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PROSPER83
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 Posté - 08 févr. 2013 : 14:44:06
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RAMBOUILLET : c'est pourquoi il serait intéressant que quelqu'un nous trouve ce texte de l'arrêt...
Aussitôt dit, aussitôt fait :
Références
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 8 octobre 2008
N° de pourvoi: 07-15730
Non publié au bulletin Rejet
M. Weber (président), président
SCP Boullez, SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, SCP Nicolaý, de Lanouvelle, Hannotin, avocat(s)
________________________________________
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 mars 2007), que les époux X..., Mme B..., M. Z... et M. A..., propriétaires de lots, ont assigné le syndicat desncopropriétaires de la résidence Le Buisson et la Société immobilière et de gestion d'ensembles résidentiels et commerciaux (la SIGERC), syndic de copropriété, en annulation de certaines décisions de l'assemblée générale du 25 juin 2002 et de l'assemblée générale du 20 mars 2003 ;
Attendu que ces copropriétaires font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen :
1° / que le défaut de consultation du conseil syndical lorsque celle-ci est imposée par la loi et, par voie de conséquence, le défaut de communication de l'avis dudit conseil aux copropriétaires avec l'ordre du jour, au titre de l'article 11-6° du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable à la cause, entraîne la nullité de la résolution adoptée irrégulièrement ; qu'en jugeant que le défaut d'avis du conseil syndical sur la nouvelle rémunération annuelle du syndic, qui était près de dix fois supérieure au montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical était obligatoire, ne serait soumis à aucune sanction, la cour d'appel a violé l'article 11-6° du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction antérieure au décret du 27 mai 2004, ensemble l'article 21, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° / que la loi nouvelle ne s'applique pas aux conditions de l'acte juridique conclu antérieurement ; qu'en jugeant que " surabondamment, il convient de rappeler que le décret du 27 mai 2004, qui a modifié l'article 11 du décret du 17 mars 1967, a précisé que la notification de l'avis rendu par le conseil syndical est prescrite pour l'information des copropriétaires, et non pour la validité de la décision ", pour rejeter la demande d'annulation, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil ;
3° / que l'assemblée des copropriétaires doit se prononcer par des votes séparés sur chacun des points à l'ordre du jour ; qu'en jugeant que la décision de nommer un syndic et celle d'approuver son contrat, soumises jusqu'au décret du 27 mai 2004 à des conditions de vote et de majorité distinctes, parce qu'elles forment un tout indivisible, peuvent faire l'objet d'un vote unique, la cour d'appel a violé l'article 9 et l'article 17 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° / que la loi nouvelle ne s'applique pas aux conditions de l'acte juridique conclu antérieurement ; qu'en retenant, pour juger que l'assemblée avait valablement statué par un seul et même vote sur le principe du renouvellement du syndic et sur la fixation de sa rémunération, qu'à " titre surabondant, il convient de relever que l'article 29, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 tel qu'il est modifié par le décret du 27 mai 2004 vise comme une seule et même décision celle qui désigne le syndic et celle qui approuve le contrat ", la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil ;
5° / que la ratification par l'assemblée des copropriétaires d'une décision irrégulière ne peut être tacite ; qu'en jugeant que l'irrégularité de la vingt-et-unième résolution de l'assemblée du 25 juin 2002, ayant autorisé a posteriori le percement d'une ouverture dans le local résidentiel collectif pour l'ouvrir au parc de stationnement en sous-sol, ne pourrait plus être sanctionnée du fait du vote en 2003 d'une décision ne faisant aucune référence à la résolution supposée être ratifiée et admettant simplement le principe d'un aménagement dudit local pour le remisage des conteneurs à ordures ménagères, la cour d'appel a violé l'article 26 de la loi du 6 juillet 1965 ;
