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sgnu
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 Posté - 03 févr. 2013 : 15:01:27
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citation: Initialement posté par bailleurxmais effectivement quid de nos différences de point de vue, je préférais que ceux qui se contentent de lire (si vos post épuisants ne les ont pas encore rebutés  ) participent et que ca ne se limite pas à une confrontataion stérile entre 2 têtes de mules
J'ai tout lu attentivement, vous êtes un contributeur sympathique mais désolé de vous dire que je suis choqué par vos propos et que je ne trouve pas les posts de Luc Standon épuisants.
Vous nous racontez que vous avez investi avec un objectif de rendement de 12%, vous semblez même en être fière, soit un rendement digne d'un investissement purement capitalistique par le remboursement intégral de l'acquisition par le locataire (je vous rappelle que le rendement minimum d'auto financement est d'environ 10%, vous l'avez donc largement dépassé).
Soit, mais vous avez pris un risque comparable Ă celui que prennent les investisseurs en bourse et il faut l'assumer !
Et ensuite vous venez nous expliquer que vous trouvez normal que ceux qui n'ont pas pris de tels risques cotisent pour vous, c'est aux antipodes des fondements de la sécurité sociale !
Et ça s'appelle vouloir le beurre et l'argent du beurre.
J'étais présent sur l'ancien forum mais je suis récent sur celui-ci et n'ai pas suivi ce qui s'est dit sur les GRL : pourquoi celle que vous souscrivez ne vous suffit-elle pas ?
Dans le cas d'une GLI unique payée par les bailleurs, si l'on se soucie de justice, il faudrait au moins que chacun paie en fonction de son rendement et non de ses loyers.
Pauvre France on marche décidément sur la tête
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 03 févr. 2013 : 16:39:08
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???
je n'avais aucun objectif de rendement quand j'ai acheté je ne savais même pas que ca se calculais comme ça
je ne me plains ni du risque que j'ai pris ni de la GRL dans sa forme actuelle, ni même vraiment de devois partager le gateau avec des personnes qui révent de deficalisation.
je loges des gens normaux qui représente un risque normal
et à titre indicatif j'ai la chance de n'avoir que très peu d'impayé
car comme tout bailleurs prévoyant je me barde de garantie (garant ou assurance) et bien entendu j'élimine les cas les plus risqués
mais il faut bien admettre que ces cas risqués doivent bien se loger quelque part, donc si ce n'est pas chez vous, peu chez moi... y a toujours un couillon qui va les récupérer... et on ne peut pas dire tant pis pour sa pomme, parce que le jour ou le couillon c'est vous ou moi (sur présentation de faux document) il faut quand même qu'on trouve une solution
donc je dis simplement que plus les loi se complexifies plus les risque de loyers impayés augmentent et plus les propriétaires se trouveront contraint de garder des locataires qui ne payent pas sur des durées plus ou moins longue le temps de la procédures et des delais légaux.
j'ai découvert récemment par exemple (mais peut être le saviez vous déjà , vous direz que je suis bien naïve...) que lorsqu'il y a 2 cotitulaires d'un bail noté conjointement solidaire, il avait été admis que l'un des 2 pouvait se désengager du bail et renoncer à être solidaire à toute échéance du bail, par simple RAR au bailleur, s'il n'existe pas de clause de solidarité au bail... de ce fait le propriétaire se trouve obligé de continuer le contrat au profit d'un seul des preneurs... et de ce fait s'il s'avère que si le locataire restant ne paye pas les loyers, le bailleur ne peut pas se retourner contre celui qui s'est désengagé...
donc dans certains cas le propriétaire est contraint d'engager une procédure en justice pour obtenir l'expulsion du locataire
et tout simple qu'il y semble selon le super document fourni par luc (que je remercie au passage) http://www.conso.net/fiches_pratiqu...ocataire.pdf
vous en avez pour au bas mot 5 à 8 mois de loyers impayés :
- 1 mois au moins que le locataire n'a pas payé
- 2 Ă 3 mois avant l'assigantion au tribunal
- encore 2 mois pour que la décision soit prise
- et encore 2 mois apres le commandement de quitter les lieux
- et pour finir il faudra bien entendu attendre la fin de la trève hivernale
sans compter les delais demandés en sus par le locataire qui ne feront qu'allonger cette durée)
alors quand je parlais de spoliation et de réquisition arbitraire je faisais exactement référence à ça, car je ne trouve pas normal d'être obligé de garder dans les lieux un locataire qui ne paye pas à moins que l'état qui m'y oblige se substitue au locataire
alors que je sois obligée de payer une "assurance" pour me garantir de ce risque je dis OUI pourquoi pas
il me semble que c'est un discours simple et facile Ă comprendre et je vois pas en quoi mon discours peut sembler oportuniste
je ne verrais aucune objection Ă ce que la participation Ă une assurance commune se calcule sur la base du rendement et non des loyers
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sgnu
Contributeur actif
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Posté - 04 févr. 2013 : 12:54:43
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citation: Initialement posté par bailleurx
alors quand je parlais de spoliation et de réquisition arbitraire je faisais exactement référence à ça, car je ne trouve pas normal d'être obligé de garder dans les lieux un locataire qui ne paye pas à moins que l'état qui m'y oblige se substitue au locataire
Je partage entièrement votre point de vue, c'est une aberration, vive la France
citation: Initialement posté par bailleurx
alors que je sois obligée de payer une "assurance" pour me garantir de ce risque je dis OUI pourquoi pas
Le côté obligatoire est disproportionné avec le risque : pour une voiture on comprend bien que l'assuré peut ne pas être financièrement capable de réparer les dégâts matériels et humains causés par un sinistre, même question sécu on est de plus en plus mal remboursé et les mutuelles ne sont pas pour autant obligatoires.
