette assemblée n'ont pas été tenues.....",
il n'est présenté aucun élément permettant d'aller dans ce sens.
Le fait que soit mis en avant un vice éventuelle sur l'application de L.art.25-1 sur telle décision n'entache pas de nullité l'AG dans son ensemble.
Sur ce point, il n'y a rien.
Sur le point 24 : abus de droit/majorité.
Il faut voir ce qu'il en est.
"... s'agissant de nourrir une vindicte personnelle du Conseil Syndical contre les participants à un contentieux différent opposant deux groupes fluctuant au sein de la copropriété."
Si mes souvenirs sont bons  , une AG aurait révoqué le syndic, un AP désigné, certains ayant alirs engagés une action en révocation d'ordonnance ?
Il faut voir ce qu'il en st exactement. Car il se peut que le juge estime que telle action engagée par X copropriétaires l'a bien été "pour défendre/répôndre à l'intéret collectif du syndicat", et non pour leur intéret personnel.
Sur un autre plan, ce serait comme l'action en désignation d'un AP pour un syndicat dépourvu de syndic, les frais engagés par un copropriétaire étant bien "frais d'administration du syndicat", lesquels seront remboursés par le syndic désigné.
Il faut distinguer ici l'action pour défendre ses propres intérets, de celle, par une sorte de substitution du syndicat passif, destinée à préserver/défendre l'interet de la collectivité "syndicat" dans son ensemble.
Le juge peut estimer que tel est le cas dans votre affaire.
Mais il peut aussi, sur la base de "enrichissement sans cause" estimer qu'il n'y a pas lieu à indemnisation, que la décision contestée constitue effectivement un abus de majorité. |
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filomat
Contributeur vétéran
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 Posté - 20 janv. 2013 : 07:30:49
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Pour ce qui est de la suppression du poste de gardien l'assemblée a seule qualité pour fixer le nombre et la qualité des employés du syndicat (donc article 24), mais, s'agissant du poste de gardien, la sécurité des biens et des personnes est (peut-être ?) concernée et alors ce serait majorité 25, argument que pourrait invoquer l'avocat du copropriétaire contestant ?
Tiut ceci avec points d'interrogation puisqu'il s'agit d'essayer de deviner l'argumentaire de l'avocat.
ps : Pour la videosurveillance il y a une fiche pratique universimmo (lien à gauche) : La décision relève de la majorité article 25 a bien le droit à la passerelle 25.1 pour être prise à la majorité article 24... L'autorisation de la CNIL n'est nécessaire que si les images sont enregistrées. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 20 janv. 2013 08:58:26 |
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Posté - 20 janv. 2013 : 09:10:56
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filomat : le RdC ne semble pas faire état d'un "poste de gardien", mais de "frais de gardiennage", ce qui est totalement différent : le gardiennage pouvant être assurée par une autre personne qu'une personne salariée, ce peut être une entreprise extérieure, l'armée, etc... |
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Posté - 20 janv. 2013 : 10:37:39
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Merci pour tous ces échanges.
Nous allons maintenant attendre les conclusions de l'avocat adverse pour avoir plus d'éléments.
Je reviendrai probablement vers vous.
En l'état, la résolution 13 a été mise en oeuvre.
La résolution 16 et 24 ne le sont pas et n'ont pas un caractère d'urgence pour leur mise en application.
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