6° / que la ratification par l'assemblée des copropriétaires d'une décision irrégulière ne peut résulter d'un simple accord de principe de ladite assemblée, celle-ci ne donnant naissance à aucun engagement des copropriétaires ; qu'en jugeant que le simple accord de principe de l'assemblée sur la nécessité d'effectuer des travaux d'aménagement du local résidentiel collectif, dont le coût a juste été estimé par un architecte, rendrait sans objet la contestation de la résolution ayant irrégulièrement autorisé le percement dudit local, la cour d'appel a violé les articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° / qu'une décision de principe, ne peut faire l'objet d'aucun recours, en l'absence de décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en jugeant que les demandeurs ne peuvent pas soutenir que la résolution n° 2-1 du 20 mars 2003 ne constitue qu'un simple vote de principe dépourvu de valeur juridique, parce que n'ayant fait l'objet d'aucun recours elle est devenue définitive, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
mais attendu qu'ayant relevé que l'inobservation de l'article 11, 6°, du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction alors applicable, n'était pas sanctionnée, que dans la mesure où les copropriétaires avaient été régulièrement informés des conditions essentielles du contrat proposé puisqu'il résultait des pièces régulièrement produites que le projet de contrat était joint à la convocation, il n'était pas établi que l'absence d'information sur l'avis du conseil syndical eût pu fausser la décision prise et exactement retenu que la décision de nommer un syndic et celle d'approuver son contrat, formant un tout indivisible, pouvaient faire l'objet d'un vote unique, la décision de renouveler le mandat du syndic comme en l'espèce supposant l'accord des copropriétaires sur les conditions du contrat proposé et en particulier sur la rémunération demandée, la cour d'appel qui a souverainement relevé que ces copropriétaires ne pouvaient valablement soutenir que la décision n° 2-1 de l'assemblée générale du 20 mars 2003 n'était qu'un vote de principe sans valeur juridique, a pu déduire de ces seuls motifs que la décision n° 2-1 de l'assemblée générale du 20 mars 2003 qui n'avait fait l'objet d'aucun recours était devenue définitive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, les époux X..., M. Z..., Mme B... et M. A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les époux X..., M. Z..., Mme B... et M. A... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Buisson au Pecq la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X..., de M. Z..., de Mme B..., de M. A... et de la société SIGERC ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille huit.
_____________________________________
Analyse
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles , du
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Gédehem
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Posté - 08 févr. 2013 : 15:59:23
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C'est bien ce que je pensais (mon petit doigt, toujours très bavard ... )
Vous indiquiez à propos du 'mandat' donné au syndic :
"Totalement faux. Depuis le décret du 27 mai 2004, la notion de mandat au syndic n'existe plus. Il s'agit depuis d'un contrat de mandat et une seule résolution suffit pour la désignation du syndic, l'approbation de son contrat de mandat et le montant de sa rémunération (Cass. civ. 3 oct. 2008)."
On ne trouve nulle trace dans l'arret que vous indiquez d'une prétendue "disparition/suppression" de la notion de "mandat" !! 
La solution adoptée rappelle que :
"....la décision de renouveler le mandat du syndic comme en l'espèce supposant l'accord des copropriétaires sur les conditions du contrat proposé et en particulier sur la rémunération demandée ...."
et qu'il peut donc y avoir un vote unique sur cette question.
Nulle trace d'une disparition du 'mandat', qui est cité pour être "renouvelé".....(si on le renouvelle c'est qu'il ne disparait pas, même dans sa 'notion' ...)
Il est bien évident que la rémunération du syndic procède, découle de sa désignation, de son mandat, et que sans ce mandat il n'y a pas rémunération contractuellement convenue.
Encore une fois : attention aux lectures des arrets, à leur compréhension, au sens donné, toutes choses sur lesquelles bien des étudiants en 2ème années de droit (et après) se cassent les dents !
Et même parfois nombre de juristes chevronnés qui se "disputent" sur leur interprétation. 
En revanche, un autre point important est rappelé au point 7° :
"qu'une décision de principe, ne peut faire l'objet d'aucun recours, en l'absence de décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965."
Le délai des 2 mois prévu L.art.42 concerne les décisions d'AG produisant un effet juridique.
Il est rappelé encore une fois dans cet arret qu'un vote "de principe", s'il exprime un souhait, un vœux de l'assemblée (c'est une sorte de sondage) ainsi que le rappellent d'autres arrets dans le même sens, n'est en rien "décision" qui produirait des effets juridiques opposables.
