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Elisabeth
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 Posté - 20 janv. 2013 : 18:49:05
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Bonjour
J'ai un cas très précis à vous soumettre.
En AG, lors d'une demande d'autorisation de travaux affectant les parties communes (vote à l'article 25), le résultat a été le suivant :
3764 /10 000 étaient pour
4744 / 10 000 se sont opposés à cette autorisation de travaux.
Conclusion : "la résolution est rejetée à la majorité des copropriétaires présents et représentés".
L'article 25 de la loi de 1965 précisant :
citation: Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
1) Déjà , la conclusion n'aurait-elle pas dû être :
"la résolution est rejetée à la majorité des copropriétaires" ?
Par ailleurs, l'article 25-1 stipule alors :
citation: Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
2) 3764 est bien supérieur à 3333 ; donc ne devait-il pas y avoir un second vote selon l'article 24 ?
Merci pour vos précisions.
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Posté - 20 janv. 2013 : 18:53:42
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citation: la résolution est rejetée à la majorité des copropriétaires présents et représentés
Oui, bien sur c'est la majorité de tous les copros qui a rejeté, mais le résultat est le même.
effectivement, plus du 1/3 ayant voté Pour, un second vote à la majorité 25-1 donc majorité 24 aurait du avoir lieu ; mais le président de séance a du faire un raccourci, car au second vote si les votes avaient été identiques, la résolution était aussi rejetée... et ce en voix exprimés des présents et représentés  |
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Elisabeth
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Posté - 20 janv. 2013 : 19:06:07
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Merci, rambouillet.
Mais entre les 2 votes, j'aurais pu essayer de "convertir" 2 récalcitrants !
Je continue plus loin mon raisonnement.
Les conditions étaient-elles réunies pour demander une autorisation judiciaire de faire des travaux ?
Il me semble avoir lu que cette autorisation ne peut être sollicitée qu'à la condition d'un vote à l'article 25-1 ?
Donc qu'en est-il exactement ? |
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Édité par - Elisabeth le 20 janv. 2013 19:09:11 |
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Gédehem
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Posté - 20 janv. 2013 : 22:48:10
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Il faut marteler que l'art.25-1 l'indique pas "une condition de vote", et encore moins "une règle de majorité".
Cet article précise la condition nécessaire à l'organisation d'un second scrutin au cours de la même assemblée, cette fois à une majorité différente.
Il s'agit d'un article dit "passerelle", qui remplace l'ancienne modalité prévue par le dernier alinéa de l'art.25 : à défaut de décision à la maj.art.25, une autre AG pouvait statuer à la maj.art.24.
On imagine la difficulté en particulier dans les copropriétés "secondaires" (résidences de vacances) : personne n'ayant ni l'envie ni la possibilité de revenir, l'AG statuait aussitot par un second vote à la maj.art.24. C'était un grand classique pour la désignation du syndic en raison d'un fort absentéisme.
Pour répondre à cette difficulté, introduction en 2000 d'une modalité simplifiée mais soumise à condition (le 1/3 des voix su syndicat).
Dans votre affaire, même si le pdt de séance aurait du faire voter à la maj.art.24, il semble évident que vous n'auriez pas obtenu satisfaction..
Si le pdt de séance a de ce fait commis une "bourde", cela ne vous empeche pas de demander une autorisation judiciaire, sous réserve d'avoir "des billes dans vos poches" afin de démontrer l'opposition abusive du syndicat.
Car le refus de l'AG n'est pas forcément abusif. |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2013 22:51:45 |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 20 janv. 2013 : 23:52:29
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Merci Gédehem.
Je précise que ce sujet est évidemment à relier à mon problème de salle de bain traité par ailleurs : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12353
C'est assez désespérant : quel recours avons-nous pour assurer la salubrité de nos salles de bain. Il s'agit aussi d'un problème de santé.
Par ailleurs, les locataires de l'autre copropriétaire sont excédés de devoir vivre depuis plusieurs années maintenant, dans une salle de bain humide et moisie.
Ils ont menacé de partir. Que fera la copropriétaire bailleur ? Elle ne pourra pas relouer ! Ou alors lui faudra-t-il rénover la sdb toutes les quelques années ?
Ce n'est tout de même pas normal ???!!!! Evidemment, c'est aussi valable pour moi.
Cette autorisation nous a été refusée en 2011. Entretemps, il y a eu le procès dont nous venons d'avoir le jugement.
Nous envisageons de redemander encore une fois une autorisation en AG et en cas de refus, de demander une autorisation judiciaire.
Pensez-vous que ce soit judicieux d'agir ainsi ?
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Posté - 21 janv. 2013 : 07:29:10
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si votre résolution concerne les travaux de ventilation de votre salle de bains, il faudrait connaitre le texte exact du projet de résolution.
mais si on reprend le jugement dont vous faites référence, votre avocat n'a pas été très malin car le jugement ne consiste qu'à indemniser les demandeurs et on, en plus à condamner le syndicat à exécuter les travaux ; ce qui confirme une fois de plus la nécessite d'avoir eu recours à un expert judiciaire qui aurait dit les travaux à faire et chiffrer les DI... 