On est d'ailleurs de plus en plus inondés par des assurances de toutes sortes, proposées souvent par les banquiers : regardez par exemple les assurances pour les risques de la vie, elles sont facultatives et heureusement.
Remarquez aussi que cette future GLI est présentée par la dépêche AFP comme ciblée "pour encourager les propriétaires à louer leurs biens vacants". Or c'est une minorité de propriétaires et on va créer une garantie obligatoire pour tous à cause de ces gens là , aberrant ou prétexte (sachant qu'ils peuvent déjà s'assurer s'ils le souhaitent) ?!
citation: Initialement posté par bailleurx
il me semble que c'est un discours simple et facile Ă comprendre et je vois pas en quoi mon discours peut sembler oportuniste
Parce que vous ne dîtes pas ce que vous attendez de plus de cette assurance que votre GRL, à part qu'elle soit moins chère |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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24
Posté - 04 févr. 2013 : 14:41:08
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personnellement je n'en attend rien de plus que la GRL
si ce n'est un fonctionnement mieux huillé
la baisse du coût me ferait economisser au moins 50€ par an sur les contrat que j'ai actuellement, mais m'obligerais à dépenser au moins 800€ de plus par an pour tout ceux que je n'ai pas souscrit (car garants)
donc l'Ă©conomie n'est pas vraiment mon objectif
mais ce que j'en espère c'est une couverture universelle du risque
pour vous moi mais aussi les bailleurs moins chevronnés, qui n'ont pas pris la mesure du risque en louant (je pense à papi qui loue sa maison quand il rentre en maison de retraite)
ce que j'en espère aussi c'est la possibilité d'accepter comme locataire des personnes que je refuse aujourd'hui faute de sécurité
Parmi les gens modestes il y a des gens bien, qu'humainement je voudrais bien avoir comme locataire, mais qui présente une situation trop "limite" pour que je puisse le faire en toute quiétude, et ça me dérange de pas pouvoir donner une chance à certain sans prendre un risque trop important pour moi
j'avais même envisagé de les laisser en gestion à une société HLM mais ça ne se fait pas dans mon coin
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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25
Posté - 06 févr. 2013 : 13:45:06
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citation: Initialement posté par bailleurxje n'avais aucun objectif de rendement quand j'ai acheté je ne savais même pas que ca se calculais comme ça
Donc vous investissez votre argent personnel sans aucune étude, sans même aucune analyse ou perspective, puis vous êtes satisfaite lorsque vous avez un rendement de 12%, et vous pleurnicher lorsque vos garanties NON OBLIGATOIRES vous coûte entre 2,5 et 3,75%. Dès lors, vous êtes favorables à une Loi créant une obligation d'assurance pour tous, tant que du coup cette assurance ne vous coûte plus que 2% de vos recettes locatives.
Pas mal comme raisonnement, au nom de la solidarité ou de la solide hilarité ?
Avez-vous tentez le PMU ? on y joue aussi comme on aime, et les mise sont moins importantes que dans l'immobilier :
citation: Initialement posté par bailleurx
je loges des gens normaux qui représente un risque normal
C'est vrai qu'un chômeur n'est pas une personne normale, puisque présentant un risque élevé d'impayé, surtout s'il n'a pas de garant.
Pourtant, je connais des chômeurs longue durée qui ont un bien meilleur raisonnement que le vôtre, qui qui ont une parfaite connaissance du monde dans lequel ils évoluent.
citation: Initialement posté par bailleurx
... car comme tout bailleurs prévoyant je me barde de garantie (garant ou assurance) et bien entendu j'élimine les cas les plus risqués
Comme tous bailleurs, sauf qu'il semblerait que vous n'assumer pas vos choix.
citation: Initialement posté par bailleurx
mais il faut bien admettre que ces cas risqués doivent bien se loger quelque part, donc si ce n'est pas chez vous, peu chez moi...
Donc vous avez des remords ? des scrupules ?
citation: Initialement posté par bailleurx
y a toujours un couillon qui va les récupérer...
Sympa pour le couillon qui va récupérer la patate chaude, mais peut être justement que le couillon en question ne recherche pas 12% de rendement, et/ou lorsqu'il arrive à 5 ou 6 % de rendement, bien justement il s'en contente en baissant le prix de ses loyers.
citation: Initialement posté par bailleurx
et on ne peut pas dire tant pis pour sa pomme, parce que le jour ou le couillon c'est vous ou moi (sur présentation de faux document) il faut quand même qu'on trouve une solution
Parfaite exemple de la politique de l'autruche.
Et donc vous souhaiter faire oeuvre d'utilité publique en qualité de bailleur privé ? Rivaliser avec Emmaüs HLM peut être ?
Rassurez-vous, même chez Emmaüs HLM, il y a des impayés, et des expulsions locatives.
citation: Initialement posté par bailleurx
donc je dis simplement que plus les loi se complexifies plus les risque de loyers impayés augmentent et plus les propriétaires se trouveront contraint de garder des locataires qui ne payent pas sur des durées plus ou moins longue le temps de la procédures et des delais légaux.