Les sondages ne faisant pas la loi, un vote "de principe" ne peut être "décision" dans le sens de L.art.42.
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Édité par - Gédehem le 08 févr. 2013 16:15:57 |
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Posté - 08 févr. 2013 : 16:27:48
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merci à Prosper de nous avoir fourni cet arrêt mais qui ne correspond pas à l'arrêt de la cour d'appel d'angers cités par Xill dans son post n°32...
ensuite, si on veut se référer à un vote unique ou non, il faut se remettre dans les conditions du 20/03/2003 où à l'époque les conditions de rémunérations (on ne parlait pas de contrat de mandat ou autre) se votaient à la majorité 24 ! (article 29)
enfin il faut bien lire la condition de la CC qui soutient la cour d'appel qui a constaté qu'à l'époque ce syndicat avait apparemment fait 1 vote et constaté que personne n'avait fait un recours contre la désignation du syndic et c'est en cela que ces copropriétaires avaient été déboutés : il n'y avait eu aucun recours (rien à voir avec notre affaire). En effet, si on veut avoir une moindre chance de gagner encore faut-il faire un recours en annulation, ce qui n'a pas été le cas.
Ne faisons pas dire au jugement plus qu'il n'en est....
et enfin rappelons nous : nous sommes le 20 mars 2003, depuis les textes ont changé.... et en particulier ce fameux article 29. |
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PROSPER83
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44
Posté - 08 févr. 2013 : 17:18:00
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Vous indiquiez à propos du 'mandat' donné au syndic :
"Totalement faux. Depuis le décret du 27 mai 2004, la notion de mandat au syndic n'existe plus. Il s'agit depuis d'un contrat de mandat et une seule résolution suffit pour la désignation du syndic, l'approbation de son contrat de mandat et le montant de sa rémunération (Cass. civ. 3 oct. 2008)."
On ne trouve nulle trace dans l'arret que vous indiquez d'une prétendue "disparition/suppression" de la notion de "mandat" !!
La solution adoptée rappelle que :
"....la décision de renouveler le mandat du syndic comme en l'espèce supposant l'accord des copropriétaires sur les conditions du contrat proposé et en particulier sur la rémunération demandée ...."
et qu'il peut donc y avoir un vote unique sur cette question.
Nulle trace d'une disparition du 'mandat', qui est cité pour être "renouvelé".....(si on le renouvelle c'est qu'il ne disparait pas, même dans sa 'notion' ... )
Encore une fois : attention aux lectures des arrets, à leur compréhension, au sens donné, toutes choses sur lesquelles bien des étudiants en 2ème années de droit (et après) se cassent les dents !
Et même parfois nombre de juristes chevronnés qui se "disputent" sur leur interprétation.
Et même GEDEHEM, vieux vétéran du forum qui ne s'est pas aperçu que l'arrêt de la Cour de cassation concernait des assemblées des 25 juin 2002 et du 20 mars 2003 soit antérieures au décret du 27 mai 2004, lequel décret a depuis imposé le contrat de mandat en reléguant aux oubliettes la notion antérieure de mandat.
mais attendu qu'ayant relevé que l'inobservation de l'article 11, 6°, du décret du 17 mars 1967, DANS SA REDACTION ALORS APPLICABLE, n'était pas sanctionnée, que dans la mesure où les copropriétaires avaient été régulièrement informés des conditions essentielles
ET que j'invite donc à lire les "études et commentaires" de Pierre Capoulade", conseiller honoraire à la Cour de cassation, sur la copropriété de l'an 2004 : commentaire du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 (revue administrer - n° 370 - Octobre 2004 - 16 pages). |
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Gédehem
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Posté - 08 févr. 2013 : 17:48:18
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 Le fait que l'affaire concerne des règles antérieurs au décret de 2004 n'a échappé à personne : c'est expressément précisé !
C'est pourquoi cet arret, que vous citiez pour appuyer votre affirmation surnune prétendue "disparition de la notion même de "mandat". n'apporte rien du tout.
Il n'a rien à voir, il n'apporte rien dans votre sens.