Le jugement ne disant aucunement qu'elle solution à mettre en oeuvre, il ne vous reste plus, à mon avis, qu'à repartir au charbon auprès du tribunal pour abus de majorité avec ce jugement précédent au moins + d'autres éléments à trouver ; mais encore faudrait-il connaitre comme je l'écris, le projet exact de résolution présenté... |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 21 janv. 2013 : 21:06:01
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Projet de résolution présenté :
Demande d'autorisation
Mme D., copropriétaire du lot N°.., sollicite des copropriétaires l'autorisation de réaliser, à ses frais, des travaux privatifs touchant aux parties communes, et affectant l'aspect extérieur de l'immeuble et consistant dans le percement d'une fenêtre dans la salle de bains.
L'attestation de non opposition relative à une déclaration préalable a été délivrée par la mairie de Strasbourg en date du 17 mai 2010 et ne mentionne aucune réserve à la réalisation de ces travaux.
Idem pour la 2è demande.
Nous sommes sur le point d'envoyer une nouvelle demande d'autorisation pour la 1ère AG qui se tiendra, si elle se tient (celle qui doit décider si le syndicat fait appel), sachant que notre AG annuelle se tient généralement vers fin mars. Je rappelle que le jugement nous a été transmis par notre avocat et qu'il ne nous a pas encore été notifié "officiellement" (pas le bon terme sans doute ?)
Pour notre nouvelle demande, doit-elle être libellée autrement ?
Concernant l'abus de majorité, en haut de la page 5 du jugement, le juge dit :
"les demandeurs ne démontrent pas le caractère abusif des refus, le percement des fenêtres modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble".
Qui fait la demande d'une expertise judiciaire ? L'avocat ?
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Posté - 22 janv. 2013 : 08:04:43
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citation: Nous sommes sur le point d'envoyer une nouvelle demande d'autorisation pour la 1ère AG qui se tiendra, si elle se tient (celle qui doit décider si le syndicat fait appel), sachant que notre AG annuelle se tient généralement vers fin mars. Je rappelle que le jugement nous a été transmis par notre avocat et qu'il ne nous a pas encore été notifié "officiellement" (pas le bon terme sans doute ?)
votre avocat est un "rigolo" : c'est vous qui avait obtenu gain de cause, c'est à lui de rendre exécutoire le jugement par envoi d'un huissier au syndicat...
citation: Pour notre nouvelle demande, doit-elle être libellée autrement ?
Concernant l'abus de majorité, en haut de la page 5 du jugement, le juge dit :
"les demandeurs ne démontrent pas le caractère abusif des refus, le percement des fenêtres modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble".
vous êtes toujours dans la m^me problématique : le jugement dit que vous (votre avocat) n'avez pas mis en évidence le caractère abusif du refus de vous permettre de vous ouvrir des fenêtres , et vous reposez la même résolution !!!!! votre avocat a encore une fois mal travaillé...
Dans ce jugement, le tribunal s'appuyant sur un document non contesté par le syndicat, votre rapport d'un expert non saisi par le tribunal , dit qu'il existe une autre solution que les fenêtres que sont les extracteurs. Or vous mêmes(votre avocat) semblait contester l'efficacité de ce que dit votre expert.
A mon avis, soit vous repartez en totalité au "charbon" pour ces fenêtres, en vous attendant à un refus et donc à repartir au tribunal pour abus de majorité et demandant une expertise judiciaire, mais vous aurez difficilement gain de cause, car le syndicat va vous sortir le jugement actuel ;
soit vous proposez une résolution avec les extracteurs (que vous devrez installer à vos frais, voir votre indemnisation)et vous devrez supporter les frais d'entretien qui en découlent au risque d'être moins efficace.
N'oubliez pas de changer d'avocat ....  |
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nefer
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 Posté - 22 janv. 2013 : 08:38:42
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effectivement s'il s'agit de ventiler une pièce et même s'il s'agit d'une salle de bain, , la pose de fenêtre n'est pas une obligation.
IL y a de très nombreuses salle de bains qui n'ont pas de fenêtre...notamment à Paris
techniquement d'autres solutions sont possibles...et bien plus efficaces....la fenetre ne restant pas ouverte en permanence |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 janv. 2013 : 11:03:06
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Si l'idée était de percer une fenetre c'est qu'il y a de l'espace sur le coét de l'immeuble !
Percer un trou de diametre 100 ou 125 (en fait 2, en haut et en bas) pour l'installation d'un petit extracteur est tout à fait possible, percement qui doit être autorisé (art.25 travaux privatifs affectant partie commune).
L'AG ne peut refuser, le jugement rendu allant dans votre sens.