C'est un peu la face visible de l'iceberg, mais l y a énormément d'autres paramètres, d'autres facteurs et d'autres leviers.
citation: Initialement posté par bailleurx
j'ai découvert récemment par exemple (mais peut être le saviez vous déjà , vous direz que je suis bien naïve...) que lorsqu'il y a 2 cotitulaires d'un bail noté conjointement solidaire, il avait été admis que l'un des 2 pouvait se désengager du bail et renoncer à être solidaire à toute échéance du bail, par simple RAR au bailleur, s'il n'existe pas de clause de solidarité au bail... de ce fait le propriétaire se trouve obligé de continuer le contrat au profit d'un seul des preneurs... et de ce fait s'il s'avère que si le locataire restant ne paye pas les loyers, le bailleur ne peut pas se retourner contre celui qui s'est désengagé...
En fait vous n'avez jamais lu les documents que je vous avait envoyé l'an dernier.
Vous n'avez jamais analysé les modèles de baux en ligne, type TISSOT ou autre.
Je vous conseil de consulter Ă minima :
- Service-Public.fr > Règles générales de la location
Ou de prendre connaissance des Lois dont vous réclamez le changement :
citation: Absence de clause de solidarité : quelles conséquences ?
"Chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible en est tenu pour le total, encore que l’obligation n’ait pas été contractée solidairement". L’article 1222 du Code Civil stipule qu’en l’absence de clause de solidarité inscrite sur le bail, chaque colocataire est toujours tenu au paiement de l’intégralité du loyer à l’égard du bailleur.
Mais l’obligation cesse soit par l’expiration du contrat de bail, car le colocataire n’est pas tenu d’un renouvellement auquel il n’aura pas consenti, soit par la délivrance d’un congé puisque le preneur qui en est l’auteur est libéré pour l’avenir, mais reste tenu des éventuels arriérés.
citation: Initialement posté par bailleurx
alors que je sois obligée de payer une "assurance" pour me garantir de ce risque je dis OUI pourquoi pas
A titre individuel, mais certainement pas en en faisant une obligations généralisé à tous les bailleurs qui assume leur critères de sélections, évitent les risques, et ne vois pas l'intérêt de souscrire à une assurance GLI ou GLR à hauteur de 2% des revenus locatifs, alors que leur rendement locatif n'atteint même pas 2% par exemple.
citation: Initialement posté par bailleurx
il me semble que c'est un discours simple et facile Ă comprendre et je vois pas en quoi mon discours peut sembler opportuniste
Prenez du recule et soyez objectif, vous comprendrez mieux.
citation: Initialement posté par bailleurx
je ne verrais aucune objection Ă ce que la participation Ă une assurance commune se calcule sur la base du rendement et non des loyers
Je réaffirme quand bien même une telle assurance serait calculée sur la base du rendement locatif plutôt que sur les revenus locatifs annuels brut, il sera hors de question de négocier une nouvelle assurance obligatoire et commune à l'ensemble des bailleurs privés et sur leur dos au profit des assureurs.
D'autre part, il faudra fixer la méthode de calcul du rendement locatif. Car tous n'avons pas les mêmes méthodes : certains sont très simplifiés, d'autre sont assez complexes.
Le bailleur privé n'est pas un office HLM.
citation: Initialement posté par bailleurx
personnellement je n'en attend rien de plus que la GRL si ce n'est un fonctionnement mieux huillé
OK mais pas en en faisant une assurance obligatoire pour tous.
citation: Initialement posté par bailleurxla baisse du coût me ferait economisser au moins 50€ par an sur les contrat que j'ai actuellement, mais m'obligerais à dépenser au moins 800€ de plus par an pour tout ceux que je n'ai pas souscrit (car garants) donc l'économie n'est pas vraiment mon objectif
Si dans la mesure ou l'ensemble des contrat à 2% vous garanties des risques que vous craignez. C'est de là que découle votre opportunisme sous couvert d'utilité publique et politiquement sociale.
citation: Initialement posté par bailleurx
mais ce que j'en espère c'est une couverture universelle du risque
Allez donc négocié un contrat d'assurance de couverture universelle du risque avec un assureur : lorsque vous aurez un tel contrat d'assurance en main, n'hésiter pas à le scanné et à le mettre en ligne. Et tenez-nous informé du coût.
citation: Initialement posté par bailleurx
ce que j'en espère aussi c'est la possibilité d'accepter comme locataire des personnes que je refuse aujourd'hui faute de sécurité
Quelle hypocrisie !
Rien ne vous en empĂŞche.
citation: Initialement posté par bailleurx
Parmi les gens modestes il y a des gens bien, qu'humainement je voudrais bien avoir comme locataire, mais qui présente une situation trop "limite" pour que je puisse le faire en toute quiétude, et ça me dérange de pas pouvoir donner une chance à certain sans prendre un risque trop important pour moi
Logique avec 12% de rendement locatif !
Typique des socialiste qui voudrait œuvrer dans le sociale, mais en espérant que cela leur rapporte autant qu'un bailleur ayant une gestion capitaliste de son patrimoine personnel : la différence un capitalisme assume ses choix stratégique, un socialiste n'assumera jamais ses orientations.