(Qu'en avait vous compris qui étayerait votre affirmation ??? )
Les commentaires d'un auteur sur le décret de 2004 ne changent rien au principe de fond : le mandataire du syndicat agit dans le cadre d'une délégation de pouvoir/mandat d'où procèdent les rémunérations correspondantes.
A défaut on ne parlerait ni de "mandataire" et encore moins de "mandataire social".
Si mandat et contrat de rémunération sont liées, l'adoption du seul contrat fixant des rémunération ne vaut pas délégation de pouvoir/mandat.
Comme tout syndic, le syndic non pro non rémunéré agit dans le cadre d'un mandat, d'une délégation de pouvoir donnée comme il est dit L.art.25, et non d'un contrat de rémunération.
Ce principe s'applique à TOUT syndic, peu importe sa forme.
Type de "contrat" pour un syndic non pro bénévole, conforme aux dispositions D.art.29.
"Contrat de mandat de syndic non professionnel
non rémunéré.
- Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
- La durée du contrat de mandat sera celle du mandat fixé par l'AG.
- Ce contrat prendra effet à la date de l'AG appelée à désigner le prochain syndic, dans la limite de la durée fixée pour le mandat. Il prendra fin à la date échéance fixée par l’AG.
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
Ce "contrat" ne fonde pas le "mandat". C'est le mandat qui génère le 'contrat'.
Rien de neuf sous le soleil. |
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PROSPER83
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Posté - 08 févr. 2013 : 18:50:33
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GEDEHEM - Je n'ai pas cité cet arrêt pour appuyer mon affirmation sur la prétendue disparition de la notion de mandat mais en réponse à la question soulevée par RAMBOUILET (post 34) sur le double vote exigé pour la désignation du syndic, l'acceptation de son contrat de mandat et sa rémunération. |
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Posté - 08 févr. 2013 : 19:26:01
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relisez bien l’article 29 :
citation: Article 29
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
si le législateur n'avait pas voulu 2 votes il n'aurait pas mis le mot ET et il n'aurait pas fait une différence entre "désigné" et "approuvé". Un même vote ne peut procéder à ces 2 choses différentes (désignation et approbation). Les juges se baseront certainement sur cette particularité.
De plus l'article 25 fait référence uniquement à la désignation :
"c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;"
Ce même article ne fait aucunement référence à l'approbation du mandat, il faut que ce soit le décret qui le précise. On a donc là deux "faiseurs" de la loi : les chambres pour la loi et le gouvernement pour le décret
Je ne sais pas s'il existe une jurisprudence en ce sens depuis cette nouvelle rédaction.... |
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Gédehem
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48
Posté - 08 févr. 2013 : 21:01:15
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Il faut sans doute rectifier le propos de Rambouillet (si j'ai bien suivi ..), en référence à L.art.25c :
"Ce même article ne fait aucunement référence à l'approbation du mandat 'contrat', il faut que ce soit le décret qui le précise. " (*)
On peut avancer la nécessaire séparation des votes, ce que suggère L.art.29, qui ne fait rien d'autre que préciser que la désignation du syndic (son mandat) ET l'approbation de son contrat de rémunérations relèvent (tous les 2) d'une décision prise à la majorité de l'art.25.
Il ne précise pas autre chose que cette règle de majorité.
Mais on peut aussi avancer qu'un seul vote sur ces 2 points, étroitements liés, serait valide.
Il en est ainsi dans bien des cas ou les décisions à prendre sont liées les unes aux autres.
Cas classique de la concesion d'une droit de jouissance exclusif, et plus encore de la 'vente' d'une partie commune érigée en lot, les 2 relevant de la maj.art.26.
Aliénation de la partie commune, création du nouveau lots, attribution de tantièmes, modif correspondante de l'EDD/RDC forment un "tout" qui n'est pas dissociable, ou à la marge.
On n'imagine pas voter les tantièmes et refuser l'aliénation.
Il n'y a ici rien de nouveau dans cet art.29, si ce n'est que dans l'ancienne mouture (avant 2004), si le mandat au syndic nécessitait déja la maj.art.25, les conditions d'exécution du mandat et les rémunérations qui en découlaient étaient adoptées à la maj.art.24.