Quant à la consommation électrique, pardon, mais elle n'est qu'intermitante : vous avez de bons extracteur dans le commerce qui ne fonctionnent que selon le taux d'humidité. C'est à dire qu'ils ne tourn,e pas 90% de la journée. |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 22 janv. 2013 : 21:54:59
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Je sais que le conseil syndical est au courant mais j'ignore si notre avocat a envoyé l'huissier.
D'ailleurs, dans sa lettre d'accompagnement, après avoir fait une analyse très "critique" du jugement, il précise qu'"il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'un appel du présent jugement apparaît envisageable". Il demande d'ailleurs qu"on "le fixe sur ce dernier point". Ce que nous n'avons pas encore fait. Vaut-il mieux ne pas divulguer nos intentions ?
Il est évident qu'il veut encore se remplir les poches !
Pourquoi ne reposerions-nous pas la même résolution ? (l'avocat n'a rien à voir avec cette idée).
Il aurait suffi que 2 copropriétaires de plus donnent leur accord en 2011 pour que l'autorisation nous soit accordée. D'ailleurs, l'une des copropriétaires bien connue depuis des années pour mettre la pagaille dans la copropriété, avait réussi à récupérer plusieurs procurations afin de pouvoir voter contre. D'où le refus.
J'avais joint le rapport du bureau d'étude
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=2http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=2
(message du 20 mars 2012, en tête de cette page).
Ce rapport précise que la solution, de loin la plus efficace et adaptée, serait le percement de fenêtres.
Pour nefer : bien sûr que de nombreuses sdb n'ont pas de fenêtres. En général, c'est parce que techniquement, c'est impossible.
Il me paraît tomber sous le sens qu'une sdb ait une fenêtre quand c'est possible !
Au final, je crois que le vice de construction ne fait aucun doute. Si les architectes avaient fait correctement leurs "calculs", ils auraient au moins dû prévoir un extracteur dans ces sdb particulièrement "sensibles". Ou une VMC.
Et si nous demandions une VMC aux frais de la copropriété ?
C'est bien parce qu'il y a un mur pignon de plusieurs mètres de large "derrière" nos sdb (avec des fenêtres qui seraient à plus de 2 m de la façade perpendiculaire, alors que le code civil exige 60 cm) que nous souhaitons cette solution pérenne et qui n'entraînera plus de frais ultérieurs (remplacement régulier des extracteurs qui ne sont pas "éternels" !).
Et au moins, si du moisi devait réapparaître, le syndicat serait tranquille puisqu'on ne pourrait plus se retourner contre lui, puisqu'en posant des fenêtres à nos frais, nous aurions nous-mêmes remédié au vice de construction initial !
Je suppose que pour faire des "économies", le constructeur a décidé de supprimer les fenêtres. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 janv. 2013 : 22:15:52
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Vous êtes focalisée sur des fenetres, alors que personne ne va dans ce sens, ni le tribunal, ni le syndicat.
Comme en plus vous n'avez pas pris la bonne voie pour mettre toutes les chances de votre coté (expertise judiciaire), ne vous reste qu'un chemin très étroit.
En attendant une très hypothétique fenêtres, les moisisures prospèrent à leur plus grande satisfaction !  |
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Posté - 23 janv. 2013 : 08:00:28
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si vous deviez aller en appel, il faudrait que votre avocat arrive à convaincre de demander au tribunal de signifier la solution a mettre en oeuvre en faisant désigner un expert judiciaire... encore faudrait-il que le juge accepte.... mais cela vaut-il peut-être le coup 
quant à votre rapport de BE, il vous donne bonne conscience mais c'est tout... il ne préconise même pas de vérifier si votre tuyau d'extraction ne serait pas partiellement obstrué ou mal branché sur le toit : est ce un tuyau individuel ou commun à plusieurs, etc.... à mon avis, un peu léger... sauf à mettre en évidence ce que vous souhaitez |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 23 janv. 2013 : 23:17:51
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Pour répondre : le tuyau de ventilation est commun à tous les étages.
Nous n'avons pas l'intention d'aller en appel.
N'avons-nous pas la possibilité de demander une autorisation judiciaire de faire les travaux, le juge se "substituant" à l'AG ? Avec le risque bien sûr d'être déboutées.
Le refus de l'AG de 2011 nous laisse 10 ans pour entamer cette procédure.
J'ai fait de nombreuses recherches sur internet concernant cette procédure, mais je n'ai pas trouvé grand-chose.
Existerait-il une fiche explicative sur ce sujet ?
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filomat
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Posté - 24 janv. 2013 : 06:22:53
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Elisabeth
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Posté - 24 janv. 2013 : 22:46:54
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Merci filomat pour ces indications.
Concernant les copropriétaires, je ne sais pas comment ils paieront des travaux d'économie d'énergie, alors que notre copropriété tombe en ruine ou presque grâce à un CS que je me retiendrai de qualifier.....
Quant à moi, je ne suis pas au début de ma peine, ma peine a commencé depuis bien longtemps....
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