J'ai des logement, qui sont un rendement locatif <3% avec des locataires très modestes, sans garants qui ne présentent aucun défaut de paiement.
J'ai des logements dont le prix du loyer a été fixé, il y a 5 ans avec une clause d'indexation annuelle que je n'ai jamais appliqué au grand bonheur des locataires qui sont depuis 5 ans dans les lieux sans aucun problème.
J'ai des logements présentant un déficit, lequel sera à 0 peut être dans 7 ou 10 ans, après ils présenteront peut être un rendement locatif annuel de 3 à 5% mais pas plus. En attendant, ils sont loués à perte. Aucun problème pour moi puisque cela fait l'équilibre avec les autres logement ayant un rendement.
citation: Initialement posté par bailleurx
j'avais même envisagé de les laisser en gestion à une société HLM mais ça ne se fait pas dans mon coin
Top de l'hypocrisie : je voudrais bien, mais je peux point.
Si vous le souhaitez vraiment, je peux vous mettre en relation avec des associations œuvrant à la réinsertion par le logement et non par l'emploi, et indépendamment des offices HLM.
Après je ne suis pas certains que politiquement cela corresponde à vos attentes de solidarités nationales.
Il y a aussi les assos d’extrême gauche qui s'y emploi aussi : donc ce n'est pas une question de parti politique, mais bien de votre propre choix personnel, que vous n'assumez que de manière hypocrite et opportuniste, comme tous socialistes.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 06 févr. 2013 : 15:46:26
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je pense que vous vous ammusez à confontre les rendement brut que j'ai annoncé avec vos rendements net
quand je dit 12% brut il faut peut être que je précise que c'est avant que j'ai payé les credits, les impôts, les assurances, et les travaux
donc si vous voulez que je vous dise ce qu'il reste y a vraiment pas de quoi me traiter de capitaliste
merci de vos insultes publique
hypocrite hypocrite....
ben donnez moi vos contact de vos aso oeuvrant Ă l'insertion par le logement
j'ai essayé (mairie et HLM) je me suis fait envoyer paitre
citation: J'ai des logement, avec des locataires très modestes, sans garants qui ne présentent aucun défaut de paiement.
moi aussi mais j'Ă©vite
citation: J'ai des logements dont le prix du loyer a été fixé, il y a 5 ans avec une clause d'indexation annuelle que je n'ai jamais appliqué au grand bonheur des locataires qui sont depuis 5 ans dans les lieux sans aucun problème. moi aussi
citation: J'ai des logements présentant un déficit, lequel sera à 0 peut être dans 7 ou 10 ans, après ils présenteront peut être un rendement locatif annuel de 3 à 5% mais pas plus. En attendant, ils sont loués à perte. Aucun problème pour moi puisque cela fait l'équilibre avec les autres logement ayant un rendement.
ca j'ai pas
je connais rien aux affaires, mais il me serait jamais venu a l'idée d'acheter un truc à perte 
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 06 févr. 2013 : 22:12:54
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citation: Initialement posté par bailleurx
je pense que vous vous ammusez à confontre les rendement brut que j'ai annoncé avec vos rendements net
Je pense que vous avez le don de faire exprès de ne pas comprendre.
citation: Initialement posté par bailleurxdonc si vous voulez que je vous dise ce qu'il reste y a vraiment pas de quoi me traiter de capitaliste
Ca va le mot capitaliste n'est pas considéré comme une insulte, pas plus que socialiste ou communiste ou autre... Ce ne sont que des "istes" Des doctrines.
citation: Initialement posté par bailleurx
merci de vos insultes publique
hypocrite hypocrite....
Ben voilà , c'est ça qui énerve, faute de réparti, vous vous faites passer pour une petite victime sans défense.
Puis tout d'abord, n'est-ce pas vous qui disait que je louait des logements pourris ?
citation: Initialement posté par bailleurx
alors oui vous avez le privilège d'avoir des logements (même pourri) bien situé ou les locataires se bousculent pour louer et vous présentent des dossiers à qui mieux mieux
et que vous avez la possibilité d'en profitez grand seigneur pour accorder vos graces au plus offrant (en terme de garantie)
tant mieux pour vous
Donc si je comprends, vous avez le privilège de pouvoir insulter autrui, mais lorsqu'un autre vous retourne le compliment d'une autre manière vous ne pouvez l'encaisser et supporter mal la critique démonstrative, résultat vous vous placer ensuite en victime.
Avouer que ce n'est pas très fair-play...
citation: Initialement posté par bailleurx
ben donnez moi vos contact de vos aso oeuvrant Ă l'insertion par le logement
Décidément... Faut il tout faire pour vous satisfaire ?
Bien c'est pour cela qu'il existe des consultants.... payants.
Je ne me sens aucune autre obligation envers vous.
Google est aussi votre ami.
Puis des Assos œuvrant dans l'insertion, cela ne manque pas en cette période.
citation: Initialement posté par bailleurx je connais rien aux affaires, mais il me serait jamais venu a l'idée d'acheter un truc à perte
De même qu'à la bourse si vous étiez joueuse, il ne vous serait jamais venue à l'idée faire des ventes à découvert
Bref, vous prétendez avoir près de 15 années d'expérience dans l'immobilier :
citation: Initialement posté par bailleurx
j'ai investi il y a 13 ans et je n'avais pas la moindre connaissance de borlo de robien ou les autres (ni mĂŞme de l'immobilier)
j'ai rénové 3 petits immeubles anciens à la limite de l'indécence et j'ai fait des logements propres bien isolés agréables à vivre, comme si c'était pour moi, je n'ai jamais honte d'en présenter un, et j'en suis fière
Et pourtant j'ai l'impression que vous venez tout juste de débuter ou d'avoir qu'une ou deux années d'expérience; ou alors, vous n'avez jamais évoluée, ni jamais su vous adapter au marché locatif de votre environnement.