Maintenant les rémunérations c'est aussi l'art.25.
On peut noter accessoirement que même avant 2004, il n'était pas interdit de décider par un même vote la désignation du syndic ET son 'contrat' qui n'en était pas un, leur lien étant évident (qui peut le plus art.25 peut le moins art.24).
J'en reste donc à cette affirmation de Prosper, qu'il serait nécessaire d'étayer :
"Depuis le décret du 27 mai 2004, la notion de mandat au syndic n'existe plus."
(*) et pour cause : le "contrat de syndic" est absent de la loi. C'est une "invention" du décret. |
Édité par - Gédehem le 08 févr. 2013 21:14:45 |
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PROSPER83
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Posté - 09 févr. 2013 : 00:52:06
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RAMBOUILLET - si le législateur n'avait pas voulu 2 votes il n'aurait pas mis le mot ET et il n'aurait pas fait une différence entre "désigné" et "approuvé". Un même vote ne peut procéder à ces 2 choses différentes (désignation et approbation). Les juges se baseront certainement sur cette particularité.
On peut dire aussi que si le législateur avait voulu deux votes séparés il aurait stipulé "Les décisions qui désignent le syndic et qui approuvent le contrat de mandat sont votées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
De plus l'article 25 fait référence uniquement à la désignation :
Cet alinéa de l'art. 25 n'a pas été remanié depuis son origine, soit le 10 juillet 1965 à la différence de l'art.29 du décret du 17 mars 1967 remanié en mai 2004.
Dans ses commentaires sur le decret2004-479 du 27 mai 2004, Pierre Capoulade, conseiller honoraire à la Cour de cassation, résume ainsi : il advenait parfois (avant mai 2004) qu'après la désignation du syndic par l'assemblée générale (à la majorité de l'art.25) survenait un désaccord sur les conditions du contrat (maj. art. 24) et que le syndic élu démissionnait, d'où résultait une impasse. Il est donc apparu qu'il entrait dans la nature des choses que la nomination du syndic et l'approbation de son contrat étaient intimement liées et qu'il convenait de les rassembler dans une nouvelles rubrique et un même vote.
Bonne nuit. |
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Posté - 09 févr. 2013 : 07:29:58
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et c'est pourquoi il existe des tribunaux c'est pour dire la loi parce que ceux qui font la loi ne s'expriment pas toujours bien
dans le cas précis de 1 ou 2 votes, chacun y va de son interprétation pour tenter de lire la loi (moi y compris) et tant qu'un juge ne le dira pas nous serons dans ce domaine. Et quand un juge le dira nous attendrons le second si des fois il le lit différemment : c'est toute la joie et l'incertitude de saisir le juge  |
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Gédehem
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Posté - 09 févr. 2013 : 14:53:50
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"Il est donc apparu qu'il entrait dans la nature des choses que la nomination du syndic et l'approbation de son contrat étaient intimement liées et qu'il convenait de les rassembler dans une nouvelles rubrique et un même vote."
Cela confirme ce qui est dit dans un autre sujet (assemblée générale), que la désignation du syndic, son MANDAT, ... et d'autre part les conditions d'exécution/rémunérations correspondantes (contrat) sont 2 choses distinctes.
Qu'elles soient liées est évident, qu'elles fassent l'objet d'un vote unique peut l'être aussi.
Avec un bémol, le syndic non pro non rémunéré n'est pas concerné, ou si peu, son 'contrat' tenant en 3 lignes ...
Une disposition légale ne peut être que générale, pour tous les cas ......
Ce qui pose la question pour le pdt-syndic d'un syndicat coopératif, désigné par le CSCoop et non par l'AG : comme personne ne le connait d'avance (sa désignation n'est pas à l'ODJ de l'AG), à qui devrait-il proposer un "contrat" ?
Et comme toujours, s'il y a contestation sur cette pratique avancée par un auteur sans que cela ne soit prévu par un texte, ce sera au juge de dire ce qu'il en est.
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Édité par - Gédehem le 09 févr. 2013 14:58:21 |
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