Sur ce...
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 07 févr. 2013 : 13:45:39
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citation: Initialement posté par bailleurx
alors oui (SI) vous avez le privilège d'avoir des logements (même pourri) bien situé ou les locataires se bousculent pour louer et vous présentent des dossiers à qui mieux mieux
et que vous avez la possibilité d'en profitez grand seigneur pour accorder vos graces au plus offrant (en terme de garantie)
tant mieux pour vous
pardon il manquait le SI,
ce n'était pas dirigé contre vous personnellement
et je ne connais pas vos logements que je sache... ?
vous vous sentiez visé ????...
2) Vous proposiez votre aide....
citation: Initialement posté par Luc Standon
Si vous le souhaitez vraiment, je peux vous mettre en relation avec des associations œuvrant à la réinsertion par le logement
et quand je vous vous dit que je suis preneuse...
vous répondez
citation: Initialement posté par Luc Standon
Décidément... Faut il tout faire pour vous satisfaire ?
Bien c'est pour cela qu'il existe des consultants.... payants.
Je ne me sens aucune autre obligation envers vous.
Google est aussi votre ami.
Puis des Assos œuvrant dans l'insertion, cela ne manque pas en cette période.
dans le genre girouette....
mais rassurez vous vous n'avez effectivement aucune obligations envers moi...
je pensais juste que vous aviez des renseignements plus intéressant que les miens de ce qui ce passe (ou pourrait se passer) sur mon secteur
3) Quand comme exemple de cas probable d'impayé suite à la renonciation d'un coloc et à l'obligation faite au bailleur de poursuivre le contrat au seul profit du locataire restant, s'il n'y a pas de clause de solidarité
vous m'avez répondu
citation: En fait vous n'avez jamais lu les documents que je vous avait envoyé l'an dernier.
-vous savez parfaitement que c'est faux puisque nous en avons longuement discuté (notamment sur le coté illicite de certaines clauses...)
-vous pardonnerez mon cotè oui-oui mais je préfère ne rien écrire qu'écrire des choses contraires aux droit des locataires
sur le bail que vous m'aviez donné en exemple
je lis effectivement chapitre 9 page 7/18
citation: Dans le cas de locataire conjoints solidaires, la résiliation unilatérale d’un des colocataires entraînera la résiliation pure et simple du bail. La volonté d’un colocataire s’imposant à celle des autres.
ne serais ce pas une clause illicite?
visant à destituer tous les signataires sur la décision d'un seul
pensez vous que devant un tribunal avec ce genre de clause vous auriez la possibilité de faire valoir ce que vous envisagez que cette clause produise ?
je crains fort, que ce genre de "protection " ne vous soit guerre plus utile que l'absence totale de clause de solidarité
même si étonnamment votre chapite 10 SOLIDARITÉ ET INDIVISIBILITÉ
prévoit quand même que le contrat puisse se poursuivre
citation: En outre, le congé délivré par l’un des locataires ne le libère pas de son obligation solidaire relative au paiement des loyers, des charges et de ses accessoires. Cette solidarité continuera de produire ses effets, vis-à -vis du locataire parti, pendant une durée d’un an à compter de la date de congé. Le locataire parti restera donc solidairement responsable des dettes nées durant cette période.
alors que faites vous lorqu'un coloc s'en va vous résiliez le bail ou vous le poursuivez ? je ne comprends pas bien ?
ca fait pas très pro ça....
citation: Initialement posté par Luc Standon
j'ai l'impression que vous venez tout juste de débuter ou d'avoir qu'une ou deux années d'expérience; ou alors, vous n'avez jamais évoluée, ni jamais su vous adapter au marché locatif de votre environnement.
en attendant je n'échangerais pas ma rentabilité contre la votre, même si le marché est moins favorable qu'avant, et quand vous me disiez de vendre, pour acheter ailleurs, je ne suis pas absolument certaine que ce serait mieux ailleurs....
citation: Initialement posté par Luc Standon
faute de réparti, vous vous faites passer pour une petite victime sans défense
j'espere que ma répartie aura trouvé grâce à vos yeux 
et que mes prochaines absences de répartie seront perçu pour ce qu'elles sont : une marque de politesse (dont vous semblez ignorer le fonctionnement)
je vous remercierais donc de bien vouloir ne pas continuer à discréditer mon point de vue sur un sujet, par des attaques personnelles
et de bien vouloir reprendre le débat sur le sujet, et non sur moi
Sur ce...
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Édité par - bailleurx le 07 févr. 2013 13:51:08 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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29
Posté - 07 févr. 2013 : 17:28:16
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citation: Initialement posté par bailleurx2) Vous proposiez votre aide.... citation: Initialement posté par Luc Standon
Si vous le souhaitez vraiment, je peux vous mettre en relation avec des associations œuvrant à la réinsertion par le logement et quand je vous vous dit que je suis preneuse... vous répondez citation: Initialement posté par Luc Standon
Décidément... Faut il tout faire pour vous satisfaire ?
Bien c'est pour cela qu'il existe des consultants.... payants.
Je ne me sens aucune autre obligation envers vous.
Google est aussi votre ami.
Puis des Assos œuvrant dans l'insertion, cela ne manque pas en cette période.
dans le genre girouette....
Ce n'est quand mĂŞme pas de ma faute si vous avez de la M.... dans les yeux :
C'est Ă©crit en gros sur le sweet-shirt jaune :
Et si vous cliquer sur l'image, elle est hébergée par le Projet APACHE...
Les liens :
- Projet Apache : http://www.projet-apache.com/
- Génération Identitaire / projet Génération Solidaire : http://www.generation-identitaire.com/
Cadeaux bonux :
- Le Monde.fr > 17/01/2013 : Génération identitaire porte plainte contre Harlem Désir
Côté extrême gauche, vous avez les classiques : le DAL (tendance communiste), Jeudi Noir (bien qu'affilié au écolos-bobos), les Enfants de Don Quichotte, etc...
Comme quoi, vous avez le choix, non ?
Puis lorsque l'on connaît comment se comporte le PS avec les assos militantes, bref...
citation: Initialement posté par bailleurx
je pensais juste que vous aviez des renseignements plus intéressant que les miens de ce qui ce passe (ou pourrait se passer) sur mon secteur
ça c'est fort possible
citation: Initialement posté par bailleurx
pensez vous que devant un tribunal avec ce genre de clause vous auriez la possibilité de faire valoir ce que vous envisagez que cette clause produise ?
je crains fort, que ce genre de "protection " ne vous soit guerre plus utile que l'absence totale de clause de solidarité
citation: Initialement posté par bailleurx
même si étonnamment votre chapite 10 SOLIDARITÉ ET INDIVISIBILITÉ
prévoit quand même que le contrat puisse se poursuivre
.../...
alors que faites vous lorqu'un coloc s'en va vous résiliez le bail ou vous le poursuivez ? je ne comprends pas bien ?
ca fait pas très pro ça....
Donnez moi un article de Loi, et je vous en sort un autre qui dit son contraire : Comme quoi le législateur n'a jamais été pro lui-même
Et je ne parle mĂŞme pas des cas de jurisprudence contradictoire d'une cours d'appel Ă une autre 
citation: Initialement posté par bailleurxen attendant je n'échangerais pas ma rentabilité contre la votre, même si le marché est moins favorable qu'avant, et quand vous me disiez de vendre, pour acheter ailleurs, je ne suis pas absolument certaine que ce serait mieux ailleurs....
Ainsi soit il !......
citation: Initialement posté par bailleurx
Sur ce...
Nous sommes d'accord au moins sur ce point. 
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
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poupix4
Contributeur senior
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30
 Posté - 10 févr. 2013 : 10:01:04
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bonjour Ă toutes et Ă tous
je vois que ça bataille ferme sur ce sujet ( il y a de quoi..)
donc en tant que proprio bailleur je donne aussi mon opinion.
je suis à la base contre les assurances impayées telle que nous les connaissons, à la charge du bailleur la déduction fiscale pour moi sans intérêt à part faire mieux gober la pilule .mais bon ....
moi ce qui m’insupporte dans ces 2% c'est le caractère "obligatoire"
ça , non!
trop de charges et de risque sur le dos du bailleur!!
le gros problème du bailleur on le sait , est le risque de voir son locataire rester dans le logement sans payer avec la lourdeur juridique que nous connaissons et son cout.
moi , je voudrais voir un jour sortir une loi et son application sans réserve aucune , comme dans les autres pays , européens d'ailleurs,
expulsion au bout de 2 mois d’impayés ( sous réserve d'avoir à l’a signature du bail) les 2 mois de loyers charges comprises qui couvrirait ce délais de 2 mois si impayés.
donc : assurances .. etc ... 2% obligatoire....taxe logement vacants plus de 1 an.....etc etc..
ben non je n'ai pas investi dans l'immobilier pour faire du hlm , ou de la défiscalisation robien scelier ou machin chose.. je ne suis pas la fondation abes Pierre ou la croix rouge....
le prochain racket de dufflot ca va etre quoi???:
.
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Édité par - poupix4 le 10 févr. 2013 10:36:59 |
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criss
Contributeur actif
163 message(s)
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31
 Posté - 10 févr. 2013 : 16:09:24
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Bonjour,
J'espère que ce ne sera pas la suppression du congé pour vendre !
http://www.senat.fr/leg/ppl11-482.html
Il s'agit d'une proposition de loi présentée au sénat en mars 2012. Juste une proposition mais sait-on jamais ...
Cordialement |
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erci7527
Contributeur actif
301 message(s)
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32
Posté - 10 févr. 2013 : 16:15:26
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citation: Initialement posté par poupix4
moi , je voudrais voir un jour sortir une loi et son application sans réserve aucune , comme dans les autres pays , européens d'ailleurs,
expulsion au bout de 2 mois d’impayés ( sous réserve d'avoir à l’a signature du bail) les 2 mois de loyers charges comprises qui couvrirait ce délais de 2 mois si impayés.
je ne suis pas du tout d accord avec l'esprit dans lequel vous êtes , mais chacun son truc, cependant de telles expulsion généreraient une cohorte de plusieurs centaines de milliers de familles sans logis, qui érreraient dans les rues, pour y remédier, on lèverait un impot qui viendrait frappé en premier lieu les bailleurs, ceci pour la meilleure solutions, alors que le vrai risque serait de voir des millions de gens avec des fourches venir se mettre au chaud dans les apprtements que vous possédez en locatif ou en RP;
par ailleurs vous dites que vous n avez pas investi dans l'immobilier pour.........; vous le savez comme moi , le rendement d'un investissement est propotrionnel au risque que l'on prend; donc rendement a 2% quasi pas de risque;
rendement Ă 3% risque moyen
rendement au delà ; risque fort; entre autre de loyers impayés et de locataires inexpulsable;
si vous ne voulez pas supporter ces risques; allez investir ailleurs et vous verrez que ces 3 taux sont valables pour tout investissement, partout dans le monde
je rajouterai un taux au dela de 8% risque très fort (gros soucis de gestion et perte en capital, pouvant être total)
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33
Posté - 10 févr. 2013 : 17:28:25
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En d'autres termes, pour vous Ă taux identique les risques sont les mĂŞmes quelque soit votre investissement, bon courage Ă vous 
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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34
Posté - 10 févr. 2013 : 19:03:00
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citation: , le rendement d'un investissement est propotrionnel au risque que l'on prend; donc rendement a 2% quasi pas de risque;
rendement Ă 3% risque moyen
rendement au delà ; risque fort; entre autre de loyers impayés et de locataires inexpulsable;
soit nous ne parlons pas de la même chose quand nous parlons de rentabilité
soit votre raisonnement est surprenant
car si la rentabilité est élevée elle laisse des marges d'adaptation au marché on peut choisir de baisser ses loyers si nécessaire
alors que si la rentabilité est faible, on aura plus de risque de ne pas pouvoir supporter une période difficile
quand je parlais de rentabilité brute
je faisais reference Ă ce mode de calcul
voir
http://www.toutsurlimmo.com/dossier...ment-locatif
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35
Posté - 10 févr. 2013 : 20:48:20
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Il y a une autre forme de rentabilité que j'aime bien
lors d'un financement à 100% par crédit,
c'est le rapport entre le cumul progressif des loyers encaissés et le cumul des euros réellement déboursés sur l'investissement servant à générer ces loyers.
Ce n'est plus le rendement d'un bien immobilier, mais le rendement sur les fonds réellement déboursés.
Mais on n'est plus dans le sujet du post ! |
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sgnu
Contributeur actif
333 message(s)
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36
Posté - 11 févr. 2013 : 13:49:48
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citation: Initialement posté par erci7527
par ailleurs vous dites que vous n avez pas investi dans l'immobilier pour.........; vous le savez comme moi , le rendement d'un investissement est propotrionnel au risque que l'on prend; donc rendement a 2% quasi pas de risque;
rendement Ă 3% risque moyen
rendement au delà ; risque fort; entre autre de loyers impayés et de locataires inexpulsable;
Vos chiffres ne sont pas généralisables à tout l'immobilier et vous ne précisez en effet jamais de quel rendement vous parlez. Il n'y a pas que le couple (rendement,risque) à prendre en compte, il faut ajouter la valorisation qui est en moyenne supérieure en région parisienne à la province.
Prenez l'exemple de SCPI "de rendement" qui proposent l'achat de parts avec un rendement net de frais et de charges d'environ 5%, sans risques. Pourquoi ? la mutualisation et la diversité des investissements.
Ceci ne m'a pas empêché d'acheter des biens avec un rendement net supérieur à celui des SCPI (sinon pourquoi s'embêter ?!), certes moins de 8% et il n'y a pas plus de risque que des biens à 2% de rendement ! |
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Xill
Contributeur actif
153 message(s)
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Posté - 13 févr. 2013 : 00:40:31
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citation: Initialement posté par Manuel44000Il y a une autre forme de rentabilité que j'aime bien lors d'un financement à 100% par crédit, c'est le rapport entre le cumul progressif des loyers encaissés et le cumul des euros réellement déboursés sur l'investissement servant à générer ces loyers. Ce n'est plus le rendement d'un bien immobilier, mais le rendement sur les fonds réellement déboursés. Mais on n'est plus dans le sujet du post !
Et pourtant, il est des plus intéressant...
Mais un financement 100 % à crédit (pour des raisons de faisabilité, pas d'optimisation) implique nécessairement la souscription d'une garantie de type GRL... Sinon, on va dans le mur au 1er gros incident de paiement de la part du locataire... |
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Posté - 13 févr. 2013 : 08:04:26
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Dans mon cas cas, vraiment pas besoin d'une GRL ou autre assurance 
Par exemple, sur mon dernier investissement 1 crédit pour 13 locatifs, je loue a des étudiants, je rencontre toujours les parents, les locataires sont sérieux, surtout les plus modestes,
Mon risque est déjà mutualisé par moi même.
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Xill
Contributeur actif
153 message(s)
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39
Posté - 13 févr. 2013 : 09:30:20
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@Manuel,
Effectivement, votre risque "impayé de loyers" semble bien réparti (entre 13 locataires différents), et homogène (je suppose qu'il n'y a pas de T5 dans vos locations pour étudiants )
Par contre, votre risque "vacance de locataire" (quel qu'il soit) manque totalement de répartition... mais ce risque là ne me semble pas devoir être transféré aux assurances. Il s'agit de votre risque d'investisseur (et c'est très bien ainsi).
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Édité par - Xill le 13 févr. 2013 10:00:40 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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40
Posté - 13 févr. 2013 : 10:02:51
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citation: Manuel44000
Dans mon cas cas, vraiment pas besoin d'une GRL ou autre assurance
Par exemple, sur mon dernier investissement 1 crédit pour 13 locatifs, je loue a des étudiants, je rencontre toujours les parents, les locataires sont sérieux, surtout les plus modestes,
Mon risque est déjà mutualisé par moi même.
oui c'est évident que certain propriétaires ont le choix, ce que j'appellerais ici "avantage"
- par l'emplacement (avantage local par le nombre de locataires potentiellement intéressés => selection)
- par le nb de biens detenus par le même propriétaire (avantage financier: à absorber les impayés par un ensemble)
- par des règles finement édictées au contrat (avantage intellectuel)
et si vous pouvez vous "protéger" par l'un et/ou l'autre de ces avantages
il faut quand mĂŞme admettre 2 choses
1) certaines personnes qui on aussi besoin d'un logement sont systématiquement "éjectées" des sélections
2) plus les propriétaires se protégerons eux même, plus le risque sera important pour les autres propiétaires
Alors j'entends bien que si un propriétaire bénéfice d'un ou plusieurs de ces avantages l'intérêt d'une assurance universelle semble bien peu enthousiasmant pour lui, il ressent ça comme une amputation de son bénéfice (même si ça reste discutable...)
mais le monde de la location ne se limite pas à ça loin s'en faut
il faut bien
- qu'un jeune qui est en rupture avec sa famille puisse trouver un logement pour continuer ses Ă©tudes,
- qu'un demandeur d'emploi qui vient de trouver un nouvel emploi puisse se loger sur la ville ou il va travailler sans savoir s'il passera le cap de la période d'essaie,
- qu'un retraité qui n'a plus les moyen de payer son T3 puisse prendre un logement plus petit
- qu'une mère au RSA puisse loger ses enfants
- qu'un petit commerçant qui lance son affaire à 50 ans, puisse louer un logement sans aller demander à papa maman de se porter caution
....
il faut donc bien que certains propriétaires puissent accepter ces personnes sans prendre le risque de se retrouver coincé sans loyers pendant des mois avec un locataire qui pour une raison ou une autre se trouve dans l'impossibilité de payer.
Ce n'est pas parce que nous sommes propriétaires que nous voulons être inhumain, mais c'est pas parce que nous sommes propriétaires que nous devons être parfois inhumain quand le système nous pousse à l'être... quand l'acte de loger prend la tournure d'un "conflit" entre l'intérêt personnel et la part d'humanité que l'on aimerait bien avoir...
alors oui on peut repasser la patate chaude aux autres en disant moi, je peux m'en passer, parce que "moi j'ai assez d'avantages" pour me prémunir (voir plus haut)
mais qui parmi nous aujourd'hui peut dire sincèrement, sur les 3, 4, 5 dernières années je n'ai eu aucun impayés, ( aucun frais de rappel relance, aucun locataire partis en réduisant arbitrairement son préavis ou en laissant le logement en piteux état, aucun frais de justice ... ) ???
et surtout qui peut dire je suis absolument certain que ça ne m'arrivera jamais ?...
et pour conclure je reviendrais sur un point que j'ai dis "discutable" plus haut,
certains pensent que payer une assurance à 2% serait une amputation de leur bénéfice,
et c'est certainement une erreur car :
si on imagine le coût d'un loyer impayé (ne serait qu'1 mois d'impayé tous les 4 ans)
on couvre déjà largement le montant une cotisation à 2% sur le risque locatif
sans compter que ces assurance prennent aussi Ă leur charge
- les démarches administratives pour l'expulsion du locataire
- et les frais d'huissier et de justice
- et la remise en Ă©tat du logement
alors pour moi y a pas photo je préfère dormir tranquille
et comme le disait Xill faire un investissement serein, sans me demander si demain j'aurais l'argent pour payer mes crédits...
et ça me donne en plus l'occasion d'être en adéquation avec ma vision de la société et de loger des gens que beaucoup d'autres on refusé
et pour en revenir à l'idée de poupix
citation: moi , je voudrais voir un jour sortir une loi et son application sans réserve aucune , comme dans les autres pays , européens d'ailleurs,
expulsion au bout de 2 mois d’impayés ( sous réserve d'avoir à l’a signature du bail) les 2 mois de loyers charges comprises qui couvrirait ce délais de 2 mois si impayés.
non seulement je partage l'avis d'erci7527 qui disait
citation: de telles expulsion généreraient une cohorte de plusieurs centaines de milliers de familles sans logis, qui érreraient dans les rues, pour y remédier, on lèverait un impot qui viendrait frappé en premier lieu les bailleurs, ceci pour la meilleure solutions, alors que le vrai risque serait de voir des millions de gens avec des fourches venir se mettre au chaud dans les apprtements que vous possédez en locatif ou en RP;
mais en plus 2 mois de loyers impayés même 1 fois tous les 4 ans ça couterait 2 fois plus cher que 2% de cotisation (voir explications ci dessus)
a bon entendeur...
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Édité par - bailleurx le 13 févr. 2013 10:32:19 